论文部分内容阅读
摘 要：在我国全面进入新常态、现代信息技术迅猛发展的新形势下，房地产 估价机构在迎来重大发展机遇的同时，也面临着许多新问题。因此，本文从新形势下我国房地产估价机构发展现状出发，对当前房地产估价机构所面临的新困境进行了分析，同时也提出了促进房地产估价机构朝更好方向发展的对策。
关键词：房地产估价机构;发展;困境;出路
一、引言
房地产估价行业作为我国市场经济的重要组成部分之一，同时也是我国现代房地产业的重要组成部分之一，在经过多年的发展后，已为我国现代化城市建设、房地产市场发展，甚至是金融業的拓展做出了巨大贡献。当前，我国全面进入新常态，各种围绕扩内需、促消费、增加有效投资的改革和政策的不断推出，互联网、大数据、云计算、人工智能、物联网等现代信息技术飞速发展，在这样的大背景、新形势下，房地产估价机构作为房地产估价行业的重要主体之一，其发展在迎来重大机遇的同时，也面临着许多新的问题，面临着巨大挑战。
二、新形势下我国房地产估价机构发展现状
我国房地产估价行业起步于20世纪80年代中期，历经三十余年的发展，房地产估价服务不断朝纵深方向发展，目前已广泛服务于银行抵押贷款、城市房屋拆迁、房屋转让、司法鉴定、保险、税收等，服务领域也已从房地产交易、税收和房屋征收，拓展到金融、司法、保险以及资本市场、海外市场，甚至逐渐成为了政府决策的重要智库。
发展至今，我国已有5500余家房地产估价机构，已有超过6万人取得房地产估价师资格，估价机构收入保持稳步增长，2018年全行业收入超过200亿元，营业收入超过亿元的机构已从2012年的1家增长为2018年的17家[ 数据来源：中国房地产估价师与房地产经纪人学会]。
三、新形势下我国房地产估价机构发展的困境分析
3.1 传统估价业务数量急剧萎缩
金融机构、法院、政府部门长期以来都是房地产估价机构评估业务的主要来源。近年来，随着各种政策的出台、新工具的出现，银行和法院对房地产估价的需求快速减少，致使房地产估价机构的业务量急剧萎缩，严重影响了房地产估价机构未来的业务拓展。例如，各种限贷政策的出台和“网络贷”的出现，使得银行在个贷和二手房贷款两方面的业务急剧减少，对于房地产估价的需求也就随之减少。再如，2018年8月最高人民法院出台《关于人民法院确定财产处置参考若干问题的规定》（法释[2018]15号）规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，当事人议价、定向询价和网络询价不能或不成的，方进行委托评估……”，司法拍卖估价业务量进一步缩水。
3.2 估价服务难以满足高质量需求
目前，房地产估价机构的业务范围已覆盖征收、资产重组、抵押、司法等领域，虽然服务范围在逐渐扩大，但是仍然缺乏市场的灵活性，同时由于市场细分的进一步加剧，客户需求不断细化、深化，房地产估价机构也在积极探索新发展空间，诸如批量评估服务、资产管理服务等新型业务，然而，这些新型业务对服务效率、专业高度、技术精度等方面都有更高的要求。但房地产估价机构正处于资源整合初期，服务质量难以及时改进、达到市场需求的要求，使得委托方认为房地产估价可有可无，缺乏需求的主动性，由此造成房地产估价市场需求量极不稳定。同时，由于服务质量难以达到委托方的要求，委托方愿意为之付出的价格下降，导致房地产估价机构收入降低，机构不得不降低估价成本，这又将致使出具的估价报告缺乏技术性，造成服务质量无法满足委托方要求的恶行循环。
3.3 大数据冲击房地产估价量和质
大数据的运用，不仅对房地产估价机构的业务量带来了极大冲击，同时也为估价服务质量带来了恶劣影响。在大数据时代的背景下，部分单一评估基本可以做到被电脑取代人工操作，数据智能评估营运而生，大数据平台如京东、淘宝，利用其拥有的大数据纷纷出具大数据询价报告，这些询价报告具有速度快、费用低的特点，受到部分委托方尤其是金融机构和法院系统的欢迎和认可，金融机构和法院系统对房地产估价的需求量迅速减少。同时，由于业务量大量减少，房地产估价机构为承接业务不得不降低收费，这使得房地产估价机构将难以满足评估专业人员的费用，甚至难以满足估价机构的经营成本和税费负担，进而使得估价机构不得不失去部分专业评估人员、降低评估成本，对估价服务质量带来了恶劣影响。
3.4 房地产估价机构间存在恶性竞争
估价机构恶行竞争是房地产估价行业长期以来最严重、也是最严峻的挑战。具体表现为：首先，由于估价机构众多而市场需求有限，僧多粥少，某些估价机构为了眼前利益，采取超低价甚至低于成本价的低价争抢项目，扰乱正常市场秩序;其次，各估价机构能力和素质层次不齐，加之行业监管制度尚不健全和严厉，某些估价机构为承揽评估业务，故意迎合委托方，违背独立性、公正性原则，出具虚假报告，由此造成估价行业在人文环境中的困境，使得估价委托方不能做到“尊商、重商”，估价行业难以得到应有的尊重、估价机构和专业人员合法权益难以得到合法的保障。
四、新形势下我国房地产估价机构发展的出路
4.1 加强行业自律和统一监管力度
相关主管部门和房地产评估协会应进一步加强行业自律，通过有效手段约束机构遵守行业公约，维护行业健康发展，健全估价机构诚信评价体系，形成行业内招标评价示范指引，并将机构资信评级以及招标评标示范指引在行业内推广，引导服务购买方知晓并运用。同时，切实加强对本管辖范围内房地产估价机构和人员的考核和管理，建立自上而下的监管体系，对违规违章操作的估价机构和人员一律从严处理，以约束估价机构和人员的行为，为树立客观、公正的行业形象创造条件。此外，主管部门和行业协会在进一步加强评估技术监管的同时，也应对市场竞争进行有力监管，制定全省统一的收费、执业标准，对低价恶行竞争采取干预措施，营造房地产估价机构发展的良好竞争环境，提升行业的专业形象和地位。
4.2加快转型拓展服务领域
面对传统估价业务急剧萎缩、大数据技术的不断冲击，房地产估价机构应积极探索新的业务，努力创新，不断调整业务结构、拓展服务领域。房地产估价具有专业性极强的特点，房地产估价师其实具备丰富、综合、专业的知识结果，因此，以高素质估价师为主体的估价机构在提供房地产估价服务的同时，也完全有能力承担房其他地产相关工作，例如房地产市场分析、投资评价、置业顾问等等。而对于大数据等技术，房地产估价机构也应对其充分利用而非一味排斥，应积极转变传统观念，强化数据建设，加快业务转型，如房地产估价机构可以利用大数据等信息技术，建立数据库或是加入已有数据联盟，提供线上估价服务，搭建批量评估平台等。
4.3重视人才建设加强人才培养
人是房地产估价机构占比最大也是最重要的生产要素。近年来，随着业务量的不断萎缩，估价机构收入不断减少，员工工资待遇缺乏竞争力，导致机构人才型员工不断流失，潜在人才也不愿加入，使得人才流失和紧缺成为了目前房地产估价机构发展的一大痛点。因此，房地产估价机构应充分认识到人才的重要性，重视对人才的培养，并制定具体的人才培养计划、激励机制以及晋升机制，以防人才型员工流失。同时，也应该重视和鼓励内部人员继续教育，为他们继续学习提供帮助，如鼓励参加每年行业协会举办的继续学习讲座等，必要之时可以提供一定物质帮助和补贴。此外，房地产估价机构也可以到开设房地产评估相关专业高校开展行业发展趋势宣讲、建立实习基地等，鼓励和吸引更多人才加入房地产估价行业，为行业注入新鲜血液。
参考文献：
[1]黄晓红.房地产估价机构防范风险策略讨论[J].经济纵横.2019（10）：172，174.
[2]石春艳，秦萧.大数据对房地产估价行业带来的改变及展望[J].江苏科技信息.2018（36）：74-76，80.
[3]蒋宇芳.房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析[J].住宅与房地产.2019（08）：7.
关键词：房地产估价机构;发展;困境;出路
一、引言
房地产估价行业作为我国市场经济的重要组成部分之一，同时也是我国现代房地产业的重要组成部分之一，在经过多年的发展后，已为我国现代化城市建设、房地产市场发展，甚至是金融業的拓展做出了巨大贡献。当前，我国全面进入新常态，各种围绕扩内需、促消费、增加有效投资的改革和政策的不断推出，互联网、大数据、云计算、人工智能、物联网等现代信息技术飞速发展，在这样的大背景、新形势下，房地产估价机构作为房地产估价行业的重要主体之一，其发展在迎来重大机遇的同时，也面临着许多新的问题，面临着巨大挑战。
二、新形势下我国房地产估价机构发展现状
我国房地产估价行业起步于20世纪80年代中期，历经三十余年的发展，房地产估价服务不断朝纵深方向发展，目前已广泛服务于银行抵押贷款、城市房屋拆迁、房屋转让、司法鉴定、保险、税收等，服务领域也已从房地产交易、税收和房屋征收，拓展到金融、司法、保险以及资本市场、海外市场，甚至逐渐成为了政府决策的重要智库。
发展至今，我国已有5500余家房地产估价机构，已有超过6万人取得房地产估价师资格，估价机构收入保持稳步增长，2018年全行业收入超过200亿元，营业收入超过亿元的机构已从2012年的1家增长为2018年的17家[ 数据来源：中国房地产估价师与房地产经纪人学会]。
三、新形势下我国房地产估价机构发展的困境分析
3.1 传统估价业务数量急剧萎缩
金融机构、法院、政府部门长期以来都是房地产估价机构评估业务的主要来源。近年来，随着各种政策的出台、新工具的出现，银行和法院对房地产估价的需求快速减少，致使房地产估价机构的业务量急剧萎缩，严重影响了房地产估价机构未来的业务拓展。例如，各种限贷政策的出台和“网络贷”的出现，使得银行在个贷和二手房贷款两方面的业务急剧减少，对于房地产估价的需求也就随之减少。再如，2018年8月最高人民法院出台《关于人民法院确定财产处置参考若干问题的规定》（法释[2018]15号）规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，当事人议价、定向询价和网络询价不能或不成的，方进行委托评估……”，司法拍卖估价业务量进一步缩水。
3.2 估价服务难以满足高质量需求
目前，房地产估价机构的业务范围已覆盖征收、资产重组、抵押、司法等领域，虽然服务范围在逐渐扩大，但是仍然缺乏市场的灵活性，同时由于市场细分的进一步加剧，客户需求不断细化、深化，房地产估价机构也在积极探索新发展空间，诸如批量评估服务、资产管理服务等新型业务，然而，这些新型业务对服务效率、专业高度、技术精度等方面都有更高的要求。但房地产估价机构正处于资源整合初期，服务质量难以及时改进、达到市场需求的要求，使得委托方认为房地产估价可有可无，缺乏需求的主动性，由此造成房地产估价市场需求量极不稳定。同时，由于服务质量难以达到委托方的要求，委托方愿意为之付出的价格下降，导致房地产估价机构收入降低，机构不得不降低估价成本，这又将致使出具的估价报告缺乏技术性，造成服务质量无法满足委托方要求的恶行循环。
3.3 大数据冲击房地产估价量和质
大数据的运用，不仅对房地产估价机构的业务量带来了极大冲击，同时也为估价服务质量带来了恶劣影响。在大数据时代的背景下，部分单一评估基本可以做到被电脑取代人工操作，数据智能评估营运而生，大数据平台如京东、淘宝，利用其拥有的大数据纷纷出具大数据询价报告，这些询价报告具有速度快、费用低的特点，受到部分委托方尤其是金融机构和法院系统的欢迎和认可，金融机构和法院系统对房地产估价的需求量迅速减少。同时，由于业务量大量减少，房地产估价机构为承接业务不得不降低收费，这使得房地产估价机构将难以满足评估专业人员的费用，甚至难以满足估价机构的经营成本和税费负担，进而使得估价机构不得不失去部分专业评估人员、降低评估成本，对估价服务质量带来了恶劣影响。
3.4 房地产估价机构间存在恶性竞争
估价机构恶行竞争是房地产估价行业长期以来最严重、也是最严峻的挑战。具体表现为：首先，由于估价机构众多而市场需求有限，僧多粥少，某些估价机构为了眼前利益，采取超低价甚至低于成本价的低价争抢项目，扰乱正常市场秩序;其次，各估价机构能力和素质层次不齐，加之行业监管制度尚不健全和严厉，某些估价机构为承揽评估业务，故意迎合委托方，违背独立性、公正性原则，出具虚假报告，由此造成估价行业在人文环境中的困境，使得估价委托方不能做到“尊商、重商”，估价行业难以得到应有的尊重、估价机构和专业人员合法权益难以得到合法的保障。
四、新形势下我国房地产估价机构发展的出路
4.1 加强行业自律和统一监管力度
相关主管部门和房地产评估协会应进一步加强行业自律，通过有效手段约束机构遵守行业公约，维护行业健康发展，健全估价机构诚信评价体系，形成行业内招标评价示范指引，并将机构资信评级以及招标评标示范指引在行业内推广，引导服务购买方知晓并运用。同时，切实加强对本管辖范围内房地产估价机构和人员的考核和管理，建立自上而下的监管体系，对违规违章操作的估价机构和人员一律从严处理，以约束估价机构和人员的行为，为树立客观、公正的行业形象创造条件。此外，主管部门和行业协会在进一步加强评估技术监管的同时，也应对市场竞争进行有力监管，制定全省统一的收费、执业标准，对低价恶行竞争采取干预措施，营造房地产估价机构发展的良好竞争环境，提升行业的专业形象和地位。
4.2加快转型拓展服务领域
面对传统估价业务急剧萎缩、大数据技术的不断冲击，房地产估价机构应积极探索新的业务，努力创新，不断调整业务结构、拓展服务领域。房地产估价具有专业性极强的特点，房地产估价师其实具备丰富、综合、专业的知识结果，因此，以高素质估价师为主体的估价机构在提供房地产估价服务的同时，也完全有能力承担房其他地产相关工作，例如房地产市场分析、投资评价、置业顾问等等。而对于大数据等技术，房地产估价机构也应对其充分利用而非一味排斥，应积极转变传统观念，强化数据建设，加快业务转型，如房地产估价机构可以利用大数据等信息技术，建立数据库或是加入已有数据联盟，提供线上估价服务，搭建批量评估平台等。
4.3重视人才建设加强人才培养
人是房地产估价机构占比最大也是最重要的生产要素。近年来，随着业务量的不断萎缩，估价机构收入不断减少，员工工资待遇缺乏竞争力，导致机构人才型员工不断流失，潜在人才也不愿加入，使得人才流失和紧缺成为了目前房地产估价机构发展的一大痛点。因此，房地产估价机构应充分认识到人才的重要性，重视对人才的培养，并制定具体的人才培养计划、激励机制以及晋升机制，以防人才型员工流失。同时，也应该重视和鼓励内部人员继续教育，为他们继续学习提供帮助，如鼓励参加每年行业协会举办的继续学习讲座等，必要之时可以提供一定物质帮助和补贴。此外，房地产估价机构也可以到开设房地产评估相关专业高校开展行业发展趋势宣讲、建立实习基地等，鼓励和吸引更多人才加入房地产估价行业，为行业注入新鲜血液。
参考文献：
[1]黄晓红.房地产估价机构防范风险策略讨论[J].经济纵横.2019（10）：172，174.
[2]石春艳，秦萧.大数据对房地产估价行业带来的改变及展望[J].江苏科技信息.2018（36）：74-76，80.
[3]蒋宇芳.房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析[J].住宅与房地产.2019（08）：7.