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[摘要]：伴随着城市人口的不断增加，可使用土地面积不断减少、土地金额较高等，因此在这些条件的限制下在城市中心繁华地区，运用建造商业性住宅楼是解决这一问题的有效途径，在此基础上，本文有关商住楼的价值意义做出了分析研究，在对于民用建筑商住楼的基本概念做出阐释的同时对于其可利用价值意义做出了探讨。
[关键词]：民用建筑 商住楼 实用价值
中图分类号：TU24 文献标识码：TU 文章编号：1009-914X（2012）10- 0156–01
由于社會环境的变化，随之产生的问题也不断增多，对于城市的进步有着严重的阻碍作用，为了有效的处理问题，商住楼的概念逐渐进入人们的视线，在建造商住楼过程中，居住和商业性用途之间相互分离，具有自己的区域范围。另外，住和商有着不一样的准则。这样方式的商业性住宅项目，不会对于居住的人员不会产生很大的干扰，将居住和商用进行区分，在建筑低层完成商业性使用，居住和商用之间具有自己的通道，不过在某些时候商用与居住仍然会存在一定的关联。如此一来，不但可以有效地发挥商业性地理位置的优势，同时解决了人们的居住问题。
一、民用建筑商住楼介绍
（一）民用建筑定义分析
在对于民用商住楼的有关概念做出阐述之前我们需要先了解什么是商住楼。所谓的商业住宅楼就是在它的功能上具有着办公和居住的两种用途，通常在商住楼的低层被用做商超以及办公，剩余的为居民区的一种多功能建筑。商住楼在建造过程中没有明确规定的主体对象，即可以是私人承建也可以企业或者开发商承建。商住楼属于综合性的土地使用，依据我国的有关土地法，其具有的实际使用权利年限是五十年。
以上的阐述，看似对于商住楼的定义做出了明确的解释，然而有关的专家学者并不认同此观点，他们指出，在商业和居住这一方面没有清晰地界定，在实际的操作过程中不容易把握，在对于民用区进行划分时，因为这一概念的模糊性，因此一些开发者在对于建筑的开发阶段里，寻找各种办法并借机有关政策的疏漏来达到自己的目的。在严格意义上的居民区的规定中，需要具体的配套设施，例如健身器材、绿化休闲亭等，然而商业性住宅就不存在这些方面了，它们可以自行决定，并且不但能够居住同时也可以实现商业性的用途。
（二）特性阐述
1.商业性特性
由于民用建筑商住楼在构思方面是把商业用途做为主要的考虑方面，因此民用建筑商住楼商业性特征突出，它的商业性重点体现在：1、它具备了办公楼所需要的商务特性功能；2、在划分的区域内保存了可用作茶水间等功能的小规模厨房以及独立化的卫生间，在商用的同时能够提供居住。所以民用商住楼具有居住与商用两种功能。
2.民用性特性
民用商住楼主给予居民提供了居住地，因此具备着日常生活的特征，通常情况下它并非是为了迎合不同年龄阶层的家庭居住而是去满足少部分或者个人居住要求。民用商住楼不仅可以适用于工作同时也适用于生活，此外，它大大的精简了支出，降低成本，这类型的成本同样会远远的低于商务居住的租金，但是却发挥了具备商务性居住的作用。
（三）市场定位
1.对象定位
投资人员和经营人员两者都具备，在众多的投资商户里大多是附近人员，所以在对于住宅进行宣传的过程中附带商区的宣传，充分了利用了资源优势。投资者大多是社区型经营者。这类型的投资者比较关注资金费用、规模范围以及周边消费水平，这些正是该商区是否能够完成销售目标的重点。
2.项目定位
在对于项目定位过程中需要考虑到地里位置以及业务水平在价格方面的作用。在地段好的地方，价格定位会较高；而像批发性的市场因为地段以及业态的外在条件作用，使得获利较少，只是作为一种小额业务，所以在价格方面也就不是很高。
3.地点选取
人口流动量是实现商业目的的重要因素，所处位置的优劣对于临街商铺有着巨大的影响，区域范围的 人口流动量以及外在环境对于临街商业的发展具有关键性的作用。临街商铺的人口流动较大，而且主要是开展大众化的消费行为，消费过程注重随机性以及选购的客户心理。因此临街商铺的经营业务范围没有固定的模式，重点把握好主要商铺，便可以形成一定的消费市场。
二、民用建筑商住楼实用价值分析
（一）自身优势
在土地法有关的规定中，商业性用地的土地使用年限是四十年而住宅的则为七十年，正由于这个原因形成了土地之间的价格差距。许多的业主会考虑到土地使用年限超过后问题，然而实际上这并非什么大问题。
由于不管是用于商业或者民用都需要向政府租借。根据现有的土地相关法律而言，不管是长期租借还是暂时性的，租借到期后均可以依然上缴有关费用继续获得所有权，不管是否到期，一旦国家需要使用的话，将会提供有关补偿费用，此外例如用于商业性的土地所获得的补偿要多于住宅性用地的补偿。因此商住楼也就比普通的民用住宅楼具有更多的有利条件。
此外民用建筑商住楼的另一大有利条件就是不需要去工商部门进行登记。商住楼属于地产开发工程能够作为工商登记，因此，这也成为了商住楼的一个突出点。
（二）费用低廉
1.较低的成本费
商住楼主要的部分是用以居住，但同时兼有写字楼的作用，因此在房屋构建上，大多建立的为小户型，使在总的建筑支出上减少成本支出。和大中户型以及总体价格偏高的办公楼比较，商住楼不管是资金投入或者风险的承担上都会降低，因此也成了商住楼价位较高的关键因素。
2.销售价格低
由于商业性规划用地的土地费用比较低，因此同样位置的商住楼相较于单纯的住宅楼价格也会偏低。因为具有差不多同样的成本支出，所以在商住楼的销售价格定位上必定不是单纯居民住宅的一半，在商住楼的最后销售价格与居民住宅楼四分之三的价格相持平，也就可以说是符合实际的。
3.较低的物业费
物业费用是在对于写字楼进行开发时的重点思考方面，同时也是后续管理等阶段的主要支出，写字楼的物业费用差不多是商住楼的2倍。商住楼相对于简单的写字楼来说物业费用比较低，并且在商住楼里使用民用的模式收取水电费用，给居住节约一定的费用。
（三）充分使用，防止浪费
写字楼全部是用于办公，假如没有租让出去便只有闲置着，就无法很好的发挥它的作用；然而商住楼是兼商业和居住于一体，在实现工作的之外能够用于居住，实现功能的合理利用，此外还能减少一些费用的支出。
总结
近些时间房价成为了人们关注的焦点，房价持续上涨且国家不断采用行政手段加以干预，使得楼市出于不断的变化之中。而这些政策措施的出发点是为了有效解决普通市民的购房难题，没有和民用建筑商住楼产生联系，这对于商住楼来说是一次开恩。商住楼具有较好的投资性特征，此外民用建筑商住楼具有较高的实用性，是在将来土地利用发展中重点朝向。因此，在未来的土地开发中民用建筑商住楼势必会是房价市场的重点。
参考文献
[1]任志强.商住楼生存空间有多大[N].北京日报2008.11.
[2]三亚商住楼却受企业青睐——海南房产资讯
[3]高峰.可持续原则指导下的高层商住楼建筑设计初探.西安建筑科技大学学报（自然科学版）.2008.3.
[关键词]：民用建筑 商住楼 实用价值
中图分类号：TU24 文献标识码：TU 文章编号：1009-914X（2012）10- 0156–01
由于社會环境的变化，随之产生的问题也不断增多，对于城市的进步有着严重的阻碍作用，为了有效的处理问题，商住楼的概念逐渐进入人们的视线，在建造商住楼过程中，居住和商业性用途之间相互分离，具有自己的区域范围。另外，住和商有着不一样的准则。这样方式的商业性住宅项目，不会对于居住的人员不会产生很大的干扰，将居住和商用进行区分，在建筑低层完成商业性使用，居住和商用之间具有自己的通道，不过在某些时候商用与居住仍然会存在一定的关联。如此一来，不但可以有效地发挥商业性地理位置的优势，同时解决了人们的居住问题。
一、民用建筑商住楼介绍
（一）民用建筑定义分析
在对于民用商住楼的有关概念做出阐述之前我们需要先了解什么是商住楼。所谓的商业住宅楼就是在它的功能上具有着办公和居住的两种用途，通常在商住楼的低层被用做商超以及办公，剩余的为居民区的一种多功能建筑。商住楼在建造过程中没有明确规定的主体对象，即可以是私人承建也可以企业或者开发商承建。商住楼属于综合性的土地使用，依据我国的有关土地法，其具有的实际使用权利年限是五十年。
以上的阐述，看似对于商住楼的定义做出了明确的解释，然而有关的专家学者并不认同此观点，他们指出，在商业和居住这一方面没有清晰地界定，在实际的操作过程中不容易把握，在对于民用区进行划分时，因为这一概念的模糊性，因此一些开发者在对于建筑的开发阶段里，寻找各种办法并借机有关政策的疏漏来达到自己的目的。在严格意义上的居民区的规定中，需要具体的配套设施，例如健身器材、绿化休闲亭等，然而商业性住宅就不存在这些方面了，它们可以自行决定，并且不但能够居住同时也可以实现商业性的用途。
（二）特性阐述
1.商业性特性
由于民用建筑商住楼在构思方面是把商业用途做为主要的考虑方面，因此民用建筑商住楼商业性特征突出，它的商业性重点体现在：1、它具备了办公楼所需要的商务特性功能；2、在划分的区域内保存了可用作茶水间等功能的小规模厨房以及独立化的卫生间，在商用的同时能够提供居住。所以民用商住楼具有居住与商用两种功能。
2.民用性特性
民用商住楼主给予居民提供了居住地，因此具备着日常生活的特征，通常情况下它并非是为了迎合不同年龄阶层的家庭居住而是去满足少部分或者个人居住要求。民用商住楼不仅可以适用于工作同时也适用于生活，此外，它大大的精简了支出，降低成本，这类型的成本同样会远远的低于商务居住的租金，但是却发挥了具备商务性居住的作用。
（三）市场定位
1.对象定位
投资人员和经营人员两者都具备，在众多的投资商户里大多是附近人员，所以在对于住宅进行宣传的过程中附带商区的宣传，充分了利用了资源优势。投资者大多是社区型经营者。这类型的投资者比较关注资金费用、规模范围以及周边消费水平，这些正是该商区是否能够完成销售目标的重点。
2.项目定位
在对于项目定位过程中需要考虑到地里位置以及业务水平在价格方面的作用。在地段好的地方，价格定位会较高；而像批发性的市场因为地段以及业态的外在条件作用，使得获利较少，只是作为一种小额业务，所以在价格方面也就不是很高。
3.地点选取
人口流动量是实现商业目的的重要因素，所处位置的优劣对于临街商铺有着巨大的影响，区域范围的 人口流动量以及外在环境对于临街商业的发展具有关键性的作用。临街商铺的人口流动较大，而且主要是开展大众化的消费行为，消费过程注重随机性以及选购的客户心理。因此临街商铺的经营业务范围没有固定的模式，重点把握好主要商铺，便可以形成一定的消费市场。
二、民用建筑商住楼实用价值分析
（一）自身优势
在土地法有关的规定中，商业性用地的土地使用年限是四十年而住宅的则为七十年，正由于这个原因形成了土地之间的价格差距。许多的业主会考虑到土地使用年限超过后问题，然而实际上这并非什么大问题。
由于不管是用于商业或者民用都需要向政府租借。根据现有的土地相关法律而言，不管是长期租借还是暂时性的，租借到期后均可以依然上缴有关费用继续获得所有权，不管是否到期，一旦国家需要使用的话，将会提供有关补偿费用，此外例如用于商业性的土地所获得的补偿要多于住宅性用地的补偿。因此商住楼也就比普通的民用住宅楼具有更多的有利条件。
此外民用建筑商住楼的另一大有利条件就是不需要去工商部门进行登记。商住楼属于地产开发工程能够作为工商登记，因此，这也成为了商住楼的一个突出点。
（二）费用低廉
1.较低的成本费
商住楼主要的部分是用以居住，但同时兼有写字楼的作用，因此在房屋构建上，大多建立的为小户型，使在总的建筑支出上减少成本支出。和大中户型以及总体价格偏高的办公楼比较，商住楼不管是资金投入或者风险的承担上都会降低，因此也成了商住楼价位较高的关键因素。
2.销售价格低
由于商业性规划用地的土地费用比较低，因此同样位置的商住楼相较于单纯的住宅楼价格也会偏低。因为具有差不多同样的成本支出，所以在商住楼的销售价格定位上必定不是单纯居民住宅的一半，在商住楼的最后销售价格与居民住宅楼四分之三的价格相持平，也就可以说是符合实际的。
3.较低的物业费
物业费用是在对于写字楼进行开发时的重点思考方面，同时也是后续管理等阶段的主要支出，写字楼的物业费用差不多是商住楼的2倍。商住楼相对于简单的写字楼来说物业费用比较低，并且在商住楼里使用民用的模式收取水电费用，给居住节约一定的费用。
（三）充分使用，防止浪费
写字楼全部是用于办公，假如没有租让出去便只有闲置着，就无法很好的发挥它的作用；然而商住楼是兼商业和居住于一体，在实现工作的之外能够用于居住，实现功能的合理利用，此外还能减少一些费用的支出。
总结
近些时间房价成为了人们关注的焦点，房价持续上涨且国家不断采用行政手段加以干预，使得楼市出于不断的变化之中。而这些政策措施的出发点是为了有效解决普通市民的购房难题，没有和民用建筑商住楼产生联系，这对于商住楼来说是一次开恩。商住楼具有较好的投资性特征，此外民用建筑商住楼具有较高的实用性，是在将来土地利用发展中重点朝向。因此，在未来的土地开发中民用建筑商住楼势必会是房价市场的重点。
参考文献
[1]任志强.商住楼生存空间有多大[N].北京日报2008.11.
[2]三亚商住楼却受企业青睐——海南房产资讯
[3]高峰.可持续原则指导下的高层商住楼建筑设计初探.西安建筑科技大学学报（自然科学版）.2008.3.