住宅限买限卖写字楼投资迎来契机?

来源 :理财·市场版 | 被引量 : 0次 | 上传用户:sunshixi2009
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  时下多地住宅市场进入限买限卖阶段,是否意味着写字楼投资迎来机会?截至4月,我国办公楼固定资产投资累计1736亿元,累计同步增长1.1%。
  政府一句“房子是用来住的,而不是用来炒的”,给2017年的全国楼市奠定了基调。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策近160次。楼市进入“限购+限贷+限价+限售+限赠/限商”的“五限”时代。
  时下住宅限买限卖,让不少有钱的投资客,不仅没了购房资格。而且投资住宅的风险也加大,像雄安区买房10年不能卖,直接抵制炒房冲动,不炒房,资金流向哪儿?写字楼投资是否迎来契机?
  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《理财》杂志采访时表示,写字楼投资的机会到来,很大程度上说明了一点,房地产资产配置的比例在发生变化。对于住宅市场来说,限购等政策使得投资成本加大,而写字楼市场总体上来说相对坚挺,比商铺的投资更为坚挺,所以部分商圈的写字楼市场依然被看好。
  投资客投资写字楼。也会考虑到租赁等市场需求。从大趋势看,随着创业环境的继续优化,写字楼市场的投资价值会提高。当然后续随着金融证券化产品的增加,部分写字楼投资或转变为写字楼相关金融产品的投资,这也会吸引部分投资者的进入。
  写字楼投资增速逆袭
  紧密调控政策下,原本投资住宅的投资客一时间失去了方向。那么还有什么好的投資项目值得关注?黄金or股票?买黄金嫌升值慢,买股票嫌风险太大,在通货膨胀的压力下,不少投资客转战购买写字楼。
  前瞻数据库数据显示,2017年1至4月,我国办公楼固定资产投资累计1736亿元,累计同步增长1.1%,增速在年初负增长之后,当月再度转正。图1为2016年以来我国办公楼投资额累计值及增速。
  为何写字楼受到投资者的青睐
  今年以来,不少写字楼再度热销,不论是中心区还是远郊区,同类产品销量明显增长。写字楼产品几乎开盘“日光”,为何写字楼受到投资者的青睐?
  所谓投资写字楼,是指投资者为了赚钱而投入一定资金,购买写字楼的经济行为。投资者购买了写字楼之后,可以自己亲自经营使用,也可以出租给别人去经营使用,坐收租金,或委托商管公司代为经营,坐收利润分成,还可以待价而沽,等写字楼增值时,转手获利。
  传统的金融投资工具如股票、基金等,在市场寒冬下,行情一直未走高,投资回报率不如住宅投资回报率。一般而言,住宅的投资回报率在4%~6%之间,写字楼的投资回报率在6%~10%之间。或许购买写字楼是资产保值增值的稳妥方式。
  以郑州市兰德中心售卖写字楼为例,本刊记者获悉,每平方米售价在17500~18000元之间,单套写字楼面积约110~300平方米。以最小的一套写字楼面积117平方米,售价18000元/平方米计算,总价需要210.6万元,首付五成即105.3万元。每月物业费为1006.2元(8.6元/平方米×117),一年物业费需要12074.4元。
  出租的话,每天按3元/平方米计算,月租金为10530元,年租金为126360元。租金回报率约为6%(物业费由租客承担)。理论上讲,每年租金是有一个上升过程,这样一算,大概十几年就可以回本。虽然写字楼是40年产权,但在不动产全面登记制度下。后期可能只要继续缴纳土地出让金还能使用。
  “商业地产由于能产生未来的稳定现金流。所以更像是一种投资工具。”知乎网友“老北子”认为,从投资商角度来看,商业地产投资成本高,回收期长;住宅地产投资成本低,回收速度快。
  在通货膨胀的压力下,住宅市场进不去,股市风险太大,基金收益太低,相比之下,写字楼或许更加值得入手。写字楼投资的位置因素非常重要,一旦市场成为旺市,那它就越老越值钱,达成“一屋旺三代”的理想境界。
  投资写字楼的风险
  虽然投资写字楼有着天然的优势,比如相比金融投资而言,专业门槛低,投资回报率还不错,但只要是投资,就会有风险。一般而言,投资写字楼的资金比较大额,动辄百万元起价,而且税费比较高。不同于住宅1.5%的契税(建筑面积90-140平方米之间),写字楼的契税为总房款的4%,维修基金为65元/平方米。
  其次,买下的写字楼并非立即就能成功放租,存在空当期,租不出去的风险。仍以郑州兰德中心的写字楼为例,虽然看着年租金收入超12万元很诱人,但前提是能够租出去,否则一年的物业费以及管理费,就让投资者头疼。
  对写字楼的小业主而言,一旦有两个月以上的空置期,就将大大影响投资回报率。因为写字楼与住宅最大的不同,在于管理费有很大的价差。100多平方米的住宅管理费每个月也就300元上下,但117平方米的写字楼单位管理费则要3000多元。一旦物业空置。交管理费都交到“肉痛”。所以想投资写字楼,应该做足功课再入市。否则,有价无市的话,高回报率只能是一句空话。
  投资写字楼要考虑的要素
  既然决定投资写字楼,那么,哪些因素会影响写字楼的投资价值呢?
  “地段,地段,还是地段”,李嘉诚的关于决定房地产价值因素的名言长盛不衰。对于写字楼而言,地段也是首要考虑因素,因为交通便利是上班族考虑的关键。
  其次,商圈是重点。企业聚集,形成集群效应,方便资源整合。对写字楼来说,繁华地段的租金甚至低于商务区。在写字楼的选址上,企业的生态及环境因素(企业及人的活动空间)很重要。
  再次,品质是关键。写字楼的外立面、大堂等的美观度,建筑品质,电梯质量,内部结构布局,采光通风条件,以及停车场的车位配比是否合理等。
  最后,物业服务是保障。物业公司是否取得相关的资质,确保给企业提供安全、细致、周到、怏捷、贴心的物业服务。物业品质的好坏,直接关系到后期企业是否续租。
  在购买写字楼时,还需观察整体的市场和政策大环境,写字楼是否值得人手,还得看投资回报。一般来说,回收年数越短越好,合理年数在8~10年。写字楼投资价值估算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金一按揭月供款)×12。
其他文献
2017年全国审计工作会议要求,要按照中央更有力、更扎实推进扶贫攻坚各项工作的要求,持续组织扶贫政策跟踪审计,推动精准扶贫、精准脱贫政策措施落地生根。河南省审计厅2017年4月至7月,在全省开展了扶贫交叉审计,洛阳市审计局赴驻马店市确山县扶贫审计组准确领会上级精神,严格执行审计方案,以高度的责任感和使命感,积极发挥审计机关独特优势,着力做好五篇文章,深入扎实地推动了当地精准扶贫、精准脱
期刊
宽松的货币政策已经接近尾声,货币紧缩将成为我们生活的常态,这是当下投资理财要把握的大趋势。  央行行长周小川3月26日在博鳌亚洲论坛上说货币政策在经过多年的量化宽松之后,已经到达了尾部,这意味着宽松的货币政策基本是寿终正寝。他的话音还在,市场上的资金荒已经出现。虽然央行还不曾有正式的加息举动,但是伴随着“一行三会”去金融杠杆,开启的缩表行动,市场资金成本已应声而涨。而且,随着美元加息周期的进一步发
期刊
一直以来,钱存银行都被认为是一种非常不明智的理财方式,因为商业银行往往利率过低,而各种银行理财产品保值增值的空间也较小,然而今年上半年以来,这一切都在发生着变化,银行理财市场的风起云涌让所有人都震惊不已。  去年,还记得收益最低的时候,以余额宝为代表的货币基金的年化收益率只有2%左右,而如今已经到了让人惊愕的4%以上。根据《证券日报》的报道:商业银行的理财产品出现了一股疯狂的上涨潮,几乎无风险的货
期刊
手机号码换了,要去银行变更手机号码,哪家银行服务更便捷?记者实地体验了郑州各家银行服务水平后发现,农业银行花园路支行体验最好,全程服务最快,用时不超过3分钟。  随着智能手机的普及,各种手机便民措施随之而来,通过绑定手机号,开通手机银行,便可以使用手机快捷支付。不过,手机号码一旦丢失或更换,将无法实现上述功能,需要重新去银行营业厅办理变更服务。变更在银行柜台的预留电话号码,重新开通手机银行业务,究
期刊
近期,各家银行都要备战MPA大考,压力之下揽储的弦再度紧绷。为了应对年中大考,各家银行都可谓费尽心思,各种花式揽储博眼球的戏码又重新上演。  “现在我行贷款额度有点紧张,贷款利率都上升了。虽然存款利率也同步上涨,但最近拉存款的任务有点重。”前不久,郑州银行一网点业务客户经理对《理财》杂志记者感慨道。  事实上,有着同样感慨的不止郑州银行一家。中原银行、平安银行等银行也都面临揽储的压力,玩起了花式揽
期刊
斗笠、斗笠(盏)碗始于何时?东汉许慎《说文解字·竹部》云:“簦,笠盖也。从竹,登声。”《诗经·小雅·无羊》云:“尔牧来思,何蓑何笠。”《诗经·小雅·都人士》云:“彼都人士,台笠缁撮。”《左传》云:“笠所以御暑。”《注》云:“兵车无盖,笾人执笠依毂而立,以御寒暑,名曰笠毂。”金王太等编纂《增广类玉篇海》(简称《篇海》)云:“簦、笠,以竹为之。无柄曰笠,有柄曰簦。”“簦”是古代有柄的“笠”,类似现在的
期刊
“中国有礼仪之大,故称夏;有服章之美,谓之华。”(《春秋左传正义》)。2020年9月29日,山东博物馆与孔子博物馆联合举办的“衣冠大成·明代服饰文化展”正式开展,展览汇集了两馆所藏体系完整的明代传世成衣实物,是明代衣冠制度和传统服饰文化的一次全面展示。  展览引发了空前盛况,为了将这一服饰文化的盛宴进行完整全面的宣传展示,山东博物馆在各类新媒体应用平台上进行了多角度的铺设推广,不仅开辟了一个立体、
期刊
当电脑面临病毒侵袭,网络安全遭受风险失控时,除了求助IT人员,网络安全保险或将成为最后一道防火墙。  近段时间,只要打开电脑,自动修复系统就在提醒,受到勒索病毒侵袭,电脑管家正在修补补丁,看到此,笔者心存忐忑:唉。勒索这家伙,真可谓无孔不入!为网络安全上份保险,你准备好了吗?  网络风险形势严峻  今年5月,笔者有幸参加新华保险郑州支公司的一次保险产品说明会,会议突然中止,公司经理表情严肃地说,要
期刊
编者按:  全省审计机关开展“讲政治、严纪律、强作风、促提升”集中学习教育活动以来,我省各地审计机关紧随省厅党组统一部署,迅速行动、狠抓落实、精心组织、严格标准,在全省上下掀起了一股集中学习教育活动的热潮,为此次集中学习教育活动开了个好头。然而,作为推动“从严治党向纵深发展,努力打造政治强、业务精、作风优、纪律严的审计铁军”,“促进党的建设和业务建设‘融合抓、双提升’”的重要举措,仅仅有好的开头是
期刊
为进一步推进“两学一做”学习教育常态化制度化,贯彻落实河南省审计厅“讲政治、严纪律、强作風、促提升”集中学习教育活动动员会精神,舞阳县审计局党组高度重视,立即安排部署,精心组织,采取五项措施贯彻落实。  一是成立了以局长为组长,班子成员为副组长,纪检组长兼任办公室主任的集中学习教育活动小组。二是围绕“讲政治、严纪律、强作风、促提升”主题,以学习党章党规和习总书记系列重要讲话为主要内容,突出“一党章
期刊