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一方面是拼命招商，一方面是商家找不到合适的物业；一方面已建物业大量空置，一方面“新移民”的消费大量外流。通州商业地产既存在着迅速发展的冲动，又面临着总体上的混乱带来的发展障碍。
通州以其日益完善的交通网络、而具备独特的区位优势，成为北京市东部发展带的重要引擎。作为人口已过百万的新兴城区，通州商业地产与商业发展正面临着巨大机遇，但同时又处在商业消费资源走向外围的窘境。
诸多房地产项目的兴起，为通州带来了庞大的居住人群，由此形成的社区商业亦成为现阶段通州商业的主流。家乐福、易初莲花、万客隆、全聚德、速8酒店等纷纷将在京郊的首家店选在通州，促进了通州商业的繁荣。已经开业的北京图书出版发行物流中心、北京家居产业示范园等现代服务业体系正在通州悄然形成。
根据通州新的商业规划，到2010年，通州将规划和建设一大批新兴商业业态和新兴休闲服务业态，初步形成京东商贸中心。业态结构由SHOPPING MALL、大卖场、特色商业街、现代生活广场、便利连锁、综合商务中心等不同定位的新兴业态组成。而这一切发展的基础需要商业地产开发必须适应新形势的需求。在通州商业网点建设的背后，存在哪些方面的特征？如何改变巨大的商业消费资源走向外围？等等这些都成为通州商业目前需首要解决的难题。
商铺空置率达30％
在对通州商业的调查中不难发现，目前通州入市的商业项目中，作为社区配套商业的放量比较大，集中在轻轨沿线，例如蓝调国际瑞都国际等项目。因而从通州商业网点分布格局来看，社区商业是其主要形式，绝大多数新建小区都规划有住宅底商。
北京汇博行房地产经纪有限公司对通州区近5年开发的39个房地产项目的调查统计显示。39个项目总建筑规模为731.42万平方米，其中住宅建筑面积677.68万平方米，商业设施建筑面积53.74万平方米，而住宅底商和裙房总面积32.1万平方米，占商业设施总面积的59.7％。
“这39个项目几乎都有住宅底商，其中1－2层包括1－3层的住宅底商和裙房项目有22个，占调查社区数量的56.4％。因为其它大型商业地产建设滞后，也意味着底商是通州商业地产的主要建筑形态。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙表示。
近几年通州住宅市场非常火爆，尤其是轻轨的开通彻底带火了包括通州中心城区以及南部新城住宅市场，住宅价格大幅度上涨也在情理之中。短短几年内通州区的总人口已经突破100万人，然而巨大的消费能力却并没有完全在通州释放。据了解，来通州购房置业的人群中，绝大多数是在市区工作。这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，正是主力消费群体。然而相对于通州本地商场，“新移民”更习惯在原熟悉的品牌店里消费。
与火爆的住宅市场形成巨大差异是的通州商业地产销售状况比较差。最近3年开发的商业地产总体销售率在60％左右，有些项目交房3年多销售率却不到30％，而且整体均价在9000元上下。造成销售状况差、价格低的主要原因在于以下两个方面：一是通州区住宅底商多为1－2层，这样面积相对过大、总价高；二是这些底商生不逢时，几乎都赶上北京市工商局2004年出台的住宅底商限制餐饮、网吧等5种经营行业政策规定。这对通州商业地产影响很大，因为这个时期正是通州住宅建设的高潮期，有些项目在建设当中，有些规划方案已经确定，导致底商生不逢时。
此外，商铺空置高企亦是通州商业面临的一大难题。在销售不佳的情况下，很多项目的出租情况也面临很大压力。“通过对这次调查的39个项目的统计，总共空置的商业面积有17万多平方米，空置率达到30％，其中2层底商空置面积最多，达到12.6万平方米，1层住宅底商租赁状况相对较好，空置面积只有2.87万平方米。空置率高的主要原因也是层数过高。”潘好龙说道。以瑞都国际和蓝调沙龙为例，尽管这两个项目距离已开业的家乐福不到200米，但这并未对其住宅底商出租率的提升起到立杆见影的效果。据统计，目前瑞都国际和蓝调沙龙的住宅底商出租率不到50％。
机遇与挑战
从商业网点建设方面看，通州在商业地产开发以及商业发展上面临以下两个问题：
一是商业布局不均衡，成规模的商业设施主要集中在旧城区新华大街及其支线两侧，河东新城、南部新城这两个作为承载北京市人口疏散职能的区域商业比较缺乏，呈“北重南轻、西多东少”的格局。
二是商业规划缺乏前瞻性，产品与市场需求不对路。从通州区政府分别在2006年和2007年组织的两次大型商业地产招商会情况看，包括佳士客、易买得、迪卡侬、星美等许多商业服务企业都有来通州发展的计划，但一直没有找到合适的房产，主要原因在于整体商业网点规划以及产品设计没有有效对接。
究其根本，政府对商业网点规划基于宏观层面，而开发商负责具体执行。结果开发商完全站在自己赢利模式和销售角度来操作商业网点，使得整体商业规划与土地利用规划没有相互衔接，最终导致目前商业网点的开发还是低水平的重复。
例如，以通州区梨园城铁站所在区域来看，其位置、地段、交通条件、住宅规模都具备形成区域性的商业中心。区域内商业面积包括瑞都国际一期5.5万平方米、蓝调国际一期2万平方米等，政府统筹规划成既可以有家乐福大卖场、也可以有提升消费结构的百货店、各种专业店、大型餐饮、酒吧以及电影院、KTV等各种文化娱乐设施，彻底形成南部新城商业、商务中心。然而由于开发商各自为战，使得区域整体商业规划难以很好落实，没有形成区域中心的集合效应。
“以上问题导致区域商业引力不足。通州原有的零售服务业在经营内容和经营方式上，还没有适应新城发展的需要，不但不足以形成商业引力，而且不能有效满足本地消费需求，导致新入住人口部分购买力外流；而另一方面商铺空置率高，商业零售企业找不到合意房产这样一个现状。”潘好龙说道。
虽然通州区商业地产开发存在许多问题，但在客观上促进了商业服务业的高速增长，以家乐福、易初莲花来说，2007年对通州区零售额贡献保守估计在7亿元以上。未来根据通州区最新的思路，通州商业将在五个方向重点发展。首先是大运河为主导的滨水商业休闲区，位于运河城市段与南北大街所覆盖的区域，规模30万平方米；二是北苑商务中心区，保留的400亩土地规划为通州未来的CBD；三是在轻轨沿线已经规划出的一个现代生活文化体验街区；四是在两广路延长线世纪星城规划了大型购物中心，占地300亩，规划面积将达到25万平米左右；五是在通州新城的北侧温榆河畔，经过市政府批准，规划了一个休闲、生态商务区。
通州以其日益完善的交通网络、而具备独特的区位优势，成为北京市东部发展带的重要引擎。作为人口已过百万的新兴城区，通州商业地产与商业发展正面临着巨大机遇，但同时又处在商业消费资源走向外围的窘境。
诸多房地产项目的兴起，为通州带来了庞大的居住人群，由此形成的社区商业亦成为现阶段通州商业的主流。家乐福、易初莲花、万客隆、全聚德、速8酒店等纷纷将在京郊的首家店选在通州，促进了通州商业的繁荣。已经开业的北京图书出版发行物流中心、北京家居产业示范园等现代服务业体系正在通州悄然形成。
根据通州新的商业规划，到2010年，通州将规划和建设一大批新兴商业业态和新兴休闲服务业态，初步形成京东商贸中心。业态结构由SHOPPING MALL、大卖场、特色商业街、现代生活广场、便利连锁、综合商务中心等不同定位的新兴业态组成。而这一切发展的基础需要商业地产开发必须适应新形势的需求。在通州商业网点建设的背后，存在哪些方面的特征？如何改变巨大的商业消费资源走向外围？等等这些都成为通州商业目前需首要解决的难题。
商铺空置率达30％
在对通州商业的调查中不难发现，目前通州入市的商业项目中，作为社区配套商业的放量比较大，集中在轻轨沿线，例如蓝调国际瑞都国际等项目。因而从通州商业网点分布格局来看，社区商业是其主要形式，绝大多数新建小区都规划有住宅底商。
北京汇博行房地产经纪有限公司对通州区近5年开发的39个房地产项目的调查统计显示。39个项目总建筑规模为731.42万平方米，其中住宅建筑面积677.68万平方米，商业设施建筑面积53.74万平方米，而住宅底商和裙房总面积32.1万平方米，占商业设施总面积的59.7％。
“这39个项目几乎都有住宅底商，其中1－2层包括1－3层的住宅底商和裙房项目有22个，占调查社区数量的56.4％。因为其它大型商业地产建设滞后，也意味着底商是通州商业地产的主要建筑形态。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙表示。
近几年通州住宅市场非常火爆，尤其是轻轨的开通彻底带火了包括通州中心城区以及南部新城住宅市场，住宅价格大幅度上涨也在情理之中。短短几年内通州区的总人口已经突破100万人，然而巨大的消费能力却并没有完全在通州释放。据了解，来通州购房置业的人群中，绝大多数是在市区工作。这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，正是主力消费群体。然而相对于通州本地商场，“新移民”更习惯在原熟悉的品牌店里消费。
与火爆的住宅市场形成巨大差异是的通州商业地产销售状况比较差。最近3年开发的商业地产总体销售率在60％左右，有些项目交房3年多销售率却不到30％，而且整体均价在9000元上下。造成销售状况差、价格低的主要原因在于以下两个方面：一是通州区住宅底商多为1－2层，这样面积相对过大、总价高；二是这些底商生不逢时，几乎都赶上北京市工商局2004年出台的住宅底商限制餐饮、网吧等5种经营行业政策规定。这对通州商业地产影响很大，因为这个时期正是通州住宅建设的高潮期，有些项目在建设当中，有些规划方案已经确定，导致底商生不逢时。
此外，商铺空置高企亦是通州商业面临的一大难题。在销售不佳的情况下，很多项目的出租情况也面临很大压力。“通过对这次调查的39个项目的统计，总共空置的商业面积有17万多平方米，空置率达到30％，其中2层底商空置面积最多，达到12.6万平方米，1层住宅底商租赁状况相对较好，空置面积只有2.87万平方米。空置率高的主要原因也是层数过高。”潘好龙说道。以瑞都国际和蓝调沙龙为例，尽管这两个项目距离已开业的家乐福不到200米，但这并未对其住宅底商出租率的提升起到立杆见影的效果。据统计，目前瑞都国际和蓝调沙龙的住宅底商出租率不到50％。
机遇与挑战
从商业网点建设方面看，通州在商业地产开发以及商业发展上面临以下两个问题：
一是商业布局不均衡，成规模的商业设施主要集中在旧城区新华大街及其支线两侧，河东新城、南部新城这两个作为承载北京市人口疏散职能的区域商业比较缺乏，呈“北重南轻、西多东少”的格局。
二是商业规划缺乏前瞻性，产品与市场需求不对路。从通州区政府分别在2006年和2007年组织的两次大型商业地产招商会情况看，包括佳士客、易买得、迪卡侬、星美等许多商业服务企业都有来通州发展的计划，但一直没有找到合适的房产，主要原因在于整体商业网点规划以及产品设计没有有效对接。
究其根本，政府对商业网点规划基于宏观层面，而开发商负责具体执行。结果开发商完全站在自己赢利模式和销售角度来操作商业网点，使得整体商业规划与土地利用规划没有相互衔接，最终导致目前商业网点的开发还是低水平的重复。
例如，以通州区梨园城铁站所在区域来看，其位置、地段、交通条件、住宅规模都具备形成区域性的商业中心。区域内商业面积包括瑞都国际一期5.5万平方米、蓝调国际一期2万平方米等，政府统筹规划成既可以有家乐福大卖场、也可以有提升消费结构的百货店、各种专业店、大型餐饮、酒吧以及电影院、KTV等各种文化娱乐设施，彻底形成南部新城商业、商务中心。然而由于开发商各自为战，使得区域整体商业规划难以很好落实，没有形成区域中心的集合效应。
“以上问题导致区域商业引力不足。通州原有的零售服务业在经营内容和经营方式上，还没有适应新城发展的需要，不但不足以形成商业引力，而且不能有效满足本地消费需求，导致新入住人口部分购买力外流；而另一方面商铺空置率高，商业零售企业找不到合意房产这样一个现状。”潘好龙说道。
虽然通州区商业地产开发存在许多问题，但在客观上促进了商业服务业的高速增长，以家乐福、易初莲花来说，2007年对通州区零售额贡献保守估计在7亿元以上。未来根据通州区最新的思路，通州商业将在五个方向重点发展。首先是大运河为主导的滨水商业休闲区，位于运河城市段与南北大街所覆盖的区域，规模30万平方米；二是北苑商务中心区，保留的400亩土地规划为通州未来的CBD；三是在轻轨沿线已经规划出的一个现代生活文化体验街区；四是在两广路延长线世纪星城规划了大型购物中心，占地300亩，规划面积将达到25万平米左右；五是在通州新城的北侧温榆河畔，经过市政府批准，规划了一个休闲、生态商务区。