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新收入准则于2017年颁布，较之以往，其在诸多方面作出了重大的改进，产生了较多变化。新收入准则对企业收入确认的时点与方式，或是时段确认收入等诸多方面提出了更高的要求，同时也与IFRS15保持了趋同性。新收入准则的实施对房地产企业已然是产生了诸多的影响，笔者将就此展开讨论。文中首先对新旧准则之间所存的差异进行对比分析，然后再就新收入准则对房地产企业各业务环节所产生的诸多影响进行细致探讨，最后则提出房地产企业的利益相关者如何应对新收入准则所产生的影响。
一、新旧收入准则对比
新收入准则在颁布并实施之后，其在诸多方面进行了较大的改进，对收入准则进行了完善，而新旧准则之间的差异点是财会人员在实务中需着重 关注的，因此对新旧收入准则之间所存差异进行对比分析，是极有必要的。具体来讲：其一，收入确认模型。在旧收入准则中，其采用的是两种收入确认模型并行的方式，根据企业所开展的业务具体的确定所要采用的收入确认模型种类。一般来说企业可将自身的业务种类划分为商品销售的收入确认以及建造合同或提供劳务的收入确认。在销售商品业务类型方面，其在确认收入的过程中，主要是以风险报酬转移来确认收入。而对于建造合同与提供劳务方面所取得的收入，需要根据完工进度来进行收入确认。而在新收入准则中，其主要的改变在于引入并采用了单一的收入确认模型，其对提供劳务或是销售商品等不同的业务类型，不再作出明确的区分。新收入准则所强调的是在取得商品控制权之后进行收入确认;其二，控制权转移。在新收入准则中，其将过往的收入准则中所规定的风险报酬转移，更改为控制权转移。新收入准则，对于过往准则中的风险报酬转移模型，并没有完全的弃用。其在控制权转移下，仍旧是作为控制权转移的一个重要参考指标，新收入准则中控制权转移的规定，较之以往更为清晰、准确。而旧准则中风险与报酬的形式会随着交易形式的多样化，导致报酬与风险转移原则在进行收入确认时变得更难以定义;其四，控制权转移时点与时段的确认。在新收入准则中，对于控制权转移的时点与时段认定方面进行了准明确的规定，并给出了三项条件用于判断服务或商品在某一时段内进行了控制权转移的判定。
二、新收入准则对房地产企业所产生的影响
（一）新收入准则对收入确认产生的影响
在旧收入准则中，其是以“风险与报酬的转移”作为收入确认的标准。而在新收入准则的规定中，是以“控制权的转移”作为收入确认标准，并在此基础上进一步规范了收入确认分为在某一时段内确认与在某一时点确认的标准。此方面规定的更改会对房地产企业确认收入的时间产生较为直接的影响。在旧收入准则的规定中，房地产企业在开展房产销售业务时一般是分为期房销售与现房销售，其收入均是集中在某一时点来进行确认的。但是在新收入准则中，房地产企业的期房销售业务与现房销售业务需要进行分开处理：现房销售业务由于其收入是不符合在某一时段内进行收入确认的规定，由此其仍旧是以某一时点来进行确认收入;而对于期房销售业务来说，需要对其合同条款进行评估，以此来确定企业所需要进行的履约义务是否符合在一段时间内进行收入确认的标准。如若符合相关条件，那么房地产企业在进行收入确认时，其收入确认的时点相较于旧收入准则会更早。此外，由于新收入准则中所规定的能够在时段内进行收入确认，此种方式的出现会帮助部分房地产企业针对性的在某一时间段内进行收入确认时点的选取，进而使房地产企业将收入与利润之间的关系进行梳理，使其更为平滑，实现盈余管理。
（二）新收入准则对财务报表产生的影响
其一，对资产负债表列示产生的影响。在旧收入准则中，对于“存货”项目来说，其中包含了房地产企业在某一时段内开发项目的确认收入。在新收入准则的影响下，此方面业务的成本应当由“存货”中转出，在“合同资产”项目中进行列示。相应的，这就会导致房地产企业“存货”项目列示金额的减少。另外一方面，期房销售作为房地产企业的主要业务之一，其在旧收入准则中的“预售款项”在期房销售业务中占据着重要位置。而在新收入准则中，增设了“合同资产”科目，由此，“预售款项”中属于“企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务”的金额应当转入到“合同负债”项目中，这也就导致“预收账款”列示金额的减少。而在之后，随着企业履约义务的不断开展，与其相应的对价则可转入到“收入”中;其二，对利润表产生的影响。在新收入准则的影响下，“收入”、“成本”以及“利润”等科目的列示均发生了一定的变化。在旧收入准则中，房地产企业主要是以某一时点来进行收入确认的。而在新收入准则的影响下，房地产企业可能在期房销售业务中，存在符合一段时间内进行的收入确认，并且能够进行同期结转成本的项目。因此，对于此类项目，随着企业自身履约进度的推进，房地产企业便可对相应的收入进行确认，但这可能也会导致房地产企业在利润表中所列示的利润金额与收入成本较之旧收入准则有所不同。另外一方面，新收入准则也会给企业的利润表带来一定层度的负面影响。例如，在上述项目中，由于在进行利润表项目确认的过程中，其在进行确认与计量时会受到履约进度的影响。而在房地产企业中，需以投入法来进行履约进度的确认，这就进一步要求企业自身需精确计量各期的累计成本发生额，并准确估计成本总额。在此方面，要求房地产企业有着较高准确性的预算，并促使企业中监理、施工以及设计等部门进行紧密合作与彼此协调。如若在此方面未能做好相关工作，就可能导致房地产企业所预估的履约进度存有偏差，进而导致成本结转与收入确认的不准确，导致利润表质量的降低。
（三）对经营管理产生的影响
其一，合同管理与销售定价管理。在新收入准则中，其更为注重的是基于客户合同确认收入。由此我们能够认识到合同对于房地产企业在进行收入确认时的重要性，但由于房地产企业存在的销售合同数量较多，合同中所包含的各项条款对企业收入的确认也会产生直接的影响。因此房地产企业 中的销售部门、法务部门以及财务部门要做好彼此的协调配合，对销售合同中的各项条款进行梳理与总结。以新收入准则为基础，将合同中存在不妥与争议的地方进行合理的调整;其二，风险控制管理。房地产企业其自身资金较为密集，在项目的建设阶段需投入大量的资金。且房产项目建设周期较长，这就会导致房地产企业可能会发生融资困难以及资金回流缓慢等问题。因此，对房地产企业来说，其风险控制的要点人需对资金管理方面加大力度。而在新收入准则的影响下，各项收入是以合同为基础来进行确认的，但在与客户签订合同的过程中，可能会受到多方面因素的影响。例如客户自身的信誉状况，合同法相关规定，或是一些不可抗力事件的发生等。这些特殊情况的存在，都有可能导致违约的发生。这也进一步要求房地产企业在风险控制的过程中，还需注重合同违约风险的存在。与此同时，在新收入准则中，履约进度的估计以及控制权的转移等均需要房地产企业财务人员的职业判断，由此，房地产企业在进行风险管控需注重新收入准则实际运用过程中可能存在的风险;其三，投融资管理。新收入准则在具体实施之后，其对房地产企业不仅在收入确认方面产生较大影响，同时，也有可能会对企业的成本确认产生诸多影响。在新收入准则的影响下，部分会计要素的金额已然是发生了较大的变化，这就可能使得企业资产负债率、流动比率等诸多财务指标发生改变，这些因素的存在会直接影响到房地产企业的融资管理。此外，收入确认方法的变化，可能会对企业的财务状况产生影响，进而会对企业自身的投资决策造成影响。比如，对于符合在一段时间内确认收入的项目来说，其项目自身的回收期以及盈利能力等要素的衡量，必然会受到新收入准则的影响。某些与之关联的会计要素的数值，使企业自身的财务状况产生一定的波动，进而会使企业的一些投资决策产生变更。
三、房地产企业的利益相关者如何应对新收入准则所产生的影响
其一，管理者方面。由于受到新收入准则的影响，房地产企业管理首先需注重对销售合同的管理。管理者需集合企业中的财务人员、法律人员以及销售人员共同对现有销售合同中的条款进行审查与研究，对权利义务规定模糊的条款、收款权方面不清楚的条款进行调整，梳理并制定新的销售合同，并在集团内部进行相关培训。其次则是需要外聘相关专家对新收入准则的影响范围进行评估，其不仅限于收入确认与合同制定两方面，要从企业整体角度进行考量，如内部控制、绩效评价以及信息系统等诸多方面可能产生的影响进行评估。最后则是企业需培养既懂法律又懂财务的复合型人才，来处理关键环节业务，帮助企业在新收入准则的影响下规避风险，提高自身经营效率;其二，股东方面。在现代企业的治理结构中多是采用两权分离的模式，但是经营权与所有权的分离可能会存在一定的弊端，经营者可能会使用手中权利在股东不知情的状况下谋取私利，因此对于股东方面来讲，由于新收入准则所带来的诸多政策变化，其需要密切的关注财务报告中所反映出的企业财务信息，对新收入准则下所产生的诸多影响进行深入的思考，避免股东利益受到损害;其三，债权人方面。新收入准则中所规定的在一段时间内确认收入的原则能够更为贴切的反映出房地产企业获取收入的状态，财务数据对企业当前状况的反映更为及时，因此债权人需着重的关注企业财务信息，及时跟进了解新收入准则下房地产企业的会计政策变化，以此来更好的解读各项财务信息，避免企业出现无法清偿债权的状况发生，导致自身遭受财产损失。
四、结语
总体来讲，新收入准则对房地产企业所产生的影响还是较大的。但新收入准则的颁布统一了收入确认，并进一步提高了會计信息质量，进而能够使房地产企业在面对经济高速发展、业务模式不断更新的今天，能够具备更强的适应性。房地产企业通过对新收入准则的科学合理解读与应用，能够进一步的保障企业健康与稳定发展。
（作者单位：湖南百益置业有限公司）
一、新旧收入准则对比
新收入准则在颁布并实施之后，其在诸多方面进行了较大的改进，对收入准则进行了完善，而新旧准则之间的差异点是财会人员在实务中需着重 关注的，因此对新旧收入准则之间所存差异进行对比分析，是极有必要的。具体来讲：其一，收入确认模型。在旧收入准则中，其采用的是两种收入确认模型并行的方式，根据企业所开展的业务具体的确定所要采用的收入确认模型种类。一般来说企业可将自身的业务种类划分为商品销售的收入确认以及建造合同或提供劳务的收入确认。在销售商品业务类型方面，其在确认收入的过程中，主要是以风险报酬转移来确认收入。而对于建造合同与提供劳务方面所取得的收入，需要根据完工进度来进行收入确认。而在新收入准则中，其主要的改变在于引入并采用了单一的收入确认模型，其对提供劳务或是销售商品等不同的业务类型，不再作出明确的区分。新收入准则所强调的是在取得商品控制权之后进行收入确认;其二，控制权转移。在新收入准则中，其将过往的收入准则中所规定的风险报酬转移，更改为控制权转移。新收入准则，对于过往准则中的风险报酬转移模型，并没有完全的弃用。其在控制权转移下，仍旧是作为控制权转移的一个重要参考指标，新收入准则中控制权转移的规定，较之以往更为清晰、准确。而旧准则中风险与报酬的形式会随着交易形式的多样化，导致报酬与风险转移原则在进行收入确认时变得更难以定义;其四，控制权转移时点与时段的确认。在新收入准则中，对于控制权转移的时点与时段认定方面进行了准明确的规定，并给出了三项条件用于判断服务或商品在某一时段内进行了控制权转移的判定。
二、新收入准则对房地产企业所产生的影响
（一）新收入准则对收入确认产生的影响
在旧收入准则中，其是以“风险与报酬的转移”作为收入确认的标准。而在新收入准则的规定中，是以“控制权的转移”作为收入确认标准，并在此基础上进一步规范了收入确认分为在某一时段内确认与在某一时点确认的标准。此方面规定的更改会对房地产企业确认收入的时间产生较为直接的影响。在旧收入准则的规定中，房地产企业在开展房产销售业务时一般是分为期房销售与现房销售，其收入均是集中在某一时点来进行确认的。但是在新收入准则中，房地产企业的期房销售业务与现房销售业务需要进行分开处理：现房销售业务由于其收入是不符合在某一时段内进行收入确认的规定，由此其仍旧是以某一时点来进行确认收入;而对于期房销售业务来说，需要对其合同条款进行评估，以此来确定企业所需要进行的履约义务是否符合在一段时间内进行收入确认的标准。如若符合相关条件，那么房地产企业在进行收入确认时，其收入确认的时点相较于旧收入准则会更早。此外，由于新收入准则中所规定的能够在时段内进行收入确认，此种方式的出现会帮助部分房地产企业针对性的在某一时间段内进行收入确认时点的选取，进而使房地产企业将收入与利润之间的关系进行梳理，使其更为平滑，实现盈余管理。
（二）新收入准则对财务报表产生的影响
其一，对资产负债表列示产生的影响。在旧收入准则中，对于“存货”项目来说，其中包含了房地产企业在某一时段内开发项目的确认收入。在新收入准则的影响下，此方面业务的成本应当由“存货”中转出，在“合同资产”项目中进行列示。相应的，这就会导致房地产企业“存货”项目列示金额的减少。另外一方面，期房销售作为房地产企业的主要业务之一，其在旧收入准则中的“预售款项”在期房销售业务中占据着重要位置。而在新收入准则中，增设了“合同资产”科目，由此，“预售款项”中属于“企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务”的金额应当转入到“合同负债”项目中，这也就导致“预收账款”列示金额的减少。而在之后，随着企业履约义务的不断开展，与其相应的对价则可转入到“收入”中;其二，对利润表产生的影响。在新收入准则的影响下，“收入”、“成本”以及“利润”等科目的列示均发生了一定的变化。在旧收入准则中，房地产企业主要是以某一时点来进行收入确认的。而在新收入准则的影响下，房地产企业可能在期房销售业务中，存在符合一段时间内进行的收入确认，并且能够进行同期结转成本的项目。因此，对于此类项目，随着企业自身履约进度的推进，房地产企业便可对相应的收入进行确认，但这可能也会导致房地产企业在利润表中所列示的利润金额与收入成本较之旧收入准则有所不同。另外一方面，新收入准则也会给企业的利润表带来一定层度的负面影响。例如，在上述项目中，由于在进行利润表项目确认的过程中，其在进行确认与计量时会受到履约进度的影响。而在房地产企业中，需以投入法来进行履约进度的确认，这就进一步要求企业自身需精确计量各期的累计成本发生额，并准确估计成本总额。在此方面，要求房地产企业有着较高准确性的预算，并促使企业中监理、施工以及设计等部门进行紧密合作与彼此协调。如若在此方面未能做好相关工作，就可能导致房地产企业所预估的履约进度存有偏差，进而导致成本结转与收入确认的不准确，导致利润表质量的降低。
（三）对经营管理产生的影响
其一，合同管理与销售定价管理。在新收入准则中，其更为注重的是基于客户合同确认收入。由此我们能够认识到合同对于房地产企业在进行收入确认时的重要性，但由于房地产企业存在的销售合同数量较多，合同中所包含的各项条款对企业收入的确认也会产生直接的影响。因此房地产企业 中的销售部门、法务部门以及财务部门要做好彼此的协调配合，对销售合同中的各项条款进行梳理与总结。以新收入准则为基础，将合同中存在不妥与争议的地方进行合理的调整;其二，风险控制管理。房地产企业其自身资金较为密集，在项目的建设阶段需投入大量的资金。且房产项目建设周期较长，这就会导致房地产企业可能会发生融资困难以及资金回流缓慢等问题。因此，对房地产企业来说，其风险控制的要点人需对资金管理方面加大力度。而在新收入准则的影响下，各项收入是以合同为基础来进行确认的，但在与客户签订合同的过程中，可能会受到多方面因素的影响。例如客户自身的信誉状况，合同法相关规定，或是一些不可抗力事件的发生等。这些特殊情况的存在，都有可能导致违约的发生。这也进一步要求房地产企业在风险控制的过程中，还需注重合同违约风险的存在。与此同时，在新收入准则中，履约进度的估计以及控制权的转移等均需要房地产企业财务人员的职业判断，由此，房地产企业在进行风险管控需注重新收入准则实际运用过程中可能存在的风险;其三，投融资管理。新收入准则在具体实施之后，其对房地产企业不仅在收入确认方面产生较大影响，同时，也有可能会对企业的成本确认产生诸多影响。在新收入准则的影响下，部分会计要素的金额已然是发生了较大的变化，这就可能使得企业资产负债率、流动比率等诸多财务指标发生改变，这些因素的存在会直接影响到房地产企业的融资管理。此外，收入确认方法的变化，可能会对企业的财务状况产生影响，进而会对企业自身的投资决策造成影响。比如，对于符合在一段时间内确认收入的项目来说，其项目自身的回收期以及盈利能力等要素的衡量，必然会受到新收入准则的影响。某些与之关联的会计要素的数值，使企业自身的财务状况产生一定的波动，进而会使企业的一些投资决策产生变更。
三、房地产企业的利益相关者如何应对新收入准则所产生的影响
其一，管理者方面。由于受到新收入准则的影响，房地产企业管理首先需注重对销售合同的管理。管理者需集合企业中的财务人员、法律人员以及销售人员共同对现有销售合同中的条款进行审查与研究，对权利义务规定模糊的条款、收款权方面不清楚的条款进行调整，梳理并制定新的销售合同，并在集团内部进行相关培训。其次则是需要外聘相关专家对新收入准则的影响范围进行评估，其不仅限于收入确认与合同制定两方面，要从企业整体角度进行考量，如内部控制、绩效评价以及信息系统等诸多方面可能产生的影响进行评估。最后则是企业需培养既懂法律又懂财务的复合型人才，来处理关键环节业务，帮助企业在新收入准则的影响下规避风险，提高自身经营效率;其二，股东方面。在现代企业的治理结构中多是采用两权分离的模式，但是经营权与所有权的分离可能会存在一定的弊端，经营者可能会使用手中权利在股东不知情的状况下谋取私利，因此对于股东方面来讲，由于新收入准则所带来的诸多政策变化，其需要密切的关注财务报告中所反映出的企业财务信息，对新收入准则下所产生的诸多影响进行深入的思考，避免股东利益受到损害;其三，债权人方面。新收入准则中所规定的在一段时间内确认收入的原则能够更为贴切的反映出房地产企业获取收入的状态，财务数据对企业当前状况的反映更为及时，因此债权人需着重的关注企业财务信息，及时跟进了解新收入准则下房地产企业的会计政策变化，以此来更好的解读各项财务信息，避免企业出现无法清偿债权的状况发生，导致自身遭受财产损失。
四、结语
总体来讲，新收入准则对房地产企业所产生的影响还是较大的。但新收入准则的颁布统一了收入确认，并进一步提高了會计信息质量，进而能够使房地产企业在面对经济高速发展、业务模式不断更新的今天，能够具备更强的适应性。房地产企业通过对新收入准则的科学合理解读与应用，能够进一步的保障企业健康与稳定发展。
（作者单位：湖南百益置业有限公司）