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摘要：借款人逾期还款、断供和提前偿付是房地产抵押贷款支持证券面临的主要风险。从抵押贷款利率变动、房地产市场运行情况等角度分析个人住房抵押贷款提前偿付行为发生的机理。整理了建元2007-1住房抵押贷款支持证券2008年至2014年每季度末提前偿付数据，然后实证分析了利率、房价变动、国房景气指数和提前偿付风险的量化关系。最后提出可通过设定提前还贷锁定期、收取收益率维持费、推进商业银行利率市场化等方式来量化管理个人住房抵押贷款支持证券提前偿付的风险。
关键词：住房抵押贷款证券；提前偿付风险
中图分类号：F83文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.35.048
建元2007-1是我国建设银行于2007年12月发行的个人住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）产品，运行至今已满六个年头，但其产品的风险因素仍待时间检验。MBS是解决商业银行房地产抵押贷款一级市场风险集聚和流动性问题的重要工具，对于我国未来稳定房地产市场和增加住房贷款流动性具有重要意义。文章重点分析建元2007-1产品提前偿付风险，以期为未来在房地产领域推广MBS提供产品运行风险控制依据。
1住房抵押贷款证券化提前偿付风险定义
提前偿付行为指的是住房抵押贷款的借款人在約定的计划本金偿付日之前，偿还部分或者全部的借款，以达到缩短偿还期限、减少利息支出的目的。以2013年4月30日贷款100万，期限为30年共计360期为例，如借款人于2015年4月30日提前偿付20万元，利率执行2015年3月调整的5年期及以上抵押贷款基准利率5.90%，借款人选择减少月还款额，借款期限不变的方式，则投资人利息损失贴现为203684.08元。因此，提前偿付行为将带来证券化产品未来现金流和收益的不稳定，从而引发投资风险。
2住房抵押贷款证券化提前偿付产生原因
受房地产市场变动、住房抵押贷款利率调整、家庭年均总收入增长、季节性因素等多因素的交叉综合影响，抵押贷款借款人会综合考虑决定家庭是否要进行提前还款。
2.1抵押贷款利率调整
在房地产抵押贷款还款业务中，利息支出是借款人关注的重点。由于我国各商业银行在办理个人住房抵押贷款业务中签订的合同多采用可变利率，即借款人还款利率一年一定。当央行调整基准利率时，住房抵押贷款利率从下一年初开始按照相应利率档次执行新的利率规定。因此，如借款人在还款期间遇到央行调高利率，且借款人预期未来利率下调的可能性较小，为避免第二年执行新利率增加利息支出，部分借款人将提前偿付贷款。对于住房抵押贷款证券化产品而言，需提前预估利率调整可能引发的提前还款规模，且需要为第二年将收到的提前偿付的本金安排新的投资渠道，否则将面临收益率下降的风险。
2.2房地产市场因素
在房地产市场活跃，房价上涨速度过快的情况下，部分投机性需求购房者会通过提前偿付抵押贷款为抵押房产解押然后出售来获利。因此在价格体系不稳定，价格上涨速度过快的情况下，投资人需防范投机性需求借款人提前还款带来的证券化产品收益损失风险。
2.3收入增长及消费观念的个人因素
中美两个老太太在天堂关于买房的对话形象的表达了中国和西方国家关于住房消费的观念差异。在西方国家城镇居民倾向通过信用贷款改善住房需求。且当他们的收入大幅增长，如果贷款利率和再融资成本并无太大变动，借款人会将资金用于消费和其他投资而较少选择对贷款进行提前偿付。而国内居民受传统价值观中“无债一身轻”观念的影响，当家庭收入到达一定数额时，会选择提前还款以节省利息支出和尽早让房产完全归属借款人名下。
2.4个人生活环境变动
当借款人由于工作变动、家庭变动、孩子升学等原因需要进行房屋周转时，往往伴随着提前偿付行为的出现。借款人会选择出售现有房产然后在工作地或者孩子就读地购买新的房产。由于国内商业银行转按揭手续办理复杂，上述情况下原借款人一般会通过中介垫资或者买方垫资解押的方式提前还款然后再办理房产转让。从历史数据中总结分析得出：在其他因素没有变化的情况下，春季（从 3 月份开始）和夏季提前偿付率呈上升的趋势，大约在 8 月份到达最高峰，随后在秋季（从 11 月份开始）和冬季呈下降趋势。
3提前偿付对个人住房抵押贷款证券的影响
借款人提前偿付会在以下几方面对个人住房抵押贷款证券产生影响。
3.1对MBS定价的影响
债券的定价原理是预测未来现金流后根据一定收益率折现得到出售的价格。如MBS在定价过程中考虑提前偿付因素情形下，因资产池中现金流不稳定且呈逐期递减趋势，则MBS将被看作是普通证券中嵌入看跌期权，这将增加住房抵押贷款支持证券的定价难度。
3.2对资金池的影响
2007年12月建元2007-1住房抵押贷款支持证券发行之初资产池内有12254笔贷款，本金余额为4160683708元，截至2015年3月报告期期初本金余额为63304722962元 ，资产池的规模减少352763647838元。由于商业银行等额本息和等额本金两种抵押贷款还款方式设计中前期利息支出较大，后期本金比重大。提前还款后利息支出将减少，从而使月还款额中本金所占比重增加，资产池整体结构中本金比重将加大。另假设借款人选择缩短还款期限方式提前偿付，资产池的加权平均贷款剩余期限将缩短。
3.3对投资人的影响
投资人购买个人住房抵押贷款支持证券，本质上购买的是抵押贷款未来产生的利息收入。在市场利率不变的情况下，借款人选择提前还款会带来不同程度的利息损失，从而导致预期收益的减少。同时，如未能正确预估提前还款的速度和规模，银行将打乱银行原来的资金安排计划，银行需要在极短时间内找到能够等于原个人住房贷款利率的投资项目将回收的本金以再次发放出去， 才能维持原有的收益水平。 4提前偿付风险分析模型
4.1风险分析基本公式
本论文运用我国常用的固定比率法计算住房抵押贷款SMM指标，将该指标值作为度量住房抵押贷款支持证券提前偿付风险的依据，具体模型公式如下：
SMM=当期提前偿还金额期初未偿还本金额-当期计划还款本金额
（1）
其中，SMM是月提前偿付率；SMM指标值的指示意义在于如果指标值越大意味着贷款被提前偿付的比率越大，提前偿付风险越高，反之提前偿付风险越小。
4.2数据的来源
文章通过整理中国债券信息网公布的2008年至2014年 “建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”中样本期收款期期初余额、当期计划还款额和提前还款额通过公式1计算得出样本期月提前偿付率SMM。因建元2007-1资产池中抵押贷款选取的是深圳、福州和泉州三个市的个人住房抵押贷款项目，且资产池的区域结构分布中深圳市抵押贷款金额占贷款余额的比重为73.82%，因此文章主要选取中国指数研究院新房指数深圳市住宅指数来分析房价变动和提前偿付的相关性。另为从宏观层面分析利率调整和房地产市场景气程度和建元-1RMBS提前偿付风险的关联关系，文章加入五年期抵押贷款利率和全国房地产开发景气指数（以下简称国房景气指数）两个指标对建元2007-1个人住房抵押贷款证券提前偿付风险进行分析。
运用1stOpt软件对以上数据进行分析，发现利用五年及五年以上贷款利率、全国房地产开发景气指数两个指标和SMM拟合结果显示R=0.84，在可接受范围，且为三个指标值和SMM拟合效果最优的情况。如设全国房地产开发景气指数为x，五年及五年以上贷款利率为y，月提前偿付率SMM为Z，得到求解公式：
z = p1+p2*x+p3*x^2+p4*x^3+p5*x^4+p6/y+p7/y^2+p8/y^3+p9/y^4+p10/y^5
其中：p1～p5见表2。
由于在分析过程中选取的数据源有限，建立的分析模型还有不足之处，但可作为预测提前偿付风险的基本模型，通过贷款利率和开发景气指数的观测值预估提前偿付率SMM，以便后期为应对提前偿付风险做好准备。
5结论及建议
为未来能够真正在中国推进房地产抵押贷款证券化进程以及提高实施证券化后应对提前偿付风险的能力，建议开展以下几方面工作。
5.1根据房地产市场景气程度判断提前偿付发生的速度
SMM指标值越大，抵押贷款本金单月死亡率就越高。在SMM指标值持续升高的年份，商业银行需要分析影响借款人提前还款的原因是什么，如2009年SMM指标值持续高位运行，其主要原因是经历2008年深圳房价大跌2009年3月后房地产市场开始回暖，其后价格快速上涨，购房者认为转让时机成熟，加之贷款利率下调增加购房需求，供给和需求契合后住房转手率增加，导致抵押贷款提前还款规模增大。因此，在经济繁荣，房地产市场交易活跃的情况下，商业银行和投资者都要警惕借款人提前还款引发的投资收益下降风险。
5.2推进利率市场化，优化商业银行利率结构
我国利率市场化程度较低，随着国家宏观调控的利率政策的数次调整，抵押贷款利率跟着浮动，造成部分借款人在预期利率上升时为减少利息支出而提前偿还部分或全部贷款，造成商业银行的利息损失。因此，推进利率市场化，优化商业银行利率結构，给予商业银行更大的利率浮动空间，使得商业银行可以根据市场需求灵活运用利率手段稳定抵押贷款的提前偿付率。
5.3以提前偿付锁定期和收益率维持费抵消部分利率调整引发的提前偿付风险
如预估未来MBS运行期间会遇到调高住房抵押贷款利率引发提前偿付，那么资金池组合过程中的首先，应选取贷款在发放时就规定该项贷款在一定的年限内是不能够提前偿还的项目，以此度过生息周期借款人提前还款引发的投资风险。其次，为维持证券原有收益率，可向资金池中项目借款人收取一笔收益率维持费，该费用的数额等于未来计划偿付额的现值与提前偿付额的差值。这样， 就可以通过对提前偿付额和收益率维持费用进行再投资，以获得与原计划价值相当的现金流量， 从而达到规避风险的目的。
参考文献
[1]刘林，严太华. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J]. 金融与经济，2005，（08）：2526.
[2]王燕，霍学喜. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险探析[J]. 特区经济，2006，（03）：8990.
[3]陈现玲. 我国住房抵押贷款证券化提前偿付风险的预测模型[J]. 消费导刊，2009，（02）：95+97.
[4]高清华，聂靖. 资产证券化中提前偿付风险的分析与防范[J]. 北方经济，2007，（05）：7374.
[5]汪慧颖.住房抵押贷款证券化提前偿付的风险分析与防范[J]. 时代经贸（中旬刊），2007，（S8）：159160.
[6]谢湲，郑浩. 我国住房抵押贷款证券化模式研究[J]. 经济与管理研究，2007，（11）：2733.
[7]李梦宇. 中国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范[J]. 经济研究导刊，2014，（10）：100101.
[8]陈奕宁，潘小玉. 我国住房抵押贷款证券化的风险分析——以“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券为例[J]. 法制与经济（下旬），2014，（03）：7779.
[9]唐军，陈玉明，陈玉博. 住房抵押贷款证券化风险防范[J]. 中国金融，2014，（10）：5253.
[10]刘坤. 我国住房抵押贷款证券化研究[D].成都：西南财经大学，2013.
关键词：住房抵押贷款证券；提前偿付风险
中图分类号：F83文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.35.048
建元2007-1是我国建设银行于2007年12月发行的个人住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）产品，运行至今已满六个年头，但其产品的风险因素仍待时间检验。MBS是解决商业银行房地产抵押贷款一级市场风险集聚和流动性问题的重要工具，对于我国未来稳定房地产市场和增加住房贷款流动性具有重要意义。文章重点分析建元2007-1产品提前偿付风险，以期为未来在房地产领域推广MBS提供产品运行风险控制依据。
1住房抵押贷款证券化提前偿付风险定义
提前偿付行为指的是住房抵押贷款的借款人在約定的计划本金偿付日之前，偿还部分或者全部的借款，以达到缩短偿还期限、减少利息支出的目的。以2013年4月30日贷款100万，期限为30年共计360期为例，如借款人于2015年4月30日提前偿付20万元，利率执行2015年3月调整的5年期及以上抵押贷款基准利率5.90%，借款人选择减少月还款额，借款期限不变的方式，则投资人利息损失贴现为203684.08元。因此，提前偿付行为将带来证券化产品未来现金流和收益的不稳定，从而引发投资风险。
2住房抵押贷款证券化提前偿付产生原因
受房地产市场变动、住房抵押贷款利率调整、家庭年均总收入增长、季节性因素等多因素的交叉综合影响，抵押贷款借款人会综合考虑决定家庭是否要进行提前还款。
2.1抵押贷款利率调整
在房地产抵押贷款还款业务中，利息支出是借款人关注的重点。由于我国各商业银行在办理个人住房抵押贷款业务中签订的合同多采用可变利率，即借款人还款利率一年一定。当央行调整基准利率时，住房抵押贷款利率从下一年初开始按照相应利率档次执行新的利率规定。因此，如借款人在还款期间遇到央行调高利率，且借款人预期未来利率下调的可能性较小，为避免第二年执行新利率增加利息支出，部分借款人将提前偿付贷款。对于住房抵押贷款证券化产品而言，需提前预估利率调整可能引发的提前还款规模，且需要为第二年将收到的提前偿付的本金安排新的投资渠道，否则将面临收益率下降的风险。
2.2房地产市场因素
在房地产市场活跃，房价上涨速度过快的情况下，部分投机性需求购房者会通过提前偿付抵押贷款为抵押房产解押然后出售来获利。因此在价格体系不稳定，价格上涨速度过快的情况下，投资人需防范投机性需求借款人提前还款带来的证券化产品收益损失风险。
2.3收入增长及消费观念的个人因素
中美两个老太太在天堂关于买房的对话形象的表达了中国和西方国家关于住房消费的观念差异。在西方国家城镇居民倾向通过信用贷款改善住房需求。且当他们的收入大幅增长，如果贷款利率和再融资成本并无太大变动，借款人会将资金用于消费和其他投资而较少选择对贷款进行提前偿付。而国内居民受传统价值观中“无债一身轻”观念的影响，当家庭收入到达一定数额时，会选择提前还款以节省利息支出和尽早让房产完全归属借款人名下。
2.4个人生活环境变动
当借款人由于工作变动、家庭变动、孩子升学等原因需要进行房屋周转时，往往伴随着提前偿付行为的出现。借款人会选择出售现有房产然后在工作地或者孩子就读地购买新的房产。由于国内商业银行转按揭手续办理复杂，上述情况下原借款人一般会通过中介垫资或者买方垫资解押的方式提前还款然后再办理房产转让。从历史数据中总结分析得出：在其他因素没有变化的情况下，春季（从 3 月份开始）和夏季提前偿付率呈上升的趋势，大约在 8 月份到达最高峰，随后在秋季（从 11 月份开始）和冬季呈下降趋势。
3提前偿付对个人住房抵押贷款证券的影响
借款人提前偿付会在以下几方面对个人住房抵押贷款证券产生影响。
3.1对MBS定价的影响
债券的定价原理是预测未来现金流后根据一定收益率折现得到出售的价格。如MBS在定价过程中考虑提前偿付因素情形下，因资产池中现金流不稳定且呈逐期递减趋势，则MBS将被看作是普通证券中嵌入看跌期权，这将增加住房抵押贷款支持证券的定价难度。
3.2对资金池的影响
2007年12月建元2007-1住房抵押贷款支持证券发行之初资产池内有12254笔贷款，本金余额为4160683708元，截至2015年3月报告期期初本金余额为63304722962元 ，资产池的规模减少352763647838元。由于商业银行等额本息和等额本金两种抵押贷款还款方式设计中前期利息支出较大，后期本金比重大。提前还款后利息支出将减少，从而使月还款额中本金所占比重增加，资产池整体结构中本金比重将加大。另假设借款人选择缩短还款期限方式提前偿付，资产池的加权平均贷款剩余期限将缩短。
3.3对投资人的影响
投资人购买个人住房抵押贷款支持证券，本质上购买的是抵押贷款未来产生的利息收入。在市场利率不变的情况下，借款人选择提前还款会带来不同程度的利息损失，从而导致预期收益的减少。同时，如未能正确预估提前还款的速度和规模，银行将打乱银行原来的资金安排计划，银行需要在极短时间内找到能够等于原个人住房贷款利率的投资项目将回收的本金以再次发放出去， 才能维持原有的收益水平。 4提前偿付风险分析模型
4.1风险分析基本公式
本论文运用我国常用的固定比率法计算住房抵押贷款SMM指标，将该指标值作为度量住房抵押贷款支持证券提前偿付风险的依据，具体模型公式如下：
SMM=当期提前偿还金额期初未偿还本金额-当期计划还款本金额
（1）
其中，SMM是月提前偿付率；SMM指标值的指示意义在于如果指标值越大意味着贷款被提前偿付的比率越大，提前偿付风险越高，反之提前偿付风险越小。
4.2数据的来源
文章通过整理中国债券信息网公布的2008年至2014年 “建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”中样本期收款期期初余额、当期计划还款额和提前还款额通过公式1计算得出样本期月提前偿付率SMM。因建元2007-1资产池中抵押贷款选取的是深圳、福州和泉州三个市的个人住房抵押贷款项目，且资产池的区域结构分布中深圳市抵押贷款金额占贷款余额的比重为73.82%，因此文章主要选取中国指数研究院新房指数深圳市住宅指数来分析房价变动和提前偿付的相关性。另为从宏观层面分析利率调整和房地产市场景气程度和建元-1RMBS提前偿付风险的关联关系，文章加入五年期抵押贷款利率和全国房地产开发景气指数（以下简称国房景气指数）两个指标对建元2007-1个人住房抵押贷款证券提前偿付风险进行分析。
运用1stOpt软件对以上数据进行分析，发现利用五年及五年以上贷款利率、全国房地产开发景气指数两个指标和SMM拟合结果显示R=0.84，在可接受范围，且为三个指标值和SMM拟合效果最优的情况。如设全国房地产开发景气指数为x，五年及五年以上贷款利率为y，月提前偿付率SMM为Z，得到求解公式：
z = p1+p2*x+p3*x^2+p4*x^3+p5*x^4+p6/y+p7/y^2+p8/y^3+p9/y^4+p10/y^5
其中：p1～p5见表2。
由于在分析过程中选取的数据源有限，建立的分析模型还有不足之处，但可作为预测提前偿付风险的基本模型，通过贷款利率和开发景气指数的观测值预估提前偿付率SMM，以便后期为应对提前偿付风险做好准备。
5结论及建议
为未来能够真正在中国推进房地产抵押贷款证券化进程以及提高实施证券化后应对提前偿付风险的能力，建议开展以下几方面工作。
5.1根据房地产市场景气程度判断提前偿付发生的速度
SMM指标值越大，抵押贷款本金单月死亡率就越高。在SMM指标值持续升高的年份，商业银行需要分析影响借款人提前还款的原因是什么，如2009年SMM指标值持续高位运行，其主要原因是经历2008年深圳房价大跌2009年3月后房地产市场开始回暖，其后价格快速上涨，购房者认为转让时机成熟，加之贷款利率下调增加购房需求，供给和需求契合后住房转手率增加，导致抵押贷款提前还款规模增大。因此，在经济繁荣，房地产市场交易活跃的情况下，商业银行和投资者都要警惕借款人提前还款引发的投资收益下降风险。
5.2推进利率市场化，优化商业银行利率结构
我国利率市场化程度较低，随着国家宏观调控的利率政策的数次调整，抵押贷款利率跟着浮动，造成部分借款人在预期利率上升时为减少利息支出而提前偿还部分或全部贷款，造成商业银行的利息损失。因此，推进利率市场化，优化商业银行利率結构，给予商业银行更大的利率浮动空间，使得商业银行可以根据市场需求灵活运用利率手段稳定抵押贷款的提前偿付率。
5.3以提前偿付锁定期和收益率维持费抵消部分利率调整引发的提前偿付风险
如预估未来MBS运行期间会遇到调高住房抵押贷款利率引发提前偿付，那么资金池组合过程中的首先，应选取贷款在发放时就规定该项贷款在一定的年限内是不能够提前偿还的项目，以此度过生息周期借款人提前还款引发的投资风险。其次，为维持证券原有收益率，可向资金池中项目借款人收取一笔收益率维持费，该费用的数额等于未来计划偿付额的现值与提前偿付额的差值。这样， 就可以通过对提前偿付额和收益率维持费用进行再投资，以获得与原计划价值相当的现金流量， 从而达到规避风险的目的。
参考文献
[1]刘林，严太华. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J]. 金融与经济，2005，（08）：2526.
[2]王燕，霍学喜. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险探析[J]. 特区经济，2006，（03）：8990.
[3]陈现玲. 我国住房抵押贷款证券化提前偿付风险的预测模型[J]. 消费导刊，2009，（02）：95+97.
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[5]汪慧颖.住房抵押贷款证券化提前偿付的风险分析与防范[J]. 时代经贸（中旬刊），2007，（S8）：159160.
[6]谢湲，郑浩. 我国住房抵押贷款证券化模式研究[J]. 经济与管理研究，2007，（11）：2733.
[7]李梦宇. 中国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范[J]. 经济研究导刊，2014，（10）：100101.
[8]陈奕宁，潘小玉. 我国住房抵押贷款证券化的风险分析——以“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券为例[J]. 法制与经济（下旬），2014，（03）：7779.
[9]唐军，陈玉明，陈玉博. 住房抵押贷款证券化风险防范[J]. 中国金融，2014，（10）：5253.
[10]刘坤. 我国住房抵押贷款证券化研究[D].成都：西南财经大学，2013.