3月12日，央行就争论已久的首付贷问题明确表态。潘功胜副行长表达了两层意思：一是首付贷等民间金融业务没有取得相应的资质，存在着自我融资、自我担保、搞资金池的违规行为。二是首付贷加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险和房地产市场的风险。如果潘副行长第一段话是从法理上提出要规范首付贷的话，后面一句话则是上纲上线要把首付贷一棍子打死了。不仅是首付贷，整个正在蓬勃兴起的房地产金融都有一种“山雨欲来风满楼”的感觉。
　　针对央行表达的第一层意思，必须承认，当下的金融市场确实较为混乱，P2P乱象环生，民间借贷难以监管。而房地产创新的金融互联网平台，虽然在各类创新金融平台中绝对算得上最规范、最低风险的门类，但自我担保和资金池的现象确实也客观存在。国家对P2P平台的整治已经是亡羊补牢，对这一行业的规范确实势在必行。
　　但在规范行业的过程中，关键是我们要用什么方向来界定首付贷等房地产创新金融产品。是把它当作一个调皮的孩子加以管教和引导，还是将其当作害虫直接灭掉？
　　我的理解，首付贷是客户的短期资金拆借，和银行按揭的长期负债有着本质区别。目前市场上的首付贷产品大多在6个月到1年左右，最长不会超过3年。这一方面体现了借款客户短期周转的需求，也是金融机构风险控制的选择。需求首付贷的客户一般基于几种情况：改善换房但原有房屋尚未卖出、固定理财产品未到期、生意资金周转问题等。首付贷的还款方式大多是到期一次性还本，预期是靠未来节点性的收入来还款，而不是像银行按揭一样基于未来长期的每月收入。这种短期周转的需求，是首付贷客户能够承受相对较高利率的根本原因所在。
　　基于短期周转的本质，首付贷的角色并不必然产生助长投资、加速楼价上涨。因为借款周期较短，而房地产的流动性在目前交易税收限制下和股票市场更不可同日而语，用一笔短期借款去博取长期收益，这样的客户绝对不是主流。首付贷也不是在楼市上行周期就特别流行。事实上，即便是楼市处于调整期，刚性需求的购房客户依然会选择首付贷。特别是在新房市场，由于开发商会采取促销措施给予利息补贴，反而能够通过“批发”业务促成更多的首付贷业务。所以说，首付贷的角色并没有变，只是房价上涨的现实和预期中，对加快购房者交易有一定促进作用，但绝不是房价上涨的罪魁祸首。
　　事实上，所有基于房地产交易链条中的金融产品，包括二手交易中的赎楼贷和尾款垫资，本质上都是短期的资金过桥。这些产品的意义在于搭起交易中资金流的桥梁，让交易更流畅，对于促进交易有着正面意义。需要强调的是，在市场经济下交易不是罪恶的，促进交易的工具更不具有邪恶性。
　　所以，首付贷等金融产品本身并不是房地产市场及金融市场风险的肇事者。国家层面需要对创新金融服务平台的资质和规范进行监管，解决民间借贷与银行的信息不对称，以便于投资人、借款人、金融平台和商业银行等各类金融参与主体都能够基于充分的信息作出市场化的决策，这才会让房地产市场和金融市场共同繁荣与健康发展，而不能在泼脏水的时候将孩子一并扔掉。
　　作者系易居（中国）控股有限公司执行副总裁