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摘要：房产税是财产税体系重要组成部分，是地方政府取得财政收入的重要来源，也是国家调节收入分配格局和调控房地产市场的重要杠杆，在整个税制结构中占有举足轻重的地位。研究开征房产税将有利于完善税制体系，优化税制结构，健全地方税体系，调节收入分配，调控房地产市场，进而促进社会公平。文章首先对我国房产税进行了简要阐述，继而重点分析了上海市松江区房地产税改革实践的预期影响，并借此对我国房产税的改革风险与路径策略进行探究，以期促进我国税制改革更加科学、稳健、持续的推进。
关键词：房产税；改革方向；房地产市场；国际经验；改革方向
一、房产税概述
（一）房产税的概念
房产税是将房屋作为征税对象，根据房屋的计税余值或其租金收入作为计税依据，向产权人征收的一种财产税。
（二）房产税的作用
1. 控制投机行为
近年来，房产投资逐渐吸引了大量资金，原因来源于其越来越高的稳定性和收益性等优势。投资的方式多种多样，对房产进行投机成为了所有选择中最安全且回报高的选择。但是房地产投机又有显著的缺点，那就是一旦投机行为过度，将使得房产价格远远偏离其真实价值。而物价间都存在一个正常的比例关系，当某种商品价格上升时，其它商品价格必然会受其影响，目前我国物价指数上升，很大程度上就是由于受到了高房价的影响。
2. 健全地方税收
此次改革国家采取分权的方式，有条件地将房地产税收定价权移交给地方政府。这就赋予地方政府一定的权力，可以使税收监管更加灵活，同时也能调动地方政府的积极性。此外，征收的房产税有利于缓解地方财政负担，是地方政府的一笔稳定的税务收入。
3. 缩小贫富差距
征收物业税可以起到两个作用，一方面，促进社会公平的实现，调节财富的分配；另一方面，土地是一种重要的资源，房地产离不开土地，因此也是一种重要的社会资源。征收物业税可以节约社会资源，促进高收入者减少对房地产的需求。通過开征直接财产税，在保全环节以财产的市场价值作为财产税的基础，重新分配社会财富。不仅如此，把对限制不动产征收来的税以住房补贴等方式分配给弱势群体，以此来缓解其住房压力。
二、房产税的必要性
（一）从社会效益来看
1. 有助于促进社会公平
中国的目标是构建和谐发展社会，缩小贫富差距，实现全面小康、共同富裕。自从改革开放以来，居民的生活质量有了很大提高，但收入分配差距也在扩大，很大程度上是由于财产性收入差距在扩大，通过房产这种直接方式对社会财富进行二级划分，对所有家庭成员进行征税，设定一定范围的免税限额。征收的税收将通过住房补贴和社会保障性住房建设等方式重新分配给弱势群体，以缓解社会弱势群体的住房压力。
2. 有利于抑制社会惰性
房地产泡沫带来了对群体行为的适应性和非理性投机的预期。一旦泡沫产生，房地产价格远高于其实际价值。一旦泡沫破灭，就会给整个社会带来严重的危害。但如果我们开始征收物业税，首先，购房者会仔细考虑居住空间，因为大面积意味着更多的税收，这将促进土地保护，其次通过资产调整手段增加住房持有成本，使许多房地产业主不敢去享受他们的成功，让社会资本不再局限于住房。房地产业不是向各个领域转移，而是有利于社会总资源的配置。
（二）从政治效益来看
1. 对我国财产税制的完善有着十分重要的意义
改革开放以来，我国商品税制、所得税制和财产税的几大税制中，前者已经比较完善，而后者的发展相对滞后，现在物业税制“重流通、轻留存”正在形成。减轻了业主转移财产的成本，也造成了房地产市场存量房闲置。而积压、引入物业税有利于振兴现有存量的房地产，物业维护环节税也是完善物业税制度的有效途径。
2. 有效地增加地方财政收入
不论对于国家，还是地方政府来说，资金支持是各项工作的顺利开展的重要后盾，而征税又是收入来源中最有效最快捷的途径。根据专家学者的相关研究，财产税是一种适合地方征收的税收。这是因为房地产征收物业税。与中央政府相比，地方政府对物业税较为熟悉，便于政府根据自身条件和相关信息进行决策。同时，由于熟悉程度的提高，地方政府在征收相关信息之前的成本将会降低。通过引入物业税，地方政府可以缓解地方财政压力，获得大量稳定的收入来源，还可以缓解中央和地方退税、转移支付的压力。
3. 增强地方政府的责任意识
物业税的征收要求每一个程序都是公开透明的。它要求公众了解征税过程、数额，甚至到哪里去，使居民知道他们付了多少钱，使地方政府可以约束自己，如税收转移、出口和逃税可以尽可能消除。随着税收的增加，城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生等这些也会得到改善，政府可以提供给居民们更加优质的公共服务。
（三）从经济效益来看
1. 缓解房产供需矛盾
目前房地产市场不是供不应求，而是供需不平衡。持有房产与持有成本是一个正比的关系，持有房产的时间越长，持有成本就会越高。如果要是在持有的环节征收物业税，就会使住房拥有成本升高，有利于挤出空置住房。
2. 抑制炒作，减小房产泡沫
目前，市场上的投资需求已经超过了非投资需求。开征房地产税有利于抑制投资和豪华住宅需求，为真正需要购房的居民提供机会和趋势。居民的住房和办公需求对企业和机构的影响不会很大，相反，由于房地产市场的供给已经增加，价格自然会相应降低，对房地产的需求也会增加，而只需要得到满足，房地产市场可以有效地处理目前的房价过高问题，使其逐渐恢复到稳定状态。
三、推出房产税的预期影响——以松江居民为例
（一）调查分析
就此次项目，进行了问卷调查，上海市松江区占比最多的还是三口之家，其次为单身一人居住。家庭月收入普遍维持在5000～20000元之间，对于大学生来说，抽取其中的上海本地学生为样本，大多数拥有1～2套房产，普遍以商品房为主，拥有多套房产的家庭普遍选择出租来获取一定的收入，30%左右的家庭选择闲置。松江市民有20%左右为租赁住房，但是商品房和租赁房占多数比例。此外，一半以上的在籍学生居住在100平方米以上的住房。超过60%的受访者认为征收物业税的目的是为了抑制房价。其他人认为，目的只是为了增加收入。事实上，财产税的好处远不是如此简单的。希望我们的项目能让更多的人知道这个改革政策。 大多数调查者希望政府对豪宅、别墅进行征税，商品房则超过一定数量或是达到一定面积再开始征税。如果开始了全面征收房产税，大约半数的调查者担心这会增加购房者的负担，对于还未拥有自己第一套房子的居民，会影响他们的基本住房需求。虽然房产税有利于资源的二次配置，但是会不会带来新的不公平呢？无论是打算近期购房投资还是购房居住的人，大部分人都选择不改变原计划和继续观望的策略。也有大约30%的人会选择因房产税的征收而卖掉部分房产，其余居民都选择出租和观望措施。
（二）预期影响
从供求理论的短期影响来看，房地产作为一种特殊的商品，它的价格波动的主要影响来自其需求。而房产市场的短期供给量是恒定的，征收房地产税则由住宅市场上的需求方承担，购买成本增加，需求量下降，导致短期内房产价格是下降的。从潜在购买者角度来看，这部分消费者的心理预期会随着房地产税出台呼声的高涨及各种抑制房价措施的不断出台受到影响，这一缓冲给市场一个自我调整的时间，也给政府宏观政策的具体落实创造了有利时机。从投资投机者角度来看，对个人住房持有环节征税恢复，投机成本增加，利润空间会缩小，改变投机者对房价预期的增值，征收房地产税后资产均衡价格将低于税前水平。
四、中国实行房产税所面临的困难
（一）税基窄，收入有限
目前我国企业对商品用房征收房产税，个人持有居住性房产，除上海和重庆两地试点期间对部分房产征税以外，暂不征收房产税。这使得房产税的税基狭窄，难以加以扩大。并且在中国，被征税的商品房占住房的比例很小。对于占比较大的包括各类福利房、农村住房等难以实施征收房产税的。这样，税收就会出现少征收的问题，很难实现“公平纳税”。
（二）基础信息收集工作难
房产税的计税基础的计算需要对全国房产数据和人口数据有全面及时的记录，且还需对其市场价值作出准确公平的评估。这样的基础信息的收集工作耗时耗力巨大，短时间不能完成。
（三）征收成本大
除了上述提到的基础信息收集的成本巨大之外，政府还需付出如为设立有效可行标准而实施覆盖全国的调查费用，更新基础信息的费用，推广宣传房产税政策费用和随后的改善政策的更多其他成本。
（四）对国家发展的影响未知
由以上几点可知，房地产税收的收入有限，但实施的成本巨大。且若实行综合性税收政策，对于目前其他相关房地产环节征收的稳定巨大收入的税种也会产生难以预计的影响，从而影响到政府总体收入和国家发展。
五、总结对中国房产税未来发展建议
近年来，为了遏制过快上涨的房地产价格，国家出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到限购令，国家调控房地产市场的决心不可谓不大，但是我们不能忽视其存在的缺陷和面对的困难，应深入分析我国住房发展矛盾，不“为房价而治房价”，从更宽广长远的角度完善制度，并适当借鉴国外的经验。以下是几点建议。
（一）精简税种，实施综合税改
我国首先应针对不动产把房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，开征全国统一房地产税。利好在于能促进企业的公平合理竞争、促进科学规范计税依据，促进房地产市场的稳定健康发展。
（二）自上而下進行基础工作
为了征收房产税不仅要开展全国的住房信息普查，加强住房更新信息，掌握全国住房的基本情况，还要注意建立全国统一的不动产登记网络系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国都能联网实时查询。这些基础工作应自上而下、层层通知、有条不紊地进行。上级做好监督检查工作，下级定时统计更新。
（三）统一界定房屋性质和标准
按照目前我国政策，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋间的产权性质差别大，造成房产税征收对象覆盖不公平，应统一界定性质，统一税基。并且还需明确界定居民“基本住房标准”，以清晰房产税的免征条件。
（四）制定完整法律
完成修订房产税相关征管法，除了以上所述应清晰明确的规定外，还需制定相关惩罚措施。以此作为依法治税，加强管理的法律依据。
参考文献：
[1]张晓艺.国外房产税制度及对我国的启示[J].时代经贸，2017（36）.
[2]邓菊秋，朱克实.英国房产税的功能定位及其启示[J].税务研究，2015（12）.
[3]李忠孝.房产税开征的必要性及其意义[J].中国集体经济，2017（36）.
[4]翁礼华.房产税的古今中外[J].浙江经济，2013（07）.
*基金项目：2018年上海市大学生创新创业训练计划（201811047052）。
（作者单位：上海立信会计金融学院会计学院）
关键词：房产税；改革方向；房地产市场；国际经验；改革方向
一、房产税概述
（一）房产税的概念
房产税是将房屋作为征税对象，根据房屋的计税余值或其租金收入作为计税依据，向产权人征收的一种财产税。
（二）房产税的作用
1. 控制投机行为
近年来，房产投资逐渐吸引了大量资金，原因来源于其越来越高的稳定性和收益性等优势。投资的方式多种多样，对房产进行投机成为了所有选择中最安全且回报高的选择。但是房地产投机又有显著的缺点，那就是一旦投机行为过度，将使得房产价格远远偏离其真实价值。而物价间都存在一个正常的比例关系，当某种商品价格上升时，其它商品价格必然会受其影响，目前我国物价指数上升，很大程度上就是由于受到了高房价的影响。
2. 健全地方税收
此次改革国家采取分权的方式，有条件地将房地产税收定价权移交给地方政府。这就赋予地方政府一定的权力，可以使税收监管更加灵活，同时也能调动地方政府的积极性。此外，征收的房产税有利于缓解地方财政负担，是地方政府的一笔稳定的税务收入。
3. 缩小贫富差距
征收物业税可以起到两个作用，一方面，促进社会公平的实现，调节财富的分配；另一方面，土地是一种重要的资源，房地产离不开土地，因此也是一种重要的社会资源。征收物业税可以节约社会资源，促进高收入者减少对房地产的需求。通過开征直接财产税，在保全环节以财产的市场价值作为财产税的基础，重新分配社会财富。不仅如此，把对限制不动产征收来的税以住房补贴等方式分配给弱势群体，以此来缓解其住房压力。
二、房产税的必要性
（一）从社会效益来看
1. 有助于促进社会公平
中国的目标是构建和谐发展社会，缩小贫富差距，实现全面小康、共同富裕。自从改革开放以来，居民的生活质量有了很大提高，但收入分配差距也在扩大，很大程度上是由于财产性收入差距在扩大，通过房产这种直接方式对社会财富进行二级划分，对所有家庭成员进行征税，设定一定范围的免税限额。征收的税收将通过住房补贴和社会保障性住房建设等方式重新分配给弱势群体，以缓解社会弱势群体的住房压力。
2. 有利于抑制社会惰性
房地产泡沫带来了对群体行为的适应性和非理性投机的预期。一旦泡沫产生，房地产价格远高于其实际价值。一旦泡沫破灭，就会给整个社会带来严重的危害。但如果我们开始征收物业税，首先，购房者会仔细考虑居住空间，因为大面积意味着更多的税收，这将促进土地保护，其次通过资产调整手段增加住房持有成本，使许多房地产业主不敢去享受他们的成功，让社会资本不再局限于住房。房地产业不是向各个领域转移，而是有利于社会总资源的配置。
（二）从政治效益来看
1. 对我国财产税制的完善有着十分重要的意义
改革开放以来，我国商品税制、所得税制和财产税的几大税制中，前者已经比较完善，而后者的发展相对滞后，现在物业税制“重流通、轻留存”正在形成。减轻了业主转移财产的成本，也造成了房地产市场存量房闲置。而积压、引入物业税有利于振兴现有存量的房地产，物业维护环节税也是完善物业税制度的有效途径。
2. 有效地增加地方财政收入
不论对于国家，还是地方政府来说，资金支持是各项工作的顺利开展的重要后盾，而征税又是收入来源中最有效最快捷的途径。根据专家学者的相关研究，财产税是一种适合地方征收的税收。这是因为房地产征收物业税。与中央政府相比，地方政府对物业税较为熟悉，便于政府根据自身条件和相关信息进行决策。同时，由于熟悉程度的提高，地方政府在征收相关信息之前的成本将会降低。通过引入物业税，地方政府可以缓解地方财政压力，获得大量稳定的收入来源，还可以缓解中央和地方退税、转移支付的压力。
3. 增强地方政府的责任意识
物业税的征收要求每一个程序都是公开透明的。它要求公众了解征税过程、数额，甚至到哪里去，使居民知道他们付了多少钱，使地方政府可以约束自己，如税收转移、出口和逃税可以尽可能消除。随着税收的增加，城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生等这些也会得到改善，政府可以提供给居民们更加优质的公共服务。
（三）从经济效益来看
1. 缓解房产供需矛盾
目前房地产市场不是供不应求，而是供需不平衡。持有房产与持有成本是一个正比的关系，持有房产的时间越长，持有成本就会越高。如果要是在持有的环节征收物业税，就会使住房拥有成本升高，有利于挤出空置住房。
2. 抑制炒作，减小房产泡沫
目前，市场上的投资需求已经超过了非投资需求。开征房地产税有利于抑制投资和豪华住宅需求，为真正需要购房的居民提供机会和趋势。居民的住房和办公需求对企业和机构的影响不会很大，相反，由于房地产市场的供给已经增加，价格自然会相应降低，对房地产的需求也会增加，而只需要得到满足，房地产市场可以有效地处理目前的房价过高问题，使其逐渐恢复到稳定状态。
三、推出房产税的预期影响——以松江居民为例
（一）调查分析
就此次项目，进行了问卷调查，上海市松江区占比最多的还是三口之家，其次为单身一人居住。家庭月收入普遍维持在5000～20000元之间，对于大学生来说，抽取其中的上海本地学生为样本，大多数拥有1～2套房产，普遍以商品房为主，拥有多套房产的家庭普遍选择出租来获取一定的收入，30%左右的家庭选择闲置。松江市民有20%左右为租赁住房，但是商品房和租赁房占多数比例。此外，一半以上的在籍学生居住在100平方米以上的住房。超过60%的受访者认为征收物业税的目的是为了抑制房价。其他人认为，目的只是为了增加收入。事实上，财产税的好处远不是如此简单的。希望我们的项目能让更多的人知道这个改革政策。 大多数调查者希望政府对豪宅、别墅进行征税，商品房则超过一定数量或是达到一定面积再开始征税。如果开始了全面征收房产税，大约半数的调查者担心这会增加购房者的负担，对于还未拥有自己第一套房子的居民，会影响他们的基本住房需求。虽然房产税有利于资源的二次配置，但是会不会带来新的不公平呢？无论是打算近期购房投资还是购房居住的人，大部分人都选择不改变原计划和继续观望的策略。也有大约30%的人会选择因房产税的征收而卖掉部分房产，其余居民都选择出租和观望措施。
（二）预期影响
从供求理论的短期影响来看，房地产作为一种特殊的商品，它的价格波动的主要影响来自其需求。而房产市场的短期供给量是恒定的，征收房地产税则由住宅市场上的需求方承担，购买成本增加，需求量下降，导致短期内房产价格是下降的。从潜在购买者角度来看，这部分消费者的心理预期会随着房地产税出台呼声的高涨及各种抑制房价措施的不断出台受到影响，这一缓冲给市场一个自我调整的时间，也给政府宏观政策的具体落实创造了有利时机。从投资投机者角度来看，对个人住房持有环节征税恢复，投机成本增加，利润空间会缩小，改变投机者对房价预期的增值，征收房地产税后资产均衡价格将低于税前水平。
四、中国实行房产税所面临的困难
（一）税基窄，收入有限
目前我国企业对商品用房征收房产税，个人持有居住性房产，除上海和重庆两地试点期间对部分房产征税以外，暂不征收房产税。这使得房产税的税基狭窄，难以加以扩大。并且在中国，被征税的商品房占住房的比例很小。对于占比较大的包括各类福利房、农村住房等难以实施征收房产税的。这样，税收就会出现少征收的问题，很难实现“公平纳税”。
（二）基础信息收集工作难
房产税的计税基础的计算需要对全国房产数据和人口数据有全面及时的记录，且还需对其市场价值作出准确公平的评估。这样的基础信息的收集工作耗时耗力巨大，短时间不能完成。
（三）征收成本大
除了上述提到的基础信息收集的成本巨大之外，政府还需付出如为设立有效可行标准而实施覆盖全国的调查费用，更新基础信息的费用，推广宣传房产税政策费用和随后的改善政策的更多其他成本。
（四）对国家发展的影响未知
由以上几点可知，房地产税收的收入有限，但实施的成本巨大。且若实行综合性税收政策，对于目前其他相关房地产环节征收的稳定巨大收入的税种也会产生难以预计的影响，从而影响到政府总体收入和国家发展。
五、总结对中国房产税未来发展建议
近年来，为了遏制过快上涨的房地产价格，国家出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到限购令，国家调控房地产市场的决心不可谓不大，但是我们不能忽视其存在的缺陷和面对的困难，应深入分析我国住房发展矛盾，不“为房价而治房价”，从更宽广长远的角度完善制度，并适当借鉴国外的经验。以下是几点建议。
（一）精简税种，实施综合税改
我国首先应针对不动产把房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，开征全国统一房地产税。利好在于能促进企业的公平合理竞争、促进科学规范计税依据，促进房地产市场的稳定健康发展。
（二）自上而下進行基础工作
为了征收房产税不仅要开展全国的住房信息普查，加强住房更新信息，掌握全国住房的基本情况，还要注意建立全国统一的不动产登记网络系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国都能联网实时查询。这些基础工作应自上而下、层层通知、有条不紊地进行。上级做好监督检查工作，下级定时统计更新。
（三）统一界定房屋性质和标准
按照目前我国政策，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋间的产权性质差别大，造成房产税征收对象覆盖不公平，应统一界定性质，统一税基。并且还需明确界定居民“基本住房标准”，以清晰房产税的免征条件。
（四）制定完整法律
完成修订房产税相关征管法，除了以上所述应清晰明确的规定外，还需制定相关惩罚措施。以此作为依法治税，加强管理的法律依据。
参考文献：
[1]张晓艺.国外房产税制度及对我国的启示[J].时代经贸，2017（36）.
[2]邓菊秋，朱克实.英国房产税的功能定位及其启示[J].税务研究，2015（12）.
[3]李忠孝.房产税开征的必要性及其意义[J].中国集体经济，2017（36）.
[4]翁礼华.房产税的古今中外[J].浙江经济，2013（07）.
*基金项目：2018年上海市大学生创新创业训练计划（201811047052）。
（作者单位：上海立信会计金融学院会计学院）