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摘要：物业纠纷是近年来我国建筑行业的快速发展所引起的一类新型纠纷，在物业管理过程中较为常见纠纷类型。而随着物业管理模式的不断升级，物业管理已向着更加先进的管理模式发展，物业纠纷类型也更加多元化。物业纠纷问题由于各类原因而成为当今社会较为关注的热点问题之一，本文也就如何解决物业纠纷调解存在的问题进行详细讨论，并列出几点改善物业纠纷的相关措施，希望能够在解决物业纠纷过程中起到积极作用。
关键词：物业纠纷;调解过程;实际问题;突出重点;解决措施
随着现代建筑行业的不断发展，我国房地产市场呈现出生机盎然的繁盛局面，相应的，物业管理作为一种先进的管理模式，凭借着其对城市住宅先进科学化的管理手段，在城市建筑规划及管理工作中发挥了重要作用。但就目前来看，物业管理模式更大多元化的同时，诸多问题也伴随而生。在法律和相应制度无法对物业纠纷问题进行全方位管理的今天，如何优化物业纠纷解决过程，保证业主合法权益，已成为当今社会重点关注的问题。
1物业纠纷基本概念
物业纠纷，即是物业管理服务所面对的对象，围绕物业管理服务产生的立场观点行为有关的分歧。从物业管理角度以及物业纠纷发生的相关状况来说，物业纠纷大致可分为两类：广义和狭义。广义上的物业纠纷指的是围绕物业服务及其管理模式所产生的一切纠纷和矛盾;狭义上的物业纠纷指的是物业管理区域内，由于业主或物业管理委员会等参与了某些管理活动而导致矛盾的产生引发的民事纠纷。在实际的物业管理工作中，狭义上的物业纠纷是比较常见的，因此本文主要围绕此类纠纷进行讨论。
2物业纠纷类型及分类依据
物业纠纷按照不同的分类依据分为不同的类型，即按照物业纠纷的法律类型分类、按照物业纠纷发生的原因分类和按照当事人的身份来分类。
2.1按纠纷的法律性质分类
将物业纠纷按照纠纷的法律性质来进行分类，则可以分为合同纠纷和侵权纠纷两种。按照相关规定，物业管理部门和业主之间是存在合法的合同关系的，也就是说，凡是当事人之间存在合同关系的，因合同的效力、履行状态、合同内容变更和物业服务行为出现问题而导致的纠纷均属于合同纠纷，例如，在日常的物业管理中因物业一方或是物业委员会个体原因进行合同内容变更或是服务种类变更的，此种情况便属于合同纠纷;而由于物业管理相关人员因违反行业规定及职业操守的，或是侵犯他人权益而引发的纠纷事件，按照法律的释义，对此类纠纷应按照侵权纠纷处理，如在物业管理过程中出现对业主的私人物品进行损坏或是对业主的权益造成损害的，便属于侵权纠纷。
2.2按照引发纠纷的原因分类
如果按照纠纷的发生原因来对物业纠纷进行分类，则可以分为开发商遗留问题纠纷、物业企业服务纠纷、业主权利行使不当纠纷等。开发商遗留问题划分主要指开发商在开发建筑时因自身问题导致建筑工程质量出现问题，并遗留给物业管理公司进行处理。此类问题较难解决，目前在法律层面上并未对此类纠纷给出明确的指导意见或是建议，也未提出一种明确的解决方法，解决此类问题的渠道主要在于确定相关责任人，落实主要责任，并由责任人来解决房屋质量问题，必要时需要做出赔付;物业服务纠纷及业主权利行使不当纠纷主要是指由物业管理公司或是业主等相关当事人由于一方过失而导致合同效力发生改变，最终所引发的纠纷，在这种状况下，应由当事人进行权益确认处理，并按照谁侵权谁解决的原则来处理纠纷。
2.3按纠纷当事人身份的不同
按照纠纷当事人身份的不同可將纠纷中磊划分为三大类：开发商与业主的纠纷、业主与物业管理部门的纠纷、业主与业主委员会之间的纠纷。因此类纠纷的特殊性，一般在保证业主及相关单位的合法权益角度来进行纠纷处理，同时遵循“大事化小、小事化无”的原则，在保证纠纷问题能够尽可能的快速解决的前提下，尽量缩短解决处理周期。
3物业纠纷优化措施
物业纠纷作为一种新的纠纷形态，在日常生活中十分常见。随着我国城市住房建筑逐渐增多，物业纠纷数量也随之增多。在2003年颁布《物业管理条例》之后，物业纠纷呈现猛增趋势。物业纠纷与传统意义上的民事纠纷存在不同之处，主要在于物业纠纷因建筑相关问题而展开，设计方面和相关人员众多，从遵循的原则以及调解纠纷所注意的事项来看，物业纠纷与传统意义上的纠纷尊在较大差异，并体现出众多新型特点。
3.1物业纠纷调解的一般要求及遵循准则
物业纠纷具有普遍性、群体性明显、解决纠纷难度大等特点，在一般处理过程中需要注意以下原则：物业纠纷所涉及的对象众多，而当事人的社会地位、个人素养均存在较大差异，在处理过程中会因为处理不当而导致损害众多人的利益，更容易引发群体性事件。因此，在处理物业纠纷时，应当尽最大程度的保障当事人的利益，有必要时应当拿起法律武器来维护当事者的合法权益;由于在物业管理相关方面，至今仍缺少相关法律对其进行约束，导致在处理物业纠纷的过程中有些处理结果未能尽如人意。在处理一些事件之前，物业管理部门人员应当寻求法律意见，或是找出之前处理的相似事件，总结经验，给当事人最满意的答复。
3.2调解物业纠纷时需要注意有关事项
在处理物业纠纷时，要注意以下几点事项：在处理物业纠纷时一定要遵循物业纠纷处理基本原则：依照法律法规和相关规定、按照人文事理、充分尊重每一位当事人的个人意愿以及合法权益;在处理纠纷的过程中，处理人应当做好多项准备，即当事人是否愿意和解、如若不和解是否应当动用法律武器来解决问题;在解决问题之前应当了解基本事实，不能主观臆断;纠纷解决之后应当做好善后工作，做好相关总结工作，对当事人进行积极引导和解释说明。
4结语
综上所述，作为常见纠纷类型之一，物业纠纷在生活中时有发生。在解决日常的物业纠纷中，物业管理人员应当遵循调解工作基本原则，履行相关义务，了解纠纷原委，以积极的态度处理，并在收尾阶段做好善后事宜;除此之外，物业管理部门应当建立起有效的物业纠纷协调机制，提高管理人员专业素质，通过合理的调节手段公平公正处理纠纷，切实维护业主的合法权益。
参考文献：
[1]刘殿国.物业纠纷难点问题分析及对策建议[J].中国科技投资，2017，（9）：358，388
[2]傅莉，陈梓忱，黄子鸣等.基层调解制度运行现状研究——以住宅小区纠纷调解为例[J].法制博览，2018，（4）：144，143
[3]侯怀霞.人民调解在住宅小区物业纠纷解决中的适用[J].山西省政法管理干部学院学报，2018，31（3）：67-69.
（作者单位：华景焦煤有限责任公司）
关键词：物业纠纷;调解过程;实际问题;突出重点;解决措施
随着现代建筑行业的不断发展，我国房地产市场呈现出生机盎然的繁盛局面，相应的，物业管理作为一种先进的管理模式，凭借着其对城市住宅先进科学化的管理手段，在城市建筑规划及管理工作中发挥了重要作用。但就目前来看，物业管理模式更大多元化的同时，诸多问题也伴随而生。在法律和相应制度无法对物业纠纷问题进行全方位管理的今天，如何优化物业纠纷解决过程，保证业主合法权益，已成为当今社会重点关注的问题。
1物业纠纷基本概念
物业纠纷，即是物业管理服务所面对的对象，围绕物业管理服务产生的立场观点行为有关的分歧。从物业管理角度以及物业纠纷发生的相关状况来说，物业纠纷大致可分为两类：广义和狭义。广义上的物业纠纷指的是围绕物业服务及其管理模式所产生的一切纠纷和矛盾;狭义上的物业纠纷指的是物业管理区域内，由于业主或物业管理委员会等参与了某些管理活动而导致矛盾的产生引发的民事纠纷。在实际的物业管理工作中，狭义上的物业纠纷是比较常见的，因此本文主要围绕此类纠纷进行讨论。
2物业纠纷类型及分类依据
物业纠纷按照不同的分类依据分为不同的类型，即按照物业纠纷的法律类型分类、按照物业纠纷发生的原因分类和按照当事人的身份来分类。
2.1按纠纷的法律性质分类
将物业纠纷按照纠纷的法律性质来进行分类，则可以分为合同纠纷和侵权纠纷两种。按照相关规定，物业管理部门和业主之间是存在合法的合同关系的，也就是说，凡是当事人之间存在合同关系的，因合同的效力、履行状态、合同内容变更和物业服务行为出现问题而导致的纠纷均属于合同纠纷，例如，在日常的物业管理中因物业一方或是物业委员会个体原因进行合同内容变更或是服务种类变更的，此种情况便属于合同纠纷;而由于物业管理相关人员因违反行业规定及职业操守的，或是侵犯他人权益而引发的纠纷事件，按照法律的释义，对此类纠纷应按照侵权纠纷处理，如在物业管理过程中出现对业主的私人物品进行损坏或是对业主的权益造成损害的，便属于侵权纠纷。
2.2按照引发纠纷的原因分类
如果按照纠纷的发生原因来对物业纠纷进行分类，则可以分为开发商遗留问题纠纷、物业企业服务纠纷、业主权利行使不当纠纷等。开发商遗留问题划分主要指开发商在开发建筑时因自身问题导致建筑工程质量出现问题，并遗留给物业管理公司进行处理。此类问题较难解决，目前在法律层面上并未对此类纠纷给出明确的指导意见或是建议，也未提出一种明确的解决方法，解决此类问题的渠道主要在于确定相关责任人，落实主要责任，并由责任人来解决房屋质量问题，必要时需要做出赔付;物业服务纠纷及业主权利行使不当纠纷主要是指由物业管理公司或是业主等相关当事人由于一方过失而导致合同效力发生改变，最终所引发的纠纷，在这种状况下，应由当事人进行权益确认处理，并按照谁侵权谁解决的原则来处理纠纷。
2.3按纠纷当事人身份的不同
按照纠纷当事人身份的不同可將纠纷中磊划分为三大类：开发商与业主的纠纷、业主与物业管理部门的纠纷、业主与业主委员会之间的纠纷。因此类纠纷的特殊性，一般在保证业主及相关单位的合法权益角度来进行纠纷处理，同时遵循“大事化小、小事化无”的原则，在保证纠纷问题能够尽可能的快速解决的前提下，尽量缩短解决处理周期。
3物业纠纷优化措施
物业纠纷作为一种新的纠纷形态，在日常生活中十分常见。随着我国城市住房建筑逐渐增多，物业纠纷数量也随之增多。在2003年颁布《物业管理条例》之后，物业纠纷呈现猛增趋势。物业纠纷与传统意义上的民事纠纷存在不同之处，主要在于物业纠纷因建筑相关问题而展开，设计方面和相关人员众多，从遵循的原则以及调解纠纷所注意的事项来看，物业纠纷与传统意义上的纠纷尊在较大差异，并体现出众多新型特点。
3.1物业纠纷调解的一般要求及遵循准则
物业纠纷具有普遍性、群体性明显、解决纠纷难度大等特点，在一般处理过程中需要注意以下原则：物业纠纷所涉及的对象众多，而当事人的社会地位、个人素养均存在较大差异，在处理过程中会因为处理不当而导致损害众多人的利益，更容易引发群体性事件。因此，在处理物业纠纷时，应当尽最大程度的保障当事人的利益，有必要时应当拿起法律武器来维护当事者的合法权益;由于在物业管理相关方面，至今仍缺少相关法律对其进行约束，导致在处理物业纠纷的过程中有些处理结果未能尽如人意。在处理一些事件之前，物业管理部门人员应当寻求法律意见，或是找出之前处理的相似事件，总结经验，给当事人最满意的答复。
3.2调解物业纠纷时需要注意有关事项
在处理物业纠纷时，要注意以下几点事项：在处理物业纠纷时一定要遵循物业纠纷处理基本原则：依照法律法规和相关规定、按照人文事理、充分尊重每一位当事人的个人意愿以及合法权益;在处理纠纷的过程中，处理人应当做好多项准备，即当事人是否愿意和解、如若不和解是否应当动用法律武器来解决问题;在解决问题之前应当了解基本事实，不能主观臆断;纠纷解决之后应当做好善后工作，做好相关总结工作，对当事人进行积极引导和解释说明。
4结语
综上所述，作为常见纠纷类型之一，物业纠纷在生活中时有发生。在解决日常的物业纠纷中，物业管理人员应当遵循调解工作基本原则，履行相关义务，了解纠纷原委，以积极的态度处理，并在收尾阶段做好善后事宜;除此之外，物业管理部门应当建立起有效的物业纠纷协调机制，提高管理人员专业素质，通过合理的调节手段公平公正处理纠纷，切实维护业主的合法权益。
参考文献：
[1]刘殿国.物业纠纷难点问题分析及对策建议[J].中国科技投资，2017，（9）：358，388
[2]傅莉，陈梓忱，黄子鸣等.基层调解制度运行现状研究——以住宅小区纠纷调解为例[J].法制博览，2018，（4）：144，143
[3]侯怀霞.人民调解在住宅小区物业纠纷解决中的适用[J].山西省政法管理干部学院学报，2018，31（3）：67-69.
（作者单位：华景焦煤有限责任公司）