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摘要:近年来，房地产业作为国民经济的支柱产业发展迅速，越来越多的投资者投资于房地产行业，最初阶段，投资者投资于房地产业最关心的是企业盈利，随着行业发展的不断成熟，越来越多的投资者认识到除了收益，各阶段存在的风险也是我们要考虑的重要的因素，因为风险直接会影响到投资者的收益。风险在房地产开发的各个阶段都存在，本文主要对建设阶段存在的各种风险加以阐述，这对于投资者在建设阶段的风险预防和控制具有重要的现实意义。
关键词：房地产 风险 应对策略
中图分类号：F293 文献标识码：A
一、 前言
自2003年建筑市场规范化以后，各建筑企业，房地产开发企业越来越认识到风险对企业的影响程度，房地产项目的开发，从投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，后期的租赁阶段，物业运行阶段，各个阶段都存在着风险。建设阶段是是房地产整个开发阶段最重要，也是历时较长的一个阶段，另外，建设阶段面临的风险也最多、最复杂。建设阶段面临的主要风险有：承包合同的风险，开发成本的风险，施工安全的风险，自然条件的风险等等。目前，房地产企业也越来越认识到房地产建设阶段存在的各种风险，并采取了相应的预防措施。
二、房地产建设阶段风险的含义
房地产企业生产规模大，并且属于资金密集性行业。房地产的建设阶段周期长，因而面临的风险更多，更复杂。房地产建设阶段是施工建设单位依据建筑合同，建筑的设计图纸，和相关技术规范进行施工的过程，房地产建设阶段的风险即为房地产开发企业，施工建设单位在施工过程中所面临的各种不确定性，不确定因素，主要包含两方面的含义：一是房地产建设阶段风险发生的不确定性；二是房地产建设阶段风险发生以后，未来损失的不确定性。房地产建设阶段的风险是客观存在的，根据房地产建设阶段风险的两方面含义，我们可以降低风险发生的概率，或者是减少风险发生以后给企业带来的损失，但是，我们是无法从根本上消除风险的。
三、房地产建设阶段风险的构成
房地产建设阶段是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段，在房地产的建设阶段，面临的风险多种多样，而且相比于房地产的开发周期中的其他阶段阶段，风险更为复杂化，实践证明，房地产建设阶段的风险主要包括，承包合同的风险，开发成本的风险，施工安全的风险，自然条件的风险。
1承包合同的风险
房地产业与其他行业相比，生产规模大，参与建设的单位多，建设的周期相对也较长，在建设过程中各个单位要相互协调，相互配合，因此要订立各种合同加以约束各单位的工作，使各单位承担各自相应的责任。承包合同的风险主要是合同条款的风险和合同履行的风险。合同条款的风险主要指，在订立合同的时候，如果合同条款有纰漏，或者是合同条款的订立与相关的法律法规相抵触，那么，在合同的执行的过程中就会给合同一方的主体造成损失。合同履行中的风险是指，在合同的履行过程中，由于社会，施工组织等原因，引起的风险。比如，双方如果采用固定总价合同，总价就是固定的，一般情况不做调整，如果由于通货膨胀原因，设备，主要材料的价格大幅上涨，而且涨幅超过了预见范围，那么就会给施工企业带来损失。
2开发成本的风险
房地产项目成本的风险主要是指项目在开发建设过程中由于不可抗拒的自然因素、建筑材料价格上涨、设计更改、项目定位改变、项目工程量增加、人工成本增加等因素导致的项目建设成本超出投资预算的风险。定位改变导致的开发成本风险主要是由于企业对市场的研究不够全面，另外，对于目标消费群体的定位不够明确造成的。设计变更导致的成本风险主要是对项目主体或者是户型等的改变从而造成了开发成本的增加。另外，如果生产要素价格出现大幅度变化，比如，主材料价格大幅上涨，也会造成成本增加，从而带来开发成本的风险。
3施工安全的风险
施工安全的风险主要是指在施工过程中由于施工组织不当、施工方法不科学、施工监督不到位、施工材料不符合规范要求等因素而导致的施工人員安全事故和建筑质量存在的安全隐患，导致项目停工或返修引起的进度拖延和成本增加等方面的风险。主要包括健康风险和环境风险。健康风险主要是指施工人员的健康和建筑物所用材料对消费者健康的影响，导致劳动效率低、引发劳工纠纷和消费者需求减少等方面的风险。环境风险主要是指施工计划不完善、组织不合理、控制不严格而引起的施工扬尘、噪音、气味不符合工程规范，对周围社会环境造成了不良影响，而导致环保部门的监督和处罚整改使整个工期延后和成本增加的风险。
4自然条件的风险
自然条件的风险是指由于自然界的不可抗力变化而引起的工程质量和工程成本增加、施工进度拖延的风险。如洪水导致的工程材料损坏变质和无法正常施工而导致的进度拖延和成本增加风险。或者是北方地区施工年份的气温大幅低于正常年份的平均气温，从而导致暂停施工的日期延长，致使总工期的延长的。这些都是由于自然界的不确定定性因素导致的风险。
四、房地产建设阶段各风险的应对策略
针对前面谈到的建设阶段存在的各种类型的风险，我们给出相应的应对策略
1承包合同的风险
针对建设过程中承包合同的风险，风险的防范也要从合同的订立和合同的履行两个方面来做好防范。在房地产的建设阶段，各项事务均在合同中事先做出约定，或者承诺，以后出现纠纷，也要依据合同条款来解决处理，所以在订立合同时，合同条款应该尽量全面，完善，叙述周密，避免漏洞，避免订立的条款与相关的法律法规相抵触，从而降低风险的发生。在合同履行过程中，要选择适合的合同方式，如果预计主材价格会大幅上涨，要尽量避免采用固定总价合同，可以采用固定工程量总价合同，或者是调价总价合同来代替固定总价合同。
2开发成本的风险
针对房地产建设阶段的开发成本风险，比如，建筑材料价格上涨，设计变更，项目定位改变，项目工程量增加，人工成本增加导致的开发成本的风险，我们也要积极应对。对于房地产项目，从项目立项、前期准备到工程施工、再到推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成，在这段时间中，变化的因素非常多，为了避免项目定位改变或是设计变更带来的开发成本的风险，房地产企业必须随时了解国家有关政策的调整、房地产市场的供求变化、消费者偏好的改变、经济形势的走势、社会环境的变化等信息，只有这样，企业才能科学的给项目进行定位，才能避免项目定位的改变和设计变更带来的开发成本的风险。
3施工安全的风险
针对施工安全的风险，我们主要通过提高施工组织计划的可行性审查、提高施工人员的安全意识和现场的安全监督流程，通过严格控制施工人员的作业规范来进行控制和防范。严格来说，施工安全中的健康风险和环境风险，这些风险都属于可控风险，我们必须要充分论证施工计划的合理性和完善性，对每一个影响环境的流程和影晌健康的环节都要严加控制，以减少风险事件的发生。
4自然条件的风险
对于自然条件的风险，我们也要采取措施积极应对。开发商应该全面收集项目在建地区过去几年甚至几十年的自然灾害数据，认真分析灾害发生的时间和房地产项目全过程风险因素识别周期，尽量避免不必要的损失，在无法避免灾害发生周期的条件下，必须督促各个承包单位制定详细的自然灾害防护措施，并严格执行相关措施，将风险降到最低水平。
五、结语
目前，随着建筑市场发展日趋成熟，人们开始越来越关注房地产在各个阶段的风险，特别是在建设阶段的各种风险，并且在房地产开发的过程中，积极采取相关的应对策略来降低风险发生的概率或是采取相关的措施来减小风险发生以后给企业带来的损失，本文正是在此基础上对房地产建设阶段的各风险及应对策略做了初步分析。
参考文献
[1]金长宏.现代房地产项目动态集成化风险管理[M].光明日报出版社.2011
[2]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学.2013
[3]郭立，王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制[J].企业管理.2008
关键词：房地产 风险 应对策略
中图分类号：F293 文献标识码：A
一、 前言
自2003年建筑市场规范化以后，各建筑企业，房地产开发企业越来越认识到风险对企业的影响程度，房地产项目的开发，从投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，后期的租赁阶段，物业运行阶段，各个阶段都存在着风险。建设阶段是是房地产整个开发阶段最重要，也是历时较长的一个阶段，另外，建设阶段面临的风险也最多、最复杂。建设阶段面临的主要风险有：承包合同的风险，开发成本的风险，施工安全的风险，自然条件的风险等等。目前，房地产企业也越来越认识到房地产建设阶段存在的各种风险，并采取了相应的预防措施。
二、房地产建设阶段风险的含义
房地产企业生产规模大，并且属于资金密集性行业。房地产的建设阶段周期长，因而面临的风险更多，更复杂。房地产建设阶段是施工建设单位依据建筑合同，建筑的设计图纸，和相关技术规范进行施工的过程，房地产建设阶段的风险即为房地产开发企业，施工建设单位在施工过程中所面临的各种不确定性，不确定因素，主要包含两方面的含义：一是房地产建设阶段风险发生的不确定性；二是房地产建设阶段风险发生以后，未来损失的不确定性。房地产建设阶段的风险是客观存在的，根据房地产建设阶段风险的两方面含义，我们可以降低风险发生的概率，或者是减少风险发生以后给企业带来的损失，但是，我们是无法从根本上消除风险的。
三、房地产建设阶段风险的构成
房地产建设阶段是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段，在房地产的建设阶段，面临的风险多种多样，而且相比于房地产的开发周期中的其他阶段阶段，风险更为复杂化，实践证明，房地产建设阶段的风险主要包括，承包合同的风险，开发成本的风险，施工安全的风险，自然条件的风险。
1承包合同的风险
房地产业与其他行业相比，生产规模大，参与建设的单位多，建设的周期相对也较长，在建设过程中各个单位要相互协调，相互配合，因此要订立各种合同加以约束各单位的工作，使各单位承担各自相应的责任。承包合同的风险主要是合同条款的风险和合同履行的风险。合同条款的风险主要指，在订立合同的时候，如果合同条款有纰漏，或者是合同条款的订立与相关的法律法规相抵触，那么，在合同的执行的过程中就会给合同一方的主体造成损失。合同履行中的风险是指，在合同的履行过程中，由于社会，施工组织等原因，引起的风险。比如，双方如果采用固定总价合同，总价就是固定的，一般情况不做调整，如果由于通货膨胀原因，设备，主要材料的价格大幅上涨，而且涨幅超过了预见范围，那么就会给施工企业带来损失。
2开发成本的风险
房地产项目成本的风险主要是指项目在开发建设过程中由于不可抗拒的自然因素、建筑材料价格上涨、设计更改、项目定位改变、项目工程量增加、人工成本增加等因素导致的项目建设成本超出投资预算的风险。定位改变导致的开发成本风险主要是由于企业对市场的研究不够全面，另外，对于目标消费群体的定位不够明确造成的。设计变更导致的成本风险主要是对项目主体或者是户型等的改变从而造成了开发成本的增加。另外，如果生产要素价格出现大幅度变化，比如，主材料价格大幅上涨，也会造成成本增加，从而带来开发成本的风险。
3施工安全的风险
施工安全的风险主要是指在施工过程中由于施工组织不当、施工方法不科学、施工监督不到位、施工材料不符合规范要求等因素而导致的施工人員安全事故和建筑质量存在的安全隐患，导致项目停工或返修引起的进度拖延和成本增加等方面的风险。主要包括健康风险和环境风险。健康风险主要是指施工人员的健康和建筑物所用材料对消费者健康的影响，导致劳动效率低、引发劳工纠纷和消费者需求减少等方面的风险。环境风险主要是指施工计划不完善、组织不合理、控制不严格而引起的施工扬尘、噪音、气味不符合工程规范，对周围社会环境造成了不良影响，而导致环保部门的监督和处罚整改使整个工期延后和成本增加的风险。
4自然条件的风险
自然条件的风险是指由于自然界的不可抗力变化而引起的工程质量和工程成本增加、施工进度拖延的风险。如洪水导致的工程材料损坏变质和无法正常施工而导致的进度拖延和成本增加风险。或者是北方地区施工年份的气温大幅低于正常年份的平均气温，从而导致暂停施工的日期延长，致使总工期的延长的。这些都是由于自然界的不确定定性因素导致的风险。
四、房地产建设阶段各风险的应对策略
针对前面谈到的建设阶段存在的各种类型的风险，我们给出相应的应对策略
1承包合同的风险
针对建设过程中承包合同的风险，风险的防范也要从合同的订立和合同的履行两个方面来做好防范。在房地产的建设阶段，各项事务均在合同中事先做出约定，或者承诺，以后出现纠纷，也要依据合同条款来解决处理，所以在订立合同时，合同条款应该尽量全面，完善，叙述周密，避免漏洞，避免订立的条款与相关的法律法规相抵触，从而降低风险的发生。在合同履行过程中，要选择适合的合同方式，如果预计主材价格会大幅上涨，要尽量避免采用固定总价合同，可以采用固定工程量总价合同，或者是调价总价合同来代替固定总价合同。
2开发成本的风险
针对房地产建设阶段的开发成本风险，比如，建筑材料价格上涨，设计变更，项目定位改变，项目工程量增加，人工成本增加导致的开发成本的风险，我们也要积极应对。对于房地产项目，从项目立项、前期准备到工程施工、再到推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成，在这段时间中，变化的因素非常多，为了避免项目定位改变或是设计变更带来的开发成本的风险，房地产企业必须随时了解国家有关政策的调整、房地产市场的供求变化、消费者偏好的改变、经济形势的走势、社会环境的变化等信息，只有这样，企业才能科学的给项目进行定位，才能避免项目定位的改变和设计变更带来的开发成本的风险。
3施工安全的风险
针对施工安全的风险，我们主要通过提高施工组织计划的可行性审查、提高施工人员的安全意识和现场的安全监督流程，通过严格控制施工人员的作业规范来进行控制和防范。严格来说，施工安全中的健康风险和环境风险，这些风险都属于可控风险，我们必须要充分论证施工计划的合理性和完善性，对每一个影响环境的流程和影晌健康的环节都要严加控制，以减少风险事件的发生。
4自然条件的风险
对于自然条件的风险，我们也要采取措施积极应对。开发商应该全面收集项目在建地区过去几年甚至几十年的自然灾害数据，认真分析灾害发生的时间和房地产项目全过程风险因素识别周期，尽量避免不必要的损失，在无法避免灾害发生周期的条件下，必须督促各个承包单位制定详细的自然灾害防护措施，并严格执行相关措施，将风险降到最低水平。
五、结语
目前，随着建筑市场发展日趋成熟，人们开始越来越关注房地产在各个阶段的风险，特别是在建设阶段的各种风险，并且在房地产开发的过程中，积极采取相关的应对策略来降低风险发生的概率或是采取相关的措施来减小风险发生以后给企业带来的损失，本文正是在此基础上对房地产建设阶段的各风险及应对策略做了初步分析。
参考文献
[1]金长宏.现代房地产项目动态集成化风险管理[M].光明日报出版社.2011
[2]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学.2013
[3]郭立，王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制[J].企业管理.2008