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摘 要：该文利用在江浙沪地区苏州、湖州、上海未推行宅基地置换的地区的实地问卷调查所得的农户数据，通过建立二元Logistic模型分析了影响农户参与宅基地置换意愿的影响因素。研究表明，对农民宅基地置换意愿有正向影响的因素，包括户主受教育程度和家庭主要收入来源，即受教育程度越高、收入主要来源于非农收入的家庭，越具有宅基地置换意愿；对农户宅基地置换意愿有负向影响的因素，包括宅基地利用状况、宅基地现有住房面积、城镇购房情况，即将宅基地出租等经营性用途、宅基地现有住房面积越大、拥有城镇住房的农户，越不具有宅基地置换意愿。
关键词：农户；宅基地；置换；意愿；影响因素
中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）22-0006-04
随着工业化、城市化快速发展，经济发展对建设用地的需求与耕地保护之间的矛盾日益加剧。全国建成区面积由2004年的30 406.19km2增加到2013年的
47 855.28km2，增幅达57.39%.耕地资源被大量占用，1997—2010年，全国新增建设用地占用耕地多达180万hm2，年均14.09万hm2。到2010年，全国耕地面积缩减为1.22亿hm2，不断逼近1.2亿hm2的耕地红线。据统计，2008年人均农村居民点面积为229m2，是城市人均建设用地面积的3.4倍。近年来，农民进城务工的趋势逐年加大，农村村落“空心化”现象越来越为大家所关注，这也意味着农村的地块存在着巨大的开发利用潜力[1]。
为缓解城市土地供需矛盾，实现可持续发展目标下的经济发展和保护耕地并举的双重目标，农村集体建设用地集约利用已成为有效破解方式。就此国务院于2004年颁布了“城乡建设用地增减挂钩”政策[2]，为统筹城乡建设用地、推动土地资源高效集约利用制度创新。
在经济发展较为先进的东部沿海地区，土地的供给和需求矛盾更为突出，城市发展普遍遭遇了严重的土地资源瓶颈，所以进行宅基地置换的实践更是必要和迫切的。因此，考察与研究江浙沪地区的农户宅基地置换意愿有深远意义。基于此，本文的调查点选择了苏州、湖州和上海3个地区的农村，重点深入了解各村宅基地和农民房屋的具体情况，考察宅基地和农民住房置换有关的种种情况，做到有面有点，点面结合。
为了深入分析农户宅基地置换意愿的影响因素，本文首先引言的部分介绍了本文研究的研究背景及研究意义，进行了和宅基地置换有关的基本原理的阐述和当前现状的说明，主要涉及的理论有农户经济行为理论和理性选择理论；对本文的数据来源、变量选取及所运用的研究方法进行了阐述；对农户对宅基地权利认知和流转意愿的结果进行统计分析，通过实证研究，根据调查问卷的结果，构建Logistic模型，验证理论分析结果。并在上述描述性统计和实证分析的基础上，对农户宅基地置换意愿的影响要素进行更为深入的探索剖析，找出影响项目实施的关键成分；最后归纳出研究结论，并为我国农村宅基地置换政策的进一步实施的推广提出政策性的建议。
1 理论分析与文献回顾
本文基于农户理性“经济人”假设的理论基础，按照理性选择理论，意愿的选择和决策的发生取决于对当前事件的发生所产生对未来结果的预期影响[3]，而且农民理性“经济人”假设是转型期中国农户经济决策行为的基本理论假设之一[4]。宅基地是农民立身之本，宅基地置换过程中的利益问题是农民最为关心的问题。因此，以农户理性选择为分析框架，农户是否愿意进行宅基地的置换是其综合考虑衡量的结果，取决于农户依其自身情况和外部因素作出的利己理性决策，成本和收益的对比是农户决策的基本依据。农户对宅基地置换的预期是进行宅基地置换较之不进行置换能为其带来更高的收益和更低的成本时，农民进行宅基地置换的意愿就越高，反之意愿就越低。
宅基地退出是在坚持土地公有制度下，农户对宅基地使用权各种形式的放弃，因此宅基地置换是宅基地退出的一种特有形式和实践创新，是农户在心理上更容易接受的宅基地退出的方案，具有更高的可操作性，并且通过政府统一组织安置更加有利于社会的稳定。本文从农户角度出发，通过实地调研、收集处理数据，分析影响农户宅基地置换中农户意愿的因素，为宅基地置换提供一些数据支撑，是本文的创新之处。
2 数据来源、变量选取和模型设定
2.1 数据来源和样本基本特征 本文研究数据来源于课题组对江浙沪地区苏州、湖州、上海的调查。该地区自推进节约集约用地改革以来，已有部分地区进行了宅基地置换的工作，因此需选取了未进行宅基地置换工作或是尚未深入推行宅基地置换项目的村镇进行调研，经过综合考虑调研经费和随机抽样的合理性，最后选定了苏州张家港的锦丰镇和大新镇、湖州长兴的林城镇、上海嘉定的外冈镇中未轮到批次进行宅基地置换工作的村庄，并于2013年8月进行了实地调查。此外还加上2015年4月调研的也未开展宅基地置换工作的江苏泰州兴化的安丰镇河南村的10户农户的数据，以了解影响农民宅基地置换意愿的因素。
为保证样本的有效性，调查采取随机抽样调查的方式展开。每个区域随机选取2～3个村进行入户调查，每个乡镇的样本数量主要按住户规模比例确定。正式调查共计发出调查問卷226份，最终得到的有效调查问卷186份，调查问卷有效性为81.70%。大多数被调查农户的户主年龄在60岁以下（占52.2%），受教育程度则大部分分布于初中及以上（占66.2%）；77.1%的农户户主从事非农经济活动；85.5%的农户将宅基地用于居住；高达62.9%的农户具有宅基地置换意愿。总体上看，被调查农民及其所在家庭具有一定的代表性。
2.2 模型设定 本文研究所考察的是农民宅基地置换意愿，且假定只有两种选择：愿意置换宅基地与不愿意置换宅基地。由于本文的被解释变量是离散变量，被解释变量不需要遵循统计学上要求的正态分布，用普通最小二乘法和加权最小二乘法估计出的系数的标准差和检验值不适宜于统计学的假设检验。介于农户置换意愿这一因变量满足二项分布的性质和特征要求，对于此类二元选择问题，在综合权衡解释变量的性质的情况下，本文选择通过建立二元Logistic 模型对被解释变量的影响因素进行量化分析。二元选择模型的矩阵定义式为： 2.3 变量的选取及其描述性统计分析 农户的置换意愿作为被解释变量是一个二分变量，“不愿意置换=0”，“愿意置换=1”，可进行Logistic二项回归分析。在参考已发表的文献综述及现有成果、且综合考虑本研究的研究目标和研究需要的基础上，自变量从农户个体特征因素、农户家庭特征因素、农户宅基地（房屋）状况因素、农户对宅基地置换政策的认知水平因素4个方面选取14个变量进行研究。有关变量的描述性统计结果见表1。
2.4 变量说明 （1）反映农户个人特征的变量，包括户主性别、年龄、受教育程度、是否担任村干部。一般而言，越年长的户主在城镇得到非农工作的可能性就越低。但是也有学者提出了相反的结论，即农户年龄越大，越愿意放弃农村土地成为城市居民。（2）本文主要选取家庭年均纯收入、家庭主要收入来源来反映农民的家庭特征。从理论上说，家庭年均纯收入越高的农户，具有更强的购买力和对房屋住宅环境更高水平的需求，因而他们越愿意参与政府主导的置换工程。（3）本文主要选取农户家庭拥有的宅基地处数、宅基地现有住房面积、宅基地的利用现状和在城镇购房情况来反映农户的宅基地的基本情况。通常来说，当拥有两处及以上的宅基地时，农户的宅基地置换意愿会更强。当宅基地处于闲置状态时，农户的宅基地置换意愿会更强。
3 实证检验与分析
模型结果显示，模型的LR检验值为66.99，其他统计量也显示出本文所拟定的模型整体拟合效果较好，说明本文所选取的解释变量对农户进行宅基地的置换意愿这一被解释变量具有显著的解释力。为保证模型的稳定性和准确性，Logistic回归分析前，进行了自变量的多重共线性的检验。相关系数矩阵显示，家庭总收入与宅基地利用方式之间的相关性是所有自变量间最大的，为0.4382，其他变量的相关性都低于这一数值，初步表明16个自变量间不存在多重共线性。
3.1 农户个体特征因素的影响（1）年龄对农户的宅基地置换意愿的影响不显著。这一结果与先前的预期不一致，其原因可能是，随着有些户主年龄越大，其从事农业生产的能力越弱，希望投靠在城镇务工的子女或是通过城镇的养老保险来养老，因此，他们的宅基地置换意愿就越强。（2）受教育水平这一变量对农户的宅基地置换意愿有较为显著的正向影响。即农户户主的知识水平越高，其宅基地的置换意愿越强烈，该发现符合先前的判断，通过前文的描述性统计分析结果，在文化程度为初中以下的农户户主中，约53.7%的人具有宅基地置换意愿；而在文化程度为初中及以上的农户户主中，具有宅基地置换意愿的人占到了80.9%，比前者明显高。
3.2 农户家庭特征因素的影响
3.2.1 家庭收入状况对农户宅基地置换意愿的影响程度 在进行数据整理和描述性统计分析的过程中，发现在不愿进行宅基地置换的农户中出现了分化，不愿进行宅基地置换的农户的家庭收入均值为10.29万元，且标准差达15.01，愿意进行宅基地置换的农户的家庭收入均值为9.82万元，标准差为5.2，且不愿进行宅基地置换的农户中20万收入以上达11户，占全部样本量中30万以上收入的73.3%，不愿进行宅基地置换中收入5万以下的达28户，占全部样本量中5万以下收入的71.8%。因此可以发现相对富裕的群体和相对贫困的群体都选择不进行宅基地的置換，而中等收入水平的农户更倾向于选择宅基地置换。
3.2.2 家庭主要收入来源对农户的宅基地置换意愿有正向影响，且在1%的水平上显著 这可能是因为主要收入来源于农业收入的农户，需要宅基地安生立命，置换后他们需要在城镇和农村中两头奔波，对他们的工作与生活将会带来大大的不便。而主要收入来源于非农收入的家庭则无需有此顾虑（表2）。
3.3 宅基地基本状况特征的影响
3.3.1 宅基地利用状况对农民宅基地置换意愿有显著的负向影响 当宅基地用于出租、经营这些并非农户自用且能给农户带来持续稳定收益的用途时，农民更不愿意进行宅基地置换。描述性统计分析结果显示，在家庭宅基地处于闲置状态的农民中，具有宅基地置换意愿的人占60.2%；而在宅基地用于自住的农民中，仅有31.5%的人具有宅基地置换意愿（表3）。
3.3.2 现有住房面积对农民宅基地置换意愿有显著的负向影
3.4 农户对宅基地置换政策的认知水平因素的影响 农户了解“一户一宅”、“限制面积”和“农户集中居住”政策的程度对农户接受宅基地置换的意愿均不显著，说明政策的了解程度不能有效影响农户的意愿及决策。也可能是数据的样本量较小，还未能有效计量出政策的影响。
4 结论与启示
基于对江浙沪地区南京、上海、湖州三市225户农户的实地调查数据，运用Logistic模型分析了影响农民宅基地置换意愿的因素。结果表明：
（1）农民宅基地置换意愿有正向影响的因素有户主受教育程度和家庭主要收入来源，即受教育程度越高的户主、收入主要来源主要是非农收入的家庭，越具有宅基地置换意愿。
（2）农户宅基地置换意愿有负向影响的因素，包括宅基地利用状况、宅基地现有住房面积、城镇购房情况，即将宅基地用于出租、经营等能产生持续收益的用途、宅基地现有住房面积越大、拥有城镇住房的农户，越不具有宅基地置换意愿。
（3）家庭年均纯收入对宅基地的置换意愿呈现显著的“倒U型”影响，即收入相对富裕的群体和相对贫困的群体显著倾向于选择不进行宅基地的置换，而中等收入水平的农户更愿意选择用宅基地换城镇住宅。
（4）而户主性别、年龄、是否担任村干部、宅基地处数、农户对“一户一宅”、“限制面积”、“农户集中居住”规定的认知8个因素对农民宅基地置换出意愿影响不显著。
基于以上结论，本研究结论具有如下政策启示：第一，重点鼓励和支持闲置、空余宅基地的农户进行闲置房置换为城镇住宅楼房，且将闲置房所占地块腾出复垦或是整理，实现农村土地的节约集约利用；第二，针对进城打工的农民，建立促进其就业稳定和收入稳定的长效机制，并提供务实的社会保障，实现"退有所居”、"居有所产”，彻底避免其后顾之忧；第三，政府可以结合不同家庭收入水平农户的不同的实际需求，对不同类型农户制定差异化的制度安排，对收入水平较低的农户可以提供有效的城市社会保障或是进行异地宅基地的置换并进行现金补贴，同时也要保障其不愿放弃土地的农户的财产权利，并且提高其农业生产能力，做到城镇化的“化地”和“化人”同步进行，与此同时，对待高收入水平农户，可以加大宣传力度以弥补目前农户对农村土地置换相关政策的了解不足或存在的理解偏差，在鼓励的同时充分尊重农户的意愿。 参考文献
[1]Coase，Ronald. The New Institutional Economics[J].Journal of Institutional and Theoretical Economics，（140），1984.
[2]Ruud，Judith，Leonie. A Critical Review of Sex Differences in Decision—making Tasks：Focus on the lowa Gambling Task[J].Behavioural Brain Research，2012，（238）：95-108
[3]James.A Primer on Decision Making[M].Beijing：China Machine Press，2007.
[4]陈霄.农民宅基地退出意愿的影响因素——基于重庆市“两翼”地区1012户农户的实证分析[J]. 中国农村观察，2012（3）：26-37.
[5]冯双生，张桂文.宅基地置换中农民权益受损问题及对策研究[J].农业经济问题，2013（12）：31-39.
[6]胡方芳，蒲春玲，陈前利，马贤磊. 欠发达地区农民宅基地流转意愿影响因素[J].中国人口·资源与环境，2014（4）：116-126.
[7]黄贻芳. 农户参与宅基地退出的影响因素分析——以重庆市梁平县为例[J].华中农业大学学报（社会科学版），2013（3）：36-41.
[8]劉同山，牛立腾.农户分化、土地退出意愿与农民的选择偏好[J].中国人口·资源与环境，2014（6）：114-120.
[9]卢艳霞，胡银根，林继红.浙江农民宅基地退出模式调研及思考[J].中国土地科学，2011（1）：4-9.
[10]龙开胜，刘澄宇，陈利根.农民接受闲置宅基地治理方式的意愿及影响因素[J].中国人口·资源与环境，2012（9）：83-89.
[11]上官彩霞，冯淑仪，吕沛璐，等.交易费用视角下宅基地置换模式的区域差异及其成因[J].中国人口·资源与环境，2014（4）：107-113.
[12]王春超.转型时期中国农户经济决策行为研究中的基本理论假设[J].经济学家，2011（1）：51-62.
[13]王兆林，杨庆媛，张佰林，等.户籍制度改革中农户土地退出意愿及其影响因素分析[J].中国农村经济，2011（11）：49-61.
[14]魏凤，于丽卫.农户宅基地换房意愿影响因素分析：基于天津市宝坻区8个乡镇24个自然村的调查[J].农业技术经济，2011（12）：79-86.
[15]张海鹏.我国城乡建设用地增减挂钩的实践探讨与理论阐释[J].经济学家，2011（11）：22-26.
[16]张怡然，邱道持，李艳.农民工进城落户与宅基地退出影响因素分析——基于重庆市开县375份农民工的调查问卷[J].中国软科学，2011（2）：62-68.
（责编：张长青）
关键词：农户；宅基地；置换；意愿；影响因素
中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）22-0006-04
随着工业化、城市化快速发展，经济发展对建设用地的需求与耕地保护之间的矛盾日益加剧。全国建成区面积由2004年的30 406.19km2增加到2013年的
47 855.28km2，增幅达57.39%.耕地资源被大量占用，1997—2010年，全国新增建设用地占用耕地多达180万hm2，年均14.09万hm2。到2010年，全国耕地面积缩减为1.22亿hm2，不断逼近1.2亿hm2的耕地红线。据统计，2008年人均农村居民点面积为229m2，是城市人均建设用地面积的3.4倍。近年来，农民进城务工的趋势逐年加大，农村村落“空心化”现象越来越为大家所关注，这也意味着农村的地块存在着巨大的开发利用潜力[1]。
为缓解城市土地供需矛盾，实现可持续发展目标下的经济发展和保护耕地并举的双重目标，农村集体建设用地集约利用已成为有效破解方式。就此国务院于2004年颁布了“城乡建设用地增减挂钩”政策[2]，为统筹城乡建设用地、推动土地资源高效集约利用制度创新。
在经济发展较为先进的东部沿海地区，土地的供给和需求矛盾更为突出，城市发展普遍遭遇了严重的土地资源瓶颈，所以进行宅基地置换的实践更是必要和迫切的。因此，考察与研究江浙沪地区的农户宅基地置换意愿有深远意义。基于此，本文的调查点选择了苏州、湖州和上海3个地区的农村，重点深入了解各村宅基地和农民房屋的具体情况，考察宅基地和农民住房置换有关的种种情况，做到有面有点，点面结合。
为了深入分析农户宅基地置换意愿的影响因素，本文首先引言的部分介绍了本文研究的研究背景及研究意义，进行了和宅基地置换有关的基本原理的阐述和当前现状的说明，主要涉及的理论有农户经济行为理论和理性选择理论；对本文的数据来源、变量选取及所运用的研究方法进行了阐述；对农户对宅基地权利认知和流转意愿的结果进行统计分析，通过实证研究，根据调查问卷的结果，构建Logistic模型，验证理论分析结果。并在上述描述性统计和实证分析的基础上，对农户宅基地置换意愿的影响要素进行更为深入的探索剖析，找出影响项目实施的关键成分；最后归纳出研究结论，并为我国农村宅基地置换政策的进一步实施的推广提出政策性的建议。
1 理论分析与文献回顾
本文基于农户理性“经济人”假设的理论基础，按照理性选择理论，意愿的选择和决策的发生取决于对当前事件的发生所产生对未来结果的预期影响[3]，而且农民理性“经济人”假设是转型期中国农户经济决策行为的基本理论假设之一[4]。宅基地是农民立身之本，宅基地置换过程中的利益问题是农民最为关心的问题。因此，以农户理性选择为分析框架，农户是否愿意进行宅基地的置换是其综合考虑衡量的结果，取决于农户依其自身情况和外部因素作出的利己理性决策，成本和收益的对比是农户决策的基本依据。农户对宅基地置换的预期是进行宅基地置换较之不进行置换能为其带来更高的收益和更低的成本时，农民进行宅基地置换的意愿就越高，反之意愿就越低。
宅基地退出是在坚持土地公有制度下，农户对宅基地使用权各种形式的放弃，因此宅基地置换是宅基地退出的一种特有形式和实践创新，是农户在心理上更容易接受的宅基地退出的方案，具有更高的可操作性，并且通过政府统一组织安置更加有利于社会的稳定。本文从农户角度出发，通过实地调研、收集处理数据，分析影响农户宅基地置换中农户意愿的因素，为宅基地置换提供一些数据支撑，是本文的创新之处。
2 数据来源、变量选取和模型设定
2.1 数据来源和样本基本特征 本文研究数据来源于课题组对江浙沪地区苏州、湖州、上海的调查。该地区自推进节约集约用地改革以来，已有部分地区进行了宅基地置换的工作，因此需选取了未进行宅基地置换工作或是尚未深入推行宅基地置换项目的村镇进行调研，经过综合考虑调研经费和随机抽样的合理性，最后选定了苏州张家港的锦丰镇和大新镇、湖州长兴的林城镇、上海嘉定的外冈镇中未轮到批次进行宅基地置换工作的村庄，并于2013年8月进行了实地调查。此外还加上2015年4月调研的也未开展宅基地置换工作的江苏泰州兴化的安丰镇河南村的10户农户的数据，以了解影响农民宅基地置换意愿的因素。
为保证样本的有效性，调查采取随机抽样调查的方式展开。每个区域随机选取2～3个村进行入户调查，每个乡镇的样本数量主要按住户规模比例确定。正式调查共计发出调查問卷226份，最终得到的有效调查问卷186份，调查问卷有效性为81.70%。大多数被调查农户的户主年龄在60岁以下（占52.2%），受教育程度则大部分分布于初中及以上（占66.2%）；77.1%的农户户主从事非农经济活动；85.5%的农户将宅基地用于居住；高达62.9%的农户具有宅基地置换意愿。总体上看，被调查农民及其所在家庭具有一定的代表性。
2.2 模型设定 本文研究所考察的是农民宅基地置换意愿，且假定只有两种选择：愿意置换宅基地与不愿意置换宅基地。由于本文的被解释变量是离散变量，被解释变量不需要遵循统计学上要求的正态分布，用普通最小二乘法和加权最小二乘法估计出的系数的标准差和检验值不适宜于统计学的假设检验。介于农户置换意愿这一因变量满足二项分布的性质和特征要求，对于此类二元选择问题，在综合权衡解释变量的性质的情况下，本文选择通过建立二元Logistic 模型对被解释变量的影响因素进行量化分析。二元选择模型的矩阵定义式为： 2.3 变量的选取及其描述性统计分析 农户的置换意愿作为被解释变量是一个二分变量，“不愿意置换=0”，“愿意置换=1”，可进行Logistic二项回归分析。在参考已发表的文献综述及现有成果、且综合考虑本研究的研究目标和研究需要的基础上，自变量从农户个体特征因素、农户家庭特征因素、农户宅基地（房屋）状况因素、农户对宅基地置换政策的认知水平因素4个方面选取14个变量进行研究。有关变量的描述性统计结果见表1。
2.4 变量说明 （1）反映农户个人特征的变量，包括户主性别、年龄、受教育程度、是否担任村干部。一般而言，越年长的户主在城镇得到非农工作的可能性就越低。但是也有学者提出了相反的结论，即农户年龄越大，越愿意放弃农村土地成为城市居民。（2）本文主要选取家庭年均纯收入、家庭主要收入来源来反映农民的家庭特征。从理论上说，家庭年均纯收入越高的农户，具有更强的购买力和对房屋住宅环境更高水平的需求，因而他们越愿意参与政府主导的置换工程。（3）本文主要选取农户家庭拥有的宅基地处数、宅基地现有住房面积、宅基地的利用现状和在城镇购房情况来反映农户的宅基地的基本情况。通常来说，当拥有两处及以上的宅基地时，农户的宅基地置换意愿会更强。当宅基地处于闲置状态时，农户的宅基地置换意愿会更强。
3 实证检验与分析
模型结果显示，模型的LR检验值为66.99，其他统计量也显示出本文所拟定的模型整体拟合效果较好，说明本文所选取的解释变量对农户进行宅基地的置换意愿这一被解释变量具有显著的解释力。为保证模型的稳定性和准确性，Logistic回归分析前，进行了自变量的多重共线性的检验。相关系数矩阵显示，家庭总收入与宅基地利用方式之间的相关性是所有自变量间最大的，为0.4382，其他变量的相关性都低于这一数值，初步表明16个自变量间不存在多重共线性。
3.1 农户个体特征因素的影响（1）年龄对农户的宅基地置换意愿的影响不显著。这一结果与先前的预期不一致，其原因可能是，随着有些户主年龄越大，其从事农业生产的能力越弱，希望投靠在城镇务工的子女或是通过城镇的养老保险来养老，因此，他们的宅基地置换意愿就越强。（2）受教育水平这一变量对农户的宅基地置换意愿有较为显著的正向影响。即农户户主的知识水平越高，其宅基地的置换意愿越强烈，该发现符合先前的判断，通过前文的描述性统计分析结果，在文化程度为初中以下的农户户主中，约53.7%的人具有宅基地置换意愿；而在文化程度为初中及以上的农户户主中，具有宅基地置换意愿的人占到了80.9%，比前者明显高。
3.2 农户家庭特征因素的影响
3.2.1 家庭收入状况对农户宅基地置换意愿的影响程度 在进行数据整理和描述性统计分析的过程中，发现在不愿进行宅基地置换的农户中出现了分化，不愿进行宅基地置换的农户的家庭收入均值为10.29万元，且标准差达15.01，愿意进行宅基地置换的农户的家庭收入均值为9.82万元，标准差为5.2，且不愿进行宅基地置换的农户中20万收入以上达11户，占全部样本量中30万以上收入的73.3%，不愿进行宅基地置换中收入5万以下的达28户，占全部样本量中5万以下收入的71.8%。因此可以发现相对富裕的群体和相对贫困的群体都选择不进行宅基地的置換，而中等收入水平的农户更倾向于选择宅基地置换。
3.2.2 家庭主要收入来源对农户的宅基地置换意愿有正向影响，且在1%的水平上显著 这可能是因为主要收入来源于农业收入的农户，需要宅基地安生立命，置换后他们需要在城镇和农村中两头奔波，对他们的工作与生活将会带来大大的不便。而主要收入来源于非农收入的家庭则无需有此顾虑（表2）。
3.3 宅基地基本状况特征的影响
3.3.1 宅基地利用状况对农民宅基地置换意愿有显著的负向影响 当宅基地用于出租、经营这些并非农户自用且能给农户带来持续稳定收益的用途时，农民更不愿意进行宅基地置换。描述性统计分析结果显示，在家庭宅基地处于闲置状态的农民中，具有宅基地置换意愿的人占60.2%；而在宅基地用于自住的农民中，仅有31.5%的人具有宅基地置换意愿（表3）。
3.3.2 现有住房面积对农民宅基地置换意愿有显著的负向影
3.4 农户对宅基地置换政策的认知水平因素的影响 农户了解“一户一宅”、“限制面积”和“农户集中居住”政策的程度对农户接受宅基地置换的意愿均不显著，说明政策的了解程度不能有效影响农户的意愿及决策。也可能是数据的样本量较小，还未能有效计量出政策的影响。
4 结论与启示
基于对江浙沪地区南京、上海、湖州三市225户农户的实地调查数据，运用Logistic模型分析了影响农民宅基地置换意愿的因素。结果表明：
（1）农民宅基地置换意愿有正向影响的因素有户主受教育程度和家庭主要收入来源，即受教育程度越高的户主、收入主要来源主要是非农收入的家庭，越具有宅基地置换意愿。
（2）农户宅基地置换意愿有负向影响的因素，包括宅基地利用状况、宅基地现有住房面积、城镇购房情况，即将宅基地用于出租、经营等能产生持续收益的用途、宅基地现有住房面积越大、拥有城镇住房的农户，越不具有宅基地置换意愿。
（3）家庭年均纯收入对宅基地的置换意愿呈现显著的“倒U型”影响，即收入相对富裕的群体和相对贫困的群体显著倾向于选择不进行宅基地的置换，而中等收入水平的农户更愿意选择用宅基地换城镇住宅。
（4）而户主性别、年龄、是否担任村干部、宅基地处数、农户对“一户一宅”、“限制面积”、“农户集中居住”规定的认知8个因素对农民宅基地置换出意愿影响不显著。
基于以上结论，本研究结论具有如下政策启示：第一，重点鼓励和支持闲置、空余宅基地的农户进行闲置房置换为城镇住宅楼房，且将闲置房所占地块腾出复垦或是整理，实现农村土地的节约集约利用；第二，针对进城打工的农民，建立促进其就业稳定和收入稳定的长效机制，并提供务实的社会保障，实现"退有所居”、"居有所产”，彻底避免其后顾之忧；第三，政府可以结合不同家庭收入水平农户的不同的实际需求，对不同类型农户制定差异化的制度安排，对收入水平较低的农户可以提供有效的城市社会保障或是进行异地宅基地的置换并进行现金补贴，同时也要保障其不愿放弃土地的农户的财产权利，并且提高其农业生产能力，做到城镇化的“化地”和“化人”同步进行，与此同时，对待高收入水平农户，可以加大宣传力度以弥补目前农户对农村土地置换相关政策的了解不足或存在的理解偏差，在鼓励的同时充分尊重农户的意愿。 参考文献
[1]Coase，Ronald. The New Institutional Economics[J].Journal of Institutional and Theoretical Economics，（140），1984.
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（责编：张长青）