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二、住房价格与供地数量没有关系吗
近日有位官员在众目睽睽之下道出了一个令人瞠目结舌的结论：供地数量与住房价格并没有必然的关系。很显然，这一结论既违背经济学常理，也与实际状况南辕北辙。
可能没有人会有勇气否认住房是一种商品。在市场经济条件下，作为商品的价格，其供求关系是价格形成和变化的基本影响因素。必须承认，我国房价上涨的原因的确十分复杂。人口众多、城镇化、土地财政、货币投放过多、传统观念及行为、户籍制度以及住房制度等等都对房价上涨产生影响，但基本的影响因素和关键的决定力量仍是供求关系。
事实上，目前我国的广大三、四线城市房价虽然也涨多跌少，但价格基本上较为平稳，绝对水平并不高。一半左右的二线城市房价上涨压力并不大，价格较为平稳，房价也基本可以接受。房价上涨较快和压力较大的主要是一線城市和部分二线城市以及城市圈内的少数三、四线城市。由于人口流入，居民收入增长以及上涨预期引导，加上城市圈的效应，这些城市的首次置业需求和改善性需求增长明显较快，而土地供给增长则较为缓慢、甚至明显减少，供求关系的不平衡带来了市场较大的价格上涨预期，激发投资性和投机性需求，推动房价大幅上涨。
鉴于住房商品的不可移动性，从全国角度讨论住房供求关系和房价没有实际意义，还会产生政策误导效应，因此分析典型城市供求关系是个合理的路径。
北京作为我国的首都是政治、经济和文化中心，又是一个特大型城市，长期以来住房需求持续较快增长。2000年以来多轮房价上涨，北京的涨幅经常名列前茅。但与此同时北京的土地供给持续减少；从2010年供地2310万平方米减少到2016年仅供应435万平方米；与此同时地价上涨较快，2017年一季度达到17%，其中住宅用地价格增速为20%。2017年初北京公布了《北京市2017年国有建设用地供应计划》，连续第六年削减供地计划，住宅用地计划供应量仅为去年一半，其中商品住宅供地量较去年减少了七成，遂成为同期北京房价上涨的重要推动因素。
与北京很相似，上海作为一个国际大都市，长期以来首次置业需求和改善型需求持续增长较快。但与此同时，土地供给同样持续减少。2011年起土地供应量逐年缩减，从2011年的3147万平方米减少到2016年的891万平方米。再加上上海人口虽与北京相当，但城市面积大大小于北京；而崇明岛作为生态岛开发基本上已无可能，而该岛又占到上海市面积的较大比重，因此人们对未来上海房价上涨抱有较大的预期，投资和投机性需求时常作祟。长期以来，上海经常出现“面粉比面包”贵的现象，足以证明土地供给不足导致住房供给不足，最终推高房价。
与北京、上海的案例相反，重庆作为新建直辖市，大量人口在农村，在城镇化发展加快的过程中，购房需求持续大幅增长，按理重庆的房价应该持续大涨，但事实恰恰相反。在控制房价上涨方面，重庆与其他一、二线城市不一样，在需求方面采取相关措施的同时，比较注重供求平衡和市场价格管理，关键的举措是保障土地供给。近年来，重庆每年新增商品房开工面积和商品房销售面积一直名列全国前茅，差不多都在2000萬平方米左右。尤其是将土地供给与房价上涨挂钩，给市场一个清晰的土地供给计划；从而通过影响预期，基本上抑制了投资投机性需求。
毋庸置疑，货币投放过多也是房价持续大幅上涨的重要原因之一。因为在通胀发展的预期下，人们一定会选择保值增值的资产进行投资，至少可以对冲货币贬值风险。货币投放过多影响房价实际上也是通过影响供求关系来实现的，即推动需求明显扩大导致住房供求关系失衡。但这种机制在那些供求关系较为平衡、价格不存在上涨预期的商品领域基本不发生作用，货币投放过多未必会带来该商品价格的持续大幅上涨。这种案例枚不胜举。货币因素对价格的推动必定是在供求关系紧张的商品上才会体现出来。
经过近40年改革开放，市场经济有了很大发展的今天，除了住房还有什么商品是持续地供不应求的呢？一、二线城市与广大三、四线城市的房价对比，北京、上海与重庆的房价对比，应该可以得出住房价格与供地数量之间关系是十分密切的结论。
预期对住房价格变化具有重要影响，这一点无需理性预期理论强调，市场上差不多都已公认。但房价上涨的预期从何而来呢？难道是某人或某个利益集团振臂一呼，市场上就从者甚众了吗？预期从来就不是凭空产生的。人们可以运用某些方法管理预期、改善预期，但影响商品价格预期的决定性因素仍是供求关系。外汇汇率是如此，大宗商品价格是如此，黄金价格是如此，比较特殊一点的住房价格也是如此。
任何脱离市场供求关系的商品价格预期所带来的价格波动，如果有的话也只可能是昙花一现。市场永远是敏感的，先知先觉的。正是因为制度性因素和结构性因素，导致住房供给在一些城市会长期与需求不相匹配、供不应求，才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期，于是投资性需求和投机性需求得以聚集，房价上涨就不可避免。有谁见过那些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢？在这样的城市大搞住房投资或投机那无疑于自寻死路。
规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨，恰恰相反，是房价持续大幅上涨抑制了租赁市场的发展。对于住房需求者来说，租房是一种消费，而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。在房价运行平稳、未来不存在大幅上涨预期、实质是供求关系较为平衡的情况下，显然是租房合算，因为手头的资金可以用于其他方面的投资，获取相应的回报；而在房价平稳的情况下，买房则是没有回报的。而当供不应求，房价上涨较快并有持续上涨预期的情况下，甚至房价上涨带来的回报大大超过其他投资平均回报率的情况下，显然买房是最好的选择；既可以满足消费需求，又可以获得不菲的投资回报。可见，在那些房价持续大幅上涨的一、二线城市，住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求价格上涨过快。
三、土地供给与房价上涨比例挂钩不失为长效调控机制 2016年底，中央经济工作会议明确提出，要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。并要求“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”。
近期，住建部和国土资源部联合发布通知，要求各级国土资源部门要按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，加强住宅用地年度供应计划编制和实施工作监督指导：要求各地编制住宅用地五年规划和三年计划，并向社会公布。通知还明确提出了一些量化要求，土地消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不僅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
这表明有关管理部门已经十分重视住房用地供给问题，并采取切实措施加强管理和调控。然而，减少供地，减少多少？增加供地，增加多少？显著增加，什么水平才是显著增加等等问题，表明这些相关的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方政府在管理上仍有较大的回旋余地和变通空间。回顾过往，中央对地方住房用地管理的方法与此是一脉相承的。
中国房地产市场存在着一对基本矛盾，即需求侧的市场经济与供给侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府说了算，而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。毋庸讳言，将更多的土地批给工业用地可带来招商引资效应、地价高些可增加卖地收入、房价走高有助于持续带来较多税收收入。而地方官员通常不可能在某地长期为官，在考量和选择相关政策时一般不会着眼得太长远，除了少数觉悟很高和具有战略眼光的官员以外。
由此，城镇化中大城市的“吸入”效应和收入水平较快增长与地方政府在土地供给方面的短期行为和体制机制的“作茧自缚”之间的错配，形成了部分城市住房供求关系持续紧张的根源。而这种状态不可能通过地方政府自发地采取措施来加以解决，通常是中央政府三申五令直至发出严厉警告后，部分城市才不得不挤出些土地来平抑市场。而多年来调控的经验已经证明，中央政府的定性调控方式约束力十分有限。
土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上涨的重要手段。重庆房价水平较低并较为平稳，得益于该市采取了这一举措。这种做法就是房价上涨较快就相应加大土地供应量，房价上涨幅度与土地供应增长幅度之间保持一定的比例关系。其实质是在供给端保障充足的土地供應量的前提下，使供给随市场的供求关系变化而相应增加或减少，在动态中来平抑市场价格。这种机制具有很好的预期管理作用。因为未来土地随房价上涨而相应增加供给必将导致供求关系变化，促使未来房价回落；投资和投机就不会去冒房价回落的风险，预期就会较为稳定。在这种机制发生效应的市场，投机性和投资性需求将受到很大抑制；“房子是用来住的，而不是用来炒的”的目标就有可能实现。由于这种机制能有效地管理预期，调控很可能不必真正投入太多土地，房价就可以稳定。这种机制还可以通过相应减少供给及其产生的预期效应来管理房价的过度下跌。
土地供应与房价变动比例挂钩机制，可以作为一种全国性的管理方式，先在近年来市场供求关系很紧、房价持续大幅上涨的一、二线城市加以推行。随着时间的推移，有关管理部门可以根据各大城市房价变动情况，将符合条件者进一步纳入。相关部门对采取这种机制的城市进行考核，对于没有认真按照此机制运行而导致房价依旧大幅上涨的城市，可以酌情给予惩罚。措施涉及范围包括重大基建项目审批、财政转移支出安排以及地方政府债券发行审批和规模管理等等。对于推行这种机制的城市，应允许其在土地供给方面深入推进改革，包括耕地置换、工业用地的改造等等。在具有较为充足的土地供给的条件下来推行这一机制，应该可以收到较好的效果。还可以考虑将城市房价目标上涨率与实际上涨率之差额作为考核干部的监测指标，在干部升迁时作为参考，以督促干部的相关行为。
从中国的国情看，房地产市场长效管理机制的建立，除了需求管理和市场价格管理外，最为关键的仍是供给管理。
供给管理主要解决三个问题。
一是真正确立供给侧最为重要的理念，切实尊重经济规律，并以此为出发点来谋划相关的体制机制改革。从近日某官员的言论来看，缺乏这种理念而对政策却有较大影响的人还大有人在。
二是通过落实强制性举措，督促地方政府持续保持土地供应的意愿，避免官员不作为和短期行为。
三是通过城市土地管理制度改革，保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土地资源，以有效平抑市场供求不平衡，合理引导市场预期。
近日有位官员在众目睽睽之下道出了一个令人瞠目结舌的结论：供地数量与住房价格并没有必然的关系。很显然，这一结论既违背经济学常理，也与实际状况南辕北辙。
可能没有人会有勇气否认住房是一种商品。在市场经济条件下，作为商品的价格，其供求关系是价格形成和变化的基本影响因素。必须承认，我国房价上涨的原因的确十分复杂。人口众多、城镇化、土地财政、货币投放过多、传统观念及行为、户籍制度以及住房制度等等都对房价上涨产生影响，但基本的影响因素和关键的决定力量仍是供求关系。
事实上，目前我国的广大三、四线城市房价虽然也涨多跌少，但价格基本上较为平稳，绝对水平并不高。一半左右的二线城市房价上涨压力并不大，价格较为平稳，房价也基本可以接受。房价上涨较快和压力较大的主要是一線城市和部分二线城市以及城市圈内的少数三、四线城市。由于人口流入，居民收入增长以及上涨预期引导，加上城市圈的效应，这些城市的首次置业需求和改善性需求增长明显较快，而土地供给增长则较为缓慢、甚至明显减少，供求关系的不平衡带来了市场较大的价格上涨预期，激发投资性和投机性需求，推动房价大幅上涨。
鉴于住房商品的不可移动性，从全国角度讨论住房供求关系和房价没有实际意义，还会产生政策误导效应，因此分析典型城市供求关系是个合理的路径。
北京作为我国的首都是政治、经济和文化中心，又是一个特大型城市，长期以来住房需求持续较快增长。2000年以来多轮房价上涨，北京的涨幅经常名列前茅。但与此同时北京的土地供给持续减少；从2010年供地2310万平方米减少到2016年仅供应435万平方米；与此同时地价上涨较快，2017年一季度达到17%，其中住宅用地价格增速为20%。2017年初北京公布了《北京市2017年国有建设用地供应计划》，连续第六年削减供地计划，住宅用地计划供应量仅为去年一半，其中商品住宅供地量较去年减少了七成，遂成为同期北京房价上涨的重要推动因素。
与北京很相似，上海作为一个国际大都市，长期以来首次置业需求和改善型需求持续增长较快。但与此同时，土地供给同样持续减少。2011年起土地供应量逐年缩减，从2011年的3147万平方米减少到2016年的891万平方米。再加上上海人口虽与北京相当，但城市面积大大小于北京；而崇明岛作为生态岛开发基本上已无可能，而该岛又占到上海市面积的较大比重，因此人们对未来上海房价上涨抱有较大的预期，投资和投机性需求时常作祟。长期以来，上海经常出现“面粉比面包”贵的现象，足以证明土地供给不足导致住房供给不足，最终推高房价。
与北京、上海的案例相反，重庆作为新建直辖市，大量人口在农村，在城镇化发展加快的过程中，购房需求持续大幅增长，按理重庆的房价应该持续大涨，但事实恰恰相反。在控制房价上涨方面，重庆与其他一、二线城市不一样，在需求方面采取相关措施的同时，比较注重供求平衡和市场价格管理，关键的举措是保障土地供给。近年来，重庆每年新增商品房开工面积和商品房销售面积一直名列全国前茅，差不多都在2000萬平方米左右。尤其是将土地供给与房价上涨挂钩，给市场一个清晰的土地供给计划；从而通过影响预期，基本上抑制了投资投机性需求。
毋庸置疑，货币投放过多也是房价持续大幅上涨的重要原因之一。因为在通胀发展的预期下，人们一定会选择保值增值的资产进行投资，至少可以对冲货币贬值风险。货币投放过多影响房价实际上也是通过影响供求关系来实现的，即推动需求明显扩大导致住房供求关系失衡。但这种机制在那些供求关系较为平衡、价格不存在上涨预期的商品领域基本不发生作用，货币投放过多未必会带来该商品价格的持续大幅上涨。这种案例枚不胜举。货币因素对价格的推动必定是在供求关系紧张的商品上才会体现出来。
经过近40年改革开放，市场经济有了很大发展的今天，除了住房还有什么商品是持续地供不应求的呢？一、二线城市与广大三、四线城市的房价对比，北京、上海与重庆的房价对比，应该可以得出住房价格与供地数量之间关系是十分密切的结论。
预期对住房价格变化具有重要影响，这一点无需理性预期理论强调，市场上差不多都已公认。但房价上涨的预期从何而来呢？难道是某人或某个利益集团振臂一呼，市场上就从者甚众了吗？预期从来就不是凭空产生的。人们可以运用某些方法管理预期、改善预期，但影响商品价格预期的决定性因素仍是供求关系。外汇汇率是如此，大宗商品价格是如此，黄金价格是如此，比较特殊一点的住房价格也是如此。
任何脱离市场供求关系的商品价格预期所带来的价格波动，如果有的话也只可能是昙花一现。市场永远是敏感的，先知先觉的。正是因为制度性因素和结构性因素，导致住房供给在一些城市会长期与需求不相匹配、供不应求，才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期，于是投资性需求和投机性需求得以聚集，房价上涨就不可避免。有谁见过那些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢？在这样的城市大搞住房投资或投机那无疑于自寻死路。
规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨，恰恰相反，是房价持续大幅上涨抑制了租赁市场的发展。对于住房需求者来说，租房是一种消费，而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。在房价运行平稳、未来不存在大幅上涨预期、实质是供求关系较为平衡的情况下，显然是租房合算，因为手头的资金可以用于其他方面的投资，获取相应的回报；而在房价平稳的情况下，买房则是没有回报的。而当供不应求，房价上涨较快并有持续上涨预期的情况下，甚至房价上涨带来的回报大大超过其他投资平均回报率的情况下，显然买房是最好的选择；既可以满足消费需求，又可以获得不菲的投资回报。可见，在那些房价持续大幅上涨的一、二线城市，住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求价格上涨过快。
三、土地供给与房价上涨比例挂钩不失为长效调控机制 2016年底，中央经济工作会议明确提出，要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。并要求“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”。
近期，住建部和国土资源部联合发布通知，要求各级国土资源部门要按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，加强住宅用地年度供应计划编制和实施工作监督指导：要求各地编制住宅用地五年规划和三年计划，并向社会公布。通知还明确提出了一些量化要求，土地消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不僅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
这表明有关管理部门已经十分重视住房用地供给问题，并采取切实措施加强管理和调控。然而，减少供地，减少多少？增加供地，增加多少？显著增加，什么水平才是显著增加等等问题，表明这些相关的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方政府在管理上仍有较大的回旋余地和变通空间。回顾过往，中央对地方住房用地管理的方法与此是一脉相承的。
中国房地产市场存在着一对基本矛盾，即需求侧的市场经济与供给侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府说了算，而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。毋庸讳言，将更多的土地批给工业用地可带来招商引资效应、地价高些可增加卖地收入、房价走高有助于持续带来较多税收收入。而地方官员通常不可能在某地长期为官，在考量和选择相关政策时一般不会着眼得太长远，除了少数觉悟很高和具有战略眼光的官员以外。
由此，城镇化中大城市的“吸入”效应和收入水平较快增长与地方政府在土地供给方面的短期行为和体制机制的“作茧自缚”之间的错配，形成了部分城市住房供求关系持续紧张的根源。而这种状态不可能通过地方政府自发地采取措施来加以解决，通常是中央政府三申五令直至发出严厉警告后，部分城市才不得不挤出些土地来平抑市场。而多年来调控的经验已经证明，中央政府的定性调控方式约束力十分有限。
土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上涨的重要手段。重庆房价水平较低并较为平稳，得益于该市采取了这一举措。这种做法就是房价上涨较快就相应加大土地供应量，房价上涨幅度与土地供应增长幅度之间保持一定的比例关系。其实质是在供给端保障充足的土地供應量的前提下，使供给随市场的供求关系变化而相应增加或减少，在动态中来平抑市场价格。这种机制具有很好的预期管理作用。因为未来土地随房价上涨而相应增加供给必将导致供求关系变化，促使未来房价回落；投资和投机就不会去冒房价回落的风险，预期就会较为稳定。在这种机制发生效应的市场，投机性和投资性需求将受到很大抑制；“房子是用来住的，而不是用来炒的”的目标就有可能实现。由于这种机制能有效地管理预期，调控很可能不必真正投入太多土地，房价就可以稳定。这种机制还可以通过相应减少供给及其产生的预期效应来管理房价的过度下跌。
土地供应与房价变动比例挂钩机制，可以作为一种全国性的管理方式，先在近年来市场供求关系很紧、房价持续大幅上涨的一、二线城市加以推行。随着时间的推移，有关管理部门可以根据各大城市房价变动情况，将符合条件者进一步纳入。相关部门对采取这种机制的城市进行考核，对于没有认真按照此机制运行而导致房价依旧大幅上涨的城市，可以酌情给予惩罚。措施涉及范围包括重大基建项目审批、财政转移支出安排以及地方政府债券发行审批和规模管理等等。对于推行这种机制的城市，应允许其在土地供给方面深入推进改革，包括耕地置换、工业用地的改造等等。在具有较为充足的土地供给的条件下来推行这一机制，应该可以收到较好的效果。还可以考虑将城市房价目标上涨率与实际上涨率之差额作为考核干部的监测指标，在干部升迁时作为参考，以督促干部的相关行为。
从中国的国情看，房地产市场长效管理机制的建立，除了需求管理和市场价格管理外，最为关键的仍是供给管理。
供给管理主要解决三个问题。
一是真正确立供给侧最为重要的理念，切实尊重经济规律，并以此为出发点来谋划相关的体制机制改革。从近日某官员的言论来看，缺乏这种理念而对政策却有较大影响的人还大有人在。
二是通过落实强制性举措，督促地方政府持续保持土地供应的意愿，避免官员不作为和短期行为。
三是通过城市土地管理制度改革，保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土地资源，以有效平抑市场供求不平衡，合理引导市场预期。