论文部分内容阅读
轨道交通一直是新建住宅最大的卖点，离地铁站的距离远近也决定了这个楼盘的价格及热销与否，无论远近只要周边有轨道站，楼盘都自诩轨道房。
一般情况，轨道交通线路规划先发布，接着开发商建房子，居民们开始盼星星盼月亮等着轨道线修到家门口，多年之后轨道交通姗姗来迟，但不管怎样真能来还是好的，就怕等到你都要搬走了，还是犹抱琵琶半遮面。这次轨道交通1 1号线二期真的要来了——而且据说，6月就要试运营。
11号线延伸段点燃浦东楼市
众所周知，轨道交通11号线北段一期工程，已经开通了从江苏路到嘉定新城部分，这也显著带动了嘉定新城的城市开发，和房地产市场的蓬勃。如今将要开通的是北段二期工程，全部为地下线，是连接上海市西北地区中心城到浦东新区的一条主干线。全长约21公里，线路途经长宁区、徐汇区、浦东新区3个行政管辖区。共设13座车站，分别为上海交通大学站、徐家汇站、上海游泳馆站、龙华站、云锦路站、龙耀路站、东方体育中心站、三林站、三林东站、浦三路站、御桥站、罗山路站。
11号线穿过浦东前滩、东三林、西三林、北蔡四个板块，也是近期房地产市场最火热的区域，这里不仅有新盘在售，还有众多次新房。6号线、8号线轨道交通已经通车，11号线开通之后，在更加完善其交通配套的同时，也实实在在地点燃了浦东住宅市场。
无限美好在前滩
前滩是上海市十二五规划中新的城市发展发动机，它给城市带来了新的梦想与未来。前滩的地理位置得天独厚，有人说它将是下一个陆家嘴，也有人说它是下一个联洋，无论未来会怎样，它都将成为上海又一新地标。
前滩规划范围，北起川饧河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米。届住用地为31万平方米，占建设用地比例为11.2%；住宅组团用地为28.67万平方米，占总建设用地面积为10.3%；另外，商业服务业用地为13.95万平方米，占5%；商务办公用地为35.83万平方米，占12.8%。仅前期的土地出让，就远超上百亿的规模。
前滩面积可能超过两个小陆家嘴地区，从功能定位上看，陆家嘴是金融城，主要是金融机构集聚，而前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地。未来将充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建设生态型、综合性城市社区，重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展届住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。
前滩地区未来计划引入2.5万人，区内汇集了如11号线、6号线等多条轨道交通线路，外加一条规划当中的越江隧道，穿越该区域。因为其位置和世博园区只隔着一条川饧河，仅仅世博会期间，随着交通和配套的完善，周边房价已上涨3-4倍。2006年，区域房价还只有8000元/平方米。至2013年该区域的平均房价已达到33000元/平方米。7年时间，区域房价上涨了约4—5倍。足见世博、前滩建设对当地楼市带动作用之大。
如今大规模的建设持续开来，各个工地打桩机轰鸣开动。五年之后这里就会是另外一副景象。
合生一号首个前滩概念楼盘
合生一号是前滩外延区域首个开盘的住宅项目，地处中环线内，与前滩隔着一条济阳路。由合生创展集团旗下的项目公司，合生三麟房地产开发有限公司进行投资开发。整个楼盘由4栋高层公寓与9栋叠加别墅组成。总占地40900平方米，总建筑面积101401平方米，容积率1.7，车位比为1：1。
公寓房型从90-150平方米不等。90平方米二房、104平方米小三房、143平方米三房和250平方米大平层，均价38000元/平方米。去年开盘价为34000元/平方米，短短几个月的时间已经上涨了几千元，前期开盘的二栋高层住宅二房已经销售一空，只剩下少量三房在售。4、5月份还将有二幢高层开盘销售，预计价格只会上涨不会下跌。
合生一号的北面已建成了成片的经济适用房，据说价格不超过万元/平方米，有些人认为它可能会影响合生的销售，但目前来看，影响不大，大家更关注大的利好，对这些因素已经视而不见。
可能是由于地理位置太好的缘故，开发商在户型方面并没有多花功夫，据说二梯三户的住宅楼，设计得房率为80%，但实地考察下来，感觉房间并不大，整个户型设计中，精彩的细节并不多见_当然，开发商会提出反驳的意见，我们也期待与开发商的交流。
值得一提的是，所有户型卧室和客厅阳台连通成一个朝南大阳台，宽1.2米，长8米以上，如此大的阳台在其它楼盘中很少见到。卧室带阳台本来就很少看到，又与客厅相通，不管使用功能如何感觉会相当舒畅。阳台计算一半的面积，这是购房者多得部分。
森宏旗臻LOFT产品首现前滩
森宏旗臻是森宏购物广场之商务楼，紧邻中环线，号称为前滩第一排商务公馆，开发商为上海浦阳置业有限公司。总建筑面积38836平方米，2梯20户，物业费6元/平方米/月，预计2014年交房，4月中下旬开盘，毛坯或者选装，40年产权，面积约35—79平方米，价格未定。
是目前三林前滩板块唯一可售的4.5米层高、低总价、小面积LOFT产品，兼具居住和办公功能，项目由2栋16层高层组成，1-2层为自主经营的大型商业，未来将引人世界顶级的时尚高端品牌。3-16层为对外销售的LOFT产品，户户通煤气而且每户赠送中央空调。
项目还将配套建设一座综合体国际影城，总建面34000平方米，落成之后将会成为亚洲最大的国际影城，将涵盖影院、展览、购物、餐饮、娱乐、健身、文化休闲等各个功能于一体。
LOFT产品在该区域很少见，挑高4.5米如果做两层太过局促，一层又有些浪费，楼盘的样板房还未公开，不知道会如何装修。此类产品看似性价比很高但实用性不足。应该属于投资性产品，居住的功能性差些，不过该案有煤气入户，按民用收费，居住功能性又强些。区域内交通便利，居住氛围成熟，用来出租赚取回报率应该是不错的选择。 配套交通完备，商业疲弱
这两个楼盘所处区域生活配套成熟，教育资源丰富有小区，杨思小学和杨思中学，步行不到5分钟，步行800米就是杨思幼儿园。附近还有一个双语幼儿园吉的堡英群幼儿园，不过收费相对也比较高。
距离两个楼盘最近的轨交车站是6号线灵岩南路站，沿着长清路步行5分钟左右即是，25分钟可到世纪大道换乘2、4、9号线。另外长清路往北到杨思路，步行10-15分钟左右还有轨道交通8号线杨思站，11号线开通之后，可直达徐家汇。紧邻中环线，周边有多条隧道，龙耀路隧道、越江隧道和上中路隧道基本都只是5分钟左右车程。
森宏购物广场是区域内最大的商业项目，购物广场里面引进了大润发、银名百货等业态。广场内部可谓东边日出，西边雨，冷热严重不均。大润发及周边商铺很是热闹，一到中午就有阿姨妈妈坐着免费的接送车来大卖场采购，一楼还有老凤祥银楼、肯德基、耐克专卖店等生意也不错。但银名百货那边就有些凄凉，很多店铺都已经关门，开门的店铺也没有生意。购物广场还需要做些调整，周边的消费力应该很强，它没有迎合区域人口的消费需求。区域内居民还是喜欢到昌里路或者坐地铁到市中心去消费。
金谊广场
中房金谊广场，位于上南路永泰路口，建筑面积8万平方米，可售面积5万平方米，其中地上五层、建筑面积43080平方米，地下两层、建筑面积36400平方米；设地上、地下停车库，其约700个停车位。上南路交通便利公交车路线众多，步行至6号线上南路出口约十分钟。未来11号线建成之后，三林站将直接接入广场，成为名符其实的地铁上盖商业广场。室外大型LED商业广告幕墙，不断滚动播放着色彩绚丽的商场内商家广告，在上南路上很惹眼，是上南路的新地标。广场顶部的LED商场LOGO，华灯初上开车在中环线上一眼可见，它是区域内最闪亮的一抹风景。
金谊河畔商铺带租约出售。现销售60-90平方米位于二楼-的商铺，单价4万5万元/平方米，总价250万-300万元。投资回报率为6.7%带租约出售租期为9年，9年之后招开业主大会决定之后的经营模式。前三年的租金回报以每年5%抵扣房款，假设总价是300万元抵扣之后只需付255万元。出售型商业广场成功的案例极少，问题多多，现在看着还不错，不知道租约到期之后结果如何。如此品质的广场分拆卖掉真有些可惜了。
次新房金谊河畔
金谊河畔31万平方米综合社区，其中25万平方米住宅规划，社区东侧配有7400平方米幼儿园，1.7万平方米中学。整个小区逾60%的绿化率营造都市中的绿洲，更有2.5万平方米的集中绿地，与市政绿化带合为一体，形成完整的开放空间。社区超高车位比，约1890个全地下停车位，100%人车分流，部分电梯直达地下车库。小区的入住率超过90%，金谊河畔二手房，售价约27000元/平方米。
除了金谊广场之外，社区沿街商铺也很红火，银行、面包店、美发店、洗衣店、服装零售店、便利店……一应俱全。
结语：没有轨交就没有幸福
虽然私家车的保有量越来越高，但上海本地牌照拍卖价已经突破9万元，被戏称为史上最贵的铁皮，这也是政府的无奈之举，如果不控制私家车的拥有量，未来上海必将成为一个大的停车场。轨道交通无疑是出行最方便的选择，虽然上下班时间都会被挤成沙丁鱼，可是对于工薪阶层而言，没有轨道就没有丰富的生活，沿着轨道去选房无疑是明智之选。本期限于篇幅无法完全展开，下期将继续关注轨道交通周边的置业分析。
一般情况，轨道交通线路规划先发布，接着开发商建房子，居民们开始盼星星盼月亮等着轨道线修到家门口，多年之后轨道交通姗姗来迟，但不管怎样真能来还是好的，就怕等到你都要搬走了，还是犹抱琵琶半遮面。这次轨道交通1 1号线二期真的要来了——而且据说，6月就要试运营。
11号线延伸段点燃浦东楼市
众所周知，轨道交通11号线北段一期工程，已经开通了从江苏路到嘉定新城部分，这也显著带动了嘉定新城的城市开发，和房地产市场的蓬勃。如今将要开通的是北段二期工程，全部为地下线，是连接上海市西北地区中心城到浦东新区的一条主干线。全长约21公里，线路途经长宁区、徐汇区、浦东新区3个行政管辖区。共设13座车站，分别为上海交通大学站、徐家汇站、上海游泳馆站、龙华站、云锦路站、龙耀路站、东方体育中心站、三林站、三林东站、浦三路站、御桥站、罗山路站。
11号线穿过浦东前滩、东三林、西三林、北蔡四个板块，也是近期房地产市场最火热的区域，这里不仅有新盘在售，还有众多次新房。6号线、8号线轨道交通已经通车，11号线开通之后，在更加完善其交通配套的同时，也实实在在地点燃了浦东住宅市场。
无限美好在前滩
前滩是上海市十二五规划中新的城市发展发动机，它给城市带来了新的梦想与未来。前滩的地理位置得天独厚，有人说它将是下一个陆家嘴，也有人说它是下一个联洋，无论未来会怎样，它都将成为上海又一新地标。
前滩规划范围，北起川饧河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米。届住用地为31万平方米，占建设用地比例为11.2%；住宅组团用地为28.67万平方米，占总建设用地面积为10.3%；另外，商业服务业用地为13.95万平方米，占5%；商务办公用地为35.83万平方米，占12.8%。仅前期的土地出让，就远超上百亿的规模。
前滩面积可能超过两个小陆家嘴地区，从功能定位上看，陆家嘴是金融城，主要是金融机构集聚，而前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地。未来将充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建设生态型、综合性城市社区，重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展届住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。
前滩地区未来计划引入2.5万人，区内汇集了如11号线、6号线等多条轨道交通线路，外加一条规划当中的越江隧道，穿越该区域。因为其位置和世博园区只隔着一条川饧河，仅仅世博会期间，随着交通和配套的完善，周边房价已上涨3-4倍。2006年，区域房价还只有8000元/平方米。至2013年该区域的平均房价已达到33000元/平方米。7年时间，区域房价上涨了约4—5倍。足见世博、前滩建设对当地楼市带动作用之大。
如今大规模的建设持续开来，各个工地打桩机轰鸣开动。五年之后这里就会是另外一副景象。
合生一号首个前滩概念楼盘
合生一号是前滩外延区域首个开盘的住宅项目，地处中环线内，与前滩隔着一条济阳路。由合生创展集团旗下的项目公司，合生三麟房地产开发有限公司进行投资开发。整个楼盘由4栋高层公寓与9栋叠加别墅组成。总占地40900平方米，总建筑面积101401平方米，容积率1.7，车位比为1：1。
公寓房型从90-150平方米不等。90平方米二房、104平方米小三房、143平方米三房和250平方米大平层，均价38000元/平方米。去年开盘价为34000元/平方米，短短几个月的时间已经上涨了几千元，前期开盘的二栋高层住宅二房已经销售一空，只剩下少量三房在售。4、5月份还将有二幢高层开盘销售，预计价格只会上涨不会下跌。
合生一号的北面已建成了成片的经济适用房，据说价格不超过万元/平方米，有些人认为它可能会影响合生的销售，但目前来看，影响不大，大家更关注大的利好，对这些因素已经视而不见。
可能是由于地理位置太好的缘故，开发商在户型方面并没有多花功夫，据说二梯三户的住宅楼，设计得房率为80%，但实地考察下来，感觉房间并不大，整个户型设计中，精彩的细节并不多见_当然，开发商会提出反驳的意见，我们也期待与开发商的交流。
值得一提的是，所有户型卧室和客厅阳台连通成一个朝南大阳台，宽1.2米，长8米以上，如此大的阳台在其它楼盘中很少见到。卧室带阳台本来就很少看到，又与客厅相通，不管使用功能如何感觉会相当舒畅。阳台计算一半的面积，这是购房者多得部分。
森宏旗臻LOFT产品首现前滩
森宏旗臻是森宏购物广场之商务楼，紧邻中环线，号称为前滩第一排商务公馆，开发商为上海浦阳置业有限公司。总建筑面积38836平方米，2梯20户，物业费6元/平方米/月，预计2014年交房，4月中下旬开盘，毛坯或者选装，40年产权，面积约35—79平方米，价格未定。
是目前三林前滩板块唯一可售的4.5米层高、低总价、小面积LOFT产品，兼具居住和办公功能，项目由2栋16层高层组成，1-2层为自主经营的大型商业，未来将引人世界顶级的时尚高端品牌。3-16层为对外销售的LOFT产品，户户通煤气而且每户赠送中央空调。
项目还将配套建设一座综合体国际影城，总建面34000平方米，落成之后将会成为亚洲最大的国际影城，将涵盖影院、展览、购物、餐饮、娱乐、健身、文化休闲等各个功能于一体。
LOFT产品在该区域很少见，挑高4.5米如果做两层太过局促，一层又有些浪费，楼盘的样板房还未公开，不知道会如何装修。此类产品看似性价比很高但实用性不足。应该属于投资性产品，居住的功能性差些，不过该案有煤气入户，按民用收费，居住功能性又强些。区域内交通便利，居住氛围成熟，用来出租赚取回报率应该是不错的选择。 配套交通完备，商业疲弱
这两个楼盘所处区域生活配套成熟，教育资源丰富有小区，杨思小学和杨思中学，步行不到5分钟，步行800米就是杨思幼儿园。附近还有一个双语幼儿园吉的堡英群幼儿园，不过收费相对也比较高。
距离两个楼盘最近的轨交车站是6号线灵岩南路站，沿着长清路步行5分钟左右即是，25分钟可到世纪大道换乘2、4、9号线。另外长清路往北到杨思路，步行10-15分钟左右还有轨道交通8号线杨思站，11号线开通之后，可直达徐家汇。紧邻中环线，周边有多条隧道，龙耀路隧道、越江隧道和上中路隧道基本都只是5分钟左右车程。
森宏购物广场是区域内最大的商业项目，购物广场里面引进了大润发、银名百货等业态。广场内部可谓东边日出，西边雨，冷热严重不均。大润发及周边商铺很是热闹，一到中午就有阿姨妈妈坐着免费的接送车来大卖场采购，一楼还有老凤祥银楼、肯德基、耐克专卖店等生意也不错。但银名百货那边就有些凄凉，很多店铺都已经关门，开门的店铺也没有生意。购物广场还需要做些调整，周边的消费力应该很强，它没有迎合区域人口的消费需求。区域内居民还是喜欢到昌里路或者坐地铁到市中心去消费。
金谊广场
中房金谊广场，位于上南路永泰路口，建筑面积8万平方米，可售面积5万平方米，其中地上五层、建筑面积43080平方米，地下两层、建筑面积36400平方米；设地上、地下停车库，其约700个停车位。上南路交通便利公交车路线众多，步行至6号线上南路出口约十分钟。未来11号线建成之后，三林站将直接接入广场，成为名符其实的地铁上盖商业广场。室外大型LED商业广告幕墙，不断滚动播放着色彩绚丽的商场内商家广告，在上南路上很惹眼，是上南路的新地标。广场顶部的LED商场LOGO，华灯初上开车在中环线上一眼可见，它是区域内最闪亮的一抹风景。
金谊河畔商铺带租约出售。现销售60-90平方米位于二楼-的商铺，单价4万5万元/平方米，总价250万-300万元。投资回报率为6.7%带租约出售租期为9年，9年之后招开业主大会决定之后的经营模式。前三年的租金回报以每年5%抵扣房款，假设总价是300万元抵扣之后只需付255万元。出售型商业广场成功的案例极少，问题多多，现在看着还不错，不知道租约到期之后结果如何。如此品质的广场分拆卖掉真有些可惜了。
次新房金谊河畔
金谊河畔31万平方米综合社区，其中25万平方米住宅规划，社区东侧配有7400平方米幼儿园，1.7万平方米中学。整个小区逾60%的绿化率营造都市中的绿洲，更有2.5万平方米的集中绿地，与市政绿化带合为一体，形成完整的开放空间。社区超高车位比，约1890个全地下停车位，100%人车分流，部分电梯直达地下车库。小区的入住率超过90%，金谊河畔二手房，售价约27000元/平方米。
除了金谊广场之外，社区沿街商铺也很红火，银行、面包店、美发店、洗衣店、服装零售店、便利店……一应俱全。
结语：没有轨交就没有幸福
虽然私家车的保有量越来越高，但上海本地牌照拍卖价已经突破9万元，被戏称为史上最贵的铁皮，这也是政府的无奈之举，如果不控制私家车的拥有量，未来上海必将成为一个大的停车场。轨道交通无疑是出行最方便的选择，虽然上下班时间都会被挤成沙丁鱼，可是对于工薪阶层而言，没有轨道就没有丰富的生活，沿着轨道去选房无疑是明智之选。本期限于篇幅无法完全展开，下期将继续关注轨道交通周边的置业分析。