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【摘要】去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板是2016年我国经济工作的重点，也是房地产行业供给侧结构性改革的内容。因供给和需求的变化，以及行业发展环境的变化，房地产业急需供给侧结构性改革。经过2016年的探索和努力，行业发生了一些好的变化，库存去化效果明显、土地供应方式有所创新、金融配套更加灵活、企业经营更贴近市场和消费者。2017年是深化供给侧结构性改革之年，房地产业如何落实，需要在正确认识行业改革特殊性的基础上，处理好供给侧与需求侧、当前与长远、企业实践与政府政策、房地产与产业链这四个方面的关系。
中央2015年底提出的供给侧结构性改革总体要求和方案，是从长远性和根本性出发，对现阶段制约我国经济发展主要问题的积极应对，同时改革也将对我国后续发展产生深远影响。聚焦房地产业，经过近20年的快速发展，供需结构、市场环境已发生根本性变化，但也累积了不少问题，是需要去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的重点行业，因此，供给侧结构性改革对于房地产业尤为必要和迫切。
1、房地产供给侧结构性改革的必要性
1.1供给和需求的变化促使房地产进行供给侧结构性改革
供给数量上，2014年我国城镇居民人均住宅建筑面积33.3平方米，户均成套住房接近1套，已告别极度短缺，基本实现了供需平衡。这一变化决定了未来住房供应的对象应以改善型群体和新市民为主。改善性群体对住房品质、住区环境、医疗、教育、休闲等配套服务势必提出更高的要求；而新生代农民工群体已然不能接受其父辈时代简陋的居住环境，他们要扎根城市，长久生活。同时老龄化时代的到来，也要求为老龄群体提供更加适老化、更具宜养性的居住环境。反观目前的住房供给，房价高企，规划设计不合理、精装修成品房比例低、配套设施不完善、物业服务单一等现象仍大量存在，难以有效满足上述群体需求，造成供需错配，资源浪费。
1.2行业发展的环境要求房地产进行供给侧结构性改革
外部来说，经济发展步入新常态，需要房地产业进一步优化资源配置，增强创新意识和创新能力，形成新的发展动能；互联网等移动信息技术的快速发展，要求房地产业不断满足信息时代新的居住、消费需求，实现融合发展；BIM、住宅产业化等技术的研发实践和标准体系的建立完善，也为房地产开发提高质量、绿色发展提供了技术支撑。内部来讲，随着融资成本、建筑原材料、人工成本，尤其土地成本的大幅增加，房地产开发成本不断上升，企业经营利润下降明显；行业集中度提高明显，恒大、万科、绿地、万达等500强开发企业，与中小房地产企业差距不断拉大，与中小城市距离越来越远，开发偏重大城市、大项目。成本上升，竞争加剧，企业生存压力增大，迫使企业加快转型升级，不断提升产品和服务的质量，挖掘潜在市场和潜在客户。
2、当前房地产供给侧结构性改革的一些实践
供给侧结构性改革提出一年多来，中央政府要求各地因城施策实施调控，地方政府相继出台了以去库存为主的房地产供给侧改革实施方案，房地产企业也顺应改革形势，在提升产品品质、完善服务配套、增加有效供应、满足有效需求方面进行了一些有益尝试，取得了较好的效果。
2.1全国去库存总体成效明显
房地产去库存是2016年经济工作五大重要任务之一，2016年初，我国商品房待售面积73931万平方米，待售面积和去化周期均达历史高位，高企的库存增大了系统性风险。在中央因城施策调控思路下，各地通过降低交易税费、拓宽房企融资渠道、支持新市民在城市安家、加大棚改货币化安置、完善公共配套设施等多种途径努力化解库存，库存去化尤其住宅成效明显。2016年全年商品房累计减少2758万平方米，其中住宅累计减少4791万平方米（商业和办公不降反增，分别增加940万平方米和160万平方米）。但宽松的货币环境加上金融杠杆的作用，去库存呈现明显分化态势，一、二线城市房价上涨过快，偏离了“住”的属性，中西部和东北地区的三四线城市去库存问题仍比较严重；相比住宅，商业办公库存数量大、去化慢，还需积极应对互联网对传统业态的冲击和改变。
2.2土地供应有保有限，积极尝试制度创新
土地作为房地产开发的首要生产要素，是供给侧结构性改革的入口。为配合全国房地产去库存，土地供应有保有限，一方面继续做活土地流转市場，另一方面严格限制高库存城市新增土地供应，同时适时调整用地性质，通过商改住、降低车位配建比等方式，改善库存结构。针对土地出让中“价高者得”、“地王”频出等问题，2016年末北京等地采取了限地价、限房价，竞企业自持面积的供地方式，是对创新土地供应方式的有益尝试，也对发展住房租赁市场有推动作用，政策叠加效应明显。
2.3企业经营更加贴近市场和消费者
一是随着增量房市场向存量房市场的转化以及国家加快发展住房租赁市场的政策推动，大型房地产开发企业开始介入住房租赁市场，提供专业的长租公寓服务，如万科的“泊寓”，招商蛇口的 “壹栈”、“壹间”和“壹棠”，中海、龙湖、嘉华、阳光城等也都积极布局长租公寓。首开集团也计划拿出3万平米土地来进行住宅自持经营的尝试。
二是以PPP模式为主的特色小镇建设如火如荼，科技小镇、养老小镇、农林小镇、文化旅游小镇等概念和实践不断涌现，小镇选址一般在中心城市或城市群可以辐射到的周边城市，一方面盘活了当地土地及特色资源，完善了基础设施和产业等配套，注入了发展活力，另一方面也加速中心城市人口和产业功能外溢，推动区域平衡发展和新型城镇化建设。
三是国家着力扩大消费，促使房地产业与养老、文旅、体育健康等新兴产业结合更加紧密，发展更加多元。如养老地产业已创新发展出乌镇雅园的学院式养老、亲和源的会员制养老、太阳城的中国式CCRC养老等多种模式。专注地产+旅游的华侨城，经历了四代旅游产品的更迭，不断满足不同时期消费者的旅游需求。 四是服务广度进一步向产业内外延伸，从服务物业转向服务人、服务产业。如在住宅物业引入互联网提供社区O2O购物、点餐、金融理财等多元便捷服务，运营社区商业，方便居民生活消费，例如保利地产的“若比邻”社区超市；商业地产运营中更加注重消费体验，空间设计场景化，活动组织趣味化，线上带动线下，活动带动消费。如华润置地在北京北五环的商业项目五彩城，不但亲子游乐、教育品牌多、层次高，每周末还举办四五场以亲子为主题的会员沙龙，活动有绘本课堂、趣味运动会、生日会、职业体验等，亲子类消费板块带动很强。写字楼办公中传统呆板的办公环境正在向更开放、更轻松的氛围改变，在为创业者提供办公空间的同时，更提供资金、资源支持、战略咨询、税务筹划等全方位创业服务。
五是新材料、新技术的应用和探索越来越普遍。出现了一些钢结构、木结构建筑的尝试，如好家环境公司在常州住房和城乡建设部（武进）绿色建筑博览园内投资打造了“建得起、用得省、造得快、寿命长、安全、健康”的木结构示范屋。3D打印、BIM技术、SI内装体系、装配式建造等建造技术更加成熟，綜合应用更加广泛。龙信集团的龙鑫家园，是上述多项技术综合应用的典型，项目具有很好地经济、社会和环境效益。
2.4金融配套支持更加多元和灵活
国家层面，不管是2016年年初促进楼市去库存还是年末稳定市场的调控，均坚持差别化的住房信贷政策，通过调整首付款比例和利率杠杆来促进或稳定消费。
地方层面，积极创新住房公积金制度，提高制度价值。一是实行住房公积金资产证券化，2016年上半年，包括上海、苏州等8个地方尝试发行了住房公积金资产证券化产品，总计获得390.14亿元的充裕现金，为基本住房群体提供了强有力的资金支持。二是扩大住房公积金缴存及使用范围。安徽芜湖县大胆创新，允许农村转移人口一次性趸交相当于6个月公积金缴存额后，即可申请使用公积金贷款，该县2015年10月试点至2016年8月底，已有560户缴存住房公积金，受理贷款申请465笔，发放贷款406笔，共9026万元，使用公积金贷款购房的占农村转移人口进城购房的26%，有效促进当地房地产去库存。
企业层面，平安银行深化事业部改革，提升金融供给有效性，农业银行不断优化“农民安家贷”产品，助力新市民圆住房梦。开发企业则通过与险资、银行合作，通过成立基金、发行企业债券、抵押贷款证券（MBS）、私募、REITS、众筹等多种方式，不断拓宽间接融资渠道，满足资金需求。如金科集团继2015年将旗下68个物业的物业服务费打包成ABS出售，成功募集15亿元资金后，2016年底又将购房尾款资产证券化，募资18亿元支持企业发展。
3、深化房地产供给侧结构性改革要注意的问题
2017年中央提出要继续深化供给侧结构性改革，中央经济工作会议指出“房子是用来住的、不是用来炒的”，要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的长效机制，这为深化房地产供给侧结构性改革提出了明确方向，但知易行难，基于供给侧结构性改革推行一年来的实践和情况，如何贯彻执行好这一要求，要注意以下几个方面：
首先要正确认识供给侧结构性改革。改革是顶层设计，是制度架构，具有重要性、长期性、长久性和艰难性，因此要做好打持久战的准备，不能因某些方面推进的速度慢、效果不明显而怀疑甚至否定改革。同时，与钢铁、煤炭、石油等行业不同，房地产业供给侧结构性改革具有特殊性：库存和产能不能像传统行业一样“关、停、并、转”，只能通过进一步优化资源配置、提升品质性能来化解；涉及的产业链较长，占用的资金较大，必须是牵一发而动全身的改革，只注重某一局部、某一链条的小修小补难以达到改革目的。
其次在推进过程中要做好四个结合。一要将供给侧改革与需求侧改革相结合。这也是我国供给侧结构性改革不等同于西方供给学派的地方，要通过优化供给的改革，解决供需错配矛盾，创造、引导消费，同时要结合需求侧改革，提振和促进消费，以此减轻供给端压力，助推改革。二要将防范当前风险与做好长远设计相结合。房地产供给侧结构性改革的路径已明确，要以五大发展理念为思想，以技术为手段，以建筑和服务为产品，不断适应、满足并引导人们的居住、工作、生活需求。因此，要在制度上做好长远设计，引导行业向此方向发展。同时，要对当前形势和问题有正确认识，及时防范发展中的资金、价格、库存、制度等风险。2016年对“首付贷”的叫停、对房屋中介违规经营行为的整顿及稳定楼市发展调控政策的密集出台和加码都是对发展中突出问题的及时应对。三要将制度改革和企业创新相结合。供给侧结构性改革的重点和难点是制度改革，包括土地制度、户籍制度、公积金等金融配套制度，要勇于破除部门利益，综合统筹，同时在制度改革中要充分发挥市场主体能动性，尊重地方和企业首创精神，用创新实践推动制度改革。四要将房地产业改革与产业链改革相结合。房地产业是一个资源整合型行业，涉及面广，产业链长，包括土地获取、规划设计、施工建造、装饰装修、物业服务等。房地产业的供给侧结构性改革，说白了就是将提升产品、优化服务的理念和要求落实在上述各个节点中，缺一不可，规划设计不合理，出来的产品就不受欢迎，部品部件不节能，就达不到绿色宜居要求，等等。
综上，房地产供给侧结构性改革的大幕已拉开，任务已明确，需要全行业共同努力，用改革的态度和决心不断实践，继续前进。
参考文献：
[1]中国房地产业协会《房地产供给侧结构性改革实践与探索》北京建筑工业出版社2017
[2]国家统计局公开数据
[3]《北京土地出让方式重大变化：试点“控地价、限房价”》，来源：21世纪经济报道
[4]《住房公积金资产证券化开闸 负利差风险犹存》来源：微信公众号中国房地产报
[5]《金科获准发行18亿购房尾款资产支持证券》，来源：观点地产网
[6]《芜湖：创新引领芜湖供给侧结构性改革》，来源：人民网-安徽频道
中央2015年底提出的供给侧结构性改革总体要求和方案，是从长远性和根本性出发，对现阶段制约我国经济发展主要问题的积极应对，同时改革也将对我国后续发展产生深远影响。聚焦房地产业，经过近20年的快速发展，供需结构、市场环境已发生根本性变化，但也累积了不少问题，是需要去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的重点行业，因此，供给侧结构性改革对于房地产业尤为必要和迫切。
1、房地产供给侧结构性改革的必要性
1.1供给和需求的变化促使房地产进行供给侧结构性改革
供给数量上，2014年我国城镇居民人均住宅建筑面积33.3平方米，户均成套住房接近1套，已告别极度短缺，基本实现了供需平衡。这一变化决定了未来住房供应的对象应以改善型群体和新市民为主。改善性群体对住房品质、住区环境、医疗、教育、休闲等配套服务势必提出更高的要求；而新生代农民工群体已然不能接受其父辈时代简陋的居住环境，他们要扎根城市，长久生活。同时老龄化时代的到来，也要求为老龄群体提供更加适老化、更具宜养性的居住环境。反观目前的住房供给，房价高企，规划设计不合理、精装修成品房比例低、配套设施不完善、物业服务单一等现象仍大量存在，难以有效满足上述群体需求，造成供需错配，资源浪费。
1.2行业发展的环境要求房地产进行供给侧结构性改革
外部来说，经济发展步入新常态，需要房地产业进一步优化资源配置，增强创新意识和创新能力，形成新的发展动能；互联网等移动信息技术的快速发展，要求房地产业不断满足信息时代新的居住、消费需求，实现融合发展；BIM、住宅产业化等技术的研发实践和标准体系的建立完善，也为房地产开发提高质量、绿色发展提供了技术支撑。内部来讲，随着融资成本、建筑原材料、人工成本，尤其土地成本的大幅增加，房地产开发成本不断上升，企业经营利润下降明显；行业集中度提高明显，恒大、万科、绿地、万达等500强开发企业，与中小房地产企业差距不断拉大，与中小城市距离越来越远，开发偏重大城市、大项目。成本上升，竞争加剧，企业生存压力增大，迫使企业加快转型升级，不断提升产品和服务的质量，挖掘潜在市场和潜在客户。
2、当前房地产供给侧结构性改革的一些实践
供给侧结构性改革提出一年多来，中央政府要求各地因城施策实施调控，地方政府相继出台了以去库存为主的房地产供给侧改革实施方案，房地产企业也顺应改革形势，在提升产品品质、完善服务配套、增加有效供应、满足有效需求方面进行了一些有益尝试，取得了较好的效果。
2.1全国去库存总体成效明显
房地产去库存是2016年经济工作五大重要任务之一，2016年初，我国商品房待售面积73931万平方米，待售面积和去化周期均达历史高位，高企的库存增大了系统性风险。在中央因城施策调控思路下，各地通过降低交易税费、拓宽房企融资渠道、支持新市民在城市安家、加大棚改货币化安置、完善公共配套设施等多种途径努力化解库存，库存去化尤其住宅成效明显。2016年全年商品房累计减少2758万平方米，其中住宅累计减少4791万平方米（商业和办公不降反增，分别增加940万平方米和160万平方米）。但宽松的货币环境加上金融杠杆的作用，去库存呈现明显分化态势，一、二线城市房价上涨过快，偏离了“住”的属性，中西部和东北地区的三四线城市去库存问题仍比较严重；相比住宅，商业办公库存数量大、去化慢，还需积极应对互联网对传统业态的冲击和改变。
2.2土地供应有保有限，积极尝试制度创新
土地作为房地产开发的首要生产要素，是供给侧结构性改革的入口。为配合全国房地产去库存，土地供应有保有限，一方面继续做活土地流转市場，另一方面严格限制高库存城市新增土地供应，同时适时调整用地性质，通过商改住、降低车位配建比等方式，改善库存结构。针对土地出让中“价高者得”、“地王”频出等问题，2016年末北京等地采取了限地价、限房价，竞企业自持面积的供地方式，是对创新土地供应方式的有益尝试，也对发展住房租赁市场有推动作用，政策叠加效应明显。
2.3企业经营更加贴近市场和消费者
一是随着增量房市场向存量房市场的转化以及国家加快发展住房租赁市场的政策推动，大型房地产开发企业开始介入住房租赁市场，提供专业的长租公寓服务，如万科的“泊寓”，招商蛇口的 “壹栈”、“壹间”和“壹棠”，中海、龙湖、嘉华、阳光城等也都积极布局长租公寓。首开集团也计划拿出3万平米土地来进行住宅自持经营的尝试。
二是以PPP模式为主的特色小镇建设如火如荼，科技小镇、养老小镇、农林小镇、文化旅游小镇等概念和实践不断涌现，小镇选址一般在中心城市或城市群可以辐射到的周边城市，一方面盘活了当地土地及特色资源，完善了基础设施和产业等配套，注入了发展活力，另一方面也加速中心城市人口和产业功能外溢，推动区域平衡发展和新型城镇化建设。
三是国家着力扩大消费，促使房地产业与养老、文旅、体育健康等新兴产业结合更加紧密，发展更加多元。如养老地产业已创新发展出乌镇雅园的学院式养老、亲和源的会员制养老、太阳城的中国式CCRC养老等多种模式。专注地产+旅游的华侨城，经历了四代旅游产品的更迭，不断满足不同时期消费者的旅游需求。 四是服务广度进一步向产业内外延伸，从服务物业转向服务人、服务产业。如在住宅物业引入互联网提供社区O2O购物、点餐、金融理财等多元便捷服务，运营社区商业，方便居民生活消费，例如保利地产的“若比邻”社区超市；商业地产运营中更加注重消费体验，空间设计场景化，活动组织趣味化，线上带动线下，活动带动消费。如华润置地在北京北五环的商业项目五彩城，不但亲子游乐、教育品牌多、层次高，每周末还举办四五场以亲子为主题的会员沙龙，活动有绘本课堂、趣味运动会、生日会、职业体验等，亲子类消费板块带动很强。写字楼办公中传统呆板的办公环境正在向更开放、更轻松的氛围改变，在为创业者提供办公空间的同时，更提供资金、资源支持、战略咨询、税务筹划等全方位创业服务。
五是新材料、新技术的应用和探索越来越普遍。出现了一些钢结构、木结构建筑的尝试，如好家环境公司在常州住房和城乡建设部（武进）绿色建筑博览园内投资打造了“建得起、用得省、造得快、寿命长、安全、健康”的木结构示范屋。3D打印、BIM技术、SI内装体系、装配式建造等建造技术更加成熟，綜合应用更加广泛。龙信集团的龙鑫家园，是上述多项技术综合应用的典型，项目具有很好地经济、社会和环境效益。
2.4金融配套支持更加多元和灵活
国家层面，不管是2016年年初促进楼市去库存还是年末稳定市场的调控，均坚持差别化的住房信贷政策，通过调整首付款比例和利率杠杆来促进或稳定消费。
地方层面，积极创新住房公积金制度，提高制度价值。一是实行住房公积金资产证券化，2016年上半年，包括上海、苏州等8个地方尝试发行了住房公积金资产证券化产品，总计获得390.14亿元的充裕现金，为基本住房群体提供了强有力的资金支持。二是扩大住房公积金缴存及使用范围。安徽芜湖县大胆创新，允许农村转移人口一次性趸交相当于6个月公积金缴存额后，即可申请使用公积金贷款，该县2015年10月试点至2016年8月底，已有560户缴存住房公积金，受理贷款申请465笔，发放贷款406笔，共9026万元，使用公积金贷款购房的占农村转移人口进城购房的26%，有效促进当地房地产去库存。
企业层面，平安银行深化事业部改革，提升金融供给有效性，农业银行不断优化“农民安家贷”产品，助力新市民圆住房梦。开发企业则通过与险资、银行合作，通过成立基金、发行企业债券、抵押贷款证券（MBS）、私募、REITS、众筹等多种方式，不断拓宽间接融资渠道，满足资金需求。如金科集团继2015年将旗下68个物业的物业服务费打包成ABS出售，成功募集15亿元资金后，2016年底又将购房尾款资产证券化，募资18亿元支持企业发展。
3、深化房地产供给侧结构性改革要注意的问题
2017年中央提出要继续深化供给侧结构性改革，中央经济工作会议指出“房子是用来住的、不是用来炒的”，要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的长效机制，这为深化房地产供给侧结构性改革提出了明确方向，但知易行难，基于供给侧结构性改革推行一年来的实践和情况，如何贯彻执行好这一要求，要注意以下几个方面：
首先要正确认识供给侧结构性改革。改革是顶层设计，是制度架构，具有重要性、长期性、长久性和艰难性，因此要做好打持久战的准备，不能因某些方面推进的速度慢、效果不明显而怀疑甚至否定改革。同时，与钢铁、煤炭、石油等行业不同，房地产业供给侧结构性改革具有特殊性：库存和产能不能像传统行业一样“关、停、并、转”，只能通过进一步优化资源配置、提升品质性能来化解；涉及的产业链较长，占用的资金较大，必须是牵一发而动全身的改革，只注重某一局部、某一链条的小修小补难以达到改革目的。
其次在推进过程中要做好四个结合。一要将供给侧改革与需求侧改革相结合。这也是我国供给侧结构性改革不等同于西方供给学派的地方，要通过优化供给的改革，解决供需错配矛盾，创造、引导消费，同时要结合需求侧改革，提振和促进消费，以此减轻供给端压力，助推改革。二要将防范当前风险与做好长远设计相结合。房地产供给侧结构性改革的路径已明确，要以五大发展理念为思想，以技术为手段，以建筑和服务为产品，不断适应、满足并引导人们的居住、工作、生活需求。因此，要在制度上做好长远设计，引导行业向此方向发展。同时，要对当前形势和问题有正确认识，及时防范发展中的资金、价格、库存、制度等风险。2016年对“首付贷”的叫停、对房屋中介违规经营行为的整顿及稳定楼市发展调控政策的密集出台和加码都是对发展中突出问题的及时应对。三要将制度改革和企业创新相结合。供给侧结构性改革的重点和难点是制度改革，包括土地制度、户籍制度、公积金等金融配套制度，要勇于破除部门利益，综合统筹，同时在制度改革中要充分发挥市场主体能动性，尊重地方和企业首创精神，用创新实践推动制度改革。四要将房地产业改革与产业链改革相结合。房地产业是一个资源整合型行业，涉及面广，产业链长，包括土地获取、规划设计、施工建造、装饰装修、物业服务等。房地产业的供给侧结构性改革，说白了就是将提升产品、优化服务的理念和要求落实在上述各个节点中，缺一不可，规划设计不合理，出来的产品就不受欢迎，部品部件不节能，就达不到绿色宜居要求，等等。
综上，房地产供给侧结构性改革的大幕已拉开，任务已明确，需要全行业共同努力，用改革的态度和决心不断实践，继续前进。
参考文献：
[1]中国房地产业协会《房地产供给侧结构性改革实践与探索》北京建筑工业出版社2017
[2]国家统计局公开数据
[3]《北京土地出让方式重大变化：试点“控地价、限房价”》，来源：21世纪经济报道
[4]《住房公积金资产证券化开闸 负利差风险犹存》来源：微信公众号中国房地产报
[5]《金科获准发行18亿购房尾款资产支持证券》，来源：观点地产网
[6]《芜湖：创新引领芜湖供给侧结构性改革》，来源：人民网-安徽频道