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摘要：物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，不仅是房地产开发的延续和完善，更是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式，是一个关系国计民生、涉及千家万户的产业。
关键词：物业管理；企业运营；执行力构建
1、执行力文化
1.1执行力文化是企业竞争获胜之关键
世界著名的杂志《财富》以为“70%企业失败的原因不是缺乏限的战略，而是缺乏有效的执行力”。企业在竞争中一旦不幸输给了竞争对手，那毫无疑问地，一定是企业的执行力出了问题。要么是企业的目标不切合实际，要么是对外部环境缺乏了解，要么是关键岗位上用错了人，要么是没能和执行人员及时沟通，要么是各级流程都滞后于预定的规划等等。而在竞争中获胜的一方，一定是由于在各方面都做得更为合适、正确，依靠执行力而将另一方打败，究竟怎样才算有执行力呢？应该不遗余力地、锲而不舍的从各个方面着手，力求在企业内建立起执行力文化，从而增加企业的执行力。
1.2企业执行力文化就是保障职工有效执行的员工的价值观念
群体意识的行为规范及行为习惯的总和，是企业文化之于企业运营中的力量表现形式。企业执行力文化体现在生产、管理、经营的全过程，每一个环节都会充分地体现出来。从企业的哲学、企业的精神、企业的战略、企业的追求、企业的管理方式、企业的形象以及员工风貌、管理的风格等各方面都可以看到，它体现在每一个环节，每一个角落，让我们看到是一种什么樣的文化在背后影响着企业的实际生产经营活动。
2、企业运营
2.1建立“物业管理公司成立基金”
前期开发商为了吸引业主进行购房消费，从预期利润中抽取一部分资金，成立“物业管理公司成立专项基金”（简称“基金”），作为后期物业管理公司的注册资金。双方购房协议中应当对基金资金使用情况进行约定，使基金资金原则上为全体业主所共有，并按照房屋所有权比例进行分配，但为了保证股权信托模式的实现，资金不进行实际分配，业主也不得要求从基金撤离资金。另外“物业管理公司成立专项基金”数额应当符合法律规定最低限额注册资金，否则不得成立物业管理公司。依据《物业管理企业资质管理办法》第五条第三款规定：“三级资质注册资本人民币50万元以上……”因此基金资金必须满足三级资质所规定的最低注册限额50万元，才可建立物业管理公司。
2.2确定委托人、受托人和受益人，设立信托
基金资金为全体业主所有，要设立信托，必须明确信托关系双方主体。一方面将资金委托于受托人进行管理处分，业主为信托契约的委托方；另一方必须选任部分符合条件的小区业主成为受托人，对物业公司进行管理。同时业主设立信托是为了追求自身消费效用最大化，业主自身就是信托契约的受益人。信托关系的生效要件是签订信托契约，委托人与受托人必须在签订信托契约之后确立信托关系。依据法律规定，达成信托契约必须符合一定条件，包括形式要件和实质要件。形式要件是指达成信托合同必须符合一定形式，因此委托人在对基金资金进行信托时应当采取书面信托形式，即签订信托合同。
2.3信托关系登记
信托关系登记是信托合同生效的形式要件。为了明确委托方与受托方的信托关系，规范双方合同成立后信托行为，同时便于将来双方发生合同纠纷或其他民事纠纷时确定法律依据，依据《信托法》规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。物业管理公司受托人以及委托人（受益人）应当在当地相关的股权信托登记机关（工商管理部门）进行登记，明确委托人、受托人和受益人三者之间的信托合同法律关系。明确委托人、受托人与收益人的法律关系后，更有助于受托人行使信托管理权，及委托人（受益人）依照信托契约行使对受托人以及物业公司的监督权。
3、物业管理企业执行力构建
3.1坚持“顾客价值导向”经营理念，建立企业持续经营优势
所谓“顾客价值导向（Customer Value Orientation，简称CV）”是指企业的一种经营理念，即企业的战略决策、日常运营管理及经营绩效评估等都以认知、创造和交付顾客价值为出发点，以实现顾客价值最大化为战略目标，通过顾客价值和企业价值的动态均衡考虑，在持续提升顾客价值的同时不断降低企业成本，以建立企业持续经营优势，确保企业稳定.健康和快速发展。 物业管理企业的顾客是广大物业的业主和使用者，坚持“顾客价值导向”经营理念对物业管理企业来讲，就是要为业主和使用者提供最好的服务价值。一方面对业主和使用者来讲，就是物业管理服务能为其带来更大的利益满足；另一方面物业则可以具有更好的使用功能和”长健长新”，保值增值。
3.2建立“以人为本”的企业文化，实现员工与企业共同发展
企业文化是企业独特的经营个性、管理风格、企业理念和人员素质的综合体现。优秀的企业文化对企业的发展起着重要作用。首先，对内它能激励企业全体员工积极进取，增强企业的凝聚力和向心力；其次，对外它有利于提高企业信誉，扩大企业知名度，给企业带来难以估计的社会效益；再次，它也是企业实行改革、创新和实现发展战略的思想基础，是企业对环境适应能力的支柱。
结语：
物业管理企业要获得持久的竞争优势，就必须培育“以人为本”的企业文化氛围，关注员工的需要，以为员工提供理想的终身职业为己任，并努力创造公平竞争的环境，为员工提供更多的发展空间，从而使员工个人利益和企业利益、员工个人发展与企业发展有机结合起来，以此来激发员工的积极性和创造性，提高员工的工作效率，确保物业管理服务的质量，使企业走上良性循环的发展轨道，从而实现员工与企业的共同发展。
参考文献：
[1]马聪. 论物业管理企业应急机制的建立与完善[J]. 城市开发，2016（7）.
[2]张强. 应急管理在物业服务中的实践[J]. 世界家苑，2015（7）.
[3] 刘伟杰. 物业管理如何实现向资产管理的跨越和升级. 中国物业管理. 2016.11
[4] 谢家瑾. 谈物业管理行业开拓资产管理业务. 中国物业管理. 2015.11
[5] 林常青. 商业房地产是物业资产管理的首选. 中国物业管理. 2015.09
[6] 孙峻， 刘于鑫， 姜雯， 黄铭. 物业管理与资产管理—物业服务企业发展模式的选择. 建筑经济. 2016.09
（本文作者单位为：天宁华韵文化科技有限公司 北京 100055 ）
关键词：物业管理；企业运营；执行力构建
1、执行力文化
1.1执行力文化是企业竞争获胜之关键
世界著名的杂志《财富》以为“70%企业失败的原因不是缺乏限的战略，而是缺乏有效的执行力”。企业在竞争中一旦不幸输给了竞争对手，那毫无疑问地，一定是企业的执行力出了问题。要么是企业的目标不切合实际，要么是对外部环境缺乏了解，要么是关键岗位上用错了人，要么是没能和执行人员及时沟通，要么是各级流程都滞后于预定的规划等等。而在竞争中获胜的一方，一定是由于在各方面都做得更为合适、正确，依靠执行力而将另一方打败，究竟怎样才算有执行力呢？应该不遗余力地、锲而不舍的从各个方面着手，力求在企业内建立起执行力文化，从而增加企业的执行力。
1.2企业执行力文化就是保障职工有效执行的员工的价值观念
群体意识的行为规范及行为习惯的总和，是企业文化之于企业运营中的力量表现形式。企业执行力文化体现在生产、管理、经营的全过程，每一个环节都会充分地体现出来。从企业的哲学、企业的精神、企业的战略、企业的追求、企业的管理方式、企业的形象以及员工风貌、管理的风格等各方面都可以看到，它体现在每一个环节，每一个角落，让我们看到是一种什么樣的文化在背后影响着企业的实际生产经营活动。
2、企业运营
2.1建立“物业管理公司成立基金”
前期开发商为了吸引业主进行购房消费，从预期利润中抽取一部分资金，成立“物业管理公司成立专项基金”（简称“基金”），作为后期物业管理公司的注册资金。双方购房协议中应当对基金资金使用情况进行约定，使基金资金原则上为全体业主所共有，并按照房屋所有权比例进行分配，但为了保证股权信托模式的实现，资金不进行实际分配，业主也不得要求从基金撤离资金。另外“物业管理公司成立专项基金”数额应当符合法律规定最低限额注册资金，否则不得成立物业管理公司。依据《物业管理企业资质管理办法》第五条第三款规定：“三级资质注册资本人民币50万元以上……”因此基金资金必须满足三级资质所规定的最低注册限额50万元，才可建立物业管理公司。
2.2确定委托人、受托人和受益人，设立信托
基金资金为全体业主所有，要设立信托，必须明确信托关系双方主体。一方面将资金委托于受托人进行管理处分，业主为信托契约的委托方；另一方必须选任部分符合条件的小区业主成为受托人，对物业公司进行管理。同时业主设立信托是为了追求自身消费效用最大化，业主自身就是信托契约的受益人。信托关系的生效要件是签订信托契约，委托人与受托人必须在签订信托契约之后确立信托关系。依据法律规定，达成信托契约必须符合一定条件，包括形式要件和实质要件。形式要件是指达成信托合同必须符合一定形式，因此委托人在对基金资金进行信托时应当采取书面信托形式，即签订信托合同。
2.3信托关系登记
信托关系登记是信托合同生效的形式要件。为了明确委托方与受托方的信托关系，规范双方合同成立后信托行为，同时便于将来双方发生合同纠纷或其他民事纠纷时确定法律依据，依据《信托法》规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。物业管理公司受托人以及委托人（受益人）应当在当地相关的股权信托登记机关（工商管理部门）进行登记，明确委托人、受托人和受益人三者之间的信托合同法律关系。明确委托人、受托人与收益人的法律关系后，更有助于受托人行使信托管理权，及委托人（受益人）依照信托契约行使对受托人以及物业公司的监督权。
3、物业管理企业执行力构建
3.1坚持“顾客价值导向”经营理念，建立企业持续经营优势
所谓“顾客价值导向（Customer Value Orientation，简称CV）”是指企业的一种经营理念，即企业的战略决策、日常运营管理及经营绩效评估等都以认知、创造和交付顾客价值为出发点，以实现顾客价值最大化为战略目标，通过顾客价值和企业价值的动态均衡考虑，在持续提升顾客价值的同时不断降低企业成本，以建立企业持续经营优势，确保企业稳定.健康和快速发展。 物业管理企业的顾客是广大物业的业主和使用者，坚持“顾客价值导向”经营理念对物业管理企业来讲，就是要为业主和使用者提供最好的服务价值。一方面对业主和使用者来讲，就是物业管理服务能为其带来更大的利益满足；另一方面物业则可以具有更好的使用功能和”长健长新”，保值增值。
3.2建立“以人为本”的企业文化，实现员工与企业共同发展
企业文化是企业独特的经营个性、管理风格、企业理念和人员素质的综合体现。优秀的企业文化对企业的发展起着重要作用。首先，对内它能激励企业全体员工积极进取，增强企业的凝聚力和向心力；其次，对外它有利于提高企业信誉，扩大企业知名度，给企业带来难以估计的社会效益；再次，它也是企业实行改革、创新和实现发展战略的思想基础，是企业对环境适应能力的支柱。
结语：
物业管理企业要获得持久的竞争优势，就必须培育“以人为本”的企业文化氛围，关注员工的需要，以为员工提供理想的终身职业为己任，并努力创造公平竞争的环境，为员工提供更多的发展空间，从而使员工个人利益和企业利益、员工个人发展与企业发展有机结合起来，以此来激发员工的积极性和创造性，提高员工的工作效率，确保物业管理服务的质量，使企业走上良性循环的发展轨道，从而实现员工与企业的共同发展。
参考文献：
[1]马聪. 论物业管理企业应急机制的建立与完善[J]. 城市开发，2016（7）.
[2]张强. 应急管理在物业服务中的实践[J]. 世界家苑，2015（7）.
[3] 刘伟杰. 物业管理如何实现向资产管理的跨越和升级. 中国物业管理. 2016.11
[4] 谢家瑾. 谈物业管理行业开拓资产管理业务. 中国物业管理. 2015.11
[5] 林常青. 商业房地产是物业资产管理的首选. 中国物业管理. 2015.09
[6] 孙峻， 刘于鑫， 姜雯， 黄铭. 物业管理与资产管理—物业服务企业发展模式的选择. 建筑经济. 2016.09
（本文作者单位为：天宁华韵文化科技有限公司 北京 100055 ）