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摘要：今年4月以来颁布的房地产调控“国十条”，以及最新9月份实施的二次房地产调控政策对我市房地产行业产生了深远的影响。在实践过程中房地产新政也遇到了一些问题，需要国家对此作出解释和明确的规定，基于景德镇在房地产新政施行中的实际，本文对国家9月份施行的房地产“二次新政”作了一个调查与分析，希望能够引起相关部门的重视和起到抛砖引玉的作用。
关键词：房地产新政；二次调控；实践；景德镇
今年4月份，为遏制部分城市房价的过快上涨，国务院颁布了《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定了实行差别化的信贷政策，对购买首套房的首付比例，二套房的首付比例以及贷款利率，三套房的信贷政策，以及房价过高，上涨过快，供应紧张的地区的三套房政策和暂停外地居民购房政策作了规定。今年9月30日颁布的房地产“二次调控”政策，名义上是还是落实“国十条”，但是实际上很多领域已经超出了“国十条”的范畴，如贷款首付比例统一调整到30%；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。后面这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。
一、景德镇市房地产市场与金融形势总体情况
从房地产市场方面来看，1-9月份全市房地产投资达到20.6亿，同比增长5.1%。房地产新开工面积为61万平方米，同比增长10.8%，竣工面积为54万平方米，与去年基本持平。销售面积为48万平方米，同比增长1.2%。截止今年9月份，我市居民人均居住面积为30.16平方米，初步达到国家居民居住小康水平标准。7-9月份房屋销售价格同比指数分别为108%，107.4%,106.9%，价格相对去年仍有增长，但增长幅度在减小。
从房地产金融形势来看，截止今年9月份房地产开发贷款为156503万元，同比增加11.8%,相比于二季度末增加1233万元。个人住房按揭贷款为298157万元，同比增加66%，相对于二季度末增加20478万元。个人住房公积金贷款余额为84699万元，同比增加49.9%，比二季度末增加6121万元。在不良贷款方面，本期房地产开发不良贷款为118万元，不良贷款率为0.075%,本期个人住房按揭不良贷款率为0.46%,其中个人商业性住房按揭不良贷款率为0.46%,个人住房公积金不良贷款率为0.30%。
二、房产“二次调控”所带来的影响
从今年4月份以来的房地产调控政策，包括刚刚颁布的房地产二次调控政策，从各家房地产开发商了解的情况来看，所产生的效果是立竿见影的。
首先对于个人购房需求产生了影响。从原来的首付比例20%，到房屋面积90平方米以上且是首套住房的，首付比例不得低于30%，到现在的首付比例统一调整为30%。以及对于二套、三套房政策和外地居民购房的日趋严厉。使许多原本打算购房的购房者增加了不小的购房成本，无论对于首套房还是二、三套购房者，使其进入了观望状态，楼市销售形势也出现了下降的趋势。
其次，房地产新政对于房地产开发商一个重新洗牌的机会。许多中小开发商，由于过度依赖银行信贷资金的支持，在银行信贷趋紧，销售形势不如人意的情况下，面临着被淘汰的命运。而许多自身具有较强实力，资信情况良好，则能维持良好的势头，从而在这场危机中获得更大的市场份额。
再次，房地产新政对各地的房价影响程度存在差异。对于房价过高，上涨过快的地区，在一系列房地产新政“组合拳”的攻击下，如能够有效贯彻，将能够有效遏止房价的过快上涨并出现房价下跌的可能。而对于景德镇市以及其他相似欠发达地区，房价始终处于一个比较稳定理性的轨道，房屋价格和上涨速度都在合理和控制范围之内，笔者认为，房地产新政不可能造成我市房价的下降，应当对我市的房价有一个稳定作用。
三、房地产“二次调控”对房地产开发结构的影响
虽然之前的“国十条，以及最近房地产政策的“二次调控”对房地产开发贷款都没有对房地产开发贷款作出明确的限制.但在房地产新政实行过程中，人民银行和中国银行业监督管理委员会出台了银发[2010]275号文件,要求各家金融机构加强对开发中低价位,中小套型和保障性住房房地产开发企业的支持.各家商业银行纷纷出台了内部相关的房地产开发贷款政策，这对景德镇市的房地产开发结构产生了重要的影响。
今年以来，景德镇市出现了多处别墅等豪宅房地产开发项目，有业内人士形容我市从今年开始进入了豪宅开发的“元年”。从景德镇的消费结构来看，主要面向高收入人群的高档楼盘销售形势良好，而主要定位于中低收入人群的中低档楼盘，由于价格比较合理，销售形势也维持了一个比较好的态势，而一些市场定位不清的高层楼盘，由于地理位置和配套实施的关系，从今年下半年以来，销售开始呈现出下滑的趋势。
从金融支持方面来看，国家和相关金融机构并没有出台相关明确的政策限制金融机构向豪宅项目发放贷款，并且豪宅项目的发售一般采取的是现房销售和准现房销售，相对于普通楼盘采取的期房销售，更能保护消费者和金融机构的利益，并且从以上分析来看，高档楼盘在我市有一个比较固定的消费群体和良好的销售市场，增强了房地产开发企业的还贷能力。但对于金融机构来说，高档楼盘存在着抵押变现的困难，高档楼盘价格相对较高，能够接手的消费者较少。且高档楼盘的过度开发不符合国家“居者有其屋”和保持地方房价基本稳定的房地产政策，造成一个地方房地产均价的提高。因此，在国家不断出台房地产新政的情况下，景德镇市金融机构的对于高档楼盘和豪宅项目贷款采取了一个比较谨慎的态度，如采取了减少贷款数额和提高贷款利率等措施。
四、房地产“二次调控”在施行过程各方所反馈的问题
继今年4月份国家出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，9月30日，今年楼市迎来了第二次调控，在信贷政策方面，实行了更加严格的调控措施，主要包括：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买商品住房，首付款比例30%及以上；购买第二套住房，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。根据本地金融机构和房地产企业的反馈，房地产新政在施行的过程中面临以下几个方面的问题：
（一）如何界定二套房。按照国家相关规定，对二套房的认定实行了认房又认贷的政策，而在如何“认房”方面，一般有以下方法，一是了商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套房数量进行认定。二是按当地监管机构要求严格开展借款人家庭住房登记记录查询工作。三是如因当地暂不具备查询条件而不能提供住房登记查询结果的，应要求借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。在实践中，认定二套房遇到了以下问题：有贷款记录的，通过贷款记录发现其已购住房；如无贷款记录，则商业银行可通过向当地房管局查询已购住房套数。但如果购房者在外地已经购买房屋的，又回到本地购买房屋；或者购房人在全国各地购房，如何查询当事人的购房记录成为一个现实难题？如考虑在全国间建立居民购房记录的详细记录，则又必将对公民的隐私权造成侵害。
（二）对外地购房者能否实行更加灵活的政策。根据国家最新出台的房地产调控政策，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。以上政策对于一线大城市房价上涨过快地区抑制投机炒房行为具有积极的意义。但是景德镇房价始终处于一个理性的状态，且外地居民来此购房目的是城市化进程的结果，是一种购房的刚性需求，而非处于投机炒房的目的，在这种情况下，该规定的目的和意义就不能实现。另外，从金融机构的角度出发，外地购房者计划来本市定居，都是有备而来，具有良好的经济基础和还款能力，能够最大限度的降低金融机构的信贷风险，金融机构是否在对外地居民购房问题上根据自身情况实行更加灵活的信贷政策值得审视。
（三）房产新政所带来的金融风险。伴随着今年一系列的房地产调控政策，各家商业银行内部也出台了相关的房地产管理办法，不仅对个人住房按揭贷款从首付比例、贷款利率方面施加了更加严格的限制，并通过规模限制的方法对房地产开发贷款。景德镇市三季度房地产开发贷款只增加1233万元，各家商业银行收紧房地产开发贷款势必造成房地产开发商资金压力加大，甚至于寻求其他渠道获取资金，如民间借贷，而民间借贷等融资方式融资成本远远高于银行信贷。在国家整体打压房价的情况下，如在房价未能如开发商所预期实现增长，甚至于出现下降的现象，从而可能造成房地产开发商无法偿还所借民间资金和破产倒闭，以至于无法偿还金融机构已借贷资金，从而产生金融风险和损害广大购房者利益。
五、对策建议
（一）建立全国间居民购房记录查询系统。系统应当以尊重居民隐私权为基点，只有在居民授权商业银行进行查询的情况下，商业银行方可查询，其他单位和个人均无权查询。
（二）实行差异化的外地居民购房信贷支持政策。对于房价合理、且未出现过快上涨的地区，对于外地居民购房实行审核，对非出于炒房投机目的而确实想到本地定居而购买商品房的，且自身资信情况良好的，可以实行灵活的信贷政策。
（三）严格监控房地产企业的融资渠道，防范金融风险。对房地产企业的各种融资渠道应当进行严格监控，引导企业依据自身实力和市场变化情况进行融资，形成有效市场退出机制。房地产企业创新各种形式，如合伙等形式共同应对资金压力。
（作者单位：中国人民银行景德镇市中心支行）
关键词：房地产新政；二次调控；实践；景德镇
今年4月份，为遏制部分城市房价的过快上涨，国务院颁布了《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定了实行差别化的信贷政策，对购买首套房的首付比例，二套房的首付比例以及贷款利率，三套房的信贷政策，以及房价过高，上涨过快，供应紧张的地区的三套房政策和暂停外地居民购房政策作了规定。今年9月30日颁布的房地产“二次调控”政策，名义上是还是落实“国十条”，但是实际上很多领域已经超出了“国十条”的范畴，如贷款首付比例统一调整到30%；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。后面这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。
一、景德镇市房地产市场与金融形势总体情况
从房地产市场方面来看，1-9月份全市房地产投资达到20.6亿，同比增长5.1%。房地产新开工面积为61万平方米，同比增长10.8%，竣工面积为54万平方米，与去年基本持平。销售面积为48万平方米，同比增长1.2%。截止今年9月份，我市居民人均居住面积为30.16平方米，初步达到国家居民居住小康水平标准。7-9月份房屋销售价格同比指数分别为108%，107.4%,106.9%，价格相对去年仍有增长，但增长幅度在减小。
从房地产金融形势来看，截止今年9月份房地产开发贷款为156503万元，同比增加11.8%,相比于二季度末增加1233万元。个人住房按揭贷款为298157万元，同比增加66%，相对于二季度末增加20478万元。个人住房公积金贷款余额为84699万元，同比增加49.9%，比二季度末增加6121万元。在不良贷款方面，本期房地产开发不良贷款为118万元，不良贷款率为0.075%,本期个人住房按揭不良贷款率为0.46%,其中个人商业性住房按揭不良贷款率为0.46%,个人住房公积金不良贷款率为0.30%。
二、房产“二次调控”所带来的影响
从今年4月份以来的房地产调控政策，包括刚刚颁布的房地产二次调控政策，从各家房地产开发商了解的情况来看，所产生的效果是立竿见影的。
首先对于个人购房需求产生了影响。从原来的首付比例20%，到房屋面积90平方米以上且是首套住房的，首付比例不得低于30%，到现在的首付比例统一调整为30%。以及对于二套、三套房政策和外地居民购房的日趋严厉。使许多原本打算购房的购房者增加了不小的购房成本，无论对于首套房还是二、三套购房者，使其进入了观望状态，楼市销售形势也出现了下降的趋势。
其次，房地产新政对于房地产开发商一个重新洗牌的机会。许多中小开发商，由于过度依赖银行信贷资金的支持，在银行信贷趋紧，销售形势不如人意的情况下，面临着被淘汰的命运。而许多自身具有较强实力，资信情况良好，则能维持良好的势头，从而在这场危机中获得更大的市场份额。
再次，房地产新政对各地的房价影响程度存在差异。对于房价过高，上涨过快的地区，在一系列房地产新政“组合拳”的攻击下，如能够有效贯彻，将能够有效遏止房价的过快上涨并出现房价下跌的可能。而对于景德镇市以及其他相似欠发达地区，房价始终处于一个比较稳定理性的轨道，房屋价格和上涨速度都在合理和控制范围之内，笔者认为，房地产新政不可能造成我市房价的下降，应当对我市的房价有一个稳定作用。
三、房地产“二次调控”对房地产开发结构的影响
虽然之前的“国十条，以及最近房地产政策的“二次调控”对房地产开发贷款都没有对房地产开发贷款作出明确的限制.但在房地产新政实行过程中，人民银行和中国银行业监督管理委员会出台了银发[2010]275号文件,要求各家金融机构加强对开发中低价位,中小套型和保障性住房房地产开发企业的支持.各家商业银行纷纷出台了内部相关的房地产开发贷款政策，这对景德镇市的房地产开发结构产生了重要的影响。
今年以来，景德镇市出现了多处别墅等豪宅房地产开发项目，有业内人士形容我市从今年开始进入了豪宅开发的“元年”。从景德镇的消费结构来看，主要面向高收入人群的高档楼盘销售形势良好，而主要定位于中低收入人群的中低档楼盘，由于价格比较合理，销售形势也维持了一个比较好的态势，而一些市场定位不清的高层楼盘，由于地理位置和配套实施的关系，从今年下半年以来，销售开始呈现出下滑的趋势。
从金融支持方面来看，国家和相关金融机构并没有出台相关明确的政策限制金融机构向豪宅项目发放贷款，并且豪宅项目的发售一般采取的是现房销售和准现房销售，相对于普通楼盘采取的期房销售，更能保护消费者和金融机构的利益，并且从以上分析来看，高档楼盘在我市有一个比较固定的消费群体和良好的销售市场，增强了房地产开发企业的还贷能力。但对于金融机构来说，高档楼盘存在着抵押变现的困难，高档楼盘价格相对较高，能够接手的消费者较少。且高档楼盘的过度开发不符合国家“居者有其屋”和保持地方房价基本稳定的房地产政策，造成一个地方房地产均价的提高。因此，在国家不断出台房地产新政的情况下，景德镇市金融机构的对于高档楼盘和豪宅项目贷款采取了一个比较谨慎的态度，如采取了减少贷款数额和提高贷款利率等措施。
四、房地产“二次调控”在施行过程各方所反馈的问题
继今年4月份国家出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，9月30日，今年楼市迎来了第二次调控，在信贷政策方面，实行了更加严格的调控措施，主要包括：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买商品住房，首付款比例30%及以上；购买第二套住房，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。根据本地金融机构和房地产企业的反馈，房地产新政在施行的过程中面临以下几个方面的问题：
（一）如何界定二套房。按照国家相关规定，对二套房的认定实行了认房又认贷的政策，而在如何“认房”方面，一般有以下方法，一是了商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套房数量进行认定。二是按当地监管机构要求严格开展借款人家庭住房登记记录查询工作。三是如因当地暂不具备查询条件而不能提供住房登记查询结果的，应要求借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。在实践中，认定二套房遇到了以下问题：有贷款记录的，通过贷款记录发现其已购住房；如无贷款记录，则商业银行可通过向当地房管局查询已购住房套数。但如果购房者在外地已经购买房屋的，又回到本地购买房屋；或者购房人在全国各地购房，如何查询当事人的购房记录成为一个现实难题？如考虑在全国间建立居民购房记录的详细记录，则又必将对公民的隐私权造成侵害。
（二）对外地购房者能否实行更加灵活的政策。根据国家最新出台的房地产调控政策，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。以上政策对于一线大城市房价上涨过快地区抑制投机炒房行为具有积极的意义。但是景德镇房价始终处于一个理性的状态，且外地居民来此购房目的是城市化进程的结果，是一种购房的刚性需求，而非处于投机炒房的目的，在这种情况下，该规定的目的和意义就不能实现。另外，从金融机构的角度出发，外地购房者计划来本市定居，都是有备而来，具有良好的经济基础和还款能力，能够最大限度的降低金融机构的信贷风险，金融机构是否在对外地居民购房问题上根据自身情况实行更加灵活的信贷政策值得审视。
（三）房产新政所带来的金融风险。伴随着今年一系列的房地产调控政策，各家商业银行内部也出台了相关的房地产管理办法，不仅对个人住房按揭贷款从首付比例、贷款利率方面施加了更加严格的限制，并通过规模限制的方法对房地产开发贷款。景德镇市三季度房地产开发贷款只增加1233万元，各家商业银行收紧房地产开发贷款势必造成房地产开发商资金压力加大，甚至于寻求其他渠道获取资金，如民间借贷，而民间借贷等融资方式融资成本远远高于银行信贷。在国家整体打压房价的情况下，如在房价未能如开发商所预期实现增长，甚至于出现下降的现象，从而可能造成房地产开发商无法偿还所借民间资金和破产倒闭，以至于无法偿还金融机构已借贷资金，从而产生金融风险和损害广大购房者利益。
五、对策建议
（一）建立全国间居民购房记录查询系统。系统应当以尊重居民隐私权为基点，只有在居民授权商业银行进行查询的情况下，商业银行方可查询，其他单位和个人均无权查询。
（二）实行差异化的外地居民购房信贷支持政策。对于房价合理、且未出现过快上涨的地区，对于外地居民购房实行审核，对非出于炒房投机目的而确实想到本地定居而购买商品房的，且自身资信情况良好的，可以实行灵活的信贷政策。
（三）严格监控房地产企业的融资渠道，防范金融风险。对房地产企业的各种融资渠道应当进行严格监控，引导企业依据自身实力和市场变化情况进行融资，形成有效市场退出机制。房地产企业创新各种形式，如合伙等形式共同应对资金压力。
（作者单位：中国人民银行景德镇市中心支行）