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摘要基于土地集约利用潜力测算建设用地储备量，采用灰色预测和回归分析法等，测算了一定时期肇庆市鼎湖区的土地储备量。结果表明：鼎湖区2020年土地储备规模为1 316.023 5 hm2，其中土地储备存量规模为1 237.727 6 hm2，增量储备规模为78.295 9 hm2，说明了建设用地供给能够满足未来经济发展对建设用地的需求，预测值可为鼎湖区编制土地利用规划及用地计划提供参考。
关键词土地储备量；集约利用；回归分析；灰色预测法；鼎湖区
中图分类号S28；F301文献标识码A文章编号0517-6611（2014）18-06020-05
近年来，土地资源短缺、土地利用不合理、粗放用地和单位土地收益不高等已经成为我国经济社会发展面临的严峻问题，节约集约用地是建设节约型社会的重要举措。通过对集约利用的城市土地储备量预测的研究，能够明确未来土地储备规模的大小，在理论和实际上均为一定时期的土地利用规划工作提供了依据，可以进一步探寻制定符合区域实际的土地集约利用模式和政策。
目前，国内外对于土地储备量研究主要集中在土地储备制度的发展历程，以及土地储备的功能、影响土地储备量的因素和测算土地储备量的模型等定性方面。在定量方面也作了一些探索，如采用模糊神经网络模型及灰色预测模型，选择对土地储备量影响最大的几个因素，建立土地储备量大小和影响因素之间的数学模型表达式，预测未来若干年土地需求规模，再根据储备系数确定规划期内土地储备规模[1]；在土地集约利用基础上，通过预测城市未来一定时期的城镇人口、建设用地总需求、总供给，并建立了集约用地潜力评价标准计算集约潜力值，最终预测出土地储备规模[2]；运用灰色预测模型中的GM（1，1）模型，预测目标年的土地储备规模[3]。
肇庆市鼎湖区地处珠三角外缘，近年来随着经济社会快速发展，土地资源日趋紧张，开展基于集约利用的城市土地储备量分析与预测，对鼎湖区土地资源高效利用和经济社会可持续发展具有重要意义。笔者通过收集2004～2010年肇庆市鼎湖区统计年鉴资料、土地调查和土地利用变更等数据及资料，采用回归分析法、灰色预测模型等方法，预测总人口数量、城镇人口数量、建设用地需求量等，测算目标年土地储备量的合理规模。
1土地储备量及其影响因素
1.1土地储备的含义土地储备，是指各级人民政府按照法律法规要求，在其拥有的权限范围内，通过运用市场机制，根据土地利用总体规划，对通过收购、置换、征用等方式取得土地所有权或使用权的土地进行前期开发整理与储备，以在合适的时间供应适量的土地，并调控各类用地需求，规范土地市场，为城市或乡村发展提供土地资源、物质的一种土地管理制度和运行机制[4]。
1.2土地储备的功能土地储备作为一项较为创新的制度，对于土地市场的调控起着至关重要的作用，实现了土地市场的稳定、健康、长远发展，它还加强了政府的调控能力，尤其使得在土地一级市场方面的调控能力和目标得以加强和实现，规范并加快了土地市场的发展[5]。另外，土地储备工作与城市规划的实施是密切相关的，土地储备工作能否顺利进行直接关系到城市规划落实的效果，且只有储备了合适数量的土地资源，才能保证一定的土地供应量来进行土地开发和城市建设项目。
土地储备的一个关键功能还在于推动了国有企业的改革，其对国有企业的资金、物质支持使得企业有更大的发展空间。土地的增值收益为政府带来的财政收入很大程度地避免了资金问题的制约。土地储备机构的成立改变了以往开发商或企业直接盘活土地、利益推动城市建设的局面，主要靠政府的力量进行土地盘活，从而有效避免了各种纠纷和矛盾。总之，土地储备的功能是多样的，它在社会、土地市场、政府等部门都发挥着重要作用。
1.3土地储备量的影响因素对于土地储备量影响因素以及它们之间相互关系的分析是预测未来城市土地合理储备量的关键。土地储备量的影响因素较多，概括如下。
1.3.1经济发展水平。一般来说，土地市场与区域的经济是协调发展的，经济的不断增长随之带来对建设用地不断扩大的需求，从而要求有更大的土地储备规模。在一个持续稳定发展的社会中，拥有稳定的经济发展和足够的土地储备量，才能使土地市场健康持久发展。由此可见，经济的发展水平制约着社会的发展和土地市场的稳定性，进一步约束了土地储备量的规模。
1.3.2规划用途和区位条件。土地储备中心一般优先考虑储备成本低、开发条件好、区位条件较好的土地。规划用途和区位条件的变化直接影响了土地储备的规模，例如工业用地转变为商业、服务业用地之后，土地价值增加，土地收益随之增加，从而增强了资金能力，也直接巩固了土地储备中心收购土地的能力，土地储备量也随之扩大[6]。区位和用途不同的土地所带来的经济效益不同，区位条件越好，经济效益越高，资金储备能力就越强，相应的土地储备能力也越强；土地用途影响着本身的成本与价值以及开发条件。
1.3.3资金。由于土地储备需要大量资金的支撑，资金是储备过程中的关键因素。目前资金筹措主要来自政府注入首期启动资金及银行贷款。但从国内各城市情况来看，目前资金筹措机制极不健全，政府注入的启动资金较少，远远不足土地储备的巨额投入，因此，银行贷款是目前土地储备资金的最主要来源[7]。资金一直是土地储备工作的最关键影响因素，寻找拓宽土地储备中心筹够资金的渠道，筹集更多的资金增强收购实力，这是政府必须一直努力的工作。
1.3.4市场需求。土地市场的土地需求和供给量一直是2个至关重要的杠杆，它们的数量直接制约着土地市场的发展。土地储备数量必须保持与不断变化的市场需求相适应，储备量不够则无法满足市场的需求，而储备过多又会带来成本的增加和利息负担的加重。因此，土地储备的规模很大程度上受市场需求的影响。
2研究区土地利用及储备现状
2.1自然环境肇庆市鼎湖区位于广东省中部偏西，是肇庆市东部县级行政区，位于珠江三角洲西缘，下辖永安、沙浦、莲花、凤凰4个镇和桂城、坑口、广利3个街道办事处。在地形地貌上，鼎湖区南北面都是山脉，西部是河谷地带，中部为河网地带，中间形成一大片“U”形平原，在气候降雨上，该地区地处亚热带季风气候区，阳光充足，热量和雨量丰富，水热同季，年平均气温24.1℃，在交通上，紧靠西江黄金水道，321国道、三茂铁路以及西江航道贯穿全境，水陆交通方便[8]。 2.2社会经济状况鼎湖区土地总面积约为55 170.35 hm2，在全区土地中，丘陵山地和平原分别占46.9%与53.1%，社会经济一直稳定快速发展，尤其是近几年发展势头更为迅猛[9]。2010年全区总人口16.49万，实现生产总值50.06亿元，同比增长19.5%，一般财政收支分别为27 655、44 027元，全社会固定资产投资38.05亿元，三大产业结构比为18.4∶52.9∶28.7，发展势头持续、快速、健康。
2.3区域土地利用及储备情况鼎湖区一年四季水热协调，水资源充足，自然条件较为优越，拥有较大部分区位条件较好的土地，其适宜性广、开发及储备条件优越。1996～2010年鼎湖区各种土地类型的用地面积统计如表1所示，在全区土地中，土地开发程度不断加大，土地利用率呈现不断上升趋势，2010年的未利用土地仅占0.96%，土地利用率高达99.04%，这说明土地资源已得到广度开发，但土地后备资源不足。近年来鼎湖区土地利用呈现以下几个特点：农业用地面积不断减少，主要是耕地面积的减少，而建设用地面积不断增加，这说明了鼎湖区建设用地增减挂钩政策实施的成效，人地矛盾也得到了缓和，用地结构的可调整度较大。
在肇庆市鼎湖区2010年政府的工作报告中，指出了2010年底，全区基本完成土地储备166.47 hm2，新增建设用地指标79.87 hm2，开发山坡地58.33 hm2，开启了更多重大项目的开工建设[17]。
4结论
2020年鼎湖区城镇建设用地需求预测值为1 316.023 5 hm2，其中，土地集约利用潜力为1 237.727 6 hm2，另外的78.295 9 hm2土地可以通过增量供给来满足，主要通过农地转化为建设用地来供给。从总体上来说，鼎湖区建设用地的集约利用程度不高，但土地仍处于粗放利用的水平，建设用地利用较分散，空闲用地的规模较大，土地利用的强度不够高，且人均建设用地占有面积较大、人口密度偏大的问题较为显著，从而导致未来城市的土地储备工作和集约节约用地政策的实施面临更大的挑战。可见，集约用地应该作为鼎湖区实施土地储备制度的指导理论和实践工作重心，通过集约利用土地可以缓解城市建设用地供需矛盾，这也是社会经济能够持续健康发展的必要前提。应该指出，由于统计资料和统计方法的局限性，该研究主要以建设用地为研究对象，并未将工业用地、公共建筑及公用设施等用地列入预测范围中，从而会造成预测结果可能比实际结果偏低，希望在今后研究方法和资料更加完善的支持下，通过修正数据模型来更加准确地预测鼎湖区未来城市土地储备规模。
参考文献
[1] 李海燕，李淑杰，刘兆顺，等.土地储备规模预测研究——以长春净月经济开发区为例[J].安徽农业科学，2011，39（2）：952-954.
[2] 刘明皓，邱道持.基于集约和节约利用的土地储备研究——以重庆市都市圈为例[J].现代城市研究，2007（8）：76-81.
[3] 王洋，尹奇，鲍海军，等.开封市土地储备潜力规模研究[J].中国农学通报，2011，27（14）：277-281.
[4] 周寅康，濮励杰，黄贤金，等.城市土地市场：发展与预警[M].北京：科学出版社，2008：244-245.
关键词土地储备量；集约利用；回归分析；灰色预测法；鼎湖区
中图分类号S28；F301文献标识码A文章编号0517-6611（2014）18-06020-05
近年来，土地资源短缺、土地利用不合理、粗放用地和单位土地收益不高等已经成为我国经济社会发展面临的严峻问题，节约集约用地是建设节约型社会的重要举措。通过对集约利用的城市土地储备量预测的研究，能够明确未来土地储备规模的大小，在理论和实际上均为一定时期的土地利用规划工作提供了依据，可以进一步探寻制定符合区域实际的土地集约利用模式和政策。
目前，国内外对于土地储备量研究主要集中在土地储备制度的发展历程，以及土地储备的功能、影响土地储备量的因素和测算土地储备量的模型等定性方面。在定量方面也作了一些探索，如采用模糊神经网络模型及灰色预测模型，选择对土地储备量影响最大的几个因素，建立土地储备量大小和影响因素之间的数学模型表达式，预测未来若干年土地需求规模，再根据储备系数确定规划期内土地储备规模[1]；在土地集约利用基础上，通过预测城市未来一定时期的城镇人口、建设用地总需求、总供给，并建立了集约用地潜力评价标准计算集约潜力值，最终预测出土地储备规模[2]；运用灰色预测模型中的GM（1，1）模型，预测目标年的土地储备规模[3]。
肇庆市鼎湖区地处珠三角外缘，近年来随着经济社会快速发展，土地资源日趋紧张，开展基于集约利用的城市土地储备量分析与预测，对鼎湖区土地资源高效利用和经济社会可持续发展具有重要意义。笔者通过收集2004～2010年肇庆市鼎湖区统计年鉴资料、土地调查和土地利用变更等数据及资料，采用回归分析法、灰色预测模型等方法，预测总人口数量、城镇人口数量、建设用地需求量等，测算目标年土地储备量的合理规模。
1土地储备量及其影响因素
1.1土地储备的含义土地储备，是指各级人民政府按照法律法规要求，在其拥有的权限范围内，通过运用市场机制，根据土地利用总体规划，对通过收购、置换、征用等方式取得土地所有权或使用权的土地进行前期开发整理与储备，以在合适的时间供应适量的土地，并调控各类用地需求，规范土地市场，为城市或乡村发展提供土地资源、物质的一种土地管理制度和运行机制[4]。
1.2土地储备的功能土地储备作为一项较为创新的制度，对于土地市场的调控起着至关重要的作用，实现了土地市场的稳定、健康、长远发展，它还加强了政府的调控能力，尤其使得在土地一级市场方面的调控能力和目标得以加强和实现，规范并加快了土地市场的发展[5]。另外，土地储备工作与城市规划的实施是密切相关的，土地储备工作能否顺利进行直接关系到城市规划落实的效果，且只有储备了合适数量的土地资源，才能保证一定的土地供应量来进行土地开发和城市建设项目。
土地储备的一个关键功能还在于推动了国有企业的改革，其对国有企业的资金、物质支持使得企业有更大的发展空间。土地的增值收益为政府带来的财政收入很大程度地避免了资金问题的制约。土地储备机构的成立改变了以往开发商或企业直接盘活土地、利益推动城市建设的局面，主要靠政府的力量进行土地盘活，从而有效避免了各种纠纷和矛盾。总之，土地储备的功能是多样的，它在社会、土地市场、政府等部门都发挥着重要作用。
1.3土地储备量的影响因素对于土地储备量影响因素以及它们之间相互关系的分析是预测未来城市土地合理储备量的关键。土地储备量的影响因素较多，概括如下。
1.3.1经济发展水平。一般来说，土地市场与区域的经济是协调发展的，经济的不断增长随之带来对建设用地不断扩大的需求，从而要求有更大的土地储备规模。在一个持续稳定发展的社会中，拥有稳定的经济发展和足够的土地储备量，才能使土地市场健康持久发展。由此可见，经济的发展水平制约着社会的发展和土地市场的稳定性，进一步约束了土地储备量的规模。
1.3.2规划用途和区位条件。土地储备中心一般优先考虑储备成本低、开发条件好、区位条件较好的土地。规划用途和区位条件的变化直接影响了土地储备的规模，例如工业用地转变为商业、服务业用地之后，土地价值增加，土地收益随之增加，从而增强了资金能力，也直接巩固了土地储备中心收购土地的能力，土地储备量也随之扩大[6]。区位和用途不同的土地所带来的经济效益不同，区位条件越好，经济效益越高，资金储备能力就越强，相应的土地储备能力也越强；土地用途影响着本身的成本与价值以及开发条件。
1.3.3资金。由于土地储备需要大量资金的支撑，资金是储备过程中的关键因素。目前资金筹措主要来自政府注入首期启动资金及银行贷款。但从国内各城市情况来看，目前资金筹措机制极不健全，政府注入的启动资金较少，远远不足土地储备的巨额投入，因此，银行贷款是目前土地储备资金的最主要来源[7]。资金一直是土地储备工作的最关键影响因素，寻找拓宽土地储备中心筹够资金的渠道，筹集更多的资金增强收购实力，这是政府必须一直努力的工作。
1.3.4市场需求。土地市场的土地需求和供给量一直是2个至关重要的杠杆，它们的数量直接制约着土地市场的发展。土地储备数量必须保持与不断变化的市场需求相适应，储备量不够则无法满足市场的需求，而储备过多又会带来成本的增加和利息负担的加重。因此，土地储备的规模很大程度上受市场需求的影响。
2研究区土地利用及储备现状
2.1自然环境肇庆市鼎湖区位于广东省中部偏西，是肇庆市东部县级行政区，位于珠江三角洲西缘，下辖永安、沙浦、莲花、凤凰4个镇和桂城、坑口、广利3个街道办事处。在地形地貌上，鼎湖区南北面都是山脉，西部是河谷地带，中部为河网地带，中间形成一大片“U”形平原，在气候降雨上，该地区地处亚热带季风气候区，阳光充足，热量和雨量丰富，水热同季，年平均气温24.1℃，在交通上，紧靠西江黄金水道，321国道、三茂铁路以及西江航道贯穿全境，水陆交通方便[8]。 2.2社会经济状况鼎湖区土地总面积约为55 170.35 hm2，在全区土地中，丘陵山地和平原分别占46.9%与53.1%，社会经济一直稳定快速发展，尤其是近几年发展势头更为迅猛[9]。2010年全区总人口16.49万，实现生产总值50.06亿元，同比增长19.5%，一般财政收支分别为27 655、44 027元，全社会固定资产投资38.05亿元，三大产业结构比为18.4∶52.9∶28.7，发展势头持续、快速、健康。
2.3区域土地利用及储备情况鼎湖区一年四季水热协调，水资源充足，自然条件较为优越，拥有较大部分区位条件较好的土地，其适宜性广、开发及储备条件优越。1996～2010年鼎湖区各种土地类型的用地面积统计如表1所示，在全区土地中，土地开发程度不断加大，土地利用率呈现不断上升趋势，2010年的未利用土地仅占0.96%，土地利用率高达99.04%，这说明土地资源已得到广度开发，但土地后备资源不足。近年来鼎湖区土地利用呈现以下几个特点：农业用地面积不断减少，主要是耕地面积的减少，而建设用地面积不断增加，这说明了鼎湖区建设用地增减挂钩政策实施的成效，人地矛盾也得到了缓和，用地结构的可调整度较大。
在肇庆市鼎湖区2010年政府的工作报告中，指出了2010年底，全区基本完成土地储备166.47 hm2，新增建设用地指标79.87 hm2，开发山坡地58.33 hm2，开启了更多重大项目的开工建设[17]。
4结论
2020年鼎湖区城镇建设用地需求预测值为1 316.023 5 hm2，其中，土地集约利用潜力为1 237.727 6 hm2，另外的78.295 9 hm2土地可以通过增量供给来满足，主要通过农地转化为建设用地来供给。从总体上来说，鼎湖区建设用地的集约利用程度不高，但土地仍处于粗放利用的水平，建设用地利用较分散，空闲用地的规模较大，土地利用的强度不够高，且人均建设用地占有面积较大、人口密度偏大的问题较为显著，从而导致未来城市的土地储备工作和集约节约用地政策的实施面临更大的挑战。可见，集约用地应该作为鼎湖区实施土地储备制度的指导理论和实践工作重心，通过集约利用土地可以缓解城市建设用地供需矛盾，这也是社会经济能够持续健康发展的必要前提。应该指出，由于统计资料和统计方法的局限性，该研究主要以建设用地为研究对象，并未将工业用地、公共建筑及公用设施等用地列入预测范围中，从而会造成预测结果可能比实际结果偏低，希望在今后研究方法和资料更加完善的支持下，通过修正数据模型来更加准确地预测鼎湖区未来城市土地储备规模。
参考文献
[1] 李海燕，李淑杰，刘兆顺，等.土地储备规模预测研究——以长春净月经济开发区为例[J].安徽农业科学，2011，39（2）：952-954.
[2] 刘明皓，邱道持.基于集约和节约利用的土地储备研究——以重庆市都市圈为例[J].现代城市研究，2007（8）：76-81.
[3] 王洋，尹奇，鲍海军，等.开封市土地储备潜力规模研究[J].中国农学通报，2011，27（14）：277-281.
[4] 周寅康，濮励杰，黄贤金，等.城市土地市场：发展与预警[M].北京：科学出版社，2008：244-245.