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当城市化最终与需求决裂,成为利益和政绩的玩物时,其实已然掉进了“空城计”的陷阱中。
“空城”并非仅仅是天津京津新城独有的现象,全国许多地区的不少政府都有大手笔的造城冲动。一轮又一轮轰轰烈烈的造城运动兴起,城市化的概念却被逐渐扭曲。
今年5月,内蒙古清水河县60亿元造新城事件被曝光,再次引发公众对中国造城运动的强烈关注。该县1998年启动为期10年的造城运动,斥巨资兴建新区,迁移县城,但因违规建筑和资金告罄,如今只留下一堆烂尾楼,直接经济损失上亿元。
此前的4月,美国《时代》周刊一篇题为“鬼城”的文章,亦将内蒙古鄂尔多斯康巴什新城推向了众所关注的前台。2004年鄂尔多斯耗资50多亿元打造规划人口30万人、规划面积达32平方公里的康巴什新城,但目前在这座“新城”里,只有2.86万人在居住,大街上空空如也,谓之“鬼城”。
目前,“中国城市国际形象调查推选活动”的统计数据显示,全国655个城市正有计划、有步骤地“走向世界”,在200多个地级市中,有183个城市提出建立“现代化国际大都市”的目标。
造城冲动
这波造城运动始于2001年起,全国范围内不同类型的城市都做起了“大规划”,领头的是直辖市和省会。中国科学院院士陆大道曾对期间的造城风波做过详细调查,他指出,“大规划”在2003年至2004年达到了一个高潮。据不完全统计,当时即有48个城市提出要建“国际大都市”。某市几乎是按照比“大伦敦”、“大巴黎”规划面积大出近10倍的规模,设计了一个7万平方公里的发展框架。陆大道评价,这样的超大城市,全世界绝无仅有。
“大规划”之风,不久就从大城市蔓延到中小城市。一些城市的政府领导要求按现有人口和产业规模的两倍乃至三四倍进行规划。大马路、大立交、大草坪、大广场,按照所谓国际化标准,纷纷上马。
在中小城市,还有一个突出特点,就是“行政中心搬家”。这种搬家,经常是把政府搬到离老城几公里乃至几十公里外,除了新建办公楼,还修广场、马路、公园等配套设施,工程浩大。与此同时,大多百姓居住的老城被遗留一旁,没人改造。因为旧城改造的成本大于建新城——建新城圈地成本小,而旧城每平方米的拆建成本逐年增加。
“大规划”、“大手笔”仍在国内许多地区上演,尤其是中西部地区。最近几年,各地盲目造城、扩城运动大有愈演愈烈之势。比如,今年5月下旬,重庆就传出“将投入1770亿元进行城市改造”的消息。
新建政府办公楼等公共设施的奢侈浪费,是造城运动中最具代表性的特征之一。比如,鄂尔多斯康巴什新区就建起了规模宏大的成吉思汗广场,面积达48万平方米,在广场周边,环绕着造型别致的六大地标性建筑:剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。在新建极尽奢华而利用率低下的公共设施的同时,不少地区的基础性设施却出现严重滞后的情形。
在此起彼伏的造城浪潮中,更深层的“土地危机”以难以想象的速度展开。中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯说,在城市化快速推进中,土地城镇化的速度远远高于人口城市化的速度。2001年到2008年的研究统计表明,城市土地的扩张速度比城市人口扩张的速度快一倍左右。
陆大道这样描述土地扩张过程:改革开放以来,城镇建设用地出现三次大规模扩张。自2001年开始的第三次过度扩张达到了空间失控的严重地步。据建设部门数据,1991-2000年全国城市建设用地,每年平均增加150多万亩,2001年在300万亩以上。部分沿海地区的城市2010年的土地指标在2001年已经用完。截至2008年,全国供应给开发商的土地还有14.5万亩闲置,约占当年完成开发面积的四成。
城市扩张引发的土地危机,并不止于土地闲置浪费,失地农民难以分享土地城镇化所产生的巨额收益,由此引发的征地补偿安置纠纷,成为当前一个突出的社会问题。在上海、北京等地,近郊农用地转为建设用地时,其成交价格一般在每亩几百万元。农民则是按被征用土地原用途的产值倍数获得补偿,两者相差悬殊。
政商合谋的泡沫
造城运动和“空城”现象,将颇具中国投资经济特色的地方政府主导新城建设推到了风口浪尖。
金融学博士陆志明分析说,新城建设一般采取地方政府与企业合作开发的模式,地方政府出让土地,并为开发商提供融资帮助;而开发商则利用地方融资开发房地产出售获利。这个模式持续运营的唯一前提是房地产销售火爆,由于购买房地产多数为按揭贷款,因此后续收款压力实际上已转嫁给银行。
只要楼市持续火爆,那么不仅开发商可以通过“两头银行贷款模式”——即开发贷款来自银行、后续收款压力转嫁至银行——获取高额回报;同时地方政府也能通过新城开发高价转让土地使用权,实现财政收入和GDP考核方面的双重高增长。这也是为何地方政府与开发商热衷于推高房价、维持房地产市场泡沫的主因。
正因这一建城投资模式必须通过不断推高房价来维持后续开发热度,所以房价难免被泡沫化。而一旦泡沫形成并自我累积至一定的程度,房地产市场危机将会通过信贷融资渠道传导至地方政府与其他实体经济产业。这是政府主导型新城房地产开发模式的根本弊端。
在鄂尔多斯康巴什新城启动后,该市以国有的700亩土地作为注册资本成立了国有独资的城投公司。2004年,该融资平台完成投资近6亿元。2005年,城投公司依托本级财政信用,向国家开发银行融资11.5亿元。在土地财政和城投融资支撑下,尽管新城成了“鬼城”,楼市却十分火爆,房价目前已达6000元/平方米。
而一个值得关注的现象是,京津新城等虽然遭遇“空城计”,但郊区新城的建设仍被认为将为房地产开发带来新的机遇。
去年底开始,首创置业等国资地产企业大举介入城郊大片土地的一二级联动开发。包括中国建筑、中国铁建、首开股份在内,目前已有10余家大型房企参与了城市郊区土地整理及综合体项目的开发。业内人士指出,在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下,城郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点。
目前,首创置业正在开发的3个住宅产业综合体项目总投资额达到300亿元,分别位于广东佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外,首创于去年底获得天津市武清区京津高速公路高村乡290万平方米的土地一级开发权。该项目将开发成以生态宜居为核心的低密度人文特色小镇。“城市化进程中,农民将大量进城转化为居民,而城市里的老龄人口以及大量自由职业者则会向城外转移,这为城市郊区的新城开发提供了市场。”首创置业总裁唐军表示。
“现在,地方政府都希望开发商进入开发综合体物业。因为这对周边的经济带动作用很强。”唐军坦言。实际上,这类项目往往可以获得不错的地价,同时,地方政府在基础设施、市政配套以及工商税收方面都给予较大的优惠和便利。中金公司一份报告指出,首创置业通过与名品折扣店奥特莱斯合作的方式获得土地储备约300万平方米,估计每平方米权益土地储备成本约为600元。
目前,中国有4座直辖市,15座副省级城市,600余座地级市,这些城市的周边,将成为吸纳城市化所产生的新增人口的前沿阵地。专家指出,这些城市都有招商引资的需求,“土地只有开发后才会变得值钱,地方政府也就有了财源。”
城市化异化
不可否认,当下中国的确有城市化的需求,造城当然也就成为了一件大事。然而,本该由需求来驱动的城市化进程,却日渐本末倒置成了投资拉动;城市化本该只是为经济发展创造必要条件,却最终成为了经济发展的全部,甚至成为了最有利可图的环节。不仅如此,“造城”已然不仅仅是经济层面上的事情,而是更多关乎地方政府和官员们的政绩。然而,当城市化最终与需求决裂,成为利益和政绩的玩物时,其实已然掉进了“空城计”的陷阱中。
随着大都市版图扩张,打造新城被认为是缓解大都市“城市病”压力的最好方式。“这些在城市规划下出现的大项目,一定程度上加快了城市新兴区域的崛起;但同时,开发商跑马圈地在新兴区域扩张过快,也带来很多的问题。”业内专家指出。
目前很多新城,其实只有住宅,没有配套、没有服务、没有产业,白天成为一座“空城”,晚上成为“睡城”。有些新城,在建成数年后,无人居住,成为名副其实的“鬼城”。
新城开发必须注重产业与居住的融合。一般而言,敢于介入新城开发的地产商要具有较为雄厚的资金实力以及完整的产业链基础,而这些项目对地产商的综合运营能力要求也很高。
住建部政策研究中心副主任秦虹表示,城市综合体的建设是一个复杂的工程,首先需要交通规划的配合支持,如果车进不来,停不下,出不去,就不会有人流。其次,供水、供电、学校、医院等市政设施配套也要同步跟上,因此,开发商需要地方政府强有力的协调和配合。
专家以国外经验为例,建议在日益兴起的新城开发中,融入产业的发展。从国际城市发展来看,第一代新城因试图分散大城市人口而建,定位的实质就是“睡城”,但后来显现出不少弊病;于是,第二代新城便实现了混合的功能,融入多种服务、配套设施;而第三代新城则已经是集产业、居住、服务等为一体的综合性模式。“在居住地内实现衣、食、住、行以及就业、就学、就医,才是新城的真正内涵。”专家表示。
“空城计的大量出现,反映了目前房地产市场发展的不切实际,是开发商们当初在谋求暴利的驱使下,做出的疯狂选择,也是地方政府一味追求政绩的可悲结果。”有评论如是说。
而中国式造城运动的存在,事实上也从一个侧面反映出现时楼市调控尴尬现状的根源。国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。这还仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据,如果加上已经盖好没有交易的住房,当前国内住房的空置率之高更是无可复加。
“空城”并非仅仅是天津京津新城独有的现象,全国许多地区的不少政府都有大手笔的造城冲动。一轮又一轮轰轰烈烈的造城运动兴起,城市化的概念却被逐渐扭曲。
今年5月,内蒙古清水河县60亿元造新城事件被曝光,再次引发公众对中国造城运动的强烈关注。该县1998年启动为期10年的造城运动,斥巨资兴建新区,迁移县城,但因违规建筑和资金告罄,如今只留下一堆烂尾楼,直接经济损失上亿元。
此前的4月,美国《时代》周刊一篇题为“鬼城”的文章,亦将内蒙古鄂尔多斯康巴什新城推向了众所关注的前台。2004年鄂尔多斯耗资50多亿元打造规划人口30万人、规划面积达32平方公里的康巴什新城,但目前在这座“新城”里,只有2.86万人在居住,大街上空空如也,谓之“鬼城”。
目前,“中国城市国际形象调查推选活动”的统计数据显示,全国655个城市正有计划、有步骤地“走向世界”,在200多个地级市中,有183个城市提出建立“现代化国际大都市”的目标。
造城冲动
这波造城运动始于2001年起,全国范围内不同类型的城市都做起了“大规划”,领头的是直辖市和省会。中国科学院院士陆大道曾对期间的造城风波做过详细调查,他指出,“大规划”在2003年至2004年达到了一个高潮。据不完全统计,当时即有48个城市提出要建“国际大都市”。某市几乎是按照比“大伦敦”、“大巴黎”规划面积大出近10倍的规模,设计了一个7万平方公里的发展框架。陆大道评价,这样的超大城市,全世界绝无仅有。
“大规划”之风,不久就从大城市蔓延到中小城市。一些城市的政府领导要求按现有人口和产业规模的两倍乃至三四倍进行规划。大马路、大立交、大草坪、大广场,按照所谓国际化标准,纷纷上马。
在中小城市,还有一个突出特点,就是“行政中心搬家”。这种搬家,经常是把政府搬到离老城几公里乃至几十公里外,除了新建办公楼,还修广场、马路、公园等配套设施,工程浩大。与此同时,大多百姓居住的老城被遗留一旁,没人改造。因为旧城改造的成本大于建新城——建新城圈地成本小,而旧城每平方米的拆建成本逐年增加。
“大规划”、“大手笔”仍在国内许多地区上演,尤其是中西部地区。最近几年,各地盲目造城、扩城运动大有愈演愈烈之势。比如,今年5月下旬,重庆就传出“将投入1770亿元进行城市改造”的消息。
新建政府办公楼等公共设施的奢侈浪费,是造城运动中最具代表性的特征之一。比如,鄂尔多斯康巴什新区就建起了规模宏大的成吉思汗广场,面积达48万平方米,在广场周边,环绕着造型别致的六大地标性建筑:剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。在新建极尽奢华而利用率低下的公共设施的同时,不少地区的基础性设施却出现严重滞后的情形。
在此起彼伏的造城浪潮中,更深层的“土地危机”以难以想象的速度展开。中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯说,在城市化快速推进中,土地城镇化的速度远远高于人口城市化的速度。2001年到2008年的研究统计表明,城市土地的扩张速度比城市人口扩张的速度快一倍左右。
陆大道这样描述土地扩张过程:改革开放以来,城镇建设用地出现三次大规模扩张。自2001年开始的第三次过度扩张达到了空间失控的严重地步。据建设部门数据,1991-2000年全国城市建设用地,每年平均增加150多万亩,2001年在300万亩以上。部分沿海地区的城市2010年的土地指标在2001年已经用完。截至2008年,全国供应给开发商的土地还有14.5万亩闲置,约占当年完成开发面积的四成。
城市扩张引发的土地危机,并不止于土地闲置浪费,失地农民难以分享土地城镇化所产生的巨额收益,由此引发的征地补偿安置纠纷,成为当前一个突出的社会问题。在上海、北京等地,近郊农用地转为建设用地时,其成交价格一般在每亩几百万元。农民则是按被征用土地原用途的产值倍数获得补偿,两者相差悬殊。
政商合谋的泡沫
造城运动和“空城”现象,将颇具中国投资经济特色的地方政府主导新城建设推到了风口浪尖。
金融学博士陆志明分析说,新城建设一般采取地方政府与企业合作开发的模式,地方政府出让土地,并为开发商提供融资帮助;而开发商则利用地方融资开发房地产出售获利。这个模式持续运营的唯一前提是房地产销售火爆,由于购买房地产多数为按揭贷款,因此后续收款压力实际上已转嫁给银行。
只要楼市持续火爆,那么不仅开发商可以通过“两头银行贷款模式”——即开发贷款来自银行、后续收款压力转嫁至银行——获取高额回报;同时地方政府也能通过新城开发高价转让土地使用权,实现财政收入和GDP考核方面的双重高增长。这也是为何地方政府与开发商热衷于推高房价、维持房地产市场泡沫的主因。
正因这一建城投资模式必须通过不断推高房价来维持后续开发热度,所以房价难免被泡沫化。而一旦泡沫形成并自我累积至一定的程度,房地产市场危机将会通过信贷融资渠道传导至地方政府与其他实体经济产业。这是政府主导型新城房地产开发模式的根本弊端。
在鄂尔多斯康巴什新城启动后,该市以国有的700亩土地作为注册资本成立了国有独资的城投公司。2004年,该融资平台完成投资近6亿元。2005年,城投公司依托本级财政信用,向国家开发银行融资11.5亿元。在土地财政和城投融资支撑下,尽管新城成了“鬼城”,楼市却十分火爆,房价目前已达6000元/平方米。
而一个值得关注的现象是,京津新城等虽然遭遇“空城计”,但郊区新城的建设仍被认为将为房地产开发带来新的机遇。
去年底开始,首创置业等国资地产企业大举介入城郊大片土地的一二级联动开发。包括中国建筑、中国铁建、首开股份在内,目前已有10余家大型房企参与了城市郊区土地整理及综合体项目的开发。业内人士指出,在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下,城郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点。
目前,首创置业正在开发的3个住宅产业综合体项目总投资额达到300亿元,分别位于广东佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外,首创于去年底获得天津市武清区京津高速公路高村乡290万平方米的土地一级开发权。该项目将开发成以生态宜居为核心的低密度人文特色小镇。“城市化进程中,农民将大量进城转化为居民,而城市里的老龄人口以及大量自由职业者则会向城外转移,这为城市郊区的新城开发提供了市场。”首创置业总裁唐军表示。
“现在,地方政府都希望开发商进入开发综合体物业。因为这对周边的经济带动作用很强。”唐军坦言。实际上,这类项目往往可以获得不错的地价,同时,地方政府在基础设施、市政配套以及工商税收方面都给予较大的优惠和便利。中金公司一份报告指出,首创置业通过与名品折扣店奥特莱斯合作的方式获得土地储备约300万平方米,估计每平方米权益土地储备成本约为600元。
目前,中国有4座直辖市,15座副省级城市,600余座地级市,这些城市的周边,将成为吸纳城市化所产生的新增人口的前沿阵地。专家指出,这些城市都有招商引资的需求,“土地只有开发后才会变得值钱,地方政府也就有了财源。”
城市化异化
不可否认,当下中国的确有城市化的需求,造城当然也就成为了一件大事。然而,本该由需求来驱动的城市化进程,却日渐本末倒置成了投资拉动;城市化本该只是为经济发展创造必要条件,却最终成为了经济发展的全部,甚至成为了最有利可图的环节。不仅如此,“造城”已然不仅仅是经济层面上的事情,而是更多关乎地方政府和官员们的政绩。然而,当城市化最终与需求决裂,成为利益和政绩的玩物时,其实已然掉进了“空城计”的陷阱中。
随着大都市版图扩张,打造新城被认为是缓解大都市“城市病”压力的最好方式。“这些在城市规划下出现的大项目,一定程度上加快了城市新兴区域的崛起;但同时,开发商跑马圈地在新兴区域扩张过快,也带来很多的问题。”业内专家指出。
目前很多新城,其实只有住宅,没有配套、没有服务、没有产业,白天成为一座“空城”,晚上成为“睡城”。有些新城,在建成数年后,无人居住,成为名副其实的“鬼城”。
新城开发必须注重产业与居住的融合。一般而言,敢于介入新城开发的地产商要具有较为雄厚的资金实力以及完整的产业链基础,而这些项目对地产商的综合运营能力要求也很高。
住建部政策研究中心副主任秦虹表示,城市综合体的建设是一个复杂的工程,首先需要交通规划的配合支持,如果车进不来,停不下,出不去,就不会有人流。其次,供水、供电、学校、医院等市政设施配套也要同步跟上,因此,开发商需要地方政府强有力的协调和配合。
专家以国外经验为例,建议在日益兴起的新城开发中,融入产业的发展。从国际城市发展来看,第一代新城因试图分散大城市人口而建,定位的实质就是“睡城”,但后来显现出不少弊病;于是,第二代新城便实现了混合的功能,融入多种服务、配套设施;而第三代新城则已经是集产业、居住、服务等为一体的综合性模式。“在居住地内实现衣、食、住、行以及就业、就学、就医,才是新城的真正内涵。”专家表示。
“空城计的大量出现,反映了目前房地产市场发展的不切实际,是开发商们当初在谋求暴利的驱使下,做出的疯狂选择,也是地方政府一味追求政绩的可悲结果。”有评论如是说。
而中国式造城运动的存在,事实上也从一个侧面反映出现时楼市调控尴尬现状的根源。国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。这还仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据,如果加上已经盖好没有交易的住房,当前国内住房的空置率之高更是无可复加。