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这么多年来，无数人说房地产有泡沫，可房地产还是在高歌猛进。但现在，每个人都表情严肃
热闹的论坛和“不健康”的市场
在“中国地产十年论坛”上，地产界当下的风流人物云集，房地产业的官方态度一如所料，自然是评价赞赏这一“支撑中国经济高速发展的行业”。而与会的地产商代表华新国际集团总裁卢铿、万科董事长王石、万通董事会主席冯仑，也都是态度基本一致，一边反复解释说房价不会跌，另一方面，对后市的展望依然比较乐观。
不过，在实际的经营之中，地产商们的笑容绝对没有在论坛上那么甜蜜。8月底，建设部联合国家计委等六部委下发《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求各地加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展。而其潜台词就是目前的房地产业“不够健康”，而“不健康”的具体表现就是房价过高。
近期《人民日报》等官方报章多次刊登有关北京、上海房价太高、高价房太多的报道。例如，8月上海市统计局现代统计产业中心发表调查结果显示，八成多上海市民认为当前房价偏高。据悉，上海将调控高价楼盘开发，引导发展商开发中低价商品房。
上海中原物业总经理谭百强表示，虽然上海楼市的热度已较北京、广州、深圳为低，但无可否认，近期的确有一点过热。其实，上海市政府已取消较早时鼓励市民买楼的优惠，为楼市降温。例如，把原来0.75%的印花税，上调至1.5%；而买楼退税的政策，估计明年到期后，便不会延续。谭认为，住房关乎百姓民生，政府调控实属正常。事实上，“由于房价敏感，直接关系到公众的情绪和利益，因此，即使是那些国内一贯主张自由市场的经济学家，对于房价过高都不敢出来说不应该干预，因此我们开发商只有自己出来澄清一些观念上的误读。”一位已经在北京站稳脚跟的浙江地产开发商负责人这样对笔者介绍他们现在的状况。
六部委联合发布的意见指出，个别地区出现地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不合理、价格增长过快等问题，要求各地政府加强房地产市场宏观调控，平衡供求、平衡开发规模和各类商品房的供应比例。“这些都是很对的措施，但是在实际执行之中，就怕各地为了压抑房价而压抑房价，造成一窝蜂地打压市场。”这位地产商的担忧似乎不是无来由的，他指出：在一些城市，土地和房屋供给突然加速，已经伤害了原来的市场平衡。“房地产有泡沫固然是一个问题，但是现在很多城市一下子把公房、经济适用房以及其他集资房等全部流通推向市场，这样无疑是矫枉过正，房价一旦大幅下滑，会对当地的消费市场和信贷市场等都带来冲击，这样下来，真正会让一个地区的地产市场彻底跨了，就不是两三年能够恢复元气的。”
或许有一个更加具体的例子，某大房地产商在武汉初登陆拓展业务时候，2000多元一平方米的房子，工地围墙一建，预售许可证一到手即发售，一周就有2000套卖出去。不过好日子不多，武汉推出1000多元一平方米的经济适用房后，不仅销售进度放缓，连付了订金的都有退房，因此，地产商对于形形色色的公房都恨得牙痒痒。
经济适用房带来超前消费
万科的掌门人王石对于经济适用房持很大的保留意见，他接受《商务周刊》采访时，为此专门提出了长篇大论的疑问。“什么是经济适用房？是指专为中低收人，尤其低收入消费群体提供的住宅。微利房，福利房是不同阶段不同的提法而已。”王石8月初考察德国建筑，参观了位于柏林附近波斯坦的一个住宅小区，居民属于低收入。一家住户居住面积80平方米，支付租金500欧元/每月，但发展商获得的租金却是800欧元/每月。“相差的300欧元哪儿来？政府的补贴。”王石说，“很明显，解决城市低收入消费群体的住宅是廉租屋。亚洲香港、新加坡、日本都是如此，只是叫法不同。”
说到这里，他才破题，“而在中国，相当于国外廉租屋性质的经济用房却是通过市场销售的。由于在开发经济适用房方面，政府减免土地出让金，减免各种税费，其开发的成本比一般商品房低。但真正的消费者是谁呢？”
王石看到的德国廉租屋一套两房一厅的面积是80平方米，而在中国，八大城市的微利房平均面积上限已经超过120平方米。按北京回龙观微利房的价格算，人民币2500元/平方米，120平方米房价30万元，显然远远超过低收入消费群体的购买力。
“一些经济适用房购买者还将两套打通来使用，面积就更大了。”王石不以为然，“显然，不应该享受经济适用房的消费者在购买经济适用房！”
王石承认，中国的住宅消费存在超前问题。他的计算是，目前中国城市的理论合理居住面积在70平方米/套，这是使用面积，再乘以1.2，可得出建筑面积84平方米/套，“而实际市场的户型又是如何呢？上海主力户型是98平方米到115平方米，北京的主力户型大的达到120平方米至130平方米，与合理状况差得就更大了。”
在王石看来，各个城市的经济适用房对超前消费起到了推波助澜的作用，也对房地产商的实际利益带来不同程度的分流。据统计，上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都和武汉等8个地产活跃城市的平均土地成本占开发总成本的31%，而城市之间的土地成本差异比较大，比如北京的土地成本占到开发成本的37%，而武汉只有12%。凡土地成本占比重大的，房价就高，比如北京。现在，8个城市的经济适用房占总建筑面积比例不超过15%，深圳只占10%，只有天津达到30%。但是北京、武汉等地今年推出经济适用房的步骤也在加快，成为地产商在当地开展业务的一个重要顾忌。有意思的是，上海1998年以后没有再推出经济适用房的政策，最近上海采取的调整税费等微调政策，也被地产业界认为是按照市场规则行事。“至少不会对市场产生太密集的压力。”王石说。
面对泡沫的地产商
据记者采访所得，对于未来市道担心的地产商并非仅仅是小部分，问题只在于他们如何应对可能出现的调整而已。万科集团董事总经理郁亮回顾这次房产热潮，一方面承认这两年应该是地产商们能过得很好的阶段，旺盛的需求和良好的销售，能够让很多地产商获得利润和积累。但是另一方面，郁亮认为，在整体市场长期向好的同时，“种种迹象显示，房产市场有可能短期进入一定的调整期。”应对可能的调整，万科的态度更加倾向于手持现金。
另外北京一家不愿意透露姓名的地产商同样认为房价“在政府明确认为过高的时候一定会调整的，最多是幅度大小而已”，但是，他们的策略则是“抓紧扩张，积极圈地”。这家公司的财务总监对记者称，“地产开发离不开银行，而银行都是锦上添花下雨收伞的，一旦房市不好，到时候要贷款反而不易。现在先行囤积土地，已经可以找银行借一笔钱。等到市道不好的时候，我们再上马项目，就能够继续与银行合作，继续融资开工，抛离竞争对手。”
像这样争先恐后地借钱圈地的公司不是一家两家。3月14日，广州起家的富力地产击退竞争对手，以31.5889亿元人民币投得北京有史以来最大一块公开招标的商业地块（48.78公顷），一时震动京城地产界。2001年，广州地产公司合生创展与珠江投资在北京同时开征6个大地块，总开发用地超过230公顷，总开发面积达到270万平方米，早已高居全年北京房地产市场之首。不过，也有业界人士认为，发展商需要考虑其中的运营风险。因为一家公司净资产只有8亿元，要操作一块光是地价就是30多亿元的项目，对其资本运作能力是很大考验。如果盲目扩张，一旦无法获得银行的支持，或者是融资成本过高的话，对于其本身将是一大劫难。
事实是，中国房地产公司的资产负债率普遍偏高，平均在85%以上。“现在，投资住宅项目的增长速度大大快于消费的增长，在负债率已经普遍偏高的情况下，发展商大规模的圈地活动不是泡沫又是什么？”王石问道。另一种担心是，房地产的资金如此大量依靠银行贷款，那么中国会不会出现几年前刚刚在日本和香港发生过的一幕：房地产泡沫的破灭导致金融出现危机，并像导火索一样引发一系列问题？
这不是王石表达出来的担忧，他甚至可能认为后一种担心属于危言耸听。这么多年来，无数人说房地产有泡沫，可房地产还是在高歌猛进。但很明显，记者采访的几位多年打拼出来的地产大腕表情都很严肃。
按照冯仑形象的说法，这是中国企业的原罪。既然身负原罪，如何能够在一个地产商和业主关系普遍不融洽的大环境下，洗刷色彩浓厚的暴发户形象，特别是如何能够积累实力，保持资金流通畅，成为能够存活到市场更热阶段的赢家，这些都是地产商在2002年夏天需要多做的功课。
热闹的论坛和“不健康”的市场
在“中国地产十年论坛”上，地产界当下的风流人物云集，房地产业的官方态度一如所料，自然是评价赞赏这一“支撑中国经济高速发展的行业”。而与会的地产商代表华新国际集团总裁卢铿、万科董事长王石、万通董事会主席冯仑，也都是态度基本一致，一边反复解释说房价不会跌，另一方面，对后市的展望依然比较乐观。
不过，在实际的经营之中，地产商们的笑容绝对没有在论坛上那么甜蜜。8月底，建设部联合国家计委等六部委下发《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求各地加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展。而其潜台词就是目前的房地产业“不够健康”，而“不健康”的具体表现就是房价过高。
近期《人民日报》等官方报章多次刊登有关北京、上海房价太高、高价房太多的报道。例如，8月上海市统计局现代统计产业中心发表调查结果显示，八成多上海市民认为当前房价偏高。据悉，上海将调控高价楼盘开发，引导发展商开发中低价商品房。
上海中原物业总经理谭百强表示，虽然上海楼市的热度已较北京、广州、深圳为低，但无可否认，近期的确有一点过热。其实，上海市政府已取消较早时鼓励市民买楼的优惠，为楼市降温。例如，把原来0.75%的印花税，上调至1.5%；而买楼退税的政策，估计明年到期后，便不会延续。谭认为，住房关乎百姓民生，政府调控实属正常。事实上，“由于房价敏感，直接关系到公众的情绪和利益，因此，即使是那些国内一贯主张自由市场的经济学家，对于房价过高都不敢出来说不应该干预，因此我们开发商只有自己出来澄清一些观念上的误读。”一位已经在北京站稳脚跟的浙江地产开发商负责人这样对笔者介绍他们现在的状况。
六部委联合发布的意见指出，个别地区出现地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不合理、价格增长过快等问题，要求各地政府加强房地产市场宏观调控，平衡供求、平衡开发规模和各类商品房的供应比例。“这些都是很对的措施，但是在实际执行之中，就怕各地为了压抑房价而压抑房价，造成一窝蜂地打压市场。”这位地产商的担忧似乎不是无来由的，他指出：在一些城市，土地和房屋供给突然加速，已经伤害了原来的市场平衡。“房地产有泡沫固然是一个问题，但是现在很多城市一下子把公房、经济适用房以及其他集资房等全部流通推向市场，这样无疑是矫枉过正，房价一旦大幅下滑，会对当地的消费市场和信贷市场等都带来冲击，这样下来，真正会让一个地区的地产市场彻底跨了，就不是两三年能够恢复元气的。”
或许有一个更加具体的例子，某大房地产商在武汉初登陆拓展业务时候，2000多元一平方米的房子，工地围墙一建，预售许可证一到手即发售，一周就有2000套卖出去。不过好日子不多，武汉推出1000多元一平方米的经济适用房后，不仅销售进度放缓，连付了订金的都有退房，因此，地产商对于形形色色的公房都恨得牙痒痒。
经济适用房带来超前消费
万科的掌门人王石对于经济适用房持很大的保留意见，他接受《商务周刊》采访时，为此专门提出了长篇大论的疑问。“什么是经济适用房？是指专为中低收人，尤其低收入消费群体提供的住宅。微利房，福利房是不同阶段不同的提法而已。”王石8月初考察德国建筑，参观了位于柏林附近波斯坦的一个住宅小区，居民属于低收入。一家住户居住面积80平方米，支付租金500欧元/每月，但发展商获得的租金却是800欧元/每月。“相差的300欧元哪儿来？政府的补贴。”王石说，“很明显，解决城市低收入消费群体的住宅是廉租屋。亚洲香港、新加坡、日本都是如此，只是叫法不同。”
说到这里，他才破题，“而在中国，相当于国外廉租屋性质的经济用房却是通过市场销售的。由于在开发经济适用房方面，政府减免土地出让金，减免各种税费，其开发的成本比一般商品房低。但真正的消费者是谁呢？”
王石看到的德国廉租屋一套两房一厅的面积是80平方米，而在中国，八大城市的微利房平均面积上限已经超过120平方米。按北京回龙观微利房的价格算，人民币2500元/平方米，120平方米房价30万元，显然远远超过低收入消费群体的购买力。
“一些经济适用房购买者还将两套打通来使用，面积就更大了。”王石不以为然，“显然，不应该享受经济适用房的消费者在购买经济适用房！”
王石承认，中国的住宅消费存在超前问题。他的计算是，目前中国城市的理论合理居住面积在70平方米/套，这是使用面积，再乘以1.2，可得出建筑面积84平方米/套，“而实际市场的户型又是如何呢？上海主力户型是98平方米到115平方米，北京的主力户型大的达到120平方米至130平方米，与合理状况差得就更大了。”
在王石看来，各个城市的经济适用房对超前消费起到了推波助澜的作用，也对房地产商的实际利益带来不同程度的分流。据统计，上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都和武汉等8个地产活跃城市的平均土地成本占开发总成本的31%，而城市之间的土地成本差异比较大，比如北京的土地成本占到开发成本的37%，而武汉只有12%。凡土地成本占比重大的，房价就高，比如北京。现在，8个城市的经济适用房占总建筑面积比例不超过15%，深圳只占10%，只有天津达到30%。但是北京、武汉等地今年推出经济适用房的步骤也在加快，成为地产商在当地开展业务的一个重要顾忌。有意思的是，上海1998年以后没有再推出经济适用房的政策，最近上海采取的调整税费等微调政策，也被地产业界认为是按照市场规则行事。“至少不会对市场产生太密集的压力。”王石说。
面对泡沫的地产商
据记者采访所得，对于未来市道担心的地产商并非仅仅是小部分，问题只在于他们如何应对可能出现的调整而已。万科集团董事总经理郁亮回顾这次房产热潮，一方面承认这两年应该是地产商们能过得很好的阶段，旺盛的需求和良好的销售，能够让很多地产商获得利润和积累。但是另一方面，郁亮认为，在整体市场长期向好的同时，“种种迹象显示，房产市场有可能短期进入一定的调整期。”应对可能的调整，万科的态度更加倾向于手持现金。
另外北京一家不愿意透露姓名的地产商同样认为房价“在政府明确认为过高的时候一定会调整的，最多是幅度大小而已”，但是，他们的策略则是“抓紧扩张，积极圈地”。这家公司的财务总监对记者称，“地产开发离不开银行，而银行都是锦上添花下雨收伞的，一旦房市不好，到时候要贷款反而不易。现在先行囤积土地，已经可以找银行借一笔钱。等到市道不好的时候，我们再上马项目，就能够继续与银行合作，继续融资开工，抛离竞争对手。”
像这样争先恐后地借钱圈地的公司不是一家两家。3月14日，广州起家的富力地产击退竞争对手，以31.5889亿元人民币投得北京有史以来最大一块公开招标的商业地块（48.78公顷），一时震动京城地产界。2001年，广州地产公司合生创展与珠江投资在北京同时开征6个大地块，总开发用地超过230公顷，总开发面积达到270万平方米，早已高居全年北京房地产市场之首。不过，也有业界人士认为，发展商需要考虑其中的运营风险。因为一家公司净资产只有8亿元，要操作一块光是地价就是30多亿元的项目，对其资本运作能力是很大考验。如果盲目扩张，一旦无法获得银行的支持，或者是融资成本过高的话，对于其本身将是一大劫难。
事实是，中国房地产公司的资产负债率普遍偏高，平均在85%以上。“现在，投资住宅项目的增长速度大大快于消费的增长，在负债率已经普遍偏高的情况下，发展商大规模的圈地活动不是泡沫又是什么？”王石问道。另一种担心是，房地产的资金如此大量依靠银行贷款，那么中国会不会出现几年前刚刚在日本和香港发生过的一幕：房地产泡沫的破灭导致金融出现危机，并像导火索一样引发一系列问题？
这不是王石表达出来的担忧，他甚至可能认为后一种担心属于危言耸听。这么多年来，无数人说房地产有泡沫，可房地产还是在高歌猛进。但很明显，记者采访的几位多年打拼出来的地产大腕表情都很严肃。
按照冯仑形象的说法，这是中国企业的原罪。既然身负原罪，如何能够在一个地产商和业主关系普遍不融洽的大环境下，洗刷色彩浓厚的暴发户形象，特别是如何能够积累实力，保持资金流通畅，成为能够存活到市场更热阶段的赢家，这些都是地产商在2002年夏天需要多做的功课。