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近期，雨润食品（01068.HK）的全资子公司南京雨润食品有限公司发行了13亿元的中期票据，其募集说明书中公布了一些雨润食品财务报表里没有披露过的信息，其中提及21个主要在建项目的批文情况，按照其中标示的土地证和建设用地规划许可证，笔者查询了部分土地招拍挂信息，结合雨润食品的财报数据进行对比，可以发现这些屠宰项目的土地成本与资产负债表上预付土地款及屠宰能力的出入很大。
部分土地购置成本远高于市场价格
募集说明书上在建项目排列前五的项目是：
第一项：天津联润肉类加工有限公司，屠宰产能200万头，占地186亩，合12.44万平米，即每万头猪占地622平米。土地款共5585万元，每平米土地成本449元。
第二项：祥润食品有限公司，毗邻联润，产能为10万吨肉制品/年，占地120亩，合79717.47平米，土地款共3580万元，每平米也是449元。
这两处都在天津宁河县潘庄镇。经查，宁河是10等工业用地，国家指导价为不低于168元/平，低于上述两个项目的拿地成本。笔者查询了宁河县国土局同一时期挂牌的工业用地价格（上述两项目是2009年12月拍得土地的），其中天津立业金鑫轻钢有限公司于2010年4月拍得8万平米工业用地，价格是1377万元，每平米折合172元，地处宁河县经济开发区；天津市中技桩业有限公司于2009年10月拍得14.46万平米工业用地，价款3037万元，每平米折合210元，位置也在潘庄镇。
联润和祥润拿地价格比同时期同地段其他工业企业的土地贵了一倍以上，甚至高于商业住宅用地。
第三项：江苏雨润肉食品有限公司南京浦口桥林工业园肉制品深加工项目，预计总投资18.4亿元，累计已投资10亿元，它是雨润集团新的总部生产基地，将于年内搬迁至此。国土资源部网站上有一个南京雨润肉食品工程技术有限公司的土地出让公告，土地面积为14.2467万平米，总金额7480万元，每平米均价为525元。
浦口是7等工业用地，国家指导价为不低于288元/平米。笔者查到同在浦口桥林街道的其他工业用地，比如南京千万户电子责任有限公司和南京澳琪海食品有限公司等，平均地价都在200元/平米左右，远远低于雨润。
第四项：湖南隆回湘润食品有限公司，屠宰量200万头，占地150亩，每万头占地500平米。当地国土局上都找不到相关土地出让的信息，隆回属13等工业用地，国家指导价96元/平米。笔者查找到2010年当地的土地挂牌出让信息，如湖南隆回南方水泥有限公司和湖南省宝庆农产品进出口有限公司，土地均价分别为100元/平米和135元/平方。
第五项：汉中福润肉类加工有限公司，屠宰量200万头，占地168亩，每万头560平米，当地国土局也信息不全，但笔者发现雨润集团的一家公司同在汉中，该公司是杀鸡的，占地面积88310.8平米，出让价2013.49万元，即每平米228元。蓝田县和西乡县都属于14等工业用地，国家指导价84元/平米。
账面土地金远高于市场价格
雨润食品2012年半年报披露，目前屠宰产能为4845万头，预计2015年达到7000万头。假设2015年将要达到的产能现已全部提前支付了土地出让金（公司称，从开始建设至工厂正式投产一般需要2年至3年左右），结合上述3家屠宰场平均每万头占地560平米来计算，雨润食品总共需要占地392万平米。另外，公司目前还有30万吨深加工产能，按祥润规模来推算，占地约为24万平米。雨润食品并没有披露到2015年的深加工产能，假设翻一倍到60万吨，那么屠宰+深加工合计需要占地440万平米。
如果按最高的土地均价500元/平米计算（相当于同等地段商住用地价格），一共需要土地款22亿元；如果按200元/平米的公允价格计算，仅需土地款8.8亿元。
目前雨润食品的土地款超过了40亿港元（非流动资产下的预付租赁款项和非流动预付款项之土地部分、流动资产下的预付租赁款项之本期部分），加上历年已经摊销计入损益的土地款3亿港元，折成人民币约为35亿元，约为800元/平米。它高于按最高标准估算的22亿元，更高于按市场价格估算的8.8亿元。
扑朔迷离的财政补贴款返回
雨润食品每年都有大量的财政补贴款，外界多次质疑这些补贴实际上是土地出让金返还款，地方政府将土地在半卖半送，由于土地返还款的性质非常敏感，公司一直没有进行详细披露和正面回应，只是声称合法合规。
过去10年，这些财政补贴款合计已经达到28亿港元（2012年半年报显示，在预付土地款未增加的情况下，公司上半年收到7.5亿港元的财政补贴，超过以往全年）。如上述外界质疑成立，那么笔者估计其中的土地返还款可能已达到20亿元人民币，也就是说，理论上雨润食品只支付了15亿元左右的土地款，介于工业土地和商住用地的市场价格之间。
如果公司真的合法合规，为什么要预付比商住用地还要高的土地价格呢？哪怕是在扣除财政补贴返还款之后，实际的土地价格也仍然高于正常的工业用地成本，其中原因只能期待公司的详细解释。
作者声明：此文仅代表本人观点，本人持有文中提及股票
部分土地购置成本远高于市场价格
募集说明书上在建项目排列前五的项目是：
第一项：天津联润肉类加工有限公司，屠宰产能200万头，占地186亩，合12.44万平米，即每万头猪占地622平米。土地款共5585万元，每平米土地成本449元。
第二项：祥润食品有限公司，毗邻联润，产能为10万吨肉制品/年，占地120亩，合79717.47平米，土地款共3580万元，每平米也是449元。
这两处都在天津宁河县潘庄镇。经查，宁河是10等工业用地，国家指导价为不低于168元/平，低于上述两个项目的拿地成本。笔者查询了宁河县国土局同一时期挂牌的工业用地价格（上述两项目是2009年12月拍得土地的），其中天津立业金鑫轻钢有限公司于2010年4月拍得8万平米工业用地，价格是1377万元，每平米折合172元，地处宁河县经济开发区；天津市中技桩业有限公司于2009年10月拍得14.46万平米工业用地，价款3037万元，每平米折合210元，位置也在潘庄镇。
联润和祥润拿地价格比同时期同地段其他工业企业的土地贵了一倍以上，甚至高于商业住宅用地。
第三项：江苏雨润肉食品有限公司南京浦口桥林工业园肉制品深加工项目，预计总投资18.4亿元，累计已投资10亿元，它是雨润集团新的总部生产基地，将于年内搬迁至此。国土资源部网站上有一个南京雨润肉食品工程技术有限公司的土地出让公告，土地面积为14.2467万平米，总金额7480万元，每平米均价为525元。
浦口是7等工业用地，国家指导价为不低于288元/平米。笔者查到同在浦口桥林街道的其他工业用地，比如南京千万户电子责任有限公司和南京澳琪海食品有限公司等，平均地价都在200元/平米左右，远远低于雨润。
第四项：湖南隆回湘润食品有限公司，屠宰量200万头，占地150亩，每万头占地500平米。当地国土局上都找不到相关土地出让的信息，隆回属13等工业用地，国家指导价96元/平米。笔者查找到2010年当地的土地挂牌出让信息，如湖南隆回南方水泥有限公司和湖南省宝庆农产品进出口有限公司，土地均价分别为100元/平米和135元/平方。
第五项：汉中福润肉类加工有限公司，屠宰量200万头，占地168亩，每万头560平米，当地国土局也信息不全，但笔者发现雨润集团的一家公司同在汉中，该公司是杀鸡的，占地面积88310.8平米，出让价2013.49万元，即每平米228元。蓝田县和西乡县都属于14等工业用地，国家指导价84元/平米。
账面土地金远高于市场价格
雨润食品2012年半年报披露，目前屠宰产能为4845万头，预计2015年达到7000万头。假设2015年将要达到的产能现已全部提前支付了土地出让金（公司称，从开始建设至工厂正式投产一般需要2年至3年左右），结合上述3家屠宰场平均每万头占地560平米来计算，雨润食品总共需要占地392万平米。另外，公司目前还有30万吨深加工产能，按祥润规模来推算，占地约为24万平米。雨润食品并没有披露到2015年的深加工产能，假设翻一倍到60万吨，那么屠宰+深加工合计需要占地440万平米。
如果按最高的土地均价500元/平米计算（相当于同等地段商住用地价格），一共需要土地款22亿元；如果按200元/平米的公允价格计算，仅需土地款8.8亿元。
目前雨润食品的土地款超过了40亿港元（非流动资产下的预付租赁款项和非流动预付款项之土地部分、流动资产下的预付租赁款项之本期部分），加上历年已经摊销计入损益的土地款3亿港元，折成人民币约为35亿元，约为800元/平米。它高于按最高标准估算的22亿元，更高于按市场价格估算的8.8亿元。
扑朔迷离的财政补贴款返回
雨润食品每年都有大量的财政补贴款，外界多次质疑这些补贴实际上是土地出让金返还款，地方政府将土地在半卖半送，由于土地返还款的性质非常敏感，公司一直没有进行详细披露和正面回应，只是声称合法合规。
过去10年，这些财政补贴款合计已经达到28亿港元（2012年半年报显示，在预付土地款未增加的情况下，公司上半年收到7.5亿港元的财政补贴，超过以往全年）。如上述外界质疑成立，那么笔者估计其中的土地返还款可能已达到20亿元人民币，也就是说，理论上雨润食品只支付了15亿元左右的土地款，介于工业土地和商住用地的市场价格之间。
如果公司真的合法合规，为什么要预付比商住用地还要高的土地价格呢？哪怕是在扣除财政补贴返还款之后，实际的土地价格也仍然高于正常的工业用地成本，其中原因只能期待公司的详细解释。
作者声明：此文仅代表本人观点，本人持有文中提及股票