管好保障房比建好保障房更令人头疼。我们已不可能像房改前那样,让行政化纠结的房管所管理这笔国家财产。但没人管或失之监督,这些批量生产的保障房又如何退出或重新轮换?
　　
　　距元宵节还有三天,广西北流市甘村社区的林桦堂等230户低保户就已舞醒睡狮,为自己将要搬入的新居贴上门神。作为虎年第一批领到廉租房钥匙的中国公民,从现在起到2012年,将有1540万户“林桦堂”住上由中央和地方配建的保障房。预计“十二五”规划期间,中国保障房保守面积将达18.4亿平方米,按可变基准建造价计算,届时将有价值45万亿元左右的“房产”摆在国库面前。
　　于是,就会有一个严峻问题摆在我们面前:这么大容量、大批量、车间式生产的天量保障房由谁监管?其日常维护和退出轮换又由谁承担?是中央政府委托地方政府代管?还是由地方政府直接担当这些保障房的国家“守门人”?
　　显然,从制度设计层面出发,我们不可能像房改前那样,在全国成立十几万家房管所去料理这些国家财产。毕竟这是一种历史倒退,也会滋生新的腐败和不公。况且,各地保障房名目繁多,既有房改房、两限房、经济适用房、公共租赁房,又有保障性安居房、配套商品房、拆迁房等,别说外国人听不懂,就连很多专业人士也会一时糊涂。
　　因此,在选择谁来担当保障房“守门人”之前,必须在全国统一名称。一种,可定义为可售的经济适用房;一种,可定义为可租的保障性租赁房。凡有产权的,先由政府评估后给予一定补贴,如周边房价每平方米6000元,则按5000元作价,卖给低收入者2500元,产权比例各占50%。随着收入提高,居住人可逐步提高回购份额,直至购回全部产权。而保障性租赁房,则可按恩格尔系数,以房租5%到10%幅度支付。剩余部分由政府补贴。总之,保障房标准必须简化划一,做到政府投入的归政府,个人投入的归个人。惟如此,才不会出现若干年后“办了好事,却难算账”的尴尬局面。
　　除了科学、准确、公平划定享受保障房政策的人群之外,在批量生产保障房前,应由中央改革用于公共租赁房、廉租房、经济适用房的供地模式、建造模式和分配模式,垂直管理上述土地和房源。可行的办法是由国家或大区成立类似“中央或大区住房保障管理局”的机构,与公积金管理机构合并组成住房银行,形成对保障房的统一土地采购、开发和资源分配,并引入更多“第三方”参与保障房分配、退出和轮换,减少地方政府的投机性。
　　而地方政府的职能和责任,就是要按中央下达的住房保障开发计划提供土地,划出低收入人群的住房保障准入标准和退出机制,指定监理机构验收保障房的质量,回到政府的“本位”上来。
　　当然,为了提高可持续的建造和管理能力,可在条件成熟的地方成立保障房投融资管理公司,由政府提供一定的毛地进行综合开发,收益归管理公司。同时,每年从土地出让金中抽出10%,再加上住房公积金增值收益部分,建立“保障房资产专户”,逐步扩大规模,使其良性循环运营,真正对保障房的后续管理和维护提供可靠的资金保证。
　　与此同时,中央政府必须制定严厉措施限制炒卖、炒租保障房的行为。即:保障房在设定年份内不得转售转租,不得用于商业性经营。如符合政策回购获得产权的,也须到政府机构登记后出售,以保证退出和轮换制度公开、透明。
　　当下,管好保障房这笔弥足珍贵的国民资产,不能只埋头“建”而忘了“管”,让国家和公民财产悄然流失。特别是在中低收入人群还有很大住房困难的情况下,必须通过公平制度的设计,来界定和保护保障房的财产纯粹和安全。真正使保障房能够让百姓住得上,政府管得住,进而使这根搭建“住有所居”的椽子,成为促进各个族群和睦相处的基石。
　　今年4月2日,是邓小平同志发表“房改讲话”30周年。如果把1980年到2010年作为房地产市场化改革的“上半场”的话,那么从现在开始,有必要将房改的“后三十年”作为中国大力开展住房保障的“下半场”。从而真正从体制性上解决房地产资源分配不公、不均衡的问题,从制度上切断保障房“变异”的通道。