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摘 要：本文利用汶川地震前后成都市潜在购房者住房消费行为的调查数据对比研究发现，地震对潜在购房者购房计划并没有很大的影响，但对其所偏好的房屋类型以及购房决策因素影响显著，然而在面临外部冲击时，政府的调控政策并不会立即起到很好的调控效果。
关键词：外部冲击；住房消费行为
面临政策等外部冲击的影响时，消费者的住房消费行为如何变化是一个比较重要的研究课题，但较为细致的市场调查研究在现今学术界并不多见。本文利用汶川地震前后两次相同问卷的调查，进行简单的统计对比分析。两次调研共发放问卷1600份（每次800份），回收率为98.3%，有效率92.6%，具体的分析结果如下。
一、调查结果与分析
1. 地震对潜在购房者住房消费行为的影响
（1）从“5.12”地震对购房者购房计划的影响来看，其影响力不像我们预期的那么大，57%的购房者认为地震并没有对其购房计划产生影响。但总体来看仍有43%的购房者由于地震的原因推迟了其购房时间，在这部分人中，59%的购房者对地震之前已建成待销售或者地震时在建的楼盘，由于地震的原因对其房屋的建筑质量心存忧虑，等待购买具有抗震设计的房屋；41%的购房者认为地震会导致房价的下降，等待新的购房时机。
（2）虽然地震之后半数以上的购房者并没有改变其购房计划，但从地震对购房者选择楼层的影响角度来看，影响较为明显。69%的购房者优先考虑购买低密度和低楼层的房屋，在这部分人当中有约78%的人在地震之前选择“偏好高层电梯公寓”，而由于地震的原因转变了其原来的购房偏好更加倾向于选择“低密度、低楼层”的房屋，其理由几乎都选择为“居住安全”。另外，31%的受调查者认为都再次发生地震的概率很小，因此楼层不是自己选择楼房的主要因素。
（3）46%的购房者在选购房屋时，会把抗震烈度作为购买的主要因素，主要原因在于购房者认为提高抗震烈度后，房屋安全性更好。54%的购房者在购房房屋时并不会把抗震烈度作为选购房屋的重要因素。其中，28%的购房者表示，不会专为抗震要求而购房，主要还是考虑楼盘本身的配套、环境等因素；23%的购房者认为成都再次发生地震的概率小，目前7度设防的标准已足够；此外4%的购房者则不愿意选择提高抗震等级的房屋，认为提高抗震烈度增加的建筑成本会转嫁给购房者。
2. 购房者对政府出台的相关救市政策的认识
（1）通过调查我们发现，53%的购房者“知道”救市政策的出台，但对政策细节并“不了解”，40%的人“知道”并“了解”过政策优惠细节但对这些政策细节的规定感觉并“不清晰”，仅有6%的人“知道”、“了解”并且“清晰”政策的详细规定，1%的人“不知道”相关政策的出台。而且调查还发现，随着受教育程度的提高人们获取信息的能力逐步增强，学历越高对政策的跟踪与了解更加的详细和清晰。
（2）对于所有“了解”政府相关优惠政策细节的购房者中，32%看重购房补贴，25%看重契税补贴，说明这两项优惠政策对购房者的影响更为直接。19%的购房者看重公积金购房调整政策，此政策的调整，降低了公积金贷款购房的门槛，变向的提升了购房者的购买能力。由于个人所得税补贴、申购经济适用房、限价房有较为严格的规定，因此，受购房者青睐的程度较低，仅10%的购房者看重个人所得税补贴，14%的购房者看重申购经济适用房、限价房的补贴，这也可能与被调查者的收入水平有关。
（3）调查数据显示，54%的购房者会选择在政策期间购房，他们认为政府再次出台类似的优惠政策几率很小，而对于普通家庭而言，此类政策的出台是难得的购房时机。23%的购房者则认为房价将会进一步下降，即使自己选择的购房时机不在政策优惠限制的期限之内，随着时间的推移很多楼盘促销折扣将会加大，自己实际购买价格会进一步下降，从而比从政府出台的优惠政策中得到的实惠更多，因此在目前市场整体环境低迷的情况下，政府的政策优惠作用不大，暂缓购房计划。
另外，13%的购房者认为优惠政策的出台对其购房计划无影响，并不会因为政府的优惠政策而提前购房；10%的购房者本身就打算近期买房，与政府的优惠无关。
3. 地震后影响购房决策因素的变化
为了更好的了解地震之后影响购房者购房决策的因素，并与以前的相关研究进行对比进而发现其变化，我们在调查问卷中设置了12个与以前调查一样的问题（见下图）。通过分析我们发现，在目前市场环境下价格仍然是购房者最看重的因素，占比27%；其次，受地震的影响，建筑质量在本次调查中受到了特别的重视，由2007年的13%提高到2008年的20%。除此之外，消费者对开发商品牌的关注也比以前有所提高，可能此类购房者认为品牌好的开发商所建房屋质量以及其他服务质量，相比其他小型开发商会更高一些。其他因素受关注的程度并没有显著性的差距。
二、政策建议
（1）从政策层面上，由于过半数的被调查者对政府所出台的救市政策并“不了解”，说明政府需要加大对政策细节的宣传力度，同时，对于政策的规定给予简单明确的解释，只有这样才能有效发挥政府宏观调控的作用。
（2）通过地震之后的调查发现，人们的住房消费行为有了一定的变化，比如：对于房屋楼层的选择、对房屋抗震能力、建筑质量的要求等。因此，对开发商而言，要改变以前的楼盘设计策略、营销策略，以及定价标准。同时，开发商要有品牌意识，应该通过提供更好的物业服务质量、更先进的房屋设计等方式来打造自己的品牌。
参考文献：
[1] Willis， K. and Asgary， A.， The Impact of Earthquake Risk on Housing Markets： Evidence from Tehran Real Estate Agents [J]. Journal of Housing Research， 1997， （8）： 125-136.
作者簡介：邓国营（1980.7-），男，汉族，山东泰安人，现为四川大学经济学副教授，院长助理，研究方向：房地产经济学。
关键词：外部冲击；住房消费行为
面临政策等外部冲击的影响时，消费者的住房消费行为如何变化是一个比较重要的研究课题，但较为细致的市场调查研究在现今学术界并不多见。本文利用汶川地震前后两次相同问卷的调查，进行简单的统计对比分析。两次调研共发放问卷1600份（每次800份），回收率为98.3%，有效率92.6%，具体的分析结果如下。
一、调查结果与分析
1. 地震对潜在购房者住房消费行为的影响
（1）从“5.12”地震对购房者购房计划的影响来看，其影响力不像我们预期的那么大，57%的购房者认为地震并没有对其购房计划产生影响。但总体来看仍有43%的购房者由于地震的原因推迟了其购房时间，在这部分人中，59%的购房者对地震之前已建成待销售或者地震时在建的楼盘，由于地震的原因对其房屋的建筑质量心存忧虑，等待购买具有抗震设计的房屋；41%的购房者认为地震会导致房价的下降，等待新的购房时机。
（2）虽然地震之后半数以上的购房者并没有改变其购房计划，但从地震对购房者选择楼层的影响角度来看，影响较为明显。69%的购房者优先考虑购买低密度和低楼层的房屋，在这部分人当中有约78%的人在地震之前选择“偏好高层电梯公寓”，而由于地震的原因转变了其原来的购房偏好更加倾向于选择“低密度、低楼层”的房屋，其理由几乎都选择为“居住安全”。另外，31%的受调查者认为都再次发生地震的概率很小，因此楼层不是自己选择楼房的主要因素。
（3）46%的购房者在选购房屋时，会把抗震烈度作为购买的主要因素，主要原因在于购房者认为提高抗震烈度后，房屋安全性更好。54%的购房者在购房房屋时并不会把抗震烈度作为选购房屋的重要因素。其中，28%的购房者表示，不会专为抗震要求而购房，主要还是考虑楼盘本身的配套、环境等因素；23%的购房者认为成都再次发生地震的概率小，目前7度设防的标准已足够；此外4%的购房者则不愿意选择提高抗震等级的房屋，认为提高抗震烈度增加的建筑成本会转嫁给购房者。
2. 购房者对政府出台的相关救市政策的认识
（1）通过调查我们发现，53%的购房者“知道”救市政策的出台，但对政策细节并“不了解”，40%的人“知道”并“了解”过政策优惠细节但对这些政策细节的规定感觉并“不清晰”，仅有6%的人“知道”、“了解”并且“清晰”政策的详细规定，1%的人“不知道”相关政策的出台。而且调查还发现，随着受教育程度的提高人们获取信息的能力逐步增强，学历越高对政策的跟踪与了解更加的详细和清晰。
（2）对于所有“了解”政府相关优惠政策细节的购房者中，32%看重购房补贴，25%看重契税补贴，说明这两项优惠政策对购房者的影响更为直接。19%的购房者看重公积金购房调整政策，此政策的调整，降低了公积金贷款购房的门槛，变向的提升了购房者的购买能力。由于个人所得税补贴、申购经济适用房、限价房有较为严格的规定，因此，受购房者青睐的程度较低，仅10%的购房者看重个人所得税补贴，14%的购房者看重申购经济适用房、限价房的补贴，这也可能与被调查者的收入水平有关。
（3）调查数据显示，54%的购房者会选择在政策期间购房，他们认为政府再次出台类似的优惠政策几率很小，而对于普通家庭而言，此类政策的出台是难得的购房时机。23%的购房者则认为房价将会进一步下降，即使自己选择的购房时机不在政策优惠限制的期限之内，随着时间的推移很多楼盘促销折扣将会加大，自己实际购买价格会进一步下降，从而比从政府出台的优惠政策中得到的实惠更多，因此在目前市场整体环境低迷的情况下，政府的政策优惠作用不大，暂缓购房计划。
另外，13%的购房者认为优惠政策的出台对其购房计划无影响，并不会因为政府的优惠政策而提前购房；10%的购房者本身就打算近期买房，与政府的优惠无关。
3. 地震后影响购房决策因素的变化
为了更好的了解地震之后影响购房者购房决策的因素，并与以前的相关研究进行对比进而发现其变化，我们在调查问卷中设置了12个与以前调查一样的问题（见下图）。通过分析我们发现，在目前市场环境下价格仍然是购房者最看重的因素，占比27%；其次，受地震的影响，建筑质量在本次调查中受到了特别的重视，由2007年的13%提高到2008年的20%。除此之外，消费者对开发商品牌的关注也比以前有所提高，可能此类购房者认为品牌好的开发商所建房屋质量以及其他服务质量，相比其他小型开发商会更高一些。其他因素受关注的程度并没有显著性的差距。
二、政策建议
（1）从政策层面上，由于过半数的被调查者对政府所出台的救市政策并“不了解”，说明政府需要加大对政策细节的宣传力度，同时，对于政策的规定给予简单明确的解释，只有这样才能有效发挥政府宏观调控的作用。
（2）通过地震之后的调查发现，人们的住房消费行为有了一定的变化，比如：对于房屋楼层的选择、对房屋抗震能力、建筑质量的要求等。因此，对开发商而言，要改变以前的楼盘设计策略、营销策略，以及定价标准。同时，开发商要有品牌意识，应该通过提供更好的物业服务质量、更先进的房屋设计等方式来打造自己的品牌。
参考文献：
[1] Willis， K. and Asgary， A.， The Impact of Earthquake Risk on Housing Markets： Evidence from Tehran Real Estate Agents [J]. Journal of Housing Research， 1997， （8）： 125-136.
作者簡介：邓国营（1980.7-），男，汉族，山东泰安人，现为四川大学经济学副教授，院长助理，研究方向：房地产经济学。