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同致行是一家专业做房地产数据研究的公司，4月5日，作为郑州分公司研究部总监的王宝霞接受了本刊记者采访。
王宝霞告诉记者，同致行郑州分公司是2016年年后才搬到郑州市郑东新区CBD商务内环中油新澳大厦的，之前在金水区未来路与金水路交叉口的曼哈顿广场。搬到这里，除因这里是赫赫有名的CBD，企业形象有所提升之外，还有一个原因，便是租金更便宜了。中油新澳大厦保安也向记者透露，特别是从2015年下半年到现在，亲眼看到搬进搬出的单位多出很多，“水牌”上的不少单位名称还未来得及换。
郑东新区CBD建于2003年后，当时政府专门划出一片地方建立中央商务区，可谓“奢华”。中油新澳大厦的规格，如今在写字楼中算中等偏上，因为建于十几年前，很多设施现在已经落后，但在建成初期，还属于高端。随着时代的变迁，现在已变得“默默无闻”。如今，新崛起的高铁站绿地中心、“双子塔”、美盛中心等新的高端写字楼，名气已经盖过了CBD，成为新的商务核心区的代名词。
采访之初，王宝霞向记者描述了写字楼演进的一些特征：首先是硬件设施越来越好，比如说绿地中心，高280米，有60多部电梯，而中油新澳大厦只有22层，仅有4部电梯。绿地中心设有票务中心、超市，还设有一个大型会议中心，供入驻企业使用。此外，还有智能化的网络，到这里办公的人，在楼下就可以直接签到，甚至还建有停机坪。王宝霞告诉记者，虽然写字楼越建越高端，但租户却越来越稀少，即使租金一降再降，也是如此。
现在的库存量需要70多个月才能消化完
郑东新区CBD的租金，目前甚至比市区还要低，原因很简单，这个老牌商务办公区内的写字楼出现了不少空置。CBD写字楼租金究竟处于什么层次？王宝霞指了指不远处的大“玉米棒子”说：“它周边写字楼卖2万多元一平方米时，它都卖到3万多元一平方米，卖价贵，自然租金也高，而现在的租金才2块多。从整体市场来看，CBD的租金不算高。”【这里需要明确一个概念，写字楼租金都是按每平方米每天价格计算，例如，价格是2元，意思是每平方米每天2元，如果是200平方米的空间，一个月租金（按30天计） = 2元X 30天X 200平方米 = 1.2万元。】
记者：为什么现在写字楼空置率这么高？
王宝霞：供应量太大，过剩。高铁站从2010年卖地开始，全部都是写字楼供应，随后都盖了卖出去了，就是租不出去。租不出去，租价自然就下来了。再一个是当前经济活力不行。特别是从去年开始，写字楼市场很不景气，特别难卖。有很多公寓，其实是办公产品，开发商把它们都隔成一间一间小标间，当成公寓住宅去卖了。因为郑州住宅需求一直比较旺，尤其是城中村大量拆迁后，很多人没地方住，所以才出现这种“商业”改居住的现象。很多项目都是这样，因为写字楼现在太难卖了。改成这种方式去卖，去库存会更快一些。但真正写字楼的库存量，要完全消化掉，按照目前的销售速度，需要70多个月。这种现象也并非郑州特有，全国很多二线城市大趋势都一样。
最直接方式，降价
记者：除了您说的这种当成公寓去卖，还有没有其他方法可以去库存？
王宝霞：最直接方式，就是降价。高铁区，写字楼价格比住宅要低，住宅已经每平方米一万三四了，写字楼大部分还在一万一二，只有少数几个，像绿地中心还比较贵。甚至还出现了不到一万的写字楼。我们前几年给住建厅做过一个课题，写字楼卖不出去，政府可以回购。回购后，可以做成创业型公寓，对外出租，这也是去库存的一种手段，具体不知道有没有人做，我们也只是提个建议。郑州目前并没有用这种方式去库存。
记者：目前市区写字楼情况怎样？
王宝霞：市区内也基本是这种情况。拿同一个项目来说，住宅开盘在9000元以上，而WE+公寓才卖7000多元。再比如升龙的项目，有大量的商业和写字楼，升龙城的住宅将近9000元，而写字楼是8000多元。正常情况下，商业写字楼应该是比住宅要贵，但是供应量太大了。住宅与写字楼价格“倒挂”现象，前几年都已经出现了。从全国来看，北京、上海这些一线城市好些，二线城市情形都差不多。在郑州，除了像CBD和高铁区这种成片成片的办公区域外，三环以内有好多综合体，也包含写字楼，供应量也很大。其他城市也基本是这种情况。
卖出去了，租客却又太少了
记者：郑州未来商业楼盘的供应量呈什么趋势？
王宝霞：我们是从2011年年初开始统计的，库存一直在涨，已经5年了，虽然中间有波动下降，但整体是上涨趋势。供应是远远大于成交，几乎每个月都是。从成交数据上看，2015年要比2014年好一些，其中大量成交是那种公寓性质的。为什么会出现这种情况，主要是因为城中村拆迁，很多人没地方住。
王宝霞告诉记者，因为郑东新区的写字楼2011年和2012年供应量很大，所以2013年、2014年、2015年郑东新区的写字楼项目价格没怎么涨，甚至还有小幅下跌。好一点的是，基本都卖出去了。买写字楼的，多是“不差钱的主”，有投资客，有企业买来自用，但前者占绝大部分。对开发商来说，把写字楼卖出去，自己的任务就完成了，对于投资客来说，买下写字楼只是迈出了第一步，关键是第二步，租出去赚租金，而现实往往是这最关键的一步停滞在了空中。郑东新区写字楼供应本就过剩，难以出租，而恰在此时，市区内也在不断“冒出”大量的“综合体”，“充实”着写字楼市场，局面更是雪上加霜。不好租，投资客就不愿再买，致使新进场的写字楼难卖，库存自然就越来越大。王宝霞说她接触过一些开发商，他们虽不说市场情况不乐观，但普遍比较着急。
王宝霞笑着对记者说：这种局面要想有所改变，应少规划点写字楼，少批点写字楼用地，或者说，减慢供地速度。2010年前后，都是成批往外推写字楼用地，才造成现在不好卖，即使卖了也租不出去的局面。此外就是降价。 大“玉米棒子”空置40%
随后，记者以租房名义，来到大“玉米棒子”了解出租情况。
大“玉米棒子”一共60层，高280米，办公区是5～35层，35层以上是超五星级万豪酒店。物业客服中心人员告诉记者，办公区入住率在60%左右，价格在每天3元/平方米左右。小房间每天是150～170元，大房间每天是330～370元，楼层越高，租金越贵。物业只是帮忙介绍客户，谈价格、签合同都是租户与业主商量，租金价格虽公示为3元，但客服人员多次向记者表示，可以和业主再谈。
记者粗算了一下，170平方米的房子，租金按3元/平方米计算，房租每月是1.53万元。而这个费用只是一部分，还有一笔不小的物业费。越高端的写字楼，物业费也越高，有时能占到租金的30%左右。而这笔费用，物业公司不管房子是否租出去，业主必须按时交纳，这也是后来记者在采访中介公司经理尹业彬时他说的，很多业主愿意主动支付中介费、愿意降价出租的一个原因。
去年一年租金降了30%
尹业彬是1+2联合不动产公司郑东新区区域经理，专业做写字楼租赁，对写字楼市场租赁变化情况有切身体会。因为做写字楼租赁开始较早，尹业彬说他们占了40%的市场份额。
记者：前段时间，全国住宅销售形势不错，各地住宅价格均出现了上涨，有没有带动写字楼价格上涨？
尹业彬：我认为这两者基本上没啥联系，住宅是刚需，买卖也多；而写字楼属于投资产品，如果住的房子都没有，基本不可能去买写字楼。写字楼市场分为一手和二手。新楼盘销售现在很低迷，因为投资客比较少，买来后不好出租。原来郑东新区CBD那一块租金能租3块多，这一两年基本降到2块多点，最近一年降了30%。一手写字楼销售价格虽也在降，但没有太大幅度，现在是特别不好卖。
记者：降价的原因是什么？
尹业彬：供应量太大。原来高铁站这里没有写字楼，最近这一两年才都集中交房，这是原因之一。再一个，最近这一两年经济形势不是很景气，倒闭的公司比较多，新开的比较少。再加上库存量越来越大，而租房子的人越来越少，形成了反差，不匹配。所以租金去年一年降了30%。在CBD那边，原先投资客6000多元买的，现在能租两三块，而现在1万多元买的，才租一块多。现在这一片（东风南路与金水东路交叉口）的写字楼都是一块多，降得特别厉害。
尹业彬告诉记者， 写字楼租金从2015年第二季度已开始降，第三季度和四季度降幅最大，不到一年降了30%。2014年CBD能租3.5元左右，现在基本在2元出头。东区高铁站基本不到2元，毛坯房甚至8毛的都有。
二手写字楼交易，卡在税费上
记者：听业内人说，即使租金在降，但租户还是来来去去更换很频繁？
尹业彬：的确是这种情况。其实有些公司也不想换，现在经济形式不景气，如果不是公司出现问题或倒闭，一般不会轻易换。因为重新找个地方比较麻烦，还得重新装修。
尹业彬说他们也一直为开发商的新楼盘做分销，但基本上没有成交量。而二手写字楼的转让，则卡在税费上。交易时，需要营业税5.6%，个人所得税20%，契税3%，土地增值税30%～60%等等，各种税费加一块，交易者不堪重负，真是“伤不起”呀。因为二手写字楼交易税费过高，所以交易几乎被冻结，没有成交量。如此高的税费，也导致接盘人几乎没有。“二手住房交易房管局整天排队，而写字楼这一块则没有。很多业主也愁，急着用钱，卖也卖不了。原来投资较早的投资客，现在还无所谓，因为当初买的便宜。一般投资写字楼的，都‘不差钱’，都是这个圈里的人。少的持有几百平方米，多的则有上万平方米。”
记者：在您看来，租赁市场有什么趋势？
尹业彬：一时半会儿好不了太多，供大于求，因为郑州的写字楼数量在那放着呢，现在空写字楼特别多，达到一半以上，千玺广场应该是空得更多。市区写字楼租赁情况稍微好一点，现在是高铁站最差，空置率最高，这边体量也最大。估计三年以后会好一些，就看郑州经济能不能起来。经济形式好了，开公司的人多了，自然而然就把写字楼消化了。
已经到这份儿上了
对于住宅与写字楼价格“倒挂”现象，尹业彬这样解释：我们看着是“倒挂”，我认为它们两个没啥关系。住宅楼涨价，是因为供需。最近国家也推出一些新的购房措施，政策一推，买房人就多起来，摁不住，现在房价长得蹭蹭的。再者也跟城中村拆迁有很大关系。而写字楼降价，也是因为供需，一下子在郑东新区推出那么多写字楼，占到整个郑州写字楼数量的百分之八九十，再加上当前经济形势不好，价格肯定要降。
尹业彬接触写字楼有四五年，之前做二手房交易有三四年，做房地产行业已经7年以上了。他说：我们开始做写字楼租赁的时候，只有CBD有，这边还没有，这几年我们也是看着写字楼市场变来变去的。
尹业彬给记者讲了一种现象：本土公司选择写字楼的，2012年、2013年，做投资担保、金融的公司最多。在那个时候，也把写字楼租金给抬上去了。郑州的租金原来也没这么贵。抬上去之后，就难降下来。投资担保公司不行了，但业主的心理预期不会一下子下来，还提出每年按照多少比例递增。但是他们没想到，从去年开始“哗啦”一下子掉下来了。刚开始我们跟业主谈，业主肯定不同意。现在问业主两块钱租不租，业主啪一下子把电话挂了，他觉得你神经病。慢慢业主就清醒了。现在已经慢慢接受了，跟我们说，租出去，能还着我的月供，不让我掏物业费就行了。现在已经到这份上了。从去年下半年开始，明显感觉到租写字楼，做互联网的多起来了。自去年李克强总理提出“互联网+”后，确实现在变化特别大，从这一点来看，国家政策导向对写字楼租赁很有影响，政策倾向于哪一块，哪一块就会涌现出很多公司。
尹业彬认为，写字楼出租困难的原因，经济形势是主因，经济形势不好，开公司的人少，租户也就缩减。而这段时间，供应量又不断增大，结果显而易见。但二线城市和一线城市还不太一样，像北上广这些一线城市，经济规模大，全球的公司都往北京上海挤，估计受影响较小。而郑州目前基本靠本地公司支撑，从成交客户能看出来，少见台湾、北京、上海国际性大公司。 “我们接触的租户当中，多是本土公司小打小闹，租个一两百平方米、两三百平方米就够用了，大一点也就七八百平方米，真正租整层的比较少。如果有的公司搬出写字楼，多是干不下去，撤了。”尹业彬说。
从1+2联合不动产公司出来后，记者来到对面的绿地·原盛国际，从18楼走到5楼，看到几乎每层都空置着。
专业写字楼开发商：东区空置率40%多
楷林是专业做写字楼的，有一定行业口碑，在当下租赁市场不景气形势下，楷林的租赁情况如何呢？4月12日，楷林营销总监张彦欣接受了本刊记者采访。
记者：据您判断，当下写字楼市场租赁情况怎样？
张彦欣：郑州市场算是空置率比较高，供大于求。
记者：像楷林这样专业做写字楼的，情况怎么样？
张彦欣：我们的出租率也会相对降低一些。我们的客户有所不同， 40%是企业自用，投资客户较少。郑东新区一些写字楼，空置率已经达到40%多，将近50%，而我们的满租率能达到80%。
张彦欣告诉记者，写字楼后期的物业服务和运营管理很重要，那才真正考验出写字楼的功能。所以，写字楼对物业的依赖度比住宅对物业的依赖度要高得多。这也解释了不少投资客如果不把房子租出去，仅物业费一项支出就够“头疼”的原因。
记者：住宅因为最近国家政策利好，销售情况还不错，价格也有所上涨。而写字楼情况却有些惨淡，原因是什么？
张彦欣：最近也会有一些利好，“营改增”后，对那些买房的人会有一些好处。但真正对开发商来讲，并没有太大的利好。国家很多政策都是针对住宅制定的。我们的好多客户到银行贷款，银行的利率永远是在上浮的。
张彦欣告诉记者，高铁站附近的写字楼空置率很高，他们非常清楚，2013年前期开发的时候，已经有所预见。他认为在高铁站附近开发写字楼的开发商，很多没有做过写字楼，甚至连房地产都没做过，就开始去做写字楼了，专业性欠缺。再一个，集中出现这么多的写字楼，肯定是供大于求，一旦供大于求，产品又没有什么特色，不适宜客户的需求，就会空置。至于什么时候能出现转机，张彦欣笑着说：这个不好说。
写字楼就是它的“晴雨表”
作为专业的写字楼开发商，要在某个地方建写字楼，会考量很多方面，其中核心因素是要研究这个城市的经济发展。张彦欣说：我们要建写字楼的话，没必要看写字楼供应量、需求量这些问题，研究一下这个城市的经济发展、中小企业注册比例和活跃度就知道了，写字楼就是它的“晴雨表”。写字楼形式好，就说明当地经济好，写字楼形式不好，就说明当地经济不好。为什么？因为写字楼一定是跟企业家相关的。为什么三四线城市没有好的写字楼，原因就在这里。漯河没有好的写字楼，但是它有好的企业，但企业总部除了部分在漯河之外，其余大部分都在郑州，包括我们说的一些地市的上市公司，他们一些核心的部门都在郑州，因为省会城市它有一些不可替代的作用，企业走到最终，竞争的是人才、资金和信息。
张彦欣认为，郑州的大“玉米棒子”位置虽独一无二，但租赁情况并不好，原因与经济形势有关，他说：写字楼是用来给企业赚钱的，不是说简单来给企业使用的，因为写字楼成本会比住宅高。为什么那么多担保公司如雨后春笋般出现，后来一片一片地倒掉，这就是经济发展不提供产业支撑了，这一块就没有了生存土壤，没有生存土壤就没有钱，没有钱，就只能从好的写字楼搬走。
如何解决过剩？减少供地调整布局
4月17日，本刊记者电话采访了郑州大学教授杜书云，她是郑州大学房地产研究中心主任、郑州市房地产信息协会副会长，她从数据变化等多方面对写字楼现状予以了分析。
杜书云告诉记者，郑州从2010年开始，非住宅供给量已超过住宅。2011～2013年，对郑州来说，是这种现象比较突出的几年。她说：这么多年来，郑州在非住宅去库存方面花了大量力气，也有成效。但因为库存量过大，加上每年再累积增加，去库存就显得很慢。虽然现在从销售情况来讲有所好转，但还比较严重，主要表现在价格“倒挂”。
为什么出现这种现象呢？一个是多年来写字楼供给累积的结果，具体表现在2011年是个高峰，那一年是首次非住宅的供应量超过住宅。后来，在住宅限购的时候，对非住宅投资大大地推进了一把。这么多年来，尽管非住宅过剩，但是每年投资还有一定百分比增长，年年累积，愈发过剩。
杜书云认为，过剩的根因有两个：一个是从政府角度来讲，还是愿意往价格高的土地供应倾斜，导致商业用地供应过多；另一个原因，这几年经济发展放缓，消化写字楼的能力有所降低。
怎么解开这个困局？杜书云谈了自己的看法：源头上要调整供地结构，减少供地，到目前为止，从数据上看，郑州房地产投资结构里面还有写字楼，要想去库存，政府在供地结构上要减少非住宅用地供应，总量要控制。还要调整非住宅供地的空间布局，不能过于集中于某个区域，一看一些地方成为热点地区，就大批量供应，比如说高铁东站一带，那里曾是重灾区。写字楼和住宅不一样，需要与工作地点相匹配，目前高新区的非住宅用地供应量不足，而这边集中了不少企业，需求量还是不小的。另外，政府还要加强对房地产市场投资的引导。
但杜书云也认为，郑州的商业地产市场，在全国来说，如果单从市场角度来讲，整体情况还是不错的，市场走势和全国基本吻合。[ ]
王宝霞告诉记者，同致行郑州分公司是2016年年后才搬到郑州市郑东新区CBD商务内环中油新澳大厦的，之前在金水区未来路与金水路交叉口的曼哈顿广场。搬到这里，除因这里是赫赫有名的CBD，企业形象有所提升之外，还有一个原因，便是租金更便宜了。中油新澳大厦保安也向记者透露，特别是从2015年下半年到现在，亲眼看到搬进搬出的单位多出很多，“水牌”上的不少单位名称还未来得及换。
郑东新区CBD建于2003年后，当时政府专门划出一片地方建立中央商务区，可谓“奢华”。中油新澳大厦的规格，如今在写字楼中算中等偏上，因为建于十几年前，很多设施现在已经落后，但在建成初期，还属于高端。随着时代的变迁，现在已变得“默默无闻”。如今，新崛起的高铁站绿地中心、“双子塔”、美盛中心等新的高端写字楼，名气已经盖过了CBD，成为新的商务核心区的代名词。
采访之初，王宝霞向记者描述了写字楼演进的一些特征：首先是硬件设施越来越好，比如说绿地中心，高280米，有60多部电梯，而中油新澳大厦只有22层，仅有4部电梯。绿地中心设有票务中心、超市，还设有一个大型会议中心，供入驻企业使用。此外，还有智能化的网络，到这里办公的人，在楼下就可以直接签到，甚至还建有停机坪。王宝霞告诉记者，虽然写字楼越建越高端，但租户却越来越稀少，即使租金一降再降，也是如此。
现在的库存量需要70多个月才能消化完
郑东新区CBD的租金，目前甚至比市区还要低，原因很简单，这个老牌商务办公区内的写字楼出现了不少空置。CBD写字楼租金究竟处于什么层次？王宝霞指了指不远处的大“玉米棒子”说：“它周边写字楼卖2万多元一平方米时，它都卖到3万多元一平方米，卖价贵，自然租金也高，而现在的租金才2块多。从整体市场来看，CBD的租金不算高。”【这里需要明确一个概念，写字楼租金都是按每平方米每天价格计算，例如，价格是2元，意思是每平方米每天2元，如果是200平方米的空间，一个月租金（按30天计） = 2元X 30天X 200平方米 = 1.2万元。】
记者：为什么现在写字楼空置率这么高？
王宝霞：供应量太大，过剩。高铁站从2010年卖地开始，全部都是写字楼供应，随后都盖了卖出去了，就是租不出去。租不出去，租价自然就下来了。再一个是当前经济活力不行。特别是从去年开始，写字楼市场很不景气，特别难卖。有很多公寓，其实是办公产品，开发商把它们都隔成一间一间小标间，当成公寓住宅去卖了。因为郑州住宅需求一直比较旺，尤其是城中村大量拆迁后，很多人没地方住，所以才出现这种“商业”改居住的现象。很多项目都是这样，因为写字楼现在太难卖了。改成这种方式去卖，去库存会更快一些。但真正写字楼的库存量，要完全消化掉，按照目前的销售速度，需要70多个月。这种现象也并非郑州特有，全国很多二线城市大趋势都一样。
最直接方式，降价
记者：除了您说的这种当成公寓去卖，还有没有其他方法可以去库存？
王宝霞：最直接方式，就是降价。高铁区，写字楼价格比住宅要低，住宅已经每平方米一万三四了，写字楼大部分还在一万一二，只有少数几个，像绿地中心还比较贵。甚至还出现了不到一万的写字楼。我们前几年给住建厅做过一个课题，写字楼卖不出去，政府可以回购。回购后，可以做成创业型公寓，对外出租，这也是去库存的一种手段，具体不知道有没有人做，我们也只是提个建议。郑州目前并没有用这种方式去库存。
记者：目前市区写字楼情况怎样？
王宝霞：市区内也基本是这种情况。拿同一个项目来说，住宅开盘在9000元以上，而WE+公寓才卖7000多元。再比如升龙的项目，有大量的商业和写字楼，升龙城的住宅将近9000元，而写字楼是8000多元。正常情况下，商业写字楼应该是比住宅要贵，但是供应量太大了。住宅与写字楼价格“倒挂”现象，前几年都已经出现了。从全国来看，北京、上海这些一线城市好些，二线城市情形都差不多。在郑州，除了像CBD和高铁区这种成片成片的办公区域外，三环以内有好多综合体，也包含写字楼，供应量也很大。其他城市也基本是这种情况。
卖出去了，租客却又太少了
记者：郑州未来商业楼盘的供应量呈什么趋势？
王宝霞：我们是从2011年年初开始统计的，库存一直在涨，已经5年了，虽然中间有波动下降，但整体是上涨趋势。供应是远远大于成交，几乎每个月都是。从成交数据上看，2015年要比2014年好一些，其中大量成交是那种公寓性质的。为什么会出现这种情况，主要是因为城中村拆迁，很多人没地方住。
王宝霞告诉记者，因为郑东新区的写字楼2011年和2012年供应量很大，所以2013年、2014年、2015年郑东新区的写字楼项目价格没怎么涨，甚至还有小幅下跌。好一点的是，基本都卖出去了。买写字楼的，多是“不差钱的主”，有投资客，有企业买来自用，但前者占绝大部分。对开发商来说，把写字楼卖出去，自己的任务就完成了，对于投资客来说，买下写字楼只是迈出了第一步，关键是第二步，租出去赚租金，而现实往往是这最关键的一步停滞在了空中。郑东新区写字楼供应本就过剩，难以出租，而恰在此时，市区内也在不断“冒出”大量的“综合体”，“充实”着写字楼市场，局面更是雪上加霜。不好租，投资客就不愿再买，致使新进场的写字楼难卖，库存自然就越来越大。王宝霞说她接触过一些开发商，他们虽不说市场情况不乐观，但普遍比较着急。
王宝霞笑着对记者说：这种局面要想有所改变，应少规划点写字楼，少批点写字楼用地，或者说，减慢供地速度。2010年前后，都是成批往外推写字楼用地，才造成现在不好卖，即使卖了也租不出去的局面。此外就是降价。 大“玉米棒子”空置40%
随后，记者以租房名义，来到大“玉米棒子”了解出租情况。
大“玉米棒子”一共60层，高280米，办公区是5～35层，35层以上是超五星级万豪酒店。物业客服中心人员告诉记者，办公区入住率在60%左右，价格在每天3元/平方米左右。小房间每天是150～170元，大房间每天是330～370元，楼层越高，租金越贵。物业只是帮忙介绍客户，谈价格、签合同都是租户与业主商量，租金价格虽公示为3元，但客服人员多次向记者表示，可以和业主再谈。
记者粗算了一下，170平方米的房子，租金按3元/平方米计算，房租每月是1.53万元。而这个费用只是一部分，还有一笔不小的物业费。越高端的写字楼，物业费也越高，有时能占到租金的30%左右。而这笔费用，物业公司不管房子是否租出去，业主必须按时交纳，这也是后来记者在采访中介公司经理尹业彬时他说的，很多业主愿意主动支付中介费、愿意降价出租的一个原因。
去年一年租金降了30%
尹业彬是1+2联合不动产公司郑东新区区域经理，专业做写字楼租赁，对写字楼市场租赁变化情况有切身体会。因为做写字楼租赁开始较早，尹业彬说他们占了40%的市场份额。
记者：前段时间，全国住宅销售形势不错，各地住宅价格均出现了上涨，有没有带动写字楼价格上涨？
尹业彬：我认为这两者基本上没啥联系，住宅是刚需，买卖也多；而写字楼属于投资产品，如果住的房子都没有，基本不可能去买写字楼。写字楼市场分为一手和二手。新楼盘销售现在很低迷，因为投资客比较少，买来后不好出租。原来郑东新区CBD那一块租金能租3块多，这一两年基本降到2块多点，最近一年降了30%。一手写字楼销售价格虽也在降，但没有太大幅度，现在是特别不好卖。
记者：降价的原因是什么？
尹业彬：供应量太大。原来高铁站这里没有写字楼，最近这一两年才都集中交房，这是原因之一。再一个，最近这一两年经济形势不是很景气，倒闭的公司比较多，新开的比较少。再加上库存量越来越大，而租房子的人越来越少，形成了反差，不匹配。所以租金去年一年降了30%。在CBD那边，原先投资客6000多元买的，现在能租两三块，而现在1万多元买的，才租一块多。现在这一片（东风南路与金水东路交叉口）的写字楼都是一块多，降得特别厉害。
尹业彬告诉记者， 写字楼租金从2015年第二季度已开始降，第三季度和四季度降幅最大，不到一年降了30%。2014年CBD能租3.5元左右，现在基本在2元出头。东区高铁站基本不到2元，毛坯房甚至8毛的都有。
二手写字楼交易，卡在税费上
记者：听业内人说，即使租金在降，但租户还是来来去去更换很频繁？
尹业彬：的确是这种情况。其实有些公司也不想换，现在经济形式不景气，如果不是公司出现问题或倒闭，一般不会轻易换。因为重新找个地方比较麻烦，还得重新装修。
尹业彬说他们也一直为开发商的新楼盘做分销，但基本上没有成交量。而二手写字楼的转让，则卡在税费上。交易时，需要营业税5.6%，个人所得税20%，契税3%，土地增值税30%～60%等等，各种税费加一块，交易者不堪重负，真是“伤不起”呀。因为二手写字楼交易税费过高，所以交易几乎被冻结，没有成交量。如此高的税费，也导致接盘人几乎没有。“二手住房交易房管局整天排队，而写字楼这一块则没有。很多业主也愁，急着用钱，卖也卖不了。原来投资较早的投资客，现在还无所谓，因为当初买的便宜。一般投资写字楼的，都‘不差钱’，都是这个圈里的人。少的持有几百平方米，多的则有上万平方米。”
记者：在您看来，租赁市场有什么趋势？
尹业彬：一时半会儿好不了太多，供大于求，因为郑州的写字楼数量在那放着呢，现在空写字楼特别多，达到一半以上，千玺广场应该是空得更多。市区写字楼租赁情况稍微好一点，现在是高铁站最差，空置率最高，这边体量也最大。估计三年以后会好一些，就看郑州经济能不能起来。经济形式好了，开公司的人多了，自然而然就把写字楼消化了。
已经到这份儿上了
对于住宅与写字楼价格“倒挂”现象，尹业彬这样解释：我们看着是“倒挂”，我认为它们两个没啥关系。住宅楼涨价，是因为供需。最近国家也推出一些新的购房措施，政策一推，买房人就多起来，摁不住，现在房价长得蹭蹭的。再者也跟城中村拆迁有很大关系。而写字楼降价，也是因为供需，一下子在郑东新区推出那么多写字楼，占到整个郑州写字楼数量的百分之八九十，再加上当前经济形势不好，价格肯定要降。
尹业彬接触写字楼有四五年，之前做二手房交易有三四年，做房地产行业已经7年以上了。他说：我们开始做写字楼租赁的时候，只有CBD有，这边还没有，这几年我们也是看着写字楼市场变来变去的。
尹业彬给记者讲了一种现象：本土公司选择写字楼的，2012年、2013年，做投资担保、金融的公司最多。在那个时候，也把写字楼租金给抬上去了。郑州的租金原来也没这么贵。抬上去之后，就难降下来。投资担保公司不行了，但业主的心理预期不会一下子下来，还提出每年按照多少比例递增。但是他们没想到，从去年开始“哗啦”一下子掉下来了。刚开始我们跟业主谈，业主肯定不同意。现在问业主两块钱租不租，业主啪一下子把电话挂了，他觉得你神经病。慢慢业主就清醒了。现在已经慢慢接受了，跟我们说，租出去，能还着我的月供，不让我掏物业费就行了。现在已经到这份上了。从去年下半年开始，明显感觉到租写字楼，做互联网的多起来了。自去年李克强总理提出“互联网+”后，确实现在变化特别大，从这一点来看，国家政策导向对写字楼租赁很有影响，政策倾向于哪一块，哪一块就会涌现出很多公司。
尹业彬认为，写字楼出租困难的原因，经济形势是主因，经济形势不好，开公司的人少，租户也就缩减。而这段时间，供应量又不断增大，结果显而易见。但二线城市和一线城市还不太一样，像北上广这些一线城市，经济规模大，全球的公司都往北京上海挤，估计受影响较小。而郑州目前基本靠本地公司支撑，从成交客户能看出来，少见台湾、北京、上海国际性大公司。 “我们接触的租户当中，多是本土公司小打小闹，租个一两百平方米、两三百平方米就够用了，大一点也就七八百平方米，真正租整层的比较少。如果有的公司搬出写字楼，多是干不下去，撤了。”尹业彬说。
从1+2联合不动产公司出来后，记者来到对面的绿地·原盛国际，从18楼走到5楼，看到几乎每层都空置着。
专业写字楼开发商：东区空置率40%多
楷林是专业做写字楼的，有一定行业口碑，在当下租赁市场不景气形势下，楷林的租赁情况如何呢？4月12日，楷林营销总监张彦欣接受了本刊记者采访。
记者：据您判断，当下写字楼市场租赁情况怎样？
张彦欣：郑州市场算是空置率比较高，供大于求。
记者：像楷林这样专业做写字楼的，情况怎么样？
张彦欣：我们的出租率也会相对降低一些。我们的客户有所不同， 40%是企业自用，投资客户较少。郑东新区一些写字楼，空置率已经达到40%多，将近50%，而我们的满租率能达到80%。
张彦欣告诉记者，写字楼后期的物业服务和运营管理很重要，那才真正考验出写字楼的功能。所以，写字楼对物业的依赖度比住宅对物业的依赖度要高得多。这也解释了不少投资客如果不把房子租出去，仅物业费一项支出就够“头疼”的原因。
记者：住宅因为最近国家政策利好，销售情况还不错，价格也有所上涨。而写字楼情况却有些惨淡，原因是什么？
张彦欣：最近也会有一些利好，“营改增”后，对那些买房的人会有一些好处。但真正对开发商来讲，并没有太大的利好。国家很多政策都是针对住宅制定的。我们的好多客户到银行贷款，银行的利率永远是在上浮的。
张彦欣告诉记者，高铁站附近的写字楼空置率很高，他们非常清楚，2013年前期开发的时候，已经有所预见。他认为在高铁站附近开发写字楼的开发商，很多没有做过写字楼，甚至连房地产都没做过，就开始去做写字楼了，专业性欠缺。再一个，集中出现这么多的写字楼，肯定是供大于求，一旦供大于求，产品又没有什么特色，不适宜客户的需求，就会空置。至于什么时候能出现转机，张彦欣笑着说：这个不好说。
写字楼就是它的“晴雨表”
作为专业的写字楼开发商，要在某个地方建写字楼，会考量很多方面，其中核心因素是要研究这个城市的经济发展。张彦欣说：我们要建写字楼的话，没必要看写字楼供应量、需求量这些问题，研究一下这个城市的经济发展、中小企业注册比例和活跃度就知道了，写字楼就是它的“晴雨表”。写字楼形式好，就说明当地经济好，写字楼形式不好，就说明当地经济不好。为什么？因为写字楼一定是跟企业家相关的。为什么三四线城市没有好的写字楼，原因就在这里。漯河没有好的写字楼，但是它有好的企业，但企业总部除了部分在漯河之外，其余大部分都在郑州，包括我们说的一些地市的上市公司，他们一些核心的部门都在郑州，因为省会城市它有一些不可替代的作用，企业走到最终，竞争的是人才、资金和信息。
张彦欣认为，郑州的大“玉米棒子”位置虽独一无二，但租赁情况并不好，原因与经济形势有关，他说：写字楼是用来给企业赚钱的，不是说简单来给企业使用的，因为写字楼成本会比住宅高。为什么那么多担保公司如雨后春笋般出现，后来一片一片地倒掉，这就是经济发展不提供产业支撑了，这一块就没有了生存土壤，没有生存土壤就没有钱，没有钱，就只能从好的写字楼搬走。
如何解决过剩？减少供地调整布局
4月17日，本刊记者电话采访了郑州大学教授杜书云，她是郑州大学房地产研究中心主任、郑州市房地产信息协会副会长，她从数据变化等多方面对写字楼现状予以了分析。
杜书云告诉记者，郑州从2010年开始，非住宅供给量已超过住宅。2011～2013年，对郑州来说，是这种现象比较突出的几年。她说：这么多年来，郑州在非住宅去库存方面花了大量力气，也有成效。但因为库存量过大，加上每年再累积增加，去库存就显得很慢。虽然现在从销售情况来讲有所好转，但还比较严重，主要表现在价格“倒挂”。
为什么出现这种现象呢？一个是多年来写字楼供给累积的结果，具体表现在2011年是个高峰，那一年是首次非住宅的供应量超过住宅。后来，在住宅限购的时候，对非住宅投资大大地推进了一把。这么多年来，尽管非住宅过剩，但是每年投资还有一定百分比增长，年年累积，愈发过剩。
杜书云认为，过剩的根因有两个：一个是从政府角度来讲，还是愿意往价格高的土地供应倾斜，导致商业用地供应过多；另一个原因，这几年经济发展放缓，消化写字楼的能力有所降低。
怎么解开这个困局？杜书云谈了自己的看法：源头上要调整供地结构，减少供地，到目前为止，从数据上看，郑州房地产投资结构里面还有写字楼，要想去库存，政府在供地结构上要减少非住宅用地供应，总量要控制。还要调整非住宅供地的空间布局，不能过于集中于某个区域，一看一些地方成为热点地区，就大批量供应，比如说高铁东站一带，那里曾是重灾区。写字楼和住宅不一样，需要与工作地点相匹配，目前高新区的非住宅用地供应量不足，而这边集中了不少企业，需求量还是不小的。另外，政府还要加强对房地产市场投资的引导。
但杜书云也认为，郑州的商业地产市场，在全国来说，如果单从市场角度来讲，整体情况还是不错的，市场走势和全国基本吻合。[ ]