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摘 要：随着我国城市的发展，城市住宅的开发利用变得格外的重要，从而不断地促进住宅区向复合型地产的发展，也必然引起住宅区开发模式的转变。文章主要结合某房地产项目为例，针对复合型地产开发过程进行了探究，主要从其开发的条件分析及住宅区复合产业布局进行阐述，提出合理的住宅区复合型地产开发模式。
关键词：住宅区复合型地产开发复合产业
近年来，随着城市住宅区的规划设计不断发展。住宅区复合型地产的开发成为城市住宅区规划的主要手段之一。复合型地产区别于传统单一功能地产的根本特征在于其具有整合性，能够将不同形式、不同功能的产业有机聚合在同一地产上，从而增加地产的经济效益，是一种地块功能与城市功能相叠加、内部居住与城市服务功能相结合的地产结构。本文对于住宅区开发过程的探讨，是居于居住、游憩、消费等需求的基础上进行的，与居民基本生活构成相对应的产业，酒店、商业、餐饮、娱乐与房产共同构成了复合型地产。
2复合地产的开发概况
2.1 住宅区概述
本项目位于某市港口区东侧，处于整个防城港的中心位置，北接公车城区，东、北两侧临沙潭江，整个用地面积约11.82公顷。以项目为中心，防城城区、江山半岛旅游度假区以及企沙工业区呈三足鼎立居于外围。地段、环境、周边产业这些优越的区位条件首先吸引人口向此聚集。
2.2 交通情况
项目位置西侧穿越整个港口区，北则该市中心地段。以交通联系为纽带，基地与周边区域的往来十分便利。交通时间的缩短以及可达性的增强有利于不同区域的产业发生位置上的聚集，为基地开发复合型地产创造了条件。
2.3 项目周边城市功能要素
基地作为住宅区，其居民对服务设施有六项要求：邻里商业、运动设施、学校设施、文化娱乐、市政设施和管理服务。周边的绿地公园、运动场地和中学设施都可以服务到基地，因此基地只需要在休息绿化方面打造内部景观，运动设施方面安排居民的健身器材，学校方面提供小型的幼儿园等设施即可。（见图1）
图1服务设施构成要素
基地周边现有红林海湾、桂海东盟新城等5个颇具规模的房地产项目，要在这种激烈的竞争关系中突出重围，提倡高经济效益的复合型房地产开发模式无疑是一种上佳选择。
3复合地产业的定位
住宅区中对产业的选择应该以效益最大化为原则，结合地产以及周边地块的情况，综合考虑城市服务功能的要求来确定。例如，在该房地产项目中，通过周边设施分析发现，现状商业服务设施方面相对缺少，有必要加入多样的商业模式，丰富城市功能和吸引人气，提高居住地块的关注。（见图2）
图2基地周边设施功能分布
因此，确定项目的开发模式是居住和城市功能的组合，以城市功能的加入，增加居住的多样化，然后进一步将城市功能分解为商业和商务功能，再进行重组和融合，合理化地块功能。经分析，该项目对复合功能进行选择，增加了购物中心、办公、酒店、商业街、会所、社区服务等功能，形成优质的生活体系。
通过对现状的分析总结，该项目的定位为：利用现状优越的自然山水环境，发扬多文化的融合，建设一个集居住、购物、体验和工作为一体的特色城和生活城。运用购物体验吸引人气，工作聚集人气，居住特色提高人气，把项目打造成具有文化特色的高品质休闲居住环境。
4 复合地产业的形式选择
住宅区复合型地产的开发不可避免要解决居住用地与其他用地之间的协调安排，即选择合适的用地组合模式。目前较常见的用地组合模式有三种：垂直结构的立体复合、水平结构的平面复合、前两者的混合形式。
立体复合一般表现为多种产业叠加在同一用地上，通过立体空间的层级安排达到垂直共存。例如，一层为商店，上层为住宅的混居型住宅，特点是地块较小，建筑容积率较高。平面复合一般表现为同一用地内在水平空间安排多种产业布局，特点是地块较大，建筑容积率低。混合形式则综合前两种形式，既表现为垂直结构上的复合，又表现为水平结构上的复合。但不管是哪种形式的复合，都应注意建设强度的控制，同时要考虑土地的承载能力、对环境的影响以及经济的边际效应（当单位土地投资超过一个临界值后，每增加一单位投资，经济收益是逐渐递减的）。
该项目采用的是混合形式的用地布局，基地形成北端酒店办公区、两侧沿街商住区以及中心住宅区的规划组团结构。酒店办公区、中心住宅区在用地水平结构上形成功能的复合，独立设置酒店、办公建筑及居住建筑。两侧沿街商住区中商住建筑以底层商业、上层住宅的形式立体垂直的功能共存。同时，结合会所、游憩设施和广场绿地以及满足居民生活所需的各项服务设施的配置，形成整个项目的产业复合体系。
5复合地产业用地规划与布局
5.1 调整产业用地比例
商业占地偏大，则经济效益相应增加，但居住空间、休憩绿地被压缩，社会效益、环境效益下降；反之则生活质量提高，但经济效益较低。因此，在土地使用构成上应对各产业进行平衡，以期产生最大的综合效率。由项目定位可知，其服务对象主要为消费能力处于中上水平的群体，这就要求住宅区在安排土地使用时要更多关注商务办公场所、娱乐设施、广场绿地等提高生活品质的用地比例，并合理安排建筑容积率和密度，以满足这类消费人群多层次的生活需求。项目总建筑面积31.3万m2，其中住宅建筑面积25.2万m2，商务综合区建筑面积3.5万m2，商业、公建建筑面积2.6万m2，容积率3.09，建筑密度为25.36%，各项指标适宜，既很好地承担了住宅区的居住功能，也兼顾了其他诸如商业、休憩、商务、文化等城市服务功能。
5.2 合理安排产业用地
结合地形、周边地块影响和对外交通，考虑不同产业对这些因素的依赖程度，选择效益最大化的用地布局。例如，基地北端为商务办公区，临近城市主次干道，交通便利。基地中部为坡地，不宜建高层建筑，规划作为游憩绿地，建造健身设施，满足居民休闲、运动的需求。基地东面为城市交通主干道，对商业的吸引较强，可沿街布置商店，同时也可采用商住混合形式以提高地产价值。基地东、西两面临海，适宜安排广场绿地等开敞空间，形成由外至内的景观轴线，使基地内部受到滨海景观的渗透。为了充分利用东部海景景观，提供一个开阔的视野，住宅区内部应形成外低内高的建筑梯度。
6复合地产业的住宅区与城市空间的有机融合
（1）住宅区复合型地产模式不仅服务于住宅区内居民，其承担的城市服务功能同时亦辐射至周边地块。例如，由于商业的入驻必须有市场为支撑，仅住宅区居民的消费需求来看是供大于求的，这就要求住宅区商店尤其是临街商店还需承担服务城市的功能，对外开放。
（2）多产业的聚集虽然能在小范围上满足住宅区居民的基本生活要求，但这些产业形成的产业链是有缺失的，需要与外界环境进行交流加以完善。例如在该项目中，有限的土地对于产业的承载也是有限的，设计只能满足幼儿教育的需求，更高层次的文化教育需求仍然需要外界提供。因此，在住宅區开发模式上，不能简单地将复合形式看作自给自足的单元，更不应以提高住宅区品位为由，在封闭性上做文章，人为地隔断住宅区与周边地区的联系。
可见，包含各类地产的住宅区的发展模式必然是与城市大空间的有机融合，通过住宅区内外的交流，住宅区综合效益得以体现，城市服务功能也有了载体。
7 结束语
综上所述，复合型地产已然成为中国房地产开发的趋势，不论是出于政府集约利用土地的政策要求，开发商提高经济效益、节约成本的目的还是居民需求的转变，该开发模式的提出都能够很好地解决这些新问题，切实提升社会效益，值得更多地探索和运用。
参考文献
[1]李朝刚，张幸涛．关于住宅区用地规模与规划结构的探讨[J]．硅谷，2008（15）：73-74．
[2]陈明虎．过去，现在和未来——从建筑师的立场看滨水住宅区域的开发[J]．建筑学报，2006（1）：63-65．
[3]黄磊，吴勇．复合地产产生动因分析[J]．商场现代化，2009（4）：280.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：住宅区复合型地产开发复合产业
近年来，随着城市住宅区的规划设计不断发展。住宅区复合型地产的开发成为城市住宅区规划的主要手段之一。复合型地产区别于传统单一功能地产的根本特征在于其具有整合性，能够将不同形式、不同功能的产业有机聚合在同一地产上，从而增加地产的经济效益，是一种地块功能与城市功能相叠加、内部居住与城市服务功能相结合的地产结构。本文对于住宅区开发过程的探讨，是居于居住、游憩、消费等需求的基础上进行的，与居民基本生活构成相对应的产业，酒店、商业、餐饮、娱乐与房产共同构成了复合型地产。
2复合地产的开发概况
2.1 住宅区概述
本项目位于某市港口区东侧，处于整个防城港的中心位置，北接公车城区，东、北两侧临沙潭江，整个用地面积约11.82公顷。以项目为中心，防城城区、江山半岛旅游度假区以及企沙工业区呈三足鼎立居于外围。地段、环境、周边产业这些优越的区位条件首先吸引人口向此聚集。
2.2 交通情况
项目位置西侧穿越整个港口区，北则该市中心地段。以交通联系为纽带，基地与周边区域的往来十分便利。交通时间的缩短以及可达性的增强有利于不同区域的产业发生位置上的聚集，为基地开发复合型地产创造了条件。
2.3 项目周边城市功能要素
基地作为住宅区，其居民对服务设施有六项要求：邻里商业、运动设施、学校设施、文化娱乐、市政设施和管理服务。周边的绿地公园、运动场地和中学设施都可以服务到基地，因此基地只需要在休息绿化方面打造内部景观，运动设施方面安排居民的健身器材，学校方面提供小型的幼儿园等设施即可。（见图1）
图1服务设施构成要素
基地周边现有红林海湾、桂海东盟新城等5个颇具规模的房地产项目，要在这种激烈的竞争关系中突出重围，提倡高经济效益的复合型房地产开发模式无疑是一种上佳选择。
3复合地产业的定位
住宅区中对产业的选择应该以效益最大化为原则，结合地产以及周边地块的情况，综合考虑城市服务功能的要求来确定。例如，在该房地产项目中，通过周边设施分析发现，现状商业服务设施方面相对缺少，有必要加入多样的商业模式，丰富城市功能和吸引人气，提高居住地块的关注。（见图2）
图2基地周边设施功能分布
因此，确定项目的开发模式是居住和城市功能的组合，以城市功能的加入，增加居住的多样化，然后进一步将城市功能分解为商业和商务功能，再进行重组和融合，合理化地块功能。经分析，该项目对复合功能进行选择，增加了购物中心、办公、酒店、商业街、会所、社区服务等功能，形成优质的生活体系。
通过对现状的分析总结，该项目的定位为：利用现状优越的自然山水环境，发扬多文化的融合，建设一个集居住、购物、体验和工作为一体的特色城和生活城。运用购物体验吸引人气，工作聚集人气，居住特色提高人气，把项目打造成具有文化特色的高品质休闲居住环境。
4 复合地产业的形式选择
住宅区复合型地产的开发不可避免要解决居住用地与其他用地之间的协调安排，即选择合适的用地组合模式。目前较常见的用地组合模式有三种：垂直结构的立体复合、水平结构的平面复合、前两者的混合形式。
立体复合一般表现为多种产业叠加在同一用地上，通过立体空间的层级安排达到垂直共存。例如，一层为商店，上层为住宅的混居型住宅，特点是地块较小，建筑容积率较高。平面复合一般表现为同一用地内在水平空间安排多种产业布局，特点是地块较大，建筑容积率低。混合形式则综合前两种形式，既表现为垂直结构上的复合，又表现为水平结构上的复合。但不管是哪种形式的复合，都应注意建设强度的控制，同时要考虑土地的承载能力、对环境的影响以及经济的边际效应（当单位土地投资超过一个临界值后，每增加一单位投资，经济收益是逐渐递减的）。
该项目采用的是混合形式的用地布局，基地形成北端酒店办公区、两侧沿街商住区以及中心住宅区的规划组团结构。酒店办公区、中心住宅区在用地水平结构上形成功能的复合，独立设置酒店、办公建筑及居住建筑。两侧沿街商住区中商住建筑以底层商业、上层住宅的形式立体垂直的功能共存。同时，结合会所、游憩设施和广场绿地以及满足居民生活所需的各项服务设施的配置，形成整个项目的产业复合体系。
5复合地产业用地规划与布局
5.1 调整产业用地比例
商业占地偏大，则经济效益相应增加，但居住空间、休憩绿地被压缩，社会效益、环境效益下降；反之则生活质量提高，但经济效益较低。因此，在土地使用构成上应对各产业进行平衡，以期产生最大的综合效率。由项目定位可知，其服务对象主要为消费能力处于中上水平的群体，这就要求住宅区在安排土地使用时要更多关注商务办公场所、娱乐设施、广场绿地等提高生活品质的用地比例，并合理安排建筑容积率和密度，以满足这类消费人群多层次的生活需求。项目总建筑面积31.3万m2，其中住宅建筑面积25.2万m2，商务综合区建筑面积3.5万m2，商业、公建建筑面积2.6万m2，容积率3.09，建筑密度为25.36%，各项指标适宜，既很好地承担了住宅区的居住功能，也兼顾了其他诸如商业、休憩、商务、文化等城市服务功能。
5.2 合理安排产业用地
结合地形、周边地块影响和对外交通，考虑不同产业对这些因素的依赖程度，选择效益最大化的用地布局。例如，基地北端为商务办公区，临近城市主次干道，交通便利。基地中部为坡地，不宜建高层建筑，规划作为游憩绿地，建造健身设施，满足居民休闲、运动的需求。基地东面为城市交通主干道，对商业的吸引较强，可沿街布置商店，同时也可采用商住混合形式以提高地产价值。基地东、西两面临海，适宜安排广场绿地等开敞空间，形成由外至内的景观轴线，使基地内部受到滨海景观的渗透。为了充分利用东部海景景观，提供一个开阔的视野，住宅区内部应形成外低内高的建筑梯度。
6复合地产业的住宅区与城市空间的有机融合
（1）住宅区复合型地产模式不仅服务于住宅区内居民，其承担的城市服务功能同时亦辐射至周边地块。例如，由于商业的入驻必须有市场为支撑，仅住宅区居民的消费需求来看是供大于求的，这就要求住宅区商店尤其是临街商店还需承担服务城市的功能，对外开放。
（2）多产业的聚集虽然能在小范围上满足住宅区居民的基本生活要求，但这些产业形成的产业链是有缺失的，需要与外界环境进行交流加以完善。例如在该项目中，有限的土地对于产业的承载也是有限的，设计只能满足幼儿教育的需求，更高层次的文化教育需求仍然需要外界提供。因此，在住宅區开发模式上，不能简单地将复合形式看作自给自足的单元，更不应以提高住宅区品位为由，在封闭性上做文章，人为地隔断住宅区与周边地区的联系。
可见，包含各类地产的住宅区的发展模式必然是与城市大空间的有机融合，通过住宅区内外的交流，住宅区综合效益得以体现，城市服务功能也有了载体。
7 结束语
综上所述，复合型地产已然成为中国房地产开发的趋势，不论是出于政府集约利用土地的政策要求，开发商提高经济效益、节约成本的目的还是居民需求的转变，该开发模式的提出都能够很好地解决这些新问题，切实提升社会效益，值得更多地探索和运用。
参考文献
[1]李朝刚，张幸涛．关于住宅区用地规模与规划结构的探讨[J]．硅谷，2008（15）：73-74．
[2]陈明虎．过去，现在和未来——从建筑师的立场看滨水住宅区域的开发[J]．建筑学报，2006（1）：63-65．
[3]黄磊，吴勇．复合地产产生动因分析[J]．商场现代化，2009（4）：280.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。