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【摘 要】随着国家宏观调控的持续和深入，以及国际经济形势的风云跌宕，缔造了中国百富榜半数富豪的房地产业在2008年似乎面临着前所未有的挑战。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。
【关键词】融资;政府政策;信贷
中图分类号: F831 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)01-0006-01
最近，关于房地产资金压力的消息铺天盖地。有股市融资受阻，也有从紧货币政策下银行信贷的紧缩；有国外资金严格限制进入，也有国内民间信贷资金成本提高；有土地成本推高导致房地产企业负债率高企，从而使一些企业面临资金链的断裂。特别是央行上海分行下发《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，更是导致上周地产股的大跌。
房地产公司资金主要是从四个方面获得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金（预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资）；其他各种融资渠道（短期拆借、信托机构）。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
而2008年，从银行借贷似乎变得尤为艰难。2007年至今，央行六次上调存贷款利率，十三次上调存款准备金率至16%；2007年岁末，中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；尽管央行没有从根本上约束商业银行对开发商的信贷放款量，但“慎贷”、“惜贷”的局面已经产生。就目前的情况来看，房地产开发商与央行及相关监管部门在房地产政策上又展开了一场博弈。
从最近政府的房地产政策来看，防范银行信贷风险应该包括两个方面的内容。一方面是房地产开发的银行信贷风险。对房地产开发商发放信贷，监管部门有严格的市场准入。比如，房地产开发商的自有资金必须在３５％以上，否则就不可能获得银行贷款；住房只有在建筑房屋封顶之后才能够预售等。另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。对此同样有严格的规定。比如３５９号文件对第一套住房信贷的严格准入、对第二套住房信贷的界定，都在信贷管理上有详细的规定。由于国内房地产市场发展时间短、制度法规不健全，银行信贷风险管理缺陷到处都是。如果资产价格或房价下跌，可能导致银行信贷资产的风险逐渐放大。这样，银行以抵押物设置的风险防线就面临着考验。
目前，国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。在从紧的货币政策下，房地产开发投入资金不足也是必然，再加上股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投清淡，也会迫使不少房地产开发商为了回笼资金而降价。
在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小房地产企业。由于各家房地产企业的规模及资信程度不同。银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，中小房地产企业从银行融资的难度日益增加。而由于南方等城市房价已经成明显下跌趋势，全国购房者多持观望等待态度，新房成交量较往年同比大幅度下跌，地产商资金回笼速度已经是相当严重的问题。
房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降，从而放大银行信贷的风险。因为，就目前来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，不仅会把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。但是，房地产开发信贷风险完全暴露，受到惩罚的首先是房地产开发商而不是银行。
对于住房按揭贷款，中国不会走上美国式的次贷危机之路。因为中国没有让按揭贷款证券化及衍生品化。当然，中国既没有美国式的多元化的住房按揭贷款体系，也没有相关的法律制度规则及贷款人信用管理与评级等。各商业银行在短期利益的驱使下，让不少不符合准入标准的人进入了市场，从而导致中国房地产投机炒作十分泛滥，房价迅速推高。但是，严格的首付比例也在一定程度上降低了国内银行的信贷风险。由于２００７年房价涨得最快，从而带来了１万多亿元风险较高的住房按揭贷款，而２００６年底以前的２万多亿住房按揭贷款风险则较低。因此，只要全国住房价格下跌不超过３０％，国内商业银行的风险就不会太高。而一旦房价下跌，房地产开发商则面临资金断链甚至倒闭的风险。
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。因此各企业应该调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略。
(责任编辑：刘才敏)
【关键词】融资;政府政策;信贷
中图分类号: F831 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)01-0006-01
最近，关于房地产资金压力的消息铺天盖地。有股市融资受阻，也有从紧货币政策下银行信贷的紧缩；有国外资金严格限制进入，也有国内民间信贷资金成本提高；有土地成本推高导致房地产企业负债率高企，从而使一些企业面临资金链的断裂。特别是央行上海分行下发《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，更是导致上周地产股的大跌。
房地产公司资金主要是从四个方面获得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金（预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资）；其他各种融资渠道（短期拆借、信托机构）。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
而2008年，从银行借贷似乎变得尤为艰难。2007年至今，央行六次上调存贷款利率，十三次上调存款准备金率至16%；2007年岁末，中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；尽管央行没有从根本上约束商业银行对开发商的信贷放款量，但“慎贷”、“惜贷”的局面已经产生。就目前的情况来看，房地产开发商与央行及相关监管部门在房地产政策上又展开了一场博弈。
从最近政府的房地产政策来看，防范银行信贷风险应该包括两个方面的内容。一方面是房地产开发的银行信贷风险。对房地产开发商发放信贷，监管部门有严格的市场准入。比如，房地产开发商的自有资金必须在３５％以上，否则就不可能获得银行贷款；住房只有在建筑房屋封顶之后才能够预售等。另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。对此同样有严格的规定。比如３５９号文件对第一套住房信贷的严格准入、对第二套住房信贷的界定，都在信贷管理上有详细的规定。由于国内房地产市场发展时间短、制度法规不健全，银行信贷风险管理缺陷到处都是。如果资产价格或房价下跌，可能导致银行信贷资产的风险逐渐放大。这样，银行以抵押物设置的风险防线就面临着考验。
目前，国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。在从紧的货币政策下，房地产开发投入资金不足也是必然，再加上股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投清淡，也会迫使不少房地产开发商为了回笼资金而降价。
在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小房地产企业。由于各家房地产企业的规模及资信程度不同。银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，中小房地产企业从银行融资的难度日益增加。而由于南方等城市房价已经成明显下跌趋势，全国购房者多持观望等待态度，新房成交量较往年同比大幅度下跌，地产商资金回笼速度已经是相当严重的问题。
房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降，从而放大银行信贷的风险。因为，就目前来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，不仅会把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。但是，房地产开发信贷风险完全暴露，受到惩罚的首先是房地产开发商而不是银行。
对于住房按揭贷款，中国不会走上美国式的次贷危机之路。因为中国没有让按揭贷款证券化及衍生品化。当然，中国既没有美国式的多元化的住房按揭贷款体系，也没有相关的法律制度规则及贷款人信用管理与评级等。各商业银行在短期利益的驱使下，让不少不符合准入标准的人进入了市场，从而导致中国房地产投机炒作十分泛滥，房价迅速推高。但是，严格的首付比例也在一定程度上降低了国内银行的信贷风险。由于２００７年房价涨得最快，从而带来了１万多亿元风险较高的住房按揭贷款，而２００６年底以前的２万多亿住房按揭贷款风险则较低。因此，只要全国住房价格下跌不超过３０％，国内商业银行的风险就不会太高。而一旦房价下跌，房地产开发商则面临资金断链甚至倒闭的风险。
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。因此各企业应该调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略。
(责任编辑：刘才敏)