浅析房地产开发工程的成本控制及管理措施

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  【摘 要】 随着中国的不断崛起,经济水平逐渐提高,企业之间的竞争也日趋激烈。在纷繁复杂的生产经营活动中,控制住整体的成本,是企业取得利润进而在竞争中占得先机的关键。成本控制对于当今企业的重要性毋庸讳言。
  【关键词】 房地产开发项目;成本控制;管理措施
  引言:
  在现阶段,我国的房地产业之间有着激烈的竞争,同时国家也出台了用一系列相关的政策来对房地产业进行调整,这样房地产业面临的竞争就更大了。所以,房地产业就需要改变管理方法,尤其是要做好对成本的管理,在管理中获取经济效益。但是在实际中,房地产开发企业的成本管理却在成本管理上还存在着薄弱的地方,对成本的预测与决策也缺乏一定的连贯性与制度性,制定的成本计划具有盲目性。因此,房地产企业就需要针对成本管理中的问题和主要内容进行分析,并作出有效的对策。
  一、房地产企业成本控制的构成要点
  成本控制是一项由企业的各个部门相互协助,共同进行,贯穿企业经营管理活动始终的工作。针对房地产开发企业来讲,可以根据房地产建设进行的过程中的各个阶段为时间节点,分析整个成本控制的构成。房地产的开发进程可以分为以下几个阶段:1.设计规划;2.招标采购;3.施工组织;4.竣工结算;5.资金管理。
  成本控制在各个阶段的侧重点有所不同,在设计规划阶段,主要任务包括项目成本预算、工程定额计算、工程造价估算等等。在招标采购阶段,主要任务包括招投标方式的选择,施工方的选择,施工材料的选择等等。在施工组织阶段,主要任务包括流程管理,施工变更的应对,工程施工的风险规避。在竣工结算阶段,主要任务包括竣工决算报表的审核、项目建设及预算执行情况的审计、建设成本的审计等等。资金管理贯穿整个项目开发,是保证资金及时到位、保证工程顺利进行、保证收入资金回笼的重要方面。
  二、房地产开发工程的成本控制及管理措施
  根据房地产开发的各个阶段而划分出的不同成本控制点,可以通过相关的理论进行分析,从而更好的梳理成本控制的思路。(见下图1)
  1、规划设计阶段——全面预算管理维度分析
  规划设计阶段是房地产开发的初始阶段,在这一阶段,开发商对于整个项目进行整体布局、造价估算、盈利预测等方面进行统筹规划。为了更好的进行规划设计,就需要全面预算。
  全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制,以便有效地組织和协调企业的生产经营活动,完成既定的经营目标,是企业全过程,全方位及全员参与的预算管理。房地产开发企业实行全面预算管理,就必须在设计规划阶段对于工程定额造价等方面进行估算,而这正是成本控制的基础。
  成本控制的实际操作,需要在初始阶段对与开发进程中支出成本有一个估计,通过预估来确定开发成本的整体数额,建立一个成本控制的目标。正是这个目标成本构成了成本控制的前提条件,为控制成本的实际操作提供了基础。而目标成本的计算正是全面预算的一部分。没有全面预算,就不会有目标成本的估计,也就不会有进行控制的标准,成本控制自然无从谈起。所以说全面预算为成本控制提供了前提条件。
  2、招标采购阶段——博弈关系维度分析
  招标采购包括了招投标阶段,这是开发商公开向社会招标,承建单位主动参与投标竞争的阶段。在这一阶段,开发商同承建单位之间在招投标过程中形成了一种博弈关系。博弈论是分析问题的一把钥匙,可通过建立简单的博弈模型来分析在招投标过程中开发商同承建单位之间的关系。
  表格所表示的就是开发商和承建单位之间进行的博弈。表格内的数字代表了工程建设成本的大小。同一方格内上侧的数值代表开发商所消耗的成本,下侧的数值代表了承建单位消耗的成本。数值的标注基于这样的假设:对于成本,不控制要比控制耗费的多。在这个博弈中,双方追求的都是成本的最小化。很显然,根据纳什均衡理论,在双方都做出理性选择的情况下,开发商和承建单位都会选择进行成本控制。这就说明,在招投标的博弈过程中,对于开发商来说,不管承建单位给出怎样的成本数额,最好的选择是通过成本控制,对于工程成本的大小有确切的目标;对于承建单位来说,不论开发商提出怎样的成本要求,都要根据投标的工程进行成本控制,计算出总体成本规模。
  3、招标采购阶段——供应链管理维度分析
  招标采购还包括采购阶段,这一阶段是开发商根据建设工程需要,考察、比较、确认施工材料的阶段。为了保证工程在建设中的质量,避免施工方施工时,在用料方面出现以次充好,偷工减料,抬高价格等问题,对于相对关键的材料,需要由开发商进行提供。这就促使开发商成为工程材料供应链中的一环。
  供应链是企业通过对信息流、物流、资金流的控制,建立的从采购原材料开始,然后制成中间产品或最终产品,最后由销售网络把产品送到消费者手中的功能性网链结构模式。通过定义可以看出,从开发商对工程建筑原料的采购开始,供应链贯穿整个房地产项目的开发过程。对于供应链的管理,是成本能够得到控制的保证。供应链不仅是一条连接供应商到用户的物料链、信息链、资金链,而且还是一条价值增值链。供应链的管理不仅仅是要保障供应,节约成本,更为重要的是通过供应链来扩展成本与收益之间的幅度,实现利润的增加。因此,在供应链中对于成本的控制就不仅仅要看成本的大小,还要注意一定成本所对应的收益的多少。针对材料采购来讲,在保证材料达标合格的基础上,不能为减少成本而选择价格最低的材料。而是要根据材料具体的作用,计算相应的收益,选择成本与收益之间差距最大的。这就要求用整体的眼光,在供应链开始的阶段,不仅看到开头,同时预测到结尾,从而发挥出供应链的作用。不是为了单纯的减少成本而控制成本,而是为了增加利润而控制成本。
  4、组织施工阶段——委托代理关系维度分析
  组织施工阶段,是开发商组织施工方根据楼盘项目,对工程实施建设的阶段。这是开发项目进入开工建设的阶段,是整个楼盘建设经营中最为关键的部分,也是建安成本集中发生的阶段。成本控制的实际作用主要就集中在这一阶段。这一阶段中,开发商同施工方之间形成了委托代理的关系。   5、竣工结算阶段——事后监督理论
  竣工结算阶段是施工方按照合同规定的内容,全部完成所承包的工程,经验收质量合格,并符合合同要求之后,向开发商进行的最终工程款结算。在这一阶段,开放商主要进行的是事后监督的工作。事后监督理论是指以事先制定的目标、标准和要求为准绳,利用会计核算取得的资料,对已进行的经济活动进行的考核和评价。在对已完工项目进行考核评价的过程中,核算成本是其中一个重要的方面。对于完工后成本的核算,构成了检测成本控制效用的依据。只有掌握了最终成本消耗的数据,通过和开工建设之间的成本预算进行对比,才能对工程建设中的成本大小进行评价,从而发现建设过程中低于或者超出成本预算的部分,针对出现情况进行分析研究,发现问题并改正问题。事后监督可以说是成本控制的必要支持。
  6、资金管理——市场预测、现金流管理、税收筹划基础上的预算维度分析
  资金是房地产开发的命脉,资金管理贯穿整个项目建设,是楼盘开发中重要的组成部分。在当前的楼市调控的环境之下,保障资金管理的有效便显得尤为重要。当前楼市处在银行收缩信贷,限购令持续作用,购房者继续观望的情况下,这给開发商的资金供应带来严峻的挑战。有的尚未开工的楼盘因为资金匮乏而迟迟未能开工建设,导致土地被收了回去;有的建设中的楼盘因为资金不足而不得不停工;有的已经完工的楼盘为了资金尽快回笼而降价销售。这种种情况都说明了维持一个有效的资金供应对于项目建设的重要性。为了保障资金管理的有效,就需要准确的市场预测,充足的现金流,合法的税收筹划。准确的市场预测不仅仅是根据市场上建筑材料的价格和施工劳动报酬等等预计出项目建设的成本,更是要根据楼盘的所在地段,户型结构,市场行情等等,预计出楼盘建成后带来的收入,从而判断项目是否值得进行。通过收益来考察成本,是成本控制中全面考察成本大小的需要。充足的现金流保证了在银行收紧信贷的楼市寒冬中,开发项目能够顺利进行,直至完工。为了保证现金流的充足,成本控制是很重要的一点。合法的税收筹划保障了房地产开发商的合法经营,同时也节约了开发成本。
  三、结束语
  综上所述,房地产开发项目的成本管理工作在房地产的整个开发过程都存在,而在激烈的市场竞争环境下,加强对房地产开发项目的成本控制,可以促进房地产企业的管理向着集约化管理方向发展。因此,就需要做好房地产开发项目在各个环节的成本管理工作,落实成本管理,加强管理成本材料,完善房地产开发项目成本管理体系,并完善绩效考核制度,全面降低企业的成本,提高经济效益和市场竞争力。
  参考文献:
  [1]代春泉.房地产开发[M].北京:清华大学出版社,2011.
  [2]黄淑红.房地产开发项目施工阶段的成本控制[J].福建建设科技,2011,05:75-76.
  [3]吴广谋,吕周洋.博弈论基础与应用[M].南京:东南大学出版社,2009.
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