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过去的第一季度，房地产市场像打了鸡血一般的“亢奋”，房价整体出现上涨，特别是一线城市涨幅吓人，并逐步蔓延到二线城市，多个城市甚至出现了熬夜排队抢房的现象。
进入4月份之后，尽管一些城市有所降温，但房价整体依然保持上升态势。来自中国指数研究院的数据显示，4月份全国100个城市新建住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%。
国家统计局近期公布的房地产1-4月宏观数据，更是让这个行业又打了一剂“强心剂”：1-4月份，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，比去年全年提高6.2个百分点；房地产销售面积、金额分别为3.60亿平方米和2.77万亿元，同比分别增长36.5%和55.9%。
本刊邀请易居（中国）控股执行总裁丁祖昱、中国房地产数据研究院执行院长陈晟，以及中原集团研究中心总监刘渊，谈谈这一轮楼市的走向及其存在的问题。
分化压力继续加大
《支点》：今年以来，房地产市场一直比较“火爆”，这一态势是否会继续蔓延？
陈晟：房地产的投资增速正在慢慢往上走，全年的投资增速有望跟GDP增速相匹配。一二线城市房价会保持一个相对稳定上涨的态势，但像之前那种恐慌性上涨不会再持续，三四线城市去库存任务依然很重，分化继续加大。
刘渊：我的观点也差不多，目前表现好的城市都是一些发达城市，库存本身就不多。所以今年一线城市是价涨量跌，二线城市是量价齐涨，三四线城市整体平稳发展。
丁祖昱：虽然今年第一季度是房地产市场近三年最“火爆”的一个季度，但二季度销售要想保持一季度的增速几无可能。
判断的根据是：去年因受股市影响，当年房地产销售从二季度开始全面启动，商品房销售面积达18254万平方米，销售基数不低；今年二季度不会再有股市效应，再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策，对市场成交有相当影响，且部分需求在一季度已经提前释放；而待售面积未来还会增长，特别是部分二线城市和三四线城市的去库存压力，不是一时半会就能解决的。
二季度压力很大，上海和深圳首当其冲，这也是去年到今年一季度最火的两个城市。怕的就是，今年一季度是全年市场里最好的一个季度。
去库存还得靠自身发展
《支点》：政府出台了很多措施，一二线城市采取收紧政策“控房价”，三四线城市则放宽政策去库存，这是否有利于房地产市场稳定发展？
刘渊：总的来说，这些政策起到了一定的积极作用。比如，上海、深圳的限制性政策出台后，两地房地产成交量出现明显下滑，对房价快速上升起到了一定的抑制作用。一些三四线城市去库存有一些效果，同时这些城市也在减少土地供应，但相应的去库存效果长期才能体现出来。
丁祖昱：也有一些政策在当前的市场环境中显得特别不合时宜。
控房价方面，比如苏州，为了防止房价过快上升，规定每半年6%的上涨上限。表面上看，半年6%、全年12%能够很好地抑制房价上升，但造成的结果是开发企业把备案价格迅速提高，让开盘价格远低于备案价格，其实开发商仍有提价空间。政府试图直接控制房价，没什么好结果。
去库存方面，比如沈阳，对高校、中等职业学校在校生购买商品住宅房，给予每平方米200元的政策奖励，并给予契税全免奖励。这完全是提前透支需求，解决目前的库存问题，这种政策其实也没什么大用。去库存固然重要，但不能为了去库存而埋下更大的隐患。
在政策刺激下，一些三四线城市去库存成绩有所起色，但表现突出的还是那些经济相对发达、人口吸附能力较强的城市，比如东莞、扬州等。
陈晟：一线城市房价上涨过快的根本原因在于土地供应不足，像上海、北京等地，未来新增土地非常少，而需求又很旺盛。想各种办法盘活存量增加供给，是解决一线城市问题的根本之策。比如，针对北上广深这些特大型城市，要多考虑一些租赁市场，把一些低效工业用地变成租赁市场。
有些政策确实对部分城市去库存有用，但对一些城市来说，问题的症结在于本身经济发展不行，比如像东北的一些城市，还是要想办法发展经济，增加城市吸引力。
城市群可促进房地产市场协调发展
《支点》：房地产市场分化有愈演愈烈之势，国家层面已表示在“十三五”期间要打造19个城市群，这是否会促进房地产市场协调发展？
刘渊：城市群发展有利于整个房地产协调发展。现在就是因为资源过度集中在中心城市，造成房价上涨也集中在这些城市，其他城市去库存压力大。城市群的发展，能够让城市与城市之间的资源实现优化配置，缩小城市之间的差距。
丁祖昱：这确实是一项重要措施，但实际上打造19个城市群，最终真正能够发展起来的也不会有几个。目前长三角、珠三角、京津冀、山东半岛四个城市群发展较好，中西部地区的城市群并没有那么明显，更多是中心城市对周边城市的辐射。这实际上和国家倡导的城市群有着本质差别，城市群要的是网络化与规模化效应，而不仅仅是超级城市对周边城市的辐射。
陈晟：归根到底还是产业发展和城市吸引力的问题。有产业的地方就有就业，有就业的地方就有人口，就有住房需求，也就会有经济发展。
所以，关键是城市群中各个城市要对自己的分工有明确定位。未来城市群中的城市有三种走势：一种是密度型城市，就是把农民变市民，基础设施等继续加强，加快城镇化发展就可以了；第二种是聚变型城市，就是集聚承接先进产业转移的城市，发展产城融合；第三种是裂变型城市，也就是特大型城市周边的“卫星城”。
如果各个城市都能找到符合自己的不同发展路径，再加之政府给予不同政策，可以实现大中小城市协调发展。
泡沫存在但不至于崩盘 《支点》：很多观点都认为，目前中国房地产市场与1991年日本房地产大泡沫的发展情况类似，中国房地产究竟有无泡沫？
陈晟：没有可比性。日本当时的房价相当于纽约的6倍，目前我们的特大型城市房价还没有超过纽约。另外，日本那时的城镇化率已经超过了70%，而我们的城镇化率现在只有54%，城镇化对房地产依然有拉动作用。
中国房地产市场整体健康，但需承认的是这里面有泡沫成分。一是供应泡沫，事实上这些泡沫已经破灭，比如鄂尔多斯就是一个典型的例子；另一个是交易环境恶化泡沫，最近上海、深圳上涨过快导致透支，但也开始调整，这里面的泡沫不至于会破灭，经过自身修正能够平稳度过。
刘渊：很难有两个市场的情况一模一样，各个国家房地产市场都有着各自的特殊发展轨迹。根据不同指标能够得出不同结论，如果看房价收入比（标准为4到6之间），一线城市的房价确实大大超过了收入水平；再看租金回报，很多国内的一线城市比国外大城市要低，这都说明房地产市场有泡沫。
然而，如果看购房款里面的贷款比例，中国很多城市比国外要低很多，这样分析就不存在泡沫。所以不能一概而论，中国的房地产其实不是最差的，有些国家比我们目前还要差。
丁祖昱：从市场购买力也可以看到，随着房价快速上升，真正的自住型客户购买力已经与房价出现了巨大的不匹配，特别是刚需客群价格敏感度高，如果房价上升50%，对实际购买力的影响远超过50%。部分刚需项目购房群体当中，投资客占了很大比例。显然，市场已经出现了泡沫。
但是，政府已经意识到风险，并出台了相关政策。而市场也会自行调整，如果没有“接盘侠”，这些投机行为很快会烟消云散。一旦炒房得以控制，房价也将回归理性。中国房地产不会崩盘，西方国家的房地产崩盘大多数是因为金融问题造成。比如，美国当年是因为次贷以及其他衍生金融崩盘而导致的房地产崩盘。中国的房地产市场目前正处于调整过程当中，且在往好的方向发展，没有什么大问题。
不要让房地产成为拉动经济的“急先锋”
《支点》：既然房地产市场并无太大问题，这是否意味着可以“高枕无忧”了？
丁祖昱：毋庸置疑，从2015年开始，中国房地产市场已经变成了“政策市”，在整体市场供大于求、在房地产对经济增长至关重要状况下，政策必然会在市场中起到巨大作用。但市场的问题，最终还要交还给市场自身来解决。
刘渊：房地产市场还有几个问题需注意。一是房地产不应该成为投资品，但现在的政策还没办法区分是刚需还是投资，这是一个很大的问题。如果把房地产当作投资品来炒作，房价增长就会脱离需求基本面。可以通过增收房产税、物业税等这些税收手段，来抑制过度投资。
第二，是房地产市场对应的需求是分层次的，在这种情况下，单纯的商品化不能完全解决不同层级的需求。我们国家虽然很早就在探索保障房，但从实际效果来看，不算太理想。主要原因是在实施过程中，有很多细节做得还不够好，保障房并没有到那些真正需要的人手上。这就需要建立公开的家庭收入系统，通过系统可以公开查询到不同家庭的具体收入情况。再辅之“轮候制度”，就可以公开看到符合申请条件的家庭在整个申请里面排名多少，这样就可以预期大概多长时间可以拿到住房。
这样做了之后就能稳定市场需求，因为市场上存在很多“恐慌性需求”，担心不买就买不到房子了，导致大家都急着去买房，价格就会增长得很快。总体来说，管理房地产市场是一个很复杂的事情，政府部门要认识到这些问题，避免用简单粗暴的方法去管理市场。
陈晟：从长远来看，房地产市场其实只要起基础作用就行了，它可以成为中国经济的重要支撑，但不要成为拉动中国经济的“急先锋”。关于它的影响力、声音都要降八度，真正让位于城镇化、双创，以及科技制造的发展。
现实的情况，是国资委研究的35个支柱产业里面有18个产业产能严重过剩，而一些新兴通信器材、先进制造业和电商类产业却出现了10%-20%的增长。所以，要培育这些产业，把中国从制造大国变成制造强国。（支点杂志2016年6月刊）
进入4月份之后，尽管一些城市有所降温，但房价整体依然保持上升态势。来自中国指数研究院的数据显示，4月份全国100个城市新建住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%。
国家统计局近期公布的房地产1-4月宏观数据，更是让这个行业又打了一剂“强心剂”：1-4月份，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，比去年全年提高6.2个百分点；房地产销售面积、金额分别为3.60亿平方米和2.77万亿元，同比分别增长36.5%和55.9%。
本刊邀请易居（中国）控股执行总裁丁祖昱、中国房地产数据研究院执行院长陈晟，以及中原集团研究中心总监刘渊，谈谈这一轮楼市的走向及其存在的问题。
分化压力继续加大
《支点》：今年以来，房地产市场一直比较“火爆”，这一态势是否会继续蔓延？
陈晟：房地产的投资增速正在慢慢往上走，全年的投资增速有望跟GDP增速相匹配。一二线城市房价会保持一个相对稳定上涨的态势，但像之前那种恐慌性上涨不会再持续，三四线城市去库存任务依然很重，分化继续加大。
刘渊：我的观点也差不多，目前表现好的城市都是一些发达城市，库存本身就不多。所以今年一线城市是价涨量跌，二线城市是量价齐涨，三四线城市整体平稳发展。
丁祖昱：虽然今年第一季度是房地产市场近三年最“火爆”的一个季度，但二季度销售要想保持一季度的增速几无可能。
判断的根据是：去年因受股市影响，当年房地产销售从二季度开始全面启动，商品房销售面积达18254万平方米，销售基数不低；今年二季度不会再有股市效应，再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策，对市场成交有相当影响，且部分需求在一季度已经提前释放；而待售面积未来还会增长，特别是部分二线城市和三四线城市的去库存压力，不是一时半会就能解决的。
二季度压力很大，上海和深圳首当其冲，这也是去年到今年一季度最火的两个城市。怕的就是，今年一季度是全年市场里最好的一个季度。
去库存还得靠自身发展
《支点》：政府出台了很多措施，一二线城市采取收紧政策“控房价”，三四线城市则放宽政策去库存，这是否有利于房地产市场稳定发展？
刘渊：总的来说，这些政策起到了一定的积极作用。比如，上海、深圳的限制性政策出台后，两地房地产成交量出现明显下滑，对房价快速上升起到了一定的抑制作用。一些三四线城市去库存有一些效果，同时这些城市也在减少土地供应，但相应的去库存效果长期才能体现出来。
丁祖昱：也有一些政策在当前的市场环境中显得特别不合时宜。
控房价方面，比如苏州，为了防止房价过快上升，规定每半年6%的上涨上限。表面上看，半年6%、全年12%能够很好地抑制房价上升，但造成的结果是开发企业把备案价格迅速提高，让开盘价格远低于备案价格，其实开发商仍有提价空间。政府试图直接控制房价，没什么好结果。
去库存方面，比如沈阳，对高校、中等职业学校在校生购买商品住宅房，给予每平方米200元的政策奖励，并给予契税全免奖励。这完全是提前透支需求，解决目前的库存问题，这种政策其实也没什么大用。去库存固然重要，但不能为了去库存而埋下更大的隐患。
在政策刺激下，一些三四线城市去库存成绩有所起色，但表现突出的还是那些经济相对发达、人口吸附能力较强的城市，比如东莞、扬州等。
陈晟：一线城市房价上涨过快的根本原因在于土地供应不足，像上海、北京等地，未来新增土地非常少，而需求又很旺盛。想各种办法盘活存量增加供给，是解决一线城市问题的根本之策。比如，针对北上广深这些特大型城市，要多考虑一些租赁市场，把一些低效工业用地变成租赁市场。
有些政策确实对部分城市去库存有用，但对一些城市来说，问题的症结在于本身经济发展不行，比如像东北的一些城市，还是要想办法发展经济，增加城市吸引力。
城市群可促进房地产市场协调发展
《支点》：房地产市场分化有愈演愈烈之势，国家层面已表示在“十三五”期间要打造19个城市群，这是否会促进房地产市场协调发展？
刘渊：城市群发展有利于整个房地产协调发展。现在就是因为资源过度集中在中心城市，造成房价上涨也集中在这些城市，其他城市去库存压力大。城市群的发展，能够让城市与城市之间的资源实现优化配置，缩小城市之间的差距。
丁祖昱：这确实是一项重要措施，但实际上打造19个城市群，最终真正能够发展起来的也不会有几个。目前长三角、珠三角、京津冀、山东半岛四个城市群发展较好，中西部地区的城市群并没有那么明显，更多是中心城市对周边城市的辐射。这实际上和国家倡导的城市群有着本质差别，城市群要的是网络化与规模化效应，而不仅仅是超级城市对周边城市的辐射。
陈晟：归根到底还是产业发展和城市吸引力的问题。有产业的地方就有就业，有就业的地方就有人口，就有住房需求，也就会有经济发展。
所以，关键是城市群中各个城市要对自己的分工有明确定位。未来城市群中的城市有三种走势：一种是密度型城市，就是把农民变市民，基础设施等继续加强，加快城镇化发展就可以了；第二种是聚变型城市，就是集聚承接先进产业转移的城市，发展产城融合；第三种是裂变型城市，也就是特大型城市周边的“卫星城”。
如果各个城市都能找到符合自己的不同发展路径，再加之政府给予不同政策，可以实现大中小城市协调发展。
泡沫存在但不至于崩盘 《支点》：很多观点都认为，目前中国房地产市场与1991年日本房地产大泡沫的发展情况类似，中国房地产究竟有无泡沫？
陈晟：没有可比性。日本当时的房价相当于纽约的6倍，目前我们的特大型城市房价还没有超过纽约。另外，日本那时的城镇化率已经超过了70%，而我们的城镇化率现在只有54%，城镇化对房地产依然有拉动作用。
中国房地产市场整体健康，但需承认的是这里面有泡沫成分。一是供应泡沫，事实上这些泡沫已经破灭，比如鄂尔多斯就是一个典型的例子；另一个是交易环境恶化泡沫，最近上海、深圳上涨过快导致透支，但也开始调整，这里面的泡沫不至于会破灭，经过自身修正能够平稳度过。
刘渊：很难有两个市场的情况一模一样，各个国家房地产市场都有着各自的特殊发展轨迹。根据不同指标能够得出不同结论，如果看房价收入比（标准为4到6之间），一线城市的房价确实大大超过了收入水平；再看租金回报，很多国内的一线城市比国外大城市要低，这都说明房地产市场有泡沫。
然而，如果看购房款里面的贷款比例，中国很多城市比国外要低很多，这样分析就不存在泡沫。所以不能一概而论，中国的房地产其实不是最差的，有些国家比我们目前还要差。
丁祖昱：从市场购买力也可以看到，随着房价快速上升，真正的自住型客户购买力已经与房价出现了巨大的不匹配，特别是刚需客群价格敏感度高，如果房价上升50%，对实际购买力的影响远超过50%。部分刚需项目购房群体当中，投资客占了很大比例。显然，市场已经出现了泡沫。
但是，政府已经意识到风险，并出台了相关政策。而市场也会自行调整，如果没有“接盘侠”，这些投机行为很快会烟消云散。一旦炒房得以控制，房价也将回归理性。中国房地产不会崩盘，西方国家的房地产崩盘大多数是因为金融问题造成。比如，美国当年是因为次贷以及其他衍生金融崩盘而导致的房地产崩盘。中国的房地产市场目前正处于调整过程当中，且在往好的方向发展，没有什么大问题。
不要让房地产成为拉动经济的“急先锋”
《支点》：既然房地产市场并无太大问题，这是否意味着可以“高枕无忧”了？
丁祖昱：毋庸置疑，从2015年开始，中国房地产市场已经变成了“政策市”，在整体市场供大于求、在房地产对经济增长至关重要状况下，政策必然会在市场中起到巨大作用。但市场的问题，最终还要交还给市场自身来解决。
刘渊：房地产市场还有几个问题需注意。一是房地产不应该成为投资品，但现在的政策还没办法区分是刚需还是投资，这是一个很大的问题。如果把房地产当作投资品来炒作，房价增长就会脱离需求基本面。可以通过增收房产税、物业税等这些税收手段，来抑制过度投资。
第二，是房地产市场对应的需求是分层次的，在这种情况下，单纯的商品化不能完全解决不同层级的需求。我们国家虽然很早就在探索保障房，但从实际效果来看，不算太理想。主要原因是在实施过程中，有很多细节做得还不够好，保障房并没有到那些真正需要的人手上。这就需要建立公开的家庭收入系统，通过系统可以公开查询到不同家庭的具体收入情况。再辅之“轮候制度”，就可以公开看到符合申请条件的家庭在整个申请里面排名多少，这样就可以预期大概多长时间可以拿到住房。
这样做了之后就能稳定市场需求，因为市场上存在很多“恐慌性需求”，担心不买就买不到房子了，导致大家都急着去买房，价格就会增长得很快。总体来说，管理房地产市场是一个很复杂的事情，政府部门要认识到这些问题，避免用简单粗暴的方法去管理市场。
陈晟：从长远来看，房地产市场其实只要起基础作用就行了，它可以成为中国经济的重要支撑，但不要成为拉动中国经济的“急先锋”。关于它的影响力、声音都要降八度，真正让位于城镇化、双创，以及科技制造的发展。
现实的情况，是国资委研究的35个支柱产业里面有18个产业产能严重过剩，而一些新兴通信器材、先进制造业和电商类产业却出现了10%-20%的增长。所以，要培育这些产业，把中国从制造大国变成制造强国。（支点杂志2016年6月刊）