论文部分内容阅读
摘 要：本文主要从房屋权属登记现状、审查重点和改进措施三个方面对房地产权属登记进行了详细的阐述。关键词：房地产；权属登记；现状；审查重点；改进措施
Abstract: This paper mainly from the three aspects of the registration of house ownership status, review focus and improvement measures are elaborated on the registration of real estate management authority.
Key words: real estate; registration; present situation; review focus; improvement measures
中图分类号：F293.31 文献标识码：文章编号：
前言 房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。
1、目前办理房屋权属登记的现状
1.1 忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
1.2 房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
1.3 登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”，此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。
1.4 违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。 2、房屋权属登记行为的审查重点 事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。 2.1 总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。 2.2 初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登記机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。 2.3 转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
2.4 变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
2.5 他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。 2.6 注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
3、房地产权属登记制度的改进措施
3.1 简化房地产登记的程序，提高其透明度，方便、快捷地实现房地产登记
政府机关必须改变观念，不能因登记发证制度而重发证轻登记，把管理职能当成一种权力，应该在申请人申请登记时主动提供业务咨询服务。变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的来回奔波之苦。还可在房地产交易买卖中引进律师代理，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师代理的登记业务进行形式审查。
3.2 充分发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易的安全
房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人能够了解某项特定房地产的物权状态。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”当然不是指房地产登记簿就可以无范围地完全公开查询，如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。它将改变以往单纯的行政管理职能，以服务为基本出发点，在登记的过程中更好地为申请人服务。
3.3 建立房地产登记专业代理人制度
我国有必要引入房地产登记专业代理人制度。土地登记专业代理人介于政府与与民间桥梁角色，为社会需要之自然产物。土地登记专业代理人之不动产法务与税务专门知识，应远优于律师与会计师。”由于登记专业代理人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向若房地产登记专业代理人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。
3.4 明确政府的管理规范，发挥房地产登记制度的效力
转变政府的职能，发挥政府由管理型到服务型的转变。明确政府职责，区分政府管理的范围及审核标准，发挥登记制度的法律效力。达到重领证也中登记的管理态度。。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省和登记的公信力。“服务型”的房地产制度将更有力地推动房地产事业的发展，构建一个健康、快捷和有序的房地产交易市场，并树立新型政府新形象。
4、结束语
综上所述，房屋权属登记程序目的在于使土地房屋行政主管机关或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员，充分认识到权属登记程序的重要性，依法、审慎地进行权属登记，规范登记行为，保护土地房屋权利人的合法权益，保障土地房屋交易安全。
Abstract: This paper mainly from the three aspects of the registration of house ownership status, review focus and improvement measures are elaborated on the registration of real estate management authority.
Key words: real estate; registration; present situation; review focus; improvement measures
中图分类号：F293.31 文献标识码：文章编号：
前言 房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。
1、目前办理房屋权属登记的现状
1.1 忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
1.2 房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
1.3 登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”，此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。
1.4 违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。 2、房屋权属登记行为的审查重点 事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。 2.1 总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。 2.2 初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登記机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。 2.3 转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
2.4 变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
2.5 他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。 2.6 注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
3、房地产权属登记制度的改进措施
3.1 简化房地产登记的程序，提高其透明度，方便、快捷地实现房地产登记
政府机关必须改变观念，不能因登记发证制度而重发证轻登记，把管理职能当成一种权力，应该在申请人申请登记时主动提供业务咨询服务。变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的来回奔波之苦。还可在房地产交易买卖中引进律师代理，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师代理的登记业务进行形式审查。
3.2 充分发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易的安全
房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人能够了解某项特定房地产的物权状态。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”当然不是指房地产登记簿就可以无范围地完全公开查询，如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。它将改变以往单纯的行政管理职能，以服务为基本出发点，在登记的过程中更好地为申请人服务。
3.3 建立房地产登记专业代理人制度
我国有必要引入房地产登记专业代理人制度。土地登记专业代理人介于政府与与民间桥梁角色，为社会需要之自然产物。土地登记专业代理人之不动产法务与税务专门知识，应远优于律师与会计师。”由于登记专业代理人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向若房地产登记专业代理人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。
3.4 明确政府的管理规范，发挥房地产登记制度的效力
转变政府的职能，发挥政府由管理型到服务型的转变。明确政府职责，区分政府管理的范围及审核标准，发挥登记制度的法律效力。达到重领证也中登记的管理态度。。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省和登记的公信力。“服务型”的房地产制度将更有力地推动房地产事业的发展，构建一个健康、快捷和有序的房地产交易市场，并树立新型政府新形象。
4、结束语
综上所述，房屋权属登记程序目的在于使土地房屋行政主管机关或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员，充分认识到权属登记程序的重要性，依法、审慎地进行权属登记，规范登记行为，保护土地房屋权利人的合法权益，保障土地房屋交易安全。