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【摘 要】 随着房地产市场的发展,房地产经纪行业在楼盘代理和二手房买卖中起着越来越重要的作用。但在发展中,也有不谐之音,经理人卷款而逃、挪用客户资金情况时有发生。笔者通过分析房地产经纪行业财务管理现状,提出了关于加强房地产经纪行业财务监管的一些思考,从而使房地产经纪机构走向良性发展轨道。
【关键词】房地产;经纪机构;财务监管
中图分类号:F235.91 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0252-02
在房地产运营中,房地产经纪业以其自身独特的角度和专业化的服务,将房地产行业各个链条有机的贯穿起来,真正做到了“让不动产动起来”,“让资金转起来”,激发了城市活力。同时,房产经纪机构与房地产开发商携手,在进一步完善城市功能,改善城市环境,协助政府完成城市经营,促进城市发展,实现城市的增值等方面做出应有的贡献。但是在发展的同时,个别经纪机构挪用、占用交易结算资金,致使客户经济损失,造成恶劣影响,中介携款潜逃事件时有发生,几成行业痼疾。本文拟对房地产经纪机构(以下简称经纪机构)之发展现状进行分析,提出合理的改进建议。
1 经纪机构现状分析
1.1 经纪机构发展状况
目前国内逾万家的房产经纪机构大致可以分为四种经营模式。一种是被大多数中介采用的市场化程度较低的单店经营模式;第二种是市场化程度不够、拥有政府背景的房地产交易中心;第三种是直营连锁模式, 这种模式被一些较大型的经纪机构所采用;第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式。由于经纪机构资金筹集渠道狭窄,导致其资金不足,缺乏发展动力,抗风险能力较弱,因而其寿命周期都比较短,机构更新速度较快,每年伴随经纪机构的不断增加,自然淘汰一批经营不善的机构,这使得行业监管难以如手。
以重庆市为例:2006年,重庆市经纪机构共计337家;2007年,经纪机构380家;2008年,经纪机构共计395家。从2004年起,拥有资质的房产经纪机构最多时达到500多家。重庆市经纪机构发展呈上升趋势,2007年比2006年增长12.76%,2008年相对2007年增长3.95%,增长趋势略有下降。
与此同时,经纪行业却频现不谐之音,对房地产经纪机构损害客户利益等投诉大幅上升,2006年投诉纠纷14件,2007年投诉纠纷23件,比2006年增长64.29%, 2008年投诉纠纷23件,与上年持平,不难看出,经纪机构的蓬勃发展与投诉纠纷成正比例增长。而让业内震惊的,无异于2006年深圳中天置业一夜倒闭,总裁蒋飞携款消失,2008年重庆中先置业有限公司地产区域总监曾天安携款潜逃,这些事件都在提示我们,经纪机构加强财务监管迫在眉睫。
1.2 经纪机构财务管理中存在的问题
1.2.1 现金流动量大,现进现出情况频繁
经纪机构日常现金流动量大,这也形成了经纪机构发生经济业务时,不习惯用转帐支付,喜用现金支付的特点。
1.2.2 经营网点分布广,监管力度不够
经纪机构门店众多,以重庆市为例,2006年重庆市经纪机构下设分支机构共计289家,2007年各机构下设分支机构共计367家, 2008年各机构下设分支机构合计308家。网点铺开后,相应的财务监管却没有跟上,倘若对业务网点负责人的权力没有制衡,后果不堪设想。
1.2.3 财务制度不健全,执行乏力
经纪机构人员素质参差不齐,这也使得经纪机构财务制度建设水平高低不一,财务制度不完善,而各自对制度的理解不一,导致制度执行不力。
2 经纪机构加强财务监管的对策分析
如上所述,经纪机构要想改变当前财务管理不力的状况,必须要研究对策,充分发挥财务管理职能。针对以上问题,笔者提出以下一些改进的建议。
2.1 建立健全各项财务制度,加强现金管理, 防止坐支现象发生
企业的发展需要完整的制度來进行规范,缺乏制度的约束力,很容易出现资金安全问题,而且也不利于经纪机构对资金的有效控制和利用,发挥资金的最大效益。经纪机构由于缺乏外部筹资能力和内部资金调度余地,而且营运资金管理又是日常性的工作,因而加强营运资金管理对经纪机构来说显得更加重要。所以经纪机构应当重视对营运资金的管理,让所拥有的资金能够最大限度地发挥效用,为经纪机构增加收益,同时也减少机构的风险。
坐支现金是个老生常谈的话题,但却屡禁不止。在现金的日常管理中,应当建立和健全经纪机构的相关管理制度,明确分工,责任落实,形成互相监督机制,让现金的流入和支出都有章可循,减少漏洞,减少因人为因素而出现问题。同时,要善于编制现金收支计划,使经纪机构对现金的收入和支取都能够纳入科学的计划和预算之中,不能人为地、很随意地筹集或支取现金,从而在源头上堵住资金管理的缺陷。
2.2 加强各业务网点的财务监管,完善财务监管体系
经纪机构业务网点众多,对其的财务监管建议从如下几方面着手。
2.2.1 实行大额支出会签
经纪机构对各业务网点的支出应建立大额支出会签制度,明确规定各业务网点凡对外支付一定金额以上支出,需填制会签表,办理会签手续,并由请款部门列明用款理由。各业务网点将批准的会签表附在支款单后面作付款依据之一。远离经纪机构公司总部的业务网点,可以通过传真批报会签表,有条件的经纪机构可以运用ERP系统[1],实行网上会签。支出会签起点金额可以根据经纪机构自身的具体情况而定,也可以对不同性质、不同去向的支出规定不同的会签起点金额。
2.2.2 委派财务主管
为了加强对各业务网点的财务监管,可以由经纪机构总部向各业务网点委派财务主管,或者由机构总部在各业务网点抽调专人进行财务培训,使其具备基本的财务技能,以适应财务管理的需要。除此之外,经纪机构应对内部员工进行定期培训,提高人员素质,改变外界对经纪机构工作人员素质不高的印象,提高行业的整体形象。
2.2.3 及时报送银行收支报告
为了全面掌握各业务网点资金收付情况,除了对上述大额、重要支出进行审批外,还应及时上报银行收支明细表。经纪机构总部财务部门发现问题即可及时了解情况,提出意见。
2.3 加强社会监督体系,促进行业良性发展
除经纪机构自身应加强财务监督以外,行业协会也应对经纪机构的财务监管进行正确引导,具体可从以下几方面如手。
2.3.1 督促经纪机构开立交易结算资金专用存款账户
行业协会应按照建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户的有关规定[2],将通过房地产经纪机构划转交易结算资金的,促成房地产经纪机构在银行开立交易结算资金专用存款账户,该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。行业协会开展对房地产经纪市场的专项检查时,应将是否设立交易结算资金帐户做为考核标准之一。
2.3.2 借助继续教育平台,提高经纪行业人员素质
行业协会每年应对经纪机构的从业人员进行继续教育培训,培养从业人员对经纪行业的忠诚度和责任心、提高业务技能以及高度的道德价值观,借助有关媒体对经纪行业的优秀事迹正面宣传,改进经纪行业在社会上的不良印象。
2.3.3 健全房地产经纪市场监管体系
行业协会应建立和完善房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案系统,对房地产经纪机构和房地产经纪人员的失信、违法、违规行为,要记入信用档案并向社会公示、定期曝光。
3 结论
在房地产行业不断发展的今天,经纪机构应配合并遵守政府推出的各种调控措施,竭力遏制房地产中介市场各种不良行为,改善房地产中介市场秩序,完善各项制度建设,加强财务监管,全面提高房地产经纪人的整体素质和经纪执业人员的执业水平,以促进房地产经纪行业持续、快速、健康发展。
注释:
[1] ERP(Enterprise Resource Planning)系统:是指建立在信息技术基础上,以系统化的管理思想,为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集中信息技术与先进的管理思想於一身,成为现代企业的运行模式,反映时代对企业合理调配资源,最大化地创造社会财富的要求,成为企业在信息时代生存、发展的基石。
[2] 《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,建住房[2006]321号。
参考文献:
[1] 王君毅.对解决中小企业财务管理中存在问题的探讨[J].广东审计,2005(03).
[2] 张忠寿.当前中小民营企业的财务现状及财务战略选择[J].中国管理信息,2005(01).
【关键词】房地产;经纪机构;财务监管
中图分类号:F235.91 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0252-02
在房地产运营中,房地产经纪业以其自身独特的角度和专业化的服务,将房地产行业各个链条有机的贯穿起来,真正做到了“让不动产动起来”,“让资金转起来”,激发了城市活力。同时,房产经纪机构与房地产开发商携手,在进一步完善城市功能,改善城市环境,协助政府完成城市经营,促进城市发展,实现城市的增值等方面做出应有的贡献。但是在发展的同时,个别经纪机构挪用、占用交易结算资金,致使客户经济损失,造成恶劣影响,中介携款潜逃事件时有发生,几成行业痼疾。本文拟对房地产经纪机构(以下简称经纪机构)之发展现状进行分析,提出合理的改进建议。
1 经纪机构现状分析
1.1 经纪机构发展状况
目前国内逾万家的房产经纪机构大致可以分为四种经营模式。一种是被大多数中介采用的市场化程度较低的单店经营模式;第二种是市场化程度不够、拥有政府背景的房地产交易中心;第三种是直营连锁模式, 这种模式被一些较大型的经纪机构所采用;第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式。由于经纪机构资金筹集渠道狭窄,导致其资金不足,缺乏发展动力,抗风险能力较弱,因而其寿命周期都比较短,机构更新速度较快,每年伴随经纪机构的不断增加,自然淘汰一批经营不善的机构,这使得行业监管难以如手。
以重庆市为例:2006年,重庆市经纪机构共计337家;2007年,经纪机构380家;2008年,经纪机构共计395家。从2004年起,拥有资质的房产经纪机构最多时达到500多家。重庆市经纪机构发展呈上升趋势,2007年比2006年增长12.76%,2008年相对2007年增长3.95%,增长趋势略有下降。
与此同时,经纪行业却频现不谐之音,对房地产经纪机构损害客户利益等投诉大幅上升,2006年投诉纠纷14件,2007年投诉纠纷23件,比2006年增长64.29%, 2008年投诉纠纷23件,与上年持平,不难看出,经纪机构的蓬勃发展与投诉纠纷成正比例增长。而让业内震惊的,无异于2006年深圳中天置业一夜倒闭,总裁蒋飞携款消失,2008年重庆中先置业有限公司地产区域总监曾天安携款潜逃,这些事件都在提示我们,经纪机构加强财务监管迫在眉睫。
1.2 经纪机构财务管理中存在的问题
1.2.1 现金流动量大,现进现出情况频繁
经纪机构日常现金流动量大,这也形成了经纪机构发生经济业务时,不习惯用转帐支付,喜用现金支付的特点。
1.2.2 经营网点分布广,监管力度不够
经纪机构门店众多,以重庆市为例,2006年重庆市经纪机构下设分支机构共计289家,2007年各机构下设分支机构共计367家, 2008年各机构下设分支机构合计308家。网点铺开后,相应的财务监管却没有跟上,倘若对业务网点负责人的权力没有制衡,后果不堪设想。
1.2.3 财务制度不健全,执行乏力
经纪机构人员素质参差不齐,这也使得经纪机构财务制度建设水平高低不一,财务制度不完善,而各自对制度的理解不一,导致制度执行不力。
2 经纪机构加强财务监管的对策分析
如上所述,经纪机构要想改变当前财务管理不力的状况,必须要研究对策,充分发挥财务管理职能。针对以上问题,笔者提出以下一些改进的建议。
2.1 建立健全各项财务制度,加强现金管理, 防止坐支现象发生
企业的发展需要完整的制度來进行规范,缺乏制度的约束力,很容易出现资金安全问题,而且也不利于经纪机构对资金的有效控制和利用,发挥资金的最大效益。经纪机构由于缺乏外部筹资能力和内部资金调度余地,而且营运资金管理又是日常性的工作,因而加强营运资金管理对经纪机构来说显得更加重要。所以经纪机构应当重视对营运资金的管理,让所拥有的资金能够最大限度地发挥效用,为经纪机构增加收益,同时也减少机构的风险。
坐支现金是个老生常谈的话题,但却屡禁不止。在现金的日常管理中,应当建立和健全经纪机构的相关管理制度,明确分工,责任落实,形成互相监督机制,让现金的流入和支出都有章可循,减少漏洞,减少因人为因素而出现问题。同时,要善于编制现金收支计划,使经纪机构对现金的收入和支取都能够纳入科学的计划和预算之中,不能人为地、很随意地筹集或支取现金,从而在源头上堵住资金管理的缺陷。
2.2 加强各业务网点的财务监管,完善财务监管体系
经纪机构业务网点众多,对其的财务监管建议从如下几方面着手。
2.2.1 实行大额支出会签
经纪机构对各业务网点的支出应建立大额支出会签制度,明确规定各业务网点凡对外支付一定金额以上支出,需填制会签表,办理会签手续,并由请款部门列明用款理由。各业务网点将批准的会签表附在支款单后面作付款依据之一。远离经纪机构公司总部的业务网点,可以通过传真批报会签表,有条件的经纪机构可以运用ERP系统[1],实行网上会签。支出会签起点金额可以根据经纪机构自身的具体情况而定,也可以对不同性质、不同去向的支出规定不同的会签起点金额。
2.2.2 委派财务主管
为了加强对各业务网点的财务监管,可以由经纪机构总部向各业务网点委派财务主管,或者由机构总部在各业务网点抽调专人进行财务培训,使其具备基本的财务技能,以适应财务管理的需要。除此之外,经纪机构应对内部员工进行定期培训,提高人员素质,改变外界对经纪机构工作人员素质不高的印象,提高行业的整体形象。
2.2.3 及时报送银行收支报告
为了全面掌握各业务网点资金收付情况,除了对上述大额、重要支出进行审批外,还应及时上报银行收支明细表。经纪机构总部财务部门发现问题即可及时了解情况,提出意见。
2.3 加强社会监督体系,促进行业良性发展
除经纪机构自身应加强财务监督以外,行业协会也应对经纪机构的财务监管进行正确引导,具体可从以下几方面如手。
2.3.1 督促经纪机构开立交易结算资金专用存款账户
行业协会应按照建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户的有关规定[2],将通过房地产经纪机构划转交易结算资金的,促成房地产经纪机构在银行开立交易结算资金专用存款账户,该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。行业协会开展对房地产经纪市场的专项检查时,应将是否设立交易结算资金帐户做为考核标准之一。
2.3.2 借助继续教育平台,提高经纪行业人员素质
行业协会每年应对经纪机构的从业人员进行继续教育培训,培养从业人员对经纪行业的忠诚度和责任心、提高业务技能以及高度的道德价值观,借助有关媒体对经纪行业的优秀事迹正面宣传,改进经纪行业在社会上的不良印象。
2.3.3 健全房地产经纪市场监管体系
行业协会应建立和完善房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案系统,对房地产经纪机构和房地产经纪人员的失信、违法、违规行为,要记入信用档案并向社会公示、定期曝光。
3 结论
在房地产行业不断发展的今天,经纪机构应配合并遵守政府推出的各种调控措施,竭力遏制房地产中介市场各种不良行为,改善房地产中介市场秩序,完善各项制度建设,加强财务监管,全面提高房地产经纪人的整体素质和经纪执业人员的执业水平,以促进房地产经纪行业持续、快速、健康发展。
注释:
[1] ERP(Enterprise Resource Planning)系统:是指建立在信息技术基础上,以系统化的管理思想,为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集中信息技术与先进的管理思想於一身,成为现代企业的运行模式,反映时代对企业合理调配资源,最大化地创造社会财富的要求,成为企业在信息时代生存、发展的基石。
[2] 《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,建住房[2006]321号。
参考文献:
[1] 王君毅.对解决中小企业财务管理中存在问题的探讨[J].广东审计,2005(03).
[2] 张忠寿.当前中小民营企业的财务现状及财务战略选择[J].中国管理信息,2005(01).