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【摘要】通过对锦州市房地产空置情况的调查，得出年龄、学历、职业收入、房产与商业中心距离、户型和面积、房产价格等为其主要影响因素，并利用因子分析得出了影响其空置的主要因素，为控制锦州市房地产空置提供一定的借鉴。
【关键词】房地产；空置；主因子分析
引言
近年来，锦州市房地产发展对整体经济的贡献日益显著，房地产产值占全市GDP的比重由2000年的5.6%上升为2013年的6.7%，房地产经济已成为锦州市经济发展的支柱行业。对锦州市房地产空置分析的目的，是为了了解锦州市房地产空置的原因，进而清楚地把握锦州市房地产业发展的基本情况，真实地还原其本来面貌，為促进锦州市房地产业的可持续发展，保持全市经济整体活力提供参考。
一、房地产空置涵义及研究方法
（一）房地产空置的涵义
房地产空置是指房屋持有人，持续一定时间处于待出租、出售以及用于投资、存储的房产。本文房地产空置是指调查时间前六个月处于空置的房产。
（二）房地产空置率指标的计算
房地产空置率的计算公式：
V=n/N*100%
式中，V为房地产空置率（%），n为空置房地产数量（套），N为调查期限内的房地产总量（套）。
（三）房地产空置率研究方法
根据研究目的及要求，采用实地调研和因子分析对锦州市房产空置问题进行分析。
根据调查目的及要求，本次调查共分发问卷 433份，回收问卷362份，其中有效问卷302份，问卷有效率为79.5%。对搜集的数据进行整理、对比和分析，客观地反映了锦州市房地产空置现状及成因，为相关房地产管理部门及企业提供一定参考。
二、锦州市房地产空置调查结果分析
根据此次调查获取的样本资料，对锦州市房地产空置进行分析，了解各不同因素对其影响程度。
（一）年龄
本次调研中发现参与者的年龄多集中于20岁至45岁之间。根据对调查样本的分析，锦州市房地产空置率为8.64 % ，其中40岁至45岁之间所拥有房屋的空置率为最高，达10.49%，这反映出其投资购房需求意愿较强列，而其它年龄段人群房屋空置率并不很高，均在8.09%徘徊，说明其它人群购房多以自家居住为主要目的。
（二）学历
本次调研中发现参与本次调查的受访者学历水平差异性不大。调查发现，一般学历较低层次，其房屋空置率较低，空置率为2.71%，且大多为城市的一些老旧小区；而较高学历者房屋空置率要高一些，空置率为6.56%，其分布比较广泛，即有教育资源较好的学区房，也有开发建设较好的置业区。
（三）职业
根据本次的调研，参与者的职业构成比较广泛，根据调查样本，发现房屋空置率较高的人群为机关/事业干部及企业/公司中层管理人员，房屋空置率分别达6.56%和6.34%。而个体工商者房屋空置率较低，房屋空置率达4.16%。
（四）收入
本次调研获得的样本数据中，房地产空置率与收入存在直接的关联性。随着收入的增加，房产空置率在上升。从调查结果来分析，高收入群体购房动机具有较强的投资意愿，因而存在较高的房产空置率；而低收入群体购房的主要意愿为满足居住功能，其房产空置率较低。
（五）房产与商业中心距离
本次调研获得的样本数据中，房地产空置率与房产所在位置具有正相关性。房产与商业中心距离越小，房产空置率越低，反之，则越大。
（六）户型和面积
从户型、面积与房产空置率从本次调查结果来分析，呈现出一定的正向变化趋势，即户型越大，房产空置率越高，户型越小，房产空置率越低。
（七）房产价格
根据调查样本的结果，房产价格与空置率之间的关联性并不显著。房产价格在4000以下，其空置率为1.46% ；房产价格在4000～5000，其空置率为2.36%； 房产价格在5000～6000，其空置率为3.97%；房产价格在6000～7000，其空置率为4.13%；房产价格在7000～8000，其空置率为5.74%；房产价格.8000以上，其空置率为4.78%。
三、锦州市房地产空置主成分分析
（一）锦州市房地产空置数据相关性检验
根据调查所得数据资料，利用SAS8.0软件对其进行相关性检验，通过计算得到变量间相关指标值.从变量相关检验结果中可以得出，各不同指标间总体相关性较强，其MSA=0.6482241>0.5，满足主成分分析要求。
（二）样本数据特征值向量及累积贡献率
根据调查所得数据，通过计算，其前7个主成分贡献率达85.35%，可得到锦州市房地产空置率的主成分数为7，即可用7个主因子说明锦州市房地产空置率的相关问题。
（三）因子载荷矩阵分析
根据样本数据，计算因子载荷矩阵，据此可以得出结论：第一主成分主要由户型和面积决定，其涵义为房屋特性因子；第二主成分主要由居民收入决定，其涵义为居民收入因子；第三主成分主要由居住地与商业中心距离及周边环境因素决定，其涵义为环境因子；第四主成分主要由房价决定，其涵义为房价因子；第五主成分主要由购房职业决定，其涵义为职业因子；第六主成分主要由购房人学历决定，其涵义为学历因子；第七主成分主要由年龄决定，其涵义为年龄因子。
四、结论
（一）从本次房地产空置调查得到资料，锦州市房地产空置率为8.64 % ，属于较温和范畴，说明锦州市房地产发展势头较好，房地产市场环境比较理想，不存在房地产泡沫现象，风险性较小。
（二）从调查样本分析，居民收入、户型、面积、职业、学历、房产区位等与锦州市房地产空置存在高度相关性；而房产价格与锦州市房地产空置不存在相关性。
（三）根据房地产空置的主成分分析来看，影响房地产空置的主要因素有四个方面，即居民收入、购房者教育职业因素、房产户型面积因素、房产区位因素。四个主要因素共同作用，影响着房地产市场的走向。
参考文献：
[1]Struyk，R.J.Understanding High Housing Vaeaney Rate in a Developing Country：Jordan[J].The Journal of Developing Areas，1988，22：373-380
[2] R.voith and T.Crone.National Vacancy Rates and the Persistence of Shocks in U.S Office Markets[J]. Areuea Journal，1988，16（4）： 427-458
[3]朱佳敏.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究[D].杭州：浙江大学，2009
[4]陈隽芝.新建商品住宅市场的住房空置率研究[D].杭州：浙江大学，2002
[5]魏巍.空置税：取代物业税的一种思路[J].经济与管理，2010，24（2）：36-40
【关键词】房地产；空置；主因子分析
引言
近年来，锦州市房地产发展对整体经济的贡献日益显著，房地产产值占全市GDP的比重由2000年的5.6%上升为2013年的6.7%，房地产经济已成为锦州市经济发展的支柱行业。对锦州市房地产空置分析的目的，是为了了解锦州市房地产空置的原因，进而清楚地把握锦州市房地产业发展的基本情况，真实地还原其本来面貌，為促进锦州市房地产业的可持续发展，保持全市经济整体活力提供参考。
一、房地产空置涵义及研究方法
（一）房地产空置的涵义
房地产空置是指房屋持有人，持续一定时间处于待出租、出售以及用于投资、存储的房产。本文房地产空置是指调查时间前六个月处于空置的房产。
（二）房地产空置率指标的计算
房地产空置率的计算公式：
V=n/N*100%
式中，V为房地产空置率（%），n为空置房地产数量（套），N为调查期限内的房地产总量（套）。
（三）房地产空置率研究方法
根据研究目的及要求，采用实地调研和因子分析对锦州市房产空置问题进行分析。
根据调查目的及要求，本次调查共分发问卷 433份，回收问卷362份，其中有效问卷302份，问卷有效率为79.5%。对搜集的数据进行整理、对比和分析，客观地反映了锦州市房地产空置现状及成因，为相关房地产管理部门及企业提供一定参考。
二、锦州市房地产空置调查结果分析
根据此次调查获取的样本资料，对锦州市房地产空置进行分析，了解各不同因素对其影响程度。
（一）年龄
本次调研中发现参与者的年龄多集中于20岁至45岁之间。根据对调查样本的分析，锦州市房地产空置率为8.64 % ，其中40岁至45岁之间所拥有房屋的空置率为最高，达10.49%，这反映出其投资购房需求意愿较强列，而其它年龄段人群房屋空置率并不很高，均在8.09%徘徊，说明其它人群购房多以自家居住为主要目的。
（二）学历
本次调研中发现参与本次调查的受访者学历水平差异性不大。调查发现，一般学历较低层次，其房屋空置率较低，空置率为2.71%，且大多为城市的一些老旧小区；而较高学历者房屋空置率要高一些，空置率为6.56%，其分布比较广泛，即有教育资源较好的学区房，也有开发建设较好的置业区。
（三）职业
根据本次的调研，参与者的职业构成比较广泛，根据调查样本，发现房屋空置率较高的人群为机关/事业干部及企业/公司中层管理人员，房屋空置率分别达6.56%和6.34%。而个体工商者房屋空置率较低，房屋空置率达4.16%。
（四）收入
本次调研获得的样本数据中，房地产空置率与收入存在直接的关联性。随着收入的增加，房产空置率在上升。从调查结果来分析，高收入群体购房动机具有较强的投资意愿，因而存在较高的房产空置率；而低收入群体购房的主要意愿为满足居住功能，其房产空置率较低。
（五）房产与商业中心距离
本次调研获得的样本数据中，房地产空置率与房产所在位置具有正相关性。房产与商业中心距离越小，房产空置率越低，反之，则越大。
（六）户型和面积
从户型、面积与房产空置率从本次调查结果来分析，呈现出一定的正向变化趋势，即户型越大，房产空置率越高，户型越小，房产空置率越低。
（七）房产价格
根据调查样本的结果，房产价格与空置率之间的关联性并不显著。房产价格在4000以下，其空置率为1.46% ；房产价格在4000～5000，其空置率为2.36%； 房产价格在5000～6000，其空置率为3.97%；房产价格在6000～7000，其空置率为4.13%；房产价格在7000～8000，其空置率为5.74%；房产价格.8000以上，其空置率为4.78%。
三、锦州市房地产空置主成分分析
（一）锦州市房地产空置数据相关性检验
根据调查所得数据资料，利用SAS8.0软件对其进行相关性检验，通过计算得到变量间相关指标值.从变量相关检验结果中可以得出，各不同指标间总体相关性较强，其MSA=0.6482241>0.5，满足主成分分析要求。
（二）样本数据特征值向量及累积贡献率
根据调查所得数据，通过计算，其前7个主成分贡献率达85.35%，可得到锦州市房地产空置率的主成分数为7，即可用7个主因子说明锦州市房地产空置率的相关问题。
（三）因子载荷矩阵分析
根据样本数据，计算因子载荷矩阵，据此可以得出结论：第一主成分主要由户型和面积决定，其涵义为房屋特性因子；第二主成分主要由居民收入决定，其涵义为居民收入因子；第三主成分主要由居住地与商业中心距离及周边环境因素决定，其涵义为环境因子；第四主成分主要由房价决定，其涵义为房价因子；第五主成分主要由购房职业决定，其涵义为职业因子；第六主成分主要由购房人学历决定，其涵义为学历因子；第七主成分主要由年龄决定，其涵义为年龄因子。
四、结论
（一）从本次房地产空置调查得到资料，锦州市房地产空置率为8.64 % ，属于较温和范畴，说明锦州市房地产发展势头较好，房地产市场环境比较理想，不存在房地产泡沫现象，风险性较小。
（二）从调查样本分析，居民收入、户型、面积、职业、学历、房产区位等与锦州市房地产空置存在高度相关性；而房产价格与锦州市房地产空置不存在相关性。
（三）根据房地产空置的主成分分析来看，影响房地产空置的主要因素有四个方面，即居民收入、购房者教育职业因素、房产户型面积因素、房产区位因素。四个主要因素共同作用，影响着房地产市场的走向。
参考文献：
[1]Struyk，R.J.Understanding High Housing Vaeaney Rate in a Developing Country：Jordan[J].The Journal of Developing Areas，1988，22：373-380
[2] R.voith and T.Crone.National Vacancy Rates and the Persistence of Shocks in U.S Office Markets[J]. Areuea Journal，1988，16（4）： 427-458
[3]朱佳敏.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究[D].杭州：浙江大学，2009
[4]陈隽芝.新建商品住宅市场的住房空置率研究[D].杭州：浙江大学，2002
[5]魏巍.空置税：取代物业税的一种思路[J].经济与管理，2010，24（2）：36-40