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[摘要] 一年内，我国先后出台了4个对外资进入房地产市场进行规范、限制和管理的文件。本文主要分析了限外政策后，外资进入我国房地产市场的优势、劣势、机会和威胁，并在此基础上，提出相应的外资管理建议。
[关键词] 房地产 外资 SWOT分析
一、引言
自2006年7月建设部等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》开始，一年内我国又相继出台了三个配套文件对外资进入房地产市场进行限制和管理。但国家统计局的统计数据显示，2007年1月～7月全国房地产开发企业资金来源为18689亿元，同比增长29.6%。其中，国内贷款为3951亿元，同比增长21.38%；利用外资333亿元，同比增长74.5%。可见，限外政策并没能有效地限制外商在我国房地产市场上的投资。本文试图对限外后境外资金进入我国房地产市场进行SWOT分析，提出相应的管理对策建议。
二、外资进入我国房地产市场的SWOT分析
1.优势
(1)资本优势。首先，进入我国房地产市场的境外机构投资者大多自有资金实力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凯德置业、美国高盛等，动辄以数亿甚至数十亿的资金投入市场，凯德置业以17.46亿元全资收购北京华联商厦安贞店和望京购物中心等“大手笔”事件展现出的资本优势是国内企业难以比拟的。其次，在国际融资上，据《外债管理暂行办法》，中资企业对外借款需要申请借款指标并经审批；而外商投资企业在“投注差”范围内则无需审批，为其向外融资提供了便利。同时，外资房地产企业还可通过增大“投注差”、短期外债连续借还等方式规避外债管理政策的限制。第三，在宏观调控背景下，国内银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制。相对于一般中资房地产企业而言，外资企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行信贷支持。根据重庆市房地产业贷款余额前50家企业的情况看：外资房地产企业平均贷款余额达4.93亿元人民币。中资房地产企业则为3.20亿元人民币。外资企业平均贷款余额是中资企业贷款余额的1.54倍。
(2)先发优势。通观发达国家房地产市场发展的经验，行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。外资房地产公司经过多年的发展，在规范的产品、高质量的服务和生产效率上有着更明显的先发优势。
(3)人才优势。在国内从事房地产行业的人数众多，但大多是从其他行业、专业“半道出家”的。相比之下，外资企业中，人员专业分工明确，大多是受过专业训练和教育，经验丰富的行家里手。
2.劣势
限外后，外资投资中国房地产市场上出现两大明显转变。转变之一是外资从购买物业扩大到直接开发。去年7月的“限外令”及9月的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，限制的是外资投资现成物业，对房地产开发领域则仅取消了相应优惠条件，而没有其他限制，致使外资将目标转向直接开发。2007年以来公布的众多外商投资房地产项目中，直接开发占到了相当大的比重。直接开发与收购成熟物业加以包装、快进快出的投资方式相比，直接开发建设周期长、资金回收慢，受市场价格预期、政策环境变化的影响大，潜在风险更为突出。
转变之二是外资的投资区域逐步从一线城市扩大到二线城市。以成都为例，至2006年底，进驻其中的外资房地产开发企业总数达53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。房地产项目的开发极具地區差异性，而我国各地普遍存在“熟人经济”现象，房地产项目与政府部门联系十分紧密，外资只有适应当地的风俗习惯、人文环境，才能获得预期的收益。与当地中资企业相比，外资在天时、地利、人和上都处于劣势。
3.机会
一是中国内地经济持续快速发展。进入21世纪以来，中国政治局势稳定、经济前景良好、本地市场巨大、消费人群日渐富裕，房地产市场迅猛发展，为外资的进入提供了契机。二是中国房地产市场本身蕴藏着巨大的投资需求。由于投资不足，今年前两个季度，北京市场的土地开发供应量相对于去年下降30%。因此，房地产市场对外资的吸引力巨大，需求导向下的资本涌入难以阻挡。三是人民币的逐步升值。由社会生产率提高所带来的经济繁荣，已经刺激了人民币的逐步升值，更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益，加之当前白热化的房地产价格上升趋势，为国际资本的大举介入，通过对人民币计价资产的投资，从而达到分享房地产项目盈利和汇兑收益等双重利润提供了良机。
4.威胁
尽管我国房地产市场具有很大的诱惑力,但外资投入仍然面临一系列威胁。一是汇率风险。中国人民银行从今年的5月21日起开始上调汇率弹性幅度，银行间即期外汇市场人民币兑换美元汇率交易价浮动幅度由3‰上升至5‰。人民币汇率弹性的增大，增加了汇率的不确定性，使外资进入中国房地产市场时面临更大的汇率风险，提高了其风险成本。
二是政策风险。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，在限外政策基础上对外资购房作出了更为详细的规定；《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》强调将依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案；外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订的预约出让或购买协议，否则不予审批。外商投资内地房地产的门槛大为提高。2007年6月，中国国家外汇管理局查处了违反中国外汇管理政策、帮助巨额外汇资金进入中国股市和楼市的外资银行，包括汇丰控股、渣打银行等十家外资银行。此举显示投资中国房地产市场潜在的政策风险在进一步加大。全球不动产资本俱乐部董事长昂睿奥斯特（Henry Alster）表示：政府对房地产市场的干预和政策变化，是阻碍外国投资者进入中国的主要原因。
三、对境外资金流入的管理对策建议
外资进入房地产市场是一柄双刃剑。一方面，外资可以弥补我国房地产行业资金的不足，带来先进的房地产金融运作理念，促进国内房地产企业能力的提升，提供高品质的房地产商品，满足消费者的不同需求；另一方面，它也制约了我国宏观调控政策的有效性，增加了调控难度；加剧了房地产市场价格波动，助推了房地产价格的上涨；加大了国际收支失衡和人民币升值压力，增加了金融体系风险。因此，我们必须在有效利用外资的同时，进一步加强对外资的规范和监管，避免其对我国房地产市场的负面影响。
1.加快外资房地产金融体制改革
根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松，外资企业在境外融资上比中资企业便利很多。应加强对外资房地产公司外债规模的管理，修改现行的有关政策，废除外资房地产公司境外融资超国民待遇的规定。同时将外资购买国内房地产从一般贸易项目管理范围调整到资本项目管理范围，以进一步加强对外资投入房地产的监管。
2.提高外资购房的税率
提高税率是加大房地产投机者成本，抑制过高房价的有效手段。比如，对外资购房提高首付比例，实行更高的交易增值税、物业税，增加住房持有成本，提高别墅等高档房的契税，杜绝3套以上住宅的房贷甚至不准购买3套以上住宅，对短期资本流入征收托宾税等。
3.严格把握人民币升值的速度和幅度
汇率预期与外资投资中国房地产之间有密切的关系。一般而言，本国汇率升值会导致不动产价格上涨，因此，对于外资而言，购买不动产不仅可以获得汇率变动带来的好处，还可以享受不动产涨价的收益。若人民币短期内大幅度升值，外资赚取到足够多的汇率波动带来的收益后很有可能舍弃未来的不确定收益，大面积从中国撤资，必然对我国房地产市场的安全造成重大威胁。从这个角度考虑，我们应该坚持现阶段人民币低速度、小幅度升值的策略。
4.严格控制外资进入普通住宅领域
我国在取消内外销商品房的差别后，在很长一段时间内没有制定限制境外居民投资性购房的配套政策，导致外资不计成本在部分城市大量炒房，提升房价，在高价位赚取巨额利润后迅速撤离，给本地居民带来了可望而不可及的高房价。限外后，外资逐步向二线城市扩展，从购买物业到直接开发。对此，我们要严格控制外资进入普通住宅领域，切实保护本国居民正常消费，维护房地产市场的持续稳定发展。
参考文献:
[1]深圳大学房地产经济研究中心网.http://ma.szu.edu.cn/temp/mis/dichan/index.asp
[2]中国行业经济信息网.http://www.21360.cn/Html/cygc/200602/20294.html
[3]刘秀浩:外资加速进入中国房地产 调控陷入反作用漩涡.东方早报，2007.6.21
[4]彭婷婷:宏观调控之困 外资改变房地产投资方式.财经时报，2006.06.19
[关键词] 房地产 外资 SWOT分析
一、引言
自2006年7月建设部等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》开始，一年内我国又相继出台了三个配套文件对外资进入房地产市场进行限制和管理。但国家统计局的统计数据显示，2007年1月～7月全国房地产开发企业资金来源为18689亿元，同比增长29.6%。其中，国内贷款为3951亿元，同比增长21.38%；利用外资333亿元，同比增长74.5%。可见，限外政策并没能有效地限制外商在我国房地产市场上的投资。本文试图对限外后境外资金进入我国房地产市场进行SWOT分析，提出相应的管理对策建议。
二、外资进入我国房地产市场的SWOT分析
1.优势
(1)资本优势。首先，进入我国房地产市场的境外机构投资者大多自有资金实力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凯德置业、美国高盛等，动辄以数亿甚至数十亿的资金投入市场，凯德置业以17.46亿元全资收购北京华联商厦安贞店和望京购物中心等“大手笔”事件展现出的资本优势是国内企业难以比拟的。其次，在国际融资上，据《外债管理暂行办法》，中资企业对外借款需要申请借款指标并经审批；而外商投资企业在“投注差”范围内则无需审批，为其向外融资提供了便利。同时，外资房地产企业还可通过增大“投注差”、短期外债连续借还等方式规避外债管理政策的限制。第三，在宏观调控背景下，国内银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制。相对于一般中资房地产企业而言，外资企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行信贷支持。根据重庆市房地产业贷款余额前50家企业的情况看：外资房地产企业平均贷款余额达4.93亿元人民币。中资房地产企业则为3.20亿元人民币。外资企业平均贷款余额是中资企业贷款余额的1.54倍。
(2)先发优势。通观发达国家房地产市场发展的经验，行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。外资房地产公司经过多年的发展，在规范的产品、高质量的服务和生产效率上有着更明显的先发优势。
(3)人才优势。在国内从事房地产行业的人数众多，但大多是从其他行业、专业“半道出家”的。相比之下，外资企业中，人员专业分工明确，大多是受过专业训练和教育，经验丰富的行家里手。
2.劣势
限外后，外资投资中国房地产市场上出现两大明显转变。转变之一是外资从购买物业扩大到直接开发。去年7月的“限外令”及9月的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，限制的是外资投资现成物业，对房地产开发领域则仅取消了相应优惠条件，而没有其他限制，致使外资将目标转向直接开发。2007年以来公布的众多外商投资房地产项目中，直接开发占到了相当大的比重。直接开发与收购成熟物业加以包装、快进快出的投资方式相比，直接开发建设周期长、资金回收慢，受市场价格预期、政策环境变化的影响大，潜在风险更为突出。
转变之二是外资的投资区域逐步从一线城市扩大到二线城市。以成都为例，至2006年底，进驻其中的外资房地产开发企业总数达53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。房地产项目的开发极具地區差异性，而我国各地普遍存在“熟人经济”现象，房地产项目与政府部门联系十分紧密，外资只有适应当地的风俗习惯、人文环境，才能获得预期的收益。与当地中资企业相比，外资在天时、地利、人和上都处于劣势。
3.机会
一是中国内地经济持续快速发展。进入21世纪以来，中国政治局势稳定、经济前景良好、本地市场巨大、消费人群日渐富裕，房地产市场迅猛发展，为外资的进入提供了契机。二是中国房地产市场本身蕴藏着巨大的投资需求。由于投资不足，今年前两个季度，北京市场的土地开发供应量相对于去年下降30%。因此，房地产市场对外资的吸引力巨大，需求导向下的资本涌入难以阻挡。三是人民币的逐步升值。由社会生产率提高所带来的经济繁荣，已经刺激了人民币的逐步升值，更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益，加之当前白热化的房地产价格上升趋势，为国际资本的大举介入，通过对人民币计价资产的投资，从而达到分享房地产项目盈利和汇兑收益等双重利润提供了良机。
4.威胁
尽管我国房地产市场具有很大的诱惑力,但外资投入仍然面临一系列威胁。一是汇率风险。中国人民银行从今年的5月21日起开始上调汇率弹性幅度，银行间即期外汇市场人民币兑换美元汇率交易价浮动幅度由3‰上升至5‰。人民币汇率弹性的增大，增加了汇率的不确定性，使外资进入中国房地产市场时面临更大的汇率风险，提高了其风险成本。
二是政策风险。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，在限外政策基础上对外资购房作出了更为详细的规定；《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》强调将依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案；外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订的预约出让或购买协议，否则不予审批。外商投资内地房地产的门槛大为提高。2007年6月，中国国家外汇管理局查处了违反中国外汇管理政策、帮助巨额外汇资金进入中国股市和楼市的外资银行，包括汇丰控股、渣打银行等十家外资银行。此举显示投资中国房地产市场潜在的政策风险在进一步加大。全球不动产资本俱乐部董事长昂睿奥斯特（Henry Alster）表示：政府对房地产市场的干预和政策变化，是阻碍外国投资者进入中国的主要原因。
三、对境外资金流入的管理对策建议
外资进入房地产市场是一柄双刃剑。一方面，外资可以弥补我国房地产行业资金的不足，带来先进的房地产金融运作理念，促进国内房地产企业能力的提升，提供高品质的房地产商品，满足消费者的不同需求；另一方面，它也制约了我国宏观调控政策的有效性，增加了调控难度；加剧了房地产市场价格波动，助推了房地产价格的上涨；加大了国际收支失衡和人民币升值压力，增加了金融体系风险。因此，我们必须在有效利用外资的同时，进一步加强对外资的规范和监管，避免其对我国房地产市场的负面影响。
1.加快外资房地产金融体制改革
根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松，外资企业在境外融资上比中资企业便利很多。应加强对外资房地产公司外债规模的管理，修改现行的有关政策，废除外资房地产公司境外融资超国民待遇的规定。同时将外资购买国内房地产从一般贸易项目管理范围调整到资本项目管理范围，以进一步加强对外资投入房地产的监管。
2.提高外资购房的税率
提高税率是加大房地产投机者成本，抑制过高房价的有效手段。比如，对外资购房提高首付比例，实行更高的交易增值税、物业税，增加住房持有成本，提高别墅等高档房的契税，杜绝3套以上住宅的房贷甚至不准购买3套以上住宅，对短期资本流入征收托宾税等。
3.严格把握人民币升值的速度和幅度
汇率预期与外资投资中国房地产之间有密切的关系。一般而言，本国汇率升值会导致不动产价格上涨，因此，对于外资而言，购买不动产不仅可以获得汇率变动带来的好处，还可以享受不动产涨价的收益。若人民币短期内大幅度升值，外资赚取到足够多的汇率波动带来的收益后很有可能舍弃未来的不确定收益，大面积从中国撤资，必然对我国房地产市场的安全造成重大威胁。从这个角度考虑，我们应该坚持现阶段人民币低速度、小幅度升值的策略。
4.严格控制外资进入普通住宅领域
我国在取消内外销商品房的差别后，在很长一段时间内没有制定限制境外居民投资性购房的配套政策，导致外资不计成本在部分城市大量炒房，提升房价，在高价位赚取巨额利润后迅速撤离，给本地居民带来了可望而不可及的高房价。限外后，外资逐步向二线城市扩展，从购买物业到直接开发。对此，我们要严格控制外资进入普通住宅领域，切实保护本国居民正常消费，维护房地产市场的持续稳定发展。
参考文献:
[1]深圳大学房地产经济研究中心网.http://ma.szu.edu.cn/temp/mis/dichan/index.asp
[2]中国行业经济信息网.http://www.21360.cn/Html/cygc/200602/20294.html
[3]刘秀浩:外资加速进入中国房地产 调控陷入反作用漩涡.东方早报，2007.6.21
[4]彭婷婷:宏观调控之困 外资改变房地产投资方式.财经时报，2006.06.19