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一大一小两个雪球，在同一片雪地上及相同速度下，大雪球可以滚动更大的面积，小雪球滚动面积则要小得多。滚动一段时间后，两个雪球体积比之前相差得更大了，这就是经济学中的“雪球效应”。
以此视角观察中国房地产企业几十年的格局，“雪球效应”亦体现明显。
从早期的“招保万金”发展到目前的“万恒中保”新格局，进入第一阵营后的恒大，已展现出强者愈强的姿态。3月31日恒大最新发布的年报显示，其2013年揽下总资产、营业收入、在建面积、竣工面积、项目布局、现金余额等八项第一。受业绩拉动，次日恒大股票大涨至4.08港元，升幅达11.48%。
这些数据，只是恒大近年来快速增长的一个缩影。
据《财经国家周刊》记者掌握的数据，恒大销售额由2006年的20亿元猛增到1004亿元，8年间增长了50倍；若以平均增长计，其核心数据8年间平均增长了57倍。这个速度，即使放眼世界企业发展史，也堪称奇迹。
恒大“滚雪球”的秘诀何在？
超出市场预期的业绩
“我们本身就是靠量发展的。”在3月31日的香港业绩发布会上，恒大地产集团董事局主席许家印对恒大多年来快速发展的原因直言不讳。
目前恒大总资产已达到3481.5亿元，已超过了保利、中海。如果这还不够直观，那么“拥有147个核心城市的291个项目，覆盖除台湾以外的国内全部省份”，如此表述更能让人体会到恒大规模之巨。
正是“靠量发展”及明确的民生地产定位，2013年恒大将营业额推高至936.7亿，同比上升了43.5%；净利润137.1亿元，同比上升49.3%；核心净利润103.1亿元，同比上升了66.3%；现金余额达536.5亿元，同比上升113%。
业绩的优秀超出了市场预期——诸多核心数据及其增幅超过了公司规模相若的保利、中海；而在建面积、竣工面积、现金余额等指标上，更是超过了万科。
基于其在经营业绩、利润增长、财务稳健、区域布局等方面的表现，恒大获得国内外投资者集体唱好。高盛证券4月1日发表研究报告指出，恒大2013年核心盈利上升66%至103亿元，较瑞银及市场此前预测高出19%及21%；瑞银同日发表研究报告，对恒大今明年盈利预测分别上调了3%及4%。
从土地付款及快速开发等方面，亦可见恒大的规模优势。据恒大内部资料显示，恒大自购地以来累计已支付地价款1370亿元，低成本购入的大量优质土储，构成了规模快速发展的重要基础。
数据显示，恒大2013年全年新开工面积1988万平方米，竣工面积1938.2万平方米，年底在建工程面积3948万平方米。在新开工面积、竣工面积分别同比攀升了23.9%、41.1%的情况下，年底在建面积规模同比仅轻微上升1.3%。
精心的工程建设安排，不仅满足了恒大竣工交付确认收入的需要，还成功控制了工程支出。
雪球滚动还在继续。据了解，恒大291个项目中有223个已取得预售证，其余68个项目在2014年具备开盘销售条件。特别值得一提的是，按其一贯的高周转模式，位于北京、上海、广州、深圳、天津等中心城市的项目都将满足新开盘条件，恒大的规模优势将进一步扩大。
这意味着，2014年恒大将有更多的可售资源，以及更大的推售灵活性去迎接楼市挑战。
“雪球效应”推动多产业布局
恒大不仅利用建立起来的规模优势带动主业发展，更将其雪球效应延展到新涉足产业领域。在已成为亚洲霸主的恒大足球之后，风头正盛的矿泉水产业亦被恒大管理层寄予厚望。
恒大冰泉被许家印称作是站在“巨人的肩膀上”。早在1月份，面世仅3个月的恒大冰泉便获得了57亿订货额。凭借地产系统的全国布局，恒大矿泉水集团已迅速在全国31个省、332个城市及地区建立销售分公司。
“大和总研”是最看好该产业的大型研究机构之一，其在最新发布的报告中认为，以恒大冰泉为首的恒大快消品产业将成为公司长远盈利的增长动力。
市场的乐观不无道理，据《财经国家周刊》记者了解，恒大冰泉目前在全国铺货点的扩张速度是每天8000家左右，按这一速度，恒大冰泉将在今年建成200万个铺货点。渠道为王——对于快消市场更是如此。
而营销推广，也是恒大冰泉抢占市场的另一张王牌。
2014年3月8日，中超开幕式在广州举办，足球、歌舞团、恒大音乐等恒大元素贯穿全场。此次开幕式是继2013年11月9日亚冠夺冠盛典后，恒大全产业链的又一次全面展示。恒大冰泉得到了场外场内的陆空立体化宣传，恒大冰泉“抢位”成为当天主角。
许家印表示，恒大做事的风格是要么不做，要做就一定要做强做大，并对外豪言“只能成功，不能失败”。他还在年初首次披露了恒大冰泉的销售野心：今年100亿元、明年200亿元、后年300亿元。
这一幕似曾相识。2010年10月31日，恒大足球队冲超成功，许家印放出豪言：“5年之内要获得亚冠联赛冠军。”当时，几乎没有人相信许家印的话。
与进入快消市场一样，恒大年初入股华夏银行亦引起多方关注。根据今年3月份华夏银行披露的资料，恒大通过二级市场共计买入华夏银行股份4.55亿股，占总股本5%，成为实际上的第四大股东。
“关于华夏银行的入股，是因为我们看到目前银行股股价比较低，这是投资的好机会，与公司融资上的考虑并没有任何关系。”3月31日的年报发布会上，在谈到对入股华夏银行的原因时，许家印首次对外解释。
这的确是一笔颇为合理的投资。
截至发稿日，华夏银行的股价已升破8.44元，恒大这笔投资已获利近2亿元。而对于在2013年年末仍持有536.5亿现金、1020.4亿可动用资金的恒大来说，35亿的投资丝毫不会构成财务压力。
但业界揣测并未就此停止。过去一年，房企与银行的联姻是热门话题，万科入股徽商银行、越秀收购香港创兴银行、新湖携手温州银行等案例，预示着房企与银行的合作并非个案。 除了快消品产业与金融业，恒大的雪球效应在体育文化产业中也表现明显。借助全国范围内的招生资源优势，恒大皇马足校去年在校学生人数超过2338人，规模已经是世界第一；去年的恒大星光音乐节，已在近30个城市为当地恒大项目带去了超强人气，据称今年巡演场次将要翻番。
悄然进行的战略再升级
恒大规模与业绩的快速增长，也源于恒大管理层对政策市场的理解与预测，以及一系列前瞻性战略的顺势实施。
“112计划”可谓是恒大去年实施的一系列战略中的核心。“112计划”提出要优化住宅地产项目区位布局，持续降低资本负债比率，提高现金总额和主营业务净利润率。年报显示，恒大2013年新增一二线城市项目34个，在京沪穗深都得到了有力拓展。
恒大优化项目布局的步伐没有停止。今年3月，恒大以20.5亿元取得了北京朝阳来广营地块，被称为北京单价最高的自住型商品房。
面对外界的揣测，许家印说，恒大拿地决策是基于对市场的未来判断，“如果国家的经济增长是在7.5%和8%之间，那么一线城市房价到年底将达到10%以上的上涨，（我们）拿地会考虑这个预期。”
但加大一二线城市的布局，并不意味着恒大在三四线城市的战线会收缩。根据恒大的判断，三四线城市仍然有着巨大潜力，随着中国城镇化建设进程，这里仍将是未来房地产主战场。
许家印对此坚信不疑。在他看来，恒大是进入三四线城市最早、进入城市最多的房地产企业，三四线城市行不行，最有发言权的就是恒大。“大家认为有很大泡沫，我并不认可。”他亮出数据，以佐证自己论点：去年恒大三四线城市销售500多亿元，占总销售额的56%。
如此看来，强势回归一线城市的恒大，在平衡项目布局的同时，仍未放弃三四线的传统优势。
值得注意的是，恒大去年在土地的获取方式上更多元化，并多次引入合作方，资本利用效率有了明显提升。透过对现金等指标的有效管理，恒大去年现金余额536.5亿元、可动用资金1020.4亿元，均达到历史最高水平；同时，净利率也在稳步上升，由2012年度的9.5%升到了11%。
此外，恒大正借助“外脑”寻求战略再升级。2013年，恒大相继与清华、哈佛建立战略合作关系，在多个领域展开合作，其中清华恒大首期项目管理硕士班今年3月已成功开班。从工程建设、人才培养、产品升级换代、实施标准化改革等方面，恒大都在悄然升级。
据恒大4月8日发布的业绩简报，其在三月销售104.3亿元，一季度累计实现销售金额305.1亿元，均达同期历史最高水平，取得今年首季的“开门红”。
恒大规模优势的雪球效应，仍在继续。
以此视角观察中国房地产企业几十年的格局，“雪球效应”亦体现明显。
从早期的“招保万金”发展到目前的“万恒中保”新格局，进入第一阵营后的恒大，已展现出强者愈强的姿态。3月31日恒大最新发布的年报显示，其2013年揽下总资产、营业收入、在建面积、竣工面积、项目布局、现金余额等八项第一。受业绩拉动，次日恒大股票大涨至4.08港元，升幅达11.48%。
这些数据，只是恒大近年来快速增长的一个缩影。
据《财经国家周刊》记者掌握的数据，恒大销售额由2006年的20亿元猛增到1004亿元，8年间增长了50倍；若以平均增长计，其核心数据8年间平均增长了57倍。这个速度，即使放眼世界企业发展史，也堪称奇迹。
恒大“滚雪球”的秘诀何在？
超出市场预期的业绩
“我们本身就是靠量发展的。”在3月31日的香港业绩发布会上，恒大地产集团董事局主席许家印对恒大多年来快速发展的原因直言不讳。
目前恒大总资产已达到3481.5亿元，已超过了保利、中海。如果这还不够直观，那么“拥有147个核心城市的291个项目，覆盖除台湾以外的国内全部省份”，如此表述更能让人体会到恒大规模之巨。
正是“靠量发展”及明确的民生地产定位，2013年恒大将营业额推高至936.7亿，同比上升了43.5%；净利润137.1亿元，同比上升49.3%；核心净利润103.1亿元，同比上升了66.3%；现金余额达536.5亿元，同比上升113%。
业绩的优秀超出了市场预期——诸多核心数据及其增幅超过了公司规模相若的保利、中海；而在建面积、竣工面积、现金余额等指标上，更是超过了万科。
基于其在经营业绩、利润增长、财务稳健、区域布局等方面的表现，恒大获得国内外投资者集体唱好。高盛证券4月1日发表研究报告指出，恒大2013年核心盈利上升66%至103亿元，较瑞银及市场此前预测高出19%及21%；瑞银同日发表研究报告，对恒大今明年盈利预测分别上调了3%及4%。
从土地付款及快速开发等方面，亦可见恒大的规模优势。据恒大内部资料显示，恒大自购地以来累计已支付地价款1370亿元，低成本购入的大量优质土储，构成了规模快速发展的重要基础。
数据显示，恒大2013年全年新开工面积1988万平方米，竣工面积1938.2万平方米，年底在建工程面积3948万平方米。在新开工面积、竣工面积分别同比攀升了23.9%、41.1%的情况下，年底在建面积规模同比仅轻微上升1.3%。
精心的工程建设安排，不仅满足了恒大竣工交付确认收入的需要，还成功控制了工程支出。
雪球滚动还在继续。据了解，恒大291个项目中有223个已取得预售证，其余68个项目在2014年具备开盘销售条件。特别值得一提的是，按其一贯的高周转模式，位于北京、上海、广州、深圳、天津等中心城市的项目都将满足新开盘条件，恒大的规模优势将进一步扩大。
这意味着，2014年恒大将有更多的可售资源，以及更大的推售灵活性去迎接楼市挑战。
“雪球效应”推动多产业布局
恒大不仅利用建立起来的规模优势带动主业发展，更将其雪球效应延展到新涉足产业领域。在已成为亚洲霸主的恒大足球之后，风头正盛的矿泉水产业亦被恒大管理层寄予厚望。
恒大冰泉被许家印称作是站在“巨人的肩膀上”。早在1月份，面世仅3个月的恒大冰泉便获得了57亿订货额。凭借地产系统的全国布局，恒大矿泉水集团已迅速在全国31个省、332个城市及地区建立销售分公司。
“大和总研”是最看好该产业的大型研究机构之一，其在最新发布的报告中认为，以恒大冰泉为首的恒大快消品产业将成为公司长远盈利的增长动力。
市场的乐观不无道理，据《财经国家周刊》记者了解，恒大冰泉目前在全国铺货点的扩张速度是每天8000家左右，按这一速度，恒大冰泉将在今年建成200万个铺货点。渠道为王——对于快消市场更是如此。
而营销推广，也是恒大冰泉抢占市场的另一张王牌。
2014年3月8日，中超开幕式在广州举办，足球、歌舞团、恒大音乐等恒大元素贯穿全场。此次开幕式是继2013年11月9日亚冠夺冠盛典后，恒大全产业链的又一次全面展示。恒大冰泉得到了场外场内的陆空立体化宣传，恒大冰泉“抢位”成为当天主角。
许家印表示，恒大做事的风格是要么不做，要做就一定要做强做大，并对外豪言“只能成功，不能失败”。他还在年初首次披露了恒大冰泉的销售野心：今年100亿元、明年200亿元、后年300亿元。
这一幕似曾相识。2010年10月31日，恒大足球队冲超成功，许家印放出豪言：“5年之内要获得亚冠联赛冠军。”当时，几乎没有人相信许家印的话。
与进入快消市场一样，恒大年初入股华夏银行亦引起多方关注。根据今年3月份华夏银行披露的资料，恒大通过二级市场共计买入华夏银行股份4.55亿股，占总股本5%，成为实际上的第四大股东。
“关于华夏银行的入股，是因为我们看到目前银行股股价比较低，这是投资的好机会，与公司融资上的考虑并没有任何关系。”3月31日的年报发布会上，在谈到对入股华夏银行的原因时，许家印首次对外解释。
这的确是一笔颇为合理的投资。
截至发稿日，华夏银行的股价已升破8.44元，恒大这笔投资已获利近2亿元。而对于在2013年年末仍持有536.5亿现金、1020.4亿可动用资金的恒大来说，35亿的投资丝毫不会构成财务压力。
但业界揣测并未就此停止。过去一年，房企与银行的联姻是热门话题，万科入股徽商银行、越秀收购香港创兴银行、新湖携手温州银行等案例，预示着房企与银行的合作并非个案。 除了快消品产业与金融业，恒大的雪球效应在体育文化产业中也表现明显。借助全国范围内的招生资源优势，恒大皇马足校去年在校学生人数超过2338人，规模已经是世界第一；去年的恒大星光音乐节，已在近30个城市为当地恒大项目带去了超强人气，据称今年巡演场次将要翻番。
悄然进行的战略再升级
恒大规模与业绩的快速增长，也源于恒大管理层对政策市场的理解与预测，以及一系列前瞻性战略的顺势实施。
“112计划”可谓是恒大去年实施的一系列战略中的核心。“112计划”提出要优化住宅地产项目区位布局，持续降低资本负债比率，提高现金总额和主营业务净利润率。年报显示，恒大2013年新增一二线城市项目34个，在京沪穗深都得到了有力拓展。
恒大优化项目布局的步伐没有停止。今年3月，恒大以20.5亿元取得了北京朝阳来广营地块，被称为北京单价最高的自住型商品房。
面对外界的揣测，许家印说，恒大拿地决策是基于对市场的未来判断，“如果国家的经济增长是在7.5%和8%之间，那么一线城市房价到年底将达到10%以上的上涨，（我们）拿地会考虑这个预期。”
但加大一二线城市的布局，并不意味着恒大在三四线城市的战线会收缩。根据恒大的判断，三四线城市仍然有着巨大潜力，随着中国城镇化建设进程，这里仍将是未来房地产主战场。
许家印对此坚信不疑。在他看来，恒大是进入三四线城市最早、进入城市最多的房地产企业，三四线城市行不行，最有发言权的就是恒大。“大家认为有很大泡沫，我并不认可。”他亮出数据，以佐证自己论点：去年恒大三四线城市销售500多亿元，占总销售额的56%。
如此看来，强势回归一线城市的恒大，在平衡项目布局的同时，仍未放弃三四线的传统优势。
值得注意的是，恒大去年在土地的获取方式上更多元化，并多次引入合作方，资本利用效率有了明显提升。透过对现金等指标的有效管理，恒大去年现金余额536.5亿元、可动用资金1020.4亿元，均达到历史最高水平；同时，净利率也在稳步上升，由2012年度的9.5%升到了11%。
此外，恒大正借助“外脑”寻求战略再升级。2013年，恒大相继与清华、哈佛建立战略合作关系，在多个领域展开合作，其中清华恒大首期项目管理硕士班今年3月已成功开班。从工程建设、人才培养、产品升级换代、实施标准化改革等方面，恒大都在悄然升级。
据恒大4月8日发布的业绩简报，其在三月销售104.3亿元，一季度累计实现销售金额305.1亿元，均达同期历史最高水平，取得今年首季的“开门红”。
恒大规模优势的雪球效应，仍在继续。