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着城市化进程的加快，一些农民不得不面临房屋被征收的现状。由此，各种关于宅基地被征收没有得到合理补偿而造成惨案的报道就从未间断过。所以完善宅基地上房屋征收补偿标准是当务之急。出于对村民私人财产权保障方面的关注，本文着重论述宅基地上房屋的征收补偿标准争议问题。
宅基地上房屋补偿标准的现状
我国当下没有针对农村宅基地及其上房屋征收补偿标准统一的管理条例，相关法律只散见于《土地管理法》，或以行政法规和部门规章的形式存在，如《土地管理法实施条例》、《村镇建房用地管理条例》等。
《土地管理法》第四十七条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。即具体的宅基地征收补偿标准还需根据地域的划分参见各地方的立法。由于该条款规定的太笼统，许多省、自治区又直接授权区、县政府制订具体实施方案，以至于不但各个省份的补偿标准大不相同，一省内的各城市、一市内各区的标准都大相径庭，从而导致征收中的各种矛盾浮现。
就拿浙江省来说，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合宁波市实际，浙江省人民代表大会常务委员会在2006年批准了《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》。该条例第三十一条规定：被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；而镇海区政府根据宁波市政府下发的关于各区土地征用补偿安置办法的通知和具体实施意见，于2007年制定的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋超过250平方米建筑面积部分货币补偿金额=被拆房屋重置价格€壮尚聙祝ū徊鹎ǚ课萁ㄖ婊?250平方米）。在此基础上，钢混、砖混结构的，再增加不超过百分之一百的比例，其他结构的，再增加不超过百分之二百的比例，由拆迁人给予货币补偿。而与镇海毗邻的北仑对此规定是被拆迁合法房屋建筑面积超过可货币安置面积部分不予安置，由拆迁人按重置价格结合成新再根据不同的街道再增加一定的比例给予补偿。但各街道钢混、砖混结构的增加的比例都超过110%，由此可见，由于实施细则不统一导致即使临近的两个地区其标准也相差甚远。
宅基地上房屋征收补偿标准中存在的问题
通过课题组2011年8月3日至7日在镇海庄市针对宅基地及其上房屋征收补偿标准所做的问卷调查显示，在收回的186问卷中除去8份无效问卷外，接近69%的被拆迁户认为在需要补偿的房屋面积的认定上没有太大的问题，主要问题体现在以下三个方面。这三个方面分别涉及到宅基地上房屋补偿标准的具体内容以及补偿标准适用范围等内容。
补偿标准具体内容之一 ——商品住宅平均指导价与市场价差距较大
从房屋依附于宅基地角度看，征收房屋主要是为了征收宅基地，征收补偿也主要是对宅基地的补偿，对其上的房屋也就只是一种损害赔偿，从这种意义上看，对房屋的补偿按照重置价格或者成本价当然是一种行之有效的简易方法。可是这种损害赔偿的补偿方式远远没有弥补由于征收房屋而对村民造成的损失。现实中村民的房屋不仅具有表面上可以看到的这些类似提供居所等保障生活的显性功能，还包括大量的隐形功能，譬如，农民在原来的房屋生活设施简单，生活成本低等。
据调查，现有的征收补偿只是针对农民可计算的损失进行了赔偿，譬如我们了解到宁波市镇海区拆迁补偿按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关的价格和费用标准》（见下表），其《标准》详细规定了各种不同房屋的结构等级及其重置价格，以及房屋成新标准。按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格€壮尚拢﹢卓砂仓媒ㄖ婊
据我们调查了解，2007年镇海区发布的有关地段商品住宅平均价格指导价分为四类：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方米3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。据镇海庄市一位村民翁某向我们透露，他在2008年11月左右，一幢合法建筑面积为28.76的房屋被征收，按照上述补偿标准，翁某一共拿到货币补偿114110元，具体包括可安置面积货币补偿金额=（3600—620+620*0.73）*28.76=98721元(翁某的房屋地处庄市，属于一类地段，所以其商品住宅平均价格为3600元，根据评估机构认定其房屋基本完好等级为砖混结构二等，所以重置价格为620元，成新标准为0.73)，此外再加上其他的室内装饰以及附属建筑物补偿金一起15389元。据课题组调查了解，2008年庄市周边楼房每平方米的平均价格在6000—7000元之间。翁某按照所得到的补偿最多只能购得19平方米的住宅。对翁某来说，想要用这些补偿所得买套房子来作为栖身之所是不大可能的了。笔者认为征收农民的宅基地及其上房屋的目的是为了更好地建设农村，房屋的征收虽不能百分百保证能改善村民生活状况，至少也不能使村民的生活状况变得更糟。
补偿标准具体内容之二——附属设施、装潢和非住宅用房设备的价格评估过低的问题
问卷结果显示，有105份问卷即接近58%的被拆迁户对评估机构做出的关于其附属设施的成本估价不满意，认为价格过低。在征收房屋的实践中，附属物的补偿也占据举足轻重的地位。农村由于其特殊的原因，每户人家的附属设施也不尽相同，但一般包括仓库、猪舍、附房、棚等。就拿我们在走访中获知的镇海关于附属设施的补偿标准来看，在2008年，镇海出台的关于宅基地上房屋征收补偿标准中规定，仓库按每平米120元，猪舍按每平米80元，附房按每平米50元，棚按每平米40元计算，而据拆迁办人透露这些数据是评估机构按照成本法得出的。在实践中成本法往往是价格评估的主要方法。成本法固然有其简便易操作的优点，但也存在脱离市场价，缺乏波动性的弊病。
补偿标准适用范围——非住宅用房承租人的补偿安置问题
宅基地及其上房屋征收补偿过程中，并不仅仅涉及到拆迁人和被拆迁人两方，有时房屋的实际使用人并不是房屋的所有权人，而是与所有权人签订了租赁合同的承租人，承租人在租赁期未届满时即因房屋拆迁而被迫停止生产生活活动，其受到的损失有时不亚于房屋所有权人的损失，但相关补偿标准中并未将承租人的利益损失纳入到补偿范围之内，拆迁出租（出借）的住宅或非住宅用房，对使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理好租赁关系。
而在实践中，由此产生的矛盾层出不穷。经济的发展导致城市中的房价普遍较高，而农村房子租金一般都较低。近年来在农村，尤其是城市周边的农村，租房用来作为住房和厂房的情况较为普遍。当房屋被征收时，这些承租人由于要另找房屋由此而耽误的生产和生活并没有得到丝毫补偿。现实中，有一些承租人会根据当初的出租合同找出租人要求赔偿，而出租人也会根据合同法中的免责条款进行抗辩，由此产生的矛盾使得原来就不怎么和谐的征收关系变得更为紧张。
完善宅基地上房屋补偿标准的建议
其一，针对房屋补偿金额偏低的问题，笔者认为一方面评估机构在制定重置价格标准时，除了考虑房屋本身的结构等级之外，还应适当考虑房屋对于农民本身的隐性功能。当前我国广大农村地区缺乏完善的社会保障体系，宅基地其上房屋对于农民而言是赖以生存的生产资料。所以，笔者建议在制定房屋重置价格的标准时，评估机构可以适当考虑农民由于住安置房而比征收前所需负担的额外费用，例如安置房所需的物业管理，高层楼房还需要支付的电梯费用等。将这些费用考虑在补偿范围之内，适当提高补偿标准。另一方面，商品住宅平均价格的确定不应只由政府指导价决定，而应该参照当时的市场实际价格。由于被征收的房屋为村民所有，其权益受到损害，如果补偿价格一味由政府决定，难免会损害村民的权益。镇海区商品住宅的政府指导价格明显低于一般的市场房价，而村民只能接受。所以，可以适当提高被拆迁户的主观能动性。例如，被拆迁户将其了解的市场价格以意见的形式交给政府，政府在制定商品住宅指导价的同时应当参考村民的合理意见。
其二，针对评估价格过低问题，笔者认为估价应该以市场价为基础，拆迁人与被拆迁人商议定价。对于设备和装潢等方面的估价不能为了节省征收成本而教条地使用成本法，致使被拆迁人的损失没能得到相应的弥补。农民作为被拆迁人是社会中的弱势群体，其切身利益应该被切实关注，补偿标准的测算和制定要保障被拆迁农民生活水平不降低。又因为市场价值具有形式上的中立性和可操作性，所以，补偿标准中应当主要以市场价为依据，以被拆迁人出价为一个参考因素，允许被拆迁人另找有评估资格的单位对自己的财产进行评估，与拆迁人的估价进行对比和商议。如果拆迁人的估价与原评估价差距超过10%的，并且通过协商达不成一致的协议的，被拆迁人与征收方应当找中立的第三方评估机构进行评估，最后根据三份评估价综合考虑给出一个最终价格，由此产生的费用由征收方承担。而该第三方评估机构由上一级行政机关在符合资格的评估机构中随机产生。
其三，针对承租人的补偿安置问题，笔者认为，适当补偿承租人因房屋征收造成的损失。承租人虽然不是房屋的所有权人，但其通过与房屋所有权人订立合法有效的租赁合同，使用租赁的房屋进行正常的生产生活活动，房屋征收是其生产生活持续期间被打断，受到的损失亦显而易见，在改革开放初期以来我国在土地和房屋征收方面一直遵循直接损失补偿原则，但是随着市场经济的发展，贫富差距矛盾的突出，对于征收问题的间接损失再也不能视而不见，承租人作为房屋征拆迁中的第三人也处于弱势地位，其利益也需要得到尊重和保障，所以应该根据承租人的可能损失如订立相关补偿标准如过渡安置补偿、经济利益损失补偿等。
宅基地及其上房屋是关乎农民生存的大问题，解决好农民宅基地及其房屋征收补偿的问题可以带动其他问题的解决，这也是建立和谐社会的重中之重。和谐社会的建设需要我们多关注农村建设过程中出现的新问题，及时解决问题。
宅基地上房屋补偿标准的现状
我国当下没有针对农村宅基地及其上房屋征收补偿标准统一的管理条例，相关法律只散见于《土地管理法》，或以行政法规和部门规章的形式存在，如《土地管理法实施条例》、《村镇建房用地管理条例》等。
《土地管理法》第四十七条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。即具体的宅基地征收补偿标准还需根据地域的划分参见各地方的立法。由于该条款规定的太笼统，许多省、自治区又直接授权区、县政府制订具体实施方案，以至于不但各个省份的补偿标准大不相同，一省内的各城市、一市内各区的标准都大相径庭，从而导致征收中的各种矛盾浮现。
就拿浙江省来说，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合宁波市实际，浙江省人民代表大会常务委员会在2006年批准了《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》。该条例第三十一条规定：被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；而镇海区政府根据宁波市政府下发的关于各区土地征用补偿安置办法的通知和具体实施意见，于2007年制定的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋超过250平方米建筑面积部分货币补偿金额=被拆房屋重置价格€壮尚聙祝ū徊鹎ǚ课萁ㄖ婊?250平方米）。在此基础上，钢混、砖混结构的，再增加不超过百分之一百的比例，其他结构的，再增加不超过百分之二百的比例，由拆迁人给予货币补偿。而与镇海毗邻的北仑对此规定是被拆迁合法房屋建筑面积超过可货币安置面积部分不予安置，由拆迁人按重置价格结合成新再根据不同的街道再增加一定的比例给予补偿。但各街道钢混、砖混结构的增加的比例都超过110%，由此可见，由于实施细则不统一导致即使临近的两个地区其标准也相差甚远。
宅基地上房屋征收补偿标准中存在的问题
通过课题组2011年8月3日至7日在镇海庄市针对宅基地及其上房屋征收补偿标准所做的问卷调查显示，在收回的186问卷中除去8份无效问卷外，接近69%的被拆迁户认为在需要补偿的房屋面积的认定上没有太大的问题，主要问题体现在以下三个方面。这三个方面分别涉及到宅基地上房屋补偿标准的具体内容以及补偿标准适用范围等内容。
补偿标准具体内容之一 ——商品住宅平均指导价与市场价差距较大
从房屋依附于宅基地角度看，征收房屋主要是为了征收宅基地，征收补偿也主要是对宅基地的补偿，对其上的房屋也就只是一种损害赔偿，从这种意义上看，对房屋的补偿按照重置价格或者成本价当然是一种行之有效的简易方法。可是这种损害赔偿的补偿方式远远没有弥补由于征收房屋而对村民造成的损失。现实中村民的房屋不仅具有表面上可以看到的这些类似提供居所等保障生活的显性功能，还包括大量的隐形功能，譬如，农民在原来的房屋生活设施简单，生活成本低等。
据调查，现有的征收补偿只是针对农民可计算的损失进行了赔偿，譬如我们了解到宁波市镇海区拆迁补偿按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关的价格和费用标准》（见下表），其《标准》详细规定了各种不同房屋的结构等级及其重置价格，以及房屋成新标准。按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格€壮尚拢﹢卓砂仓媒ㄖ婊
据我们调查了解，2007年镇海区发布的有关地段商品住宅平均价格指导价分为四类：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方米3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。据镇海庄市一位村民翁某向我们透露，他在2008年11月左右，一幢合法建筑面积为28.76的房屋被征收，按照上述补偿标准，翁某一共拿到货币补偿114110元，具体包括可安置面积货币补偿金额=（3600—620+620*0.73）*28.76=98721元(翁某的房屋地处庄市，属于一类地段，所以其商品住宅平均价格为3600元，根据评估机构认定其房屋基本完好等级为砖混结构二等，所以重置价格为620元，成新标准为0.73)，此外再加上其他的室内装饰以及附属建筑物补偿金一起15389元。据课题组调查了解，2008年庄市周边楼房每平方米的平均价格在6000—7000元之间。翁某按照所得到的补偿最多只能购得19平方米的住宅。对翁某来说，想要用这些补偿所得买套房子来作为栖身之所是不大可能的了。笔者认为征收农民的宅基地及其上房屋的目的是为了更好地建设农村，房屋的征收虽不能百分百保证能改善村民生活状况，至少也不能使村民的生活状况变得更糟。
补偿标准具体内容之二——附属设施、装潢和非住宅用房设备的价格评估过低的问题
问卷结果显示，有105份问卷即接近58%的被拆迁户对评估机构做出的关于其附属设施的成本估价不满意，认为价格过低。在征收房屋的实践中，附属物的补偿也占据举足轻重的地位。农村由于其特殊的原因，每户人家的附属设施也不尽相同，但一般包括仓库、猪舍、附房、棚等。就拿我们在走访中获知的镇海关于附属设施的补偿标准来看，在2008年，镇海出台的关于宅基地上房屋征收补偿标准中规定，仓库按每平米120元，猪舍按每平米80元，附房按每平米50元，棚按每平米40元计算，而据拆迁办人透露这些数据是评估机构按照成本法得出的。在实践中成本法往往是价格评估的主要方法。成本法固然有其简便易操作的优点，但也存在脱离市场价，缺乏波动性的弊病。
补偿标准适用范围——非住宅用房承租人的补偿安置问题
宅基地及其上房屋征收补偿过程中，并不仅仅涉及到拆迁人和被拆迁人两方，有时房屋的实际使用人并不是房屋的所有权人，而是与所有权人签订了租赁合同的承租人，承租人在租赁期未届满时即因房屋拆迁而被迫停止生产生活活动，其受到的损失有时不亚于房屋所有权人的损失，但相关补偿标准中并未将承租人的利益损失纳入到补偿范围之内，拆迁出租（出借）的住宅或非住宅用房，对使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理好租赁关系。
而在实践中，由此产生的矛盾层出不穷。经济的发展导致城市中的房价普遍较高，而农村房子租金一般都较低。近年来在农村，尤其是城市周边的农村，租房用来作为住房和厂房的情况较为普遍。当房屋被征收时，这些承租人由于要另找房屋由此而耽误的生产和生活并没有得到丝毫补偿。现实中，有一些承租人会根据当初的出租合同找出租人要求赔偿，而出租人也会根据合同法中的免责条款进行抗辩，由此产生的矛盾使得原来就不怎么和谐的征收关系变得更为紧张。
完善宅基地上房屋补偿标准的建议
其一，针对房屋补偿金额偏低的问题，笔者认为一方面评估机构在制定重置价格标准时，除了考虑房屋本身的结构等级之外，还应适当考虑房屋对于农民本身的隐性功能。当前我国广大农村地区缺乏完善的社会保障体系，宅基地其上房屋对于农民而言是赖以生存的生产资料。所以，笔者建议在制定房屋重置价格的标准时，评估机构可以适当考虑农民由于住安置房而比征收前所需负担的额外费用，例如安置房所需的物业管理，高层楼房还需要支付的电梯费用等。将这些费用考虑在补偿范围之内，适当提高补偿标准。另一方面，商品住宅平均价格的确定不应只由政府指导价决定，而应该参照当时的市场实际价格。由于被征收的房屋为村民所有，其权益受到损害，如果补偿价格一味由政府决定，难免会损害村民的权益。镇海区商品住宅的政府指导价格明显低于一般的市场房价，而村民只能接受。所以，可以适当提高被拆迁户的主观能动性。例如，被拆迁户将其了解的市场价格以意见的形式交给政府，政府在制定商品住宅指导价的同时应当参考村民的合理意见。
其二，针对评估价格过低问题，笔者认为估价应该以市场价为基础，拆迁人与被拆迁人商议定价。对于设备和装潢等方面的估价不能为了节省征收成本而教条地使用成本法，致使被拆迁人的损失没能得到相应的弥补。农民作为被拆迁人是社会中的弱势群体，其切身利益应该被切实关注，补偿标准的测算和制定要保障被拆迁农民生活水平不降低。又因为市场价值具有形式上的中立性和可操作性，所以，补偿标准中应当主要以市场价为依据，以被拆迁人出价为一个参考因素，允许被拆迁人另找有评估资格的单位对自己的财产进行评估，与拆迁人的估价进行对比和商议。如果拆迁人的估价与原评估价差距超过10%的，并且通过协商达不成一致的协议的，被拆迁人与征收方应当找中立的第三方评估机构进行评估，最后根据三份评估价综合考虑给出一个最终价格，由此产生的费用由征收方承担。而该第三方评估机构由上一级行政机关在符合资格的评估机构中随机产生。
其三，针对承租人的补偿安置问题，笔者认为，适当补偿承租人因房屋征收造成的损失。承租人虽然不是房屋的所有权人，但其通过与房屋所有权人订立合法有效的租赁合同，使用租赁的房屋进行正常的生产生活活动，房屋征收是其生产生活持续期间被打断，受到的损失亦显而易见，在改革开放初期以来我国在土地和房屋征收方面一直遵循直接损失补偿原则，但是随着市场经济的发展，贫富差距矛盾的突出，对于征收问题的间接损失再也不能视而不见，承租人作为房屋征拆迁中的第三人也处于弱势地位，其利益也需要得到尊重和保障，所以应该根据承租人的可能损失如订立相关补偿标准如过渡安置补偿、经济利益损失补偿等。
宅基地及其上房屋是关乎农民生存的大问题，解决好农民宅基地及其房屋征收补偿的问题可以带动其他问题的解决，这也是建立和谐社会的重中之重。和谐社会的建设需要我们多关注农村建设过程中出现的新问题，及时解决问题。