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摘要：本文阐述了城市土地集约利用潜力的基本内容和评价方法，以及对城市土地集约利用潜力评价的途径和应用方面，寻求提高土地使用效率、实现城市土地集约化利用的有效途径。同时，也为节约宝贵的土地资源，实现社会经济可持续发展和城市化的战略目标提供科学依据。
关键词：城市土地;集约利用潜力;评价
实践证明，城市化要加快，人们生活质量要提高，就必须解决合理配置、集约利用城市土地资源问题。城市化过程应是土地集约化利用的过程，当前城市发展中出现的土地利用粗放、市场规范及管理乏力现象，已严重阻碍了城市土地资源的可持续利用及城市经济的快速发展，因而探索城市土地集约利用潜力评价的途径，寻求实现城市土地集约化利用的途径已成为当务之急。
1城市土地集约利用潜力评价的基本内容
城市土地集约利用潜力评价是通过设计一整套城市土地集约利用评价的指标体系，探
索不同背景下城市土地集约利用的标准及其评价方法，进而对全国所有城市土地的集约利
用状况进行现状调查与潜力评价。
2城市土地集约利用潜力评价的基本方法
城市土地集约利用潜力评价是对城市土地生态经济系统在某一时间断面（如现状）上或某一时间序列内发展水平和利用程度的综合评价，是一种多因素评价，方法主要有以下几种：
1）极限条件法。根据评价的目的和评价对象设计评价指标体系，将各个指标标准划分为不同的等级，并将评价城市的各个指标的实际值和评价标准进行对照，确定评价对象所属等级。
2）综合评分法。根据影响评价对象的因素设计指标体系，求取各指标的权重和指标值，对各指标进行无量纲化处理，然后通过某一种加权评分求取评价对象的综合评价值。依据综合评价值的大小，对评价对象进行排序或等级划分。
3）层次分析法。层次分析法（AnalyticHierarchyPro2cess）简称AHP法。它是基于系统论中的系统层次性原理建立起来的，有目的地把复杂的问题分解成若干层次，在比原问题简单的层次上逐步分析比较，把人们主观判断用数量的形式表达和处理，是一种定性分析和定量分析相结合的多因素评价方法，也属于综合评价的一种。
4）静态模糊评价法。模糊综合评价法是应用模糊集理论对系统进行综合评价的一种方法。通过模糊评价能获得各种替代方案优先顺序的有关信息。模糊综合评价可以用来对人、事、物进行全面、正确而又定量的评价，因此它是提高领导者决策能力和管理水平的一种有效方法，从而为正确决策提供依据。模糊综合评价具有分辨性和可比性强的特点，运用其作为土地集约利用潜力评价是一种较好的方法。评价过程中具体选择哪种方法，要结合实际情况来确定。
3城市土地集约利用潜力评价的基本思路
根据上下结合、点面结合和定量与定性分析相结合的原则，按评价对象的空间层次，将城市土地使用权集约利用潜力评价工作分为总体评价和分区评价两个阶段。总体评价阶段以城市为整体，采用区域分析比较和以定性为主的分析方法，对全市土地集约化利用潜力的总体状况进行评价。在掌握全市土地利用状况的基础上，分区评价阶段按均质功能地域原则，将城市划分为若干功能区，运用极限条件评价法把城市用地的使用程度分为四个类型，提示不同功能区土地利用效率和使用潜力的差异。半分区评价的成果自下而上归纳汇总，进一步深化完善总体评价阶段的成果。具体技术路线是：
（1）从理论研究入手，运用系统分析、多因素分析的方法，从土地开发强度、土地投入强度以及土地使用效率等方面建立不同层次（宏观、中观、微观）、不同目标的城市土地集约利用潜力的评价方法和指标体系。具体步骤为：一是根据调查资料，确定不同层次土地集约利用评价的评价指标，根据合理性原则对一些错误信息进行修正，最后确定影响土地利用作用明显的要素;二是根据专家意风，用特尔菲法计算因素权重，分别确定影响不同用地类型土地集维利用的因素权重值以及土地集约利用评价结果的等级权重;三是设计不同层次的土地集约利用评价指标，提出适宜本区域城市用地特征的宗地土地集约利用评价指标。
（2）运用潜力评价方法和指标体系，通过对城市不同土地利用类型、不同区域土地利用程序和效益调查，在查清城市土地集约利用现状及存在问题的基础上，评价城市土地集约利用状况及潜力分布情况。修改完善城市土地集约利用潜力评价方法和指标体系，并提出挖潜城市用地潜力、加强城市土地管理的对策及建议。
（3）以基础地理信息、基础地籍信息、城市土地利用总体规划信息、城市规划信息、房地产信息等为基础数据源，结合调查、访问搜集的各种社会经济环境信息，在GIS技术支持下，引入模糊数据、神经网络、多目标规划等理论和先进技术方法，建立城市土地集约利用潜力评价的基础数据库、指标体系库、评价与尖用模型库和决策支持的专家系统。
4城市土地集约利用潜力评价成果应用
城市土地集约利用潜力评价成果的应用领域，几乎涵盖了从规划编制与管理、用地管理、市场管理到资产管理、地价管理（含税费管理）等城市土地利用管理的所有方面：
（1）促进科学的规划编制与管理。一是参考城市总体集约利用水平评价结果，确定城市用地的扩张规模;二是对于已完成的城市规划，通过计算假定规划方案全部实现情况下的城市土地总体集约利用水平，可以大大提高对城市规划审核的科学性;三是城市用地的集约标准将直接为规划预审提供依据。
（2）促进合理的用地管理。一是對项目用地进行集约利用审核，依据集约利用标准，对城市建成区内的新建或改建项目，在规模、用途、设计等方面进行集约利用方面的审核;二是集约利用潜力评价将为制定土地供应计划，盘活存量土地的年度实施计划提供翔实的资料;三是制定行政划拨用地计划的主管部门编制行政划拨用地计划（目录）时，结合城市土地集约利用潜力评价标准和城市潜力分布图来确定用地位置及数量;四是集约利用的现实潜力评价与调查，将为编制城市用地置换规划提供最直接的依据和支持。
（3）促进国家对土地市场的有效调控。一是丰富市场信息，健全市场功能。将土地的集约利用信息纳入市场信息体系，有助于将这部分土地展现在投资者前面，使之尽早进入市场;二是支持政府的市场调控决策，降低调控成本（土地储备与投放制度）。
（4）支持土地资产和地价管理。一是有利于提示真实的土地价值，为防止不公平交易提供科学依据;二是支持政府的地价政策决策，规范政府行为;三是支持企业改制和产权处置，防止国有资产流失;四是为制定合税、费政策提供依据，促进土地集约利用。同时，还有助于培养公众的集约利用潜力评价和信息公布，加强公众对土地集约利用问题的认识，建立健康的用地价值观，促进社会经济的可持续发展。
5结语
本文从城市土地集约利用潜力的基本内容 ， 评价方法、评价途径、评价应用等方面作了初步的探索 ， 为城市规划、旧城区改造、提高土地集约利用程度等提供依据 ， 但鉴于作者的知识水平有限 ， 关于衡量城市土地集约化利用程度的指标体系与评价方法还需实践的检验、完善和丰富。
参考文献
[1] 何芳 . 城市土地集约利用及其潜力评价上海： 同济大学出版社 ，2003
[2] 严金明 . 如何评价集约用地 . 中国国土资源报
[3] 刘力 . 丘仔道 1城市土地集约利用评价 . 西南师范大学学报 ，2004
[4] 查志强 . 城市土地集约利用潜力评价——指标体系的构建 . 浙江统计 ，2004
关键词：城市土地;集约利用潜力;评价
实践证明，城市化要加快，人们生活质量要提高，就必须解决合理配置、集约利用城市土地资源问题。城市化过程应是土地集约化利用的过程，当前城市发展中出现的土地利用粗放、市场规范及管理乏力现象，已严重阻碍了城市土地资源的可持续利用及城市经济的快速发展，因而探索城市土地集约利用潜力评价的途径，寻求实现城市土地集约化利用的途径已成为当务之急。
1城市土地集约利用潜力评价的基本内容
城市土地集约利用潜力评价是通过设计一整套城市土地集约利用评价的指标体系，探
索不同背景下城市土地集约利用的标准及其评价方法，进而对全国所有城市土地的集约利
用状况进行现状调查与潜力评价。
2城市土地集约利用潜力评价的基本方法
城市土地集约利用潜力评价是对城市土地生态经济系统在某一时间断面（如现状）上或某一时间序列内发展水平和利用程度的综合评价，是一种多因素评价，方法主要有以下几种：
1）极限条件法。根据评价的目的和评价对象设计评价指标体系，将各个指标标准划分为不同的等级，并将评价城市的各个指标的实际值和评价标准进行对照，确定评价对象所属等级。
2）综合评分法。根据影响评价对象的因素设计指标体系，求取各指标的权重和指标值，对各指标进行无量纲化处理，然后通过某一种加权评分求取评价对象的综合评价值。依据综合评价值的大小，对评价对象进行排序或等级划分。
3）层次分析法。层次分析法（AnalyticHierarchyPro2cess）简称AHP法。它是基于系统论中的系统层次性原理建立起来的，有目的地把复杂的问题分解成若干层次，在比原问题简单的层次上逐步分析比较，把人们主观判断用数量的形式表达和处理，是一种定性分析和定量分析相结合的多因素评价方法，也属于综合评价的一种。
4）静态模糊评价法。模糊综合评价法是应用模糊集理论对系统进行综合评价的一种方法。通过模糊评价能获得各种替代方案优先顺序的有关信息。模糊综合评价可以用来对人、事、物进行全面、正确而又定量的评价，因此它是提高领导者决策能力和管理水平的一种有效方法，从而为正确决策提供依据。模糊综合评价具有分辨性和可比性强的特点，运用其作为土地集约利用潜力评价是一种较好的方法。评价过程中具体选择哪种方法，要结合实际情况来确定。
3城市土地集约利用潜力评价的基本思路
根据上下结合、点面结合和定量与定性分析相结合的原则，按评价对象的空间层次，将城市土地使用权集约利用潜力评价工作分为总体评价和分区评价两个阶段。总体评价阶段以城市为整体，采用区域分析比较和以定性为主的分析方法，对全市土地集约化利用潜力的总体状况进行评价。在掌握全市土地利用状况的基础上，分区评价阶段按均质功能地域原则，将城市划分为若干功能区，运用极限条件评价法把城市用地的使用程度分为四个类型，提示不同功能区土地利用效率和使用潜力的差异。半分区评价的成果自下而上归纳汇总，进一步深化完善总体评价阶段的成果。具体技术路线是：
（1）从理论研究入手，运用系统分析、多因素分析的方法，从土地开发强度、土地投入强度以及土地使用效率等方面建立不同层次（宏观、中观、微观）、不同目标的城市土地集约利用潜力的评价方法和指标体系。具体步骤为：一是根据调查资料，确定不同层次土地集约利用评价的评价指标，根据合理性原则对一些错误信息进行修正，最后确定影响土地利用作用明显的要素;二是根据专家意风，用特尔菲法计算因素权重，分别确定影响不同用地类型土地集维利用的因素权重值以及土地集约利用评价结果的等级权重;三是设计不同层次的土地集约利用评价指标，提出适宜本区域城市用地特征的宗地土地集约利用评价指标。
（2）运用潜力评价方法和指标体系，通过对城市不同土地利用类型、不同区域土地利用程序和效益调查，在查清城市土地集约利用现状及存在问题的基础上，评价城市土地集约利用状况及潜力分布情况。修改完善城市土地集约利用潜力评价方法和指标体系，并提出挖潜城市用地潜力、加强城市土地管理的对策及建议。
（3）以基础地理信息、基础地籍信息、城市土地利用总体规划信息、城市规划信息、房地产信息等为基础数据源，结合调查、访问搜集的各种社会经济环境信息，在GIS技术支持下，引入模糊数据、神经网络、多目标规划等理论和先进技术方法，建立城市土地集约利用潜力评价的基础数据库、指标体系库、评价与尖用模型库和决策支持的专家系统。
4城市土地集约利用潜力评价成果应用
城市土地集约利用潜力评价成果的应用领域，几乎涵盖了从规划编制与管理、用地管理、市场管理到资产管理、地价管理（含税费管理）等城市土地利用管理的所有方面：
（1）促进科学的规划编制与管理。一是参考城市总体集约利用水平评价结果，确定城市用地的扩张规模;二是对于已完成的城市规划，通过计算假定规划方案全部实现情况下的城市土地总体集约利用水平，可以大大提高对城市规划审核的科学性;三是城市用地的集约标准将直接为规划预审提供依据。
（2）促进合理的用地管理。一是對项目用地进行集约利用审核，依据集约利用标准，对城市建成区内的新建或改建项目，在规模、用途、设计等方面进行集约利用方面的审核;二是集约利用潜力评价将为制定土地供应计划，盘活存量土地的年度实施计划提供翔实的资料;三是制定行政划拨用地计划的主管部门编制行政划拨用地计划（目录）时，结合城市土地集约利用潜力评价标准和城市潜力分布图来确定用地位置及数量;四是集约利用的现实潜力评价与调查，将为编制城市用地置换规划提供最直接的依据和支持。
（3）促进国家对土地市场的有效调控。一是丰富市场信息，健全市场功能。将土地的集约利用信息纳入市场信息体系，有助于将这部分土地展现在投资者前面，使之尽早进入市场;二是支持政府的市场调控决策，降低调控成本（土地储备与投放制度）。
（4）支持土地资产和地价管理。一是有利于提示真实的土地价值，为防止不公平交易提供科学依据;二是支持政府的地价政策决策，规范政府行为;三是支持企业改制和产权处置，防止国有资产流失;四是为制定合税、费政策提供依据，促进土地集约利用。同时，还有助于培养公众的集约利用潜力评价和信息公布，加强公众对土地集约利用问题的认识，建立健康的用地价值观，促进社会经济的可持续发展。
5结语
本文从城市土地集约利用潜力的基本内容 ， 评价方法、评价途径、评价应用等方面作了初步的探索 ， 为城市规划、旧城区改造、提高土地集约利用程度等提供依据 ， 但鉴于作者的知识水平有限 ， 关于衡量城市土地集约化利用程度的指标体系与评价方法还需实践的检验、完善和丰富。
参考文献
[1] 何芳 . 城市土地集约利用及其潜力评价上海： 同济大学出版社 ，2003
[2] 严金明 . 如何评价集约用地 . 中国国土资源报
[3] 刘力 . 丘仔道 1城市土地集约利用评价 . 西南师范大学学报 ，2004
[4] 查志强 . 城市土地集约利用潜力评价——指标体系的构建 . 浙江统计 ，2004