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【摘 要】 房地产业的暴力时代已经过去，随着房地产价格调控力度的不断增强，房地产利润正向社会正常利润水平回归。因此，如何从项目开发角度实现降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，以有效控制项目的开发成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。
【关键词】 房地产开发；成本控制；管理
随着城市基础设施的发展及人们生活水平的提高，市场不仅对房地产开发项目的建筑质量提出了越来越高的要求，也对项目的综合品质提出了更高的要求。因此，要求房地产开发企业加大投入，以便做出高品质有竞争力的项目。如何有效的控制成本，做出高性价比的项目？就成为房地产企业要面对的重要课题。这就要求房地产开发管理要以科学的方法工作，同时房地产企业要以市场需求为基础，大量运用现代房地产开发管理系统加强对房地产开发项目的成本控制和管理。
一、房地产开发项目的成本控制
1、成本预测：房地产开发企业在经营过程中要对市场的物价信息情况进行掌握，同时对同类建筑物的成本情况进行掌握，对成本进行预测，能够采取成本低、效益高的施工方案。对于房地产开发企业而言，经营的目的就是为了以最低的成本获得最大的价值。在对工程的价值进行计量的时候，通常有两种方式，一种是在成本没有发生变化的情况下，建筑工程的价值出现了增大的情况，例如，一项建筑工程在进行开发的时候是以居民住宅的方式进行开发的，但是，在市场环境不断变化的情况下，房地产开发企业对建筑的商业价值进行了重新的评估，将住宅的数量减少，将建设的部分用作商业门店，这样对提高建筑的价值非常有利。在建筑施工过程中不能为了提高施工的速度出现对施工管网和施工程序不了解的情况，这样会导致工程的后期施工面临很大的问题，同时，在施工过程中要避免出现管理混乱，这样会导致施工中出现重复的情况，导致施工成本出现增加的问题。在施工中对新的材料和技术进行应用比较普遍，对新的材料和技术进行应用之前要对其性能和应用效果进行很好的掌握，避免出现对材料行情不了解的情况，同时也能避免出现施工成本过高的情况。对导致施工成本发生变化的因素要进行很好的分析，采取必要的措施，这样能够更好的对施工成本进行预测。
2、成本计划：在对成本进行预测的时候要对相关的影响因素进行分析，这样能够更好的将施工成本以货币的形式进行体现，同时在施工图预算上进行反映，对项目的施工费用、施工成本以及降低成本的措施也能进行很好的分析。在施工中，要对施工图纸进行熟悉，同时，掌握科学的施工方法和工艺，这样在对施工成本进行计划的时候能够编制更好的文件。
3、成本控制：在成本计划中，对影响成本变化的因素要加强管理，然后采取必要的措施，在施工过程中对各种支出消耗部分进行严格的控制，同时对成本控制情况要进行实时反馈，这样能够对实际成本和计划成本之间出现的差异情况进行分析，同时对出现的差异情况也能及时采取措施进行更正，在成本控制过程中可以建立成本管理责任制，这样对成本进行控制能够获得更好的效果。
4、成本核算：在建筑工程施工中，规定的开支范围发生的实际费用采取适当的方法进行归纳，能够对施工项目的成本和单位成本进行计算，同时，也能对相关的成本分级考核提供必要的考核依据。为以后的工程项目成本预测提供依据。
5、成本分析：对建筑工程项目成本进行对比评价和总结，在成本管理过程中能够对影响成本变动的原因进行很好的控制，同时，也可以进行系统的研究，找出这些因素变化的规律，对成本控制中存在的一些固定规律进行分析，这样也能采取必要的措施对成本影响因素进行更好的控制。
6、成本考核：对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。
二、对于房地产项目成本控制的对策
1、培养全员的节约意识：企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维：成本是可控的，但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责，员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先決条件。首先，企业领导应以身作则，积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围；其次，企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通，力求实现共同控制成本的实效性。再次，在全员成本控制中，企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制，使之相互配合，相互制约，以有效地将成本管理渗透至企业经营的各环节，并形成完整的管理链条。
2、构建成本控制战略体系：实施成本控制战略必须率先在企业内部建立成本控制战略体系，目前很多房地产企业的成本控制还没有建立一个完整的控制体系，有的甚至认为成本控制只是造价工程师的事情，其实企业成本控制涉及企业的战略管理，必须从战略组织的高度，建立一套有效的控制体系，方能有效地控制成本。
3、投资决策阶段的成本控制措施：3.1进行充分的市场调查分析：风险就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。3.2采取多样化组合投资：房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。
4、招投标环节成本控制：招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目投资、质量以及进度的控制同样具有举足轻重的作用。造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，做到“知己知彼”，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。
5、推行限额设计：分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先，按照设计任务书和投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算——主要是对基础类型和设备、材质的控制。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在设计中任意提高安全系数和设计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，保证工程造价得到有效控制。
6、施工阶段的成本控制：首先，加强施工现场管理，优化施工组织设计，选择比较先进的施工技术，实现经济合理的施工方案，当然这是施工承包单位的工作内容，但作为业主方应该在施工方案阶段以自身的成本控制目标来提出合理优化的意见和建议。其次，施工过程中对于合同文件中的动态信息进行分析，根据分析结果采取积极措施，实现更有效地控制工程造价。最后，严格控制材料、设备采购的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。订单的时机要把握好，一般情况下，项目的材料和设备成本费用通常占预算的70%，占直接成本的80%左右，因此必须严格控制施工阶段，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。
房地产企业在发展过程中对开发工程的成本控制以及管理问题非常重视，主要是因为成本控制和管理对企业的经济效益和市场竞争力有很大的影响，因此，笔者对如何对房地产开发项目进行成本控制和管理分析，同时也提出了相应的措施，希望对我国房地产业的发展能够起到更好的促进作用。
参考文献：
[1]阮艳超.房地产项目施工阶段的进度控制分析[J].企业科技与发展.2011.（15）.1.02-110.
[2]陈诗操.房地产工程项目成本控制[J].科技资讯，2010.（27）.59-70
[3]陆庆强.价值工程在房地产开发成本控制中的应用研究[J].当代经济，2011.（2）.
【关键词】 房地产开发；成本控制；管理
随着城市基础设施的发展及人们生活水平的提高，市场不仅对房地产开发项目的建筑质量提出了越来越高的要求，也对项目的综合品质提出了更高的要求。因此，要求房地产开发企业加大投入，以便做出高品质有竞争力的项目。如何有效的控制成本，做出高性价比的项目？就成为房地产企业要面对的重要课题。这就要求房地产开发管理要以科学的方法工作，同时房地产企业要以市场需求为基础，大量运用现代房地产开发管理系统加强对房地产开发项目的成本控制和管理。
一、房地产开发项目的成本控制
1、成本预测：房地产开发企业在经营过程中要对市场的物价信息情况进行掌握，同时对同类建筑物的成本情况进行掌握，对成本进行预测，能够采取成本低、效益高的施工方案。对于房地产开发企业而言，经营的目的就是为了以最低的成本获得最大的价值。在对工程的价值进行计量的时候，通常有两种方式，一种是在成本没有发生变化的情况下，建筑工程的价值出现了增大的情况，例如，一项建筑工程在进行开发的时候是以居民住宅的方式进行开发的，但是，在市场环境不断变化的情况下，房地产开发企业对建筑的商业价值进行了重新的评估，将住宅的数量减少，将建设的部分用作商业门店，这样对提高建筑的价值非常有利。在建筑施工过程中不能为了提高施工的速度出现对施工管网和施工程序不了解的情况，这样会导致工程的后期施工面临很大的问题，同时，在施工过程中要避免出现管理混乱，这样会导致施工中出现重复的情况，导致施工成本出现增加的问题。在施工中对新的材料和技术进行应用比较普遍，对新的材料和技术进行应用之前要对其性能和应用效果进行很好的掌握，避免出现对材料行情不了解的情况，同时也能避免出现施工成本过高的情况。对导致施工成本发生变化的因素要进行很好的分析，采取必要的措施，这样能够更好的对施工成本进行预测。
2、成本计划：在对成本进行预测的时候要对相关的影响因素进行分析，这样能够更好的将施工成本以货币的形式进行体现，同时在施工图预算上进行反映，对项目的施工费用、施工成本以及降低成本的措施也能进行很好的分析。在施工中，要对施工图纸进行熟悉，同时，掌握科学的施工方法和工艺，这样在对施工成本进行计划的时候能够编制更好的文件。
3、成本控制：在成本计划中，对影响成本变化的因素要加强管理，然后采取必要的措施，在施工过程中对各种支出消耗部分进行严格的控制，同时对成本控制情况要进行实时反馈，这样能够对实际成本和计划成本之间出现的差异情况进行分析，同时对出现的差异情况也能及时采取措施进行更正，在成本控制过程中可以建立成本管理责任制，这样对成本进行控制能够获得更好的效果。
4、成本核算：在建筑工程施工中，规定的开支范围发生的实际费用采取适当的方法进行归纳，能够对施工项目的成本和单位成本进行计算，同时，也能对相关的成本分级考核提供必要的考核依据。为以后的工程项目成本预测提供依据。
5、成本分析：对建筑工程项目成本进行对比评价和总结，在成本管理过程中能够对影响成本变动的原因进行很好的控制，同时，也可以进行系统的研究，找出这些因素变化的规律，对成本控制中存在的一些固定规律进行分析，这样也能采取必要的措施对成本影响因素进行更好的控制。
6、成本考核：对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。
二、对于房地产项目成本控制的对策
1、培养全员的节约意识：企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维：成本是可控的，但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责，员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先決条件。首先，企业领导应以身作则，积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围；其次，企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通，力求实现共同控制成本的实效性。再次，在全员成本控制中，企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制，使之相互配合，相互制约，以有效地将成本管理渗透至企业经营的各环节，并形成完整的管理链条。
2、构建成本控制战略体系：实施成本控制战略必须率先在企业内部建立成本控制战略体系，目前很多房地产企业的成本控制还没有建立一个完整的控制体系，有的甚至认为成本控制只是造价工程师的事情，其实企业成本控制涉及企业的战略管理，必须从战略组织的高度，建立一套有效的控制体系，方能有效地控制成本。
3、投资决策阶段的成本控制措施：3.1进行充分的市场调查分析：风险就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。3.2采取多样化组合投资：房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。
4、招投标环节成本控制：招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目投资、质量以及进度的控制同样具有举足轻重的作用。造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，做到“知己知彼”，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。
5、推行限额设计：分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先，按照设计任务书和投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算——主要是对基础类型和设备、材质的控制。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在设计中任意提高安全系数和设计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，保证工程造价得到有效控制。
6、施工阶段的成本控制：首先，加强施工现场管理，优化施工组织设计，选择比较先进的施工技术，实现经济合理的施工方案，当然这是施工承包单位的工作内容，但作为业主方应该在施工方案阶段以自身的成本控制目标来提出合理优化的意见和建议。其次，施工过程中对于合同文件中的动态信息进行分析，根据分析结果采取积极措施，实现更有效地控制工程造价。最后，严格控制材料、设备采购的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。订单的时机要把握好，一般情况下，项目的材料和设备成本费用通常占预算的70%，占直接成本的80%左右，因此必须严格控制施工阶段，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。
房地产企业在发展过程中对开发工程的成本控制以及管理问题非常重视，主要是因为成本控制和管理对企业的经济效益和市场竞争力有很大的影响，因此，笔者对如何对房地产开发项目进行成本控制和管理分析，同时也提出了相应的措施，希望对我国房地产业的发展能够起到更好的促进作用。
参考文献：
[1]阮艳超.房地产项目施工阶段的进度控制分析[J].企业科技与发展.2011.（15）.1.02-110.
[2]陈诗操.房地产工程项目成本控制[J].科技资讯，2010.（27）.59-70
[3]陆庆强.价值工程在房地产开发成本控制中的应用研究[J].当代经济，2011.（2）.