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物业管理是房地产综合开发的延续和发展，是现代城市管理和房地产经营的一个重要组成部分，被视为现代城市的朝阳产业。二十年前，深圳成立了全国第一家物业管理企业，从此，伴随着改革开放和房地产业的飞速发展，中国物业管理从无到有，由小到大，从沿海经济较发达地区到中西部偏远地区，几乎覆盖了全国各大中城市。目前国内约有2万多家物业管理企业，从业人员达200万人。
物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁开发，谁管理”的运作模式，在当时是有着一定意义的。随着物业管理行业的发展，物业管理企业的壮大，原有运作模式的弊端逐渐显露出来。从20世纪90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场运作阶段，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招投标则是促进良性竞争的有效手段。
1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河。它打破了“谁开发，谁管理”的垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，带动了行业整体的健康发展，改善了目前各地存在的物业管理企业众多但良莠不齐的局面。
物业管理行业的健康发展需要推行招投标
1．物业管理招标方的逐步成熟。
招标方包括房地产开发建设单位和物业业主，前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业，一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题，因此，业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。
总体来看，物业管理招标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到，本着对今后管理负责的态度，打破地区界限，放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责起物业服务工作，既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，也摆脱了自己做管理又不懂管理，以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。
业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论”，即并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。
2．物业管理投标方的逐步成熟。
投标企业一般均具有公平竞争的意识，试图通过投标，抢占市场份额，扩大企业影响，走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司，往往具有良好的资质，较为丰富的管理经验和专业知识，以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉，无论是硬件还是软件方面，均有一定的优势。而且在投标过程中，投标企业越发注重前期的市场调研，对招标物业的市场状况，有关的政策、法规，居民对物业管理的认知程度等展开全面了解，精心准备，做到有备而来。
3.物业管理招投标应打破“谁开发、谁管理”的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。
在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商别无选择地自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主(客户)的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主(客户)自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主(客户)的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。
4.推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。
经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其他行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其他企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。
5.确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主三者利益的规范机制。
不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于进退两难的境地。这些问题看似是发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的问题是发展商、物业管理企业、业主(客户)三者之间的权利义务没有得到相应的保障。
以招投标方式选聘物业管理企业就可以解决这些问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也是公平、明示的，最大程度杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。
招投标过程中急需解决的一些问题
由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。笔者就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。
1.规则有待完善。
物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据作为保障。
政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。
2．对一定条件下的物业必须实行招投标。
现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标。
3.设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。
目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考：
(1)设立权威的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与，把政府行为与市场行为连在一起不合理。
(2)物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行。
(3)专门机构应就个案指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。
(4)专门机构应协助招标方分析投标公司的标书，选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。
(5)招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，以维护“公开、公平、公正”和诚实守信的原则。
4.设定招投标市场的准入条件。
为了减少对投标人的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标，以引导市场资源向优势企业集中。
5.加强市场信息网络建设。
由于物业管理行业在我国还是新兴的行业，一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况、经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展，因此，加强物业管理市场信息网络建设势在必行。
(作者单位：青岛建筑工程学院)
编辑/王芳
物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁开发，谁管理”的运作模式，在当时是有着一定意义的。随着物业管理行业的发展，物业管理企业的壮大，原有运作模式的弊端逐渐显露出来。从20世纪90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场运作阶段，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招投标则是促进良性竞争的有效手段。
1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河。它打破了“谁开发，谁管理”的垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，带动了行业整体的健康发展，改善了目前各地存在的物业管理企业众多但良莠不齐的局面。
物业管理行业的健康发展需要推行招投标
1．物业管理招标方的逐步成熟。
招标方包括房地产开发建设单位和物业业主，前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业，一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题，因此，业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。
总体来看，物业管理招标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到，本着对今后管理负责的态度，打破地区界限，放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责起物业服务工作，既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，也摆脱了自己做管理又不懂管理，以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。
业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论”，即并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。
2．物业管理投标方的逐步成熟。
投标企业一般均具有公平竞争的意识，试图通过投标，抢占市场份额，扩大企业影响，走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司，往往具有良好的资质，较为丰富的管理经验和专业知识，以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉，无论是硬件还是软件方面，均有一定的优势。而且在投标过程中，投标企业越发注重前期的市场调研，对招标物业的市场状况，有关的政策、法规，居民对物业管理的认知程度等展开全面了解，精心准备，做到有备而来。
3.物业管理招投标应打破“谁开发、谁管理”的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。
在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商别无选择地自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主(客户)的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主(客户)自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主(客户)的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。
4.推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。
经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其他行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其他企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。
5.确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主三者利益的规范机制。
不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于进退两难的境地。这些问题看似是发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的问题是发展商、物业管理企业、业主(客户)三者之间的权利义务没有得到相应的保障。
以招投标方式选聘物业管理企业就可以解决这些问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也是公平、明示的，最大程度杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。
招投标过程中急需解决的一些问题
由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。笔者就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。
1.规则有待完善。
物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据作为保障。
政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。
2．对一定条件下的物业必须实行招投标。
现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标。
3.设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。
目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考：
(1)设立权威的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与，把政府行为与市场行为连在一起不合理。
(2)物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行。
(3)专门机构应就个案指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。
(4)专门机构应协助招标方分析投标公司的标书，选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。
(5)招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，以维护“公开、公平、公正”和诚实守信的原则。
4.设定招投标市场的准入条件。
为了减少对投标人的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标，以引导市场资源向优势企业集中。
5.加强市场信息网络建设。
由于物业管理行业在我国还是新兴的行业，一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况、经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展，因此，加强物业管理市场信息网络建设势在必行。
(作者单位：青岛建筑工程学院)
编辑/王芳