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摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3309（2008）08-0038-03
中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。房地产业与许多行业相关联， 每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一， 成为影响宏观经济波动的主要因素。虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈
在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。当房地产商维持价格，而市场购房者多以投资目的为主时，虽然房价高企但需求依然旺盛，例如自2006年下半年至2008年初的炒房热潮，致使房价一路攀升，真正有自住需求的消费者无力入市，而诸多炒房者在今年市场趋紧、房价回调的情况下损失大量资金，消费者的利益受到极大的损害。当情况相反，房地产商降价促销而消费者持币待购时，开发商的资金紧缺，无法周转，甚至可能资金链断裂，给企业造成巨大损失。而当开发商开始降低价格，购房者在市场价格达到心理预期时入市，此时市场逐渐回暖，在这个阶段，双方都可以获利，达到共赢。因此，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和入市，但是这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。
二、开发商与政府间的博弈
开发商与政府之间的博弈分析相对复杂一些，因为在某种程度上两者都具有一定的垄断能力。地方政府具有的垄断权利相对较大，在其管辖范围内甚至是绝对垄断，但这也和所辖区域的发展状况有关，大城市的政府机构比二、三线城市的政府机构拥有更多的谈判能力。但由于房地产资本市场是全国流动的，为了争取更多的收入和发展机会，地方政府与地方政府之间也展开了博弈，如各地竞相制定优惠的措施吸引投资者。
开发商和政府谈判的关键在于对于公共物品的支出。对于开发商而言，如果售出房屋的利润减去负担的公共物品支出大于社会的平均利润，房地产商就愿意投资；对于地方政府，在这个房地产开发项目中获得的利益大于必须支出的公共物品，那么开发也是有利可图的。开发商负担的公共物品主要是地方政府要求其兴建的公路、公园等基础设施；地方政府的利益来源主要是房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等，但也必须负担环境污染、交通拥挤等带来的支出。
对于一个房地产项目来说，由于城市规划的作用，即使由于房地产商的活动而使地方政府改变规划，建筑的密度和容积在开发之前，双方是清楚的。因此信息是完全的，双方都应知道开发对各自的潜在利益和社会成本。房地产项目对于开发商和地方政府来说，都具有垄断的性质，双方的谈判围绕着公共物品支出的负担进行，在不同的社会经济条件下，双方的谈判结果会大相径庭，要根据具体情况进行分析。
第一种情况：a=5、b=3、c=7、d=2。在这种收益矩阵下，双方都有两个策略，负担或者不负担。假若双方都不愿负担开发所带来的公共物品支出，即放弃开发，都会损失3个单位收益。表明这个房地产项目开发利润巨大，不开发对双方来说都有机会成本损失。在一方不负担的情况下，另一方能获得高于社会平均利润率的利润；在双方共同负担的情况下，双方获得利益大于都不负担情况下的得益。由于这种开发项目对开发商和政府来说都有巨大的利润，都急切想实现利益，总会有一方采取主动措施，逼迫对方让步，这种情况在我国经济发达、百姓消费水平比较高的城市比较常见，如北京或上海的一些黄金地带的开发，招标之前总是把基础设施的建设作为开发的条件之一。房地产开发商由于怕失去该项目而只好让步。由于金融资源的有限性，房地产开发商也具有垄断性，地方政府有时候也主动采取让步，以低价转让土地的形式，变相承担开发所带来的负效应。
第二种情况：a=3、b=0、c=5、d=－2。在这种收益矩阵下，开发商和地方政府都会选择不负担的结果，这种情况的出现，主要是由于该地方房地产开发利益对双方来说不高，而基础设施等公共物品的支出对双方的盈亏起着决定作用，哪一方都不可能全部承担这种费用，坐下来谈判这种费用的分摊是两者在这种情况的最优选择。但双方的讨价还价很可能陷入僵局，最终都选择不负担的策略，导致开发项目的流失。但如果是重复博弈的情形，开发商和政府会再进行谈判，使双方走向合作，改善各自的利益。这种情况在我国一般的中小城市比较常见，由于受本地居民消费能力的制约，房地产开发商很难把那些基础设施等大额费用转嫁给消费者。而地方政府财力有限，在房地产方面投入过多的资金很可能没有实现资金使用效用最大化，因为民众可能更倾向于教育等政府财政支出。于是双方讨价还价成为必然，在现实中，一般体现在协议转让土地的价格上。
第三种情况：（a，a）=（0，3）、（c，d）=（－3，7）、（d，c）=（4，4）、（－b，－b）=（0，0）。这种收益矩阵下，无论地方政府负担与否，开发商都不会承担公共物品的支出。因此在给定开发商不负担的策略下，地方政府的最优策略就是负担开发项目所需的公共物品开支。这种项目对政府而言有着利益极大的不对称性，开发项目对政府来说收益较大，而对开发商来说利益空间较小。这种情况多出现在一些福利房的开发建设项目上，房子售价有限制，但购买能力低的消费者能获得利益，有益于社会的稳定和发展。
三、消费者与政府间的博弈
地方政府在所辖范围内拥有几乎绝对的垄断权利，消费者虽然人数众多但极为分散，无法有效地组织起来和政府进行谈判，只能接受政府制定的结果。政府是民众利益的代表，目标就是社会福利最大化，但地方政府所要求的多半是所辖区域的最快发展，因此其规划的城市建筑用地和消费者的需求有一定出入，有利于当地的经济发展，但不一定实现了消费者的最大利益。
对于地方政府来说，为实现区域经济快速发展的目标，会使开发城市的边际成本等于其边际收益；但对于消费者，只有开发城市的平均收益等于其边际成本，才会使其利益最大化。通常情况下都不能达到开发的平均收益等于边际成本的城市规模，因此消费者的福利会有所损失，一些地方出现城市化水平低下而导致房子价格过高的现象。
当前中国房地产业的状况是由社会各方反复博弈的结果，如前所述，房地产是国民经济的重要组成部分，与国民经济有着相互制约、相互促进的重要关系。房地产业需要更有效的政策支持和更强的宏观调控指导，各方的社会利益及广大民众利益也需要重新平衡。随着一系列市场调整的展开，将来，房地产业对我国国民经济发展必将发挥更大的促进作用。
（责任编辑：云馨）
参考文献：
［1］ 刘琳.房地产价格上涨特征及原因综述［J］.城市开发，2005，（05）.
［2］ 周京奎.城市土地价格波动对房地产业的影响［J］.当代经济科学，2006，（28）.
［3］ 吴强.宏观经济与房地产市场［Ｊ］.广东经济管理学院学报，2004，（06）.
［4］ 伏楫舟.经济适用住房改革和发展取向［Ｊ］.湖南农业大学学报社会科学版，2006，（07）.
［5］ 易宪容.2006 年房地产走势与发展［N］.消费日报，2006，（12）.
［6］ 吕薇.利益群体博弈的背后［J］.瞭望新闻周刊，2006，（07）.
［7］ 李刚.城市建设和房地产开发的博弈分析［J］.生产力研究，2004，（11）.
［8］ 彭方平、方齐云.房地产开发商与地方政府的博弈分析［J］.价值工程，2003，（05）.
［9］ 张维迎.博弈论与信息经济学［M］.上海人民出版社，2004.
［10］ 谢识予.经济博弈论［M］.复旦大学出版社，2006.
关键词：房地产；开发商；政府；消费者
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3309（2008）08-0038-03
中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。房地产业与许多行业相关联， 每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一， 成为影响宏观经济波动的主要因素。虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈
在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。当房地产商维持价格，而市场购房者多以投资目的为主时，虽然房价高企但需求依然旺盛，例如自2006年下半年至2008年初的炒房热潮，致使房价一路攀升，真正有自住需求的消费者无力入市，而诸多炒房者在今年市场趋紧、房价回调的情况下损失大量资金，消费者的利益受到极大的损害。当情况相反，房地产商降价促销而消费者持币待购时，开发商的资金紧缺，无法周转，甚至可能资金链断裂，给企业造成巨大损失。而当开发商开始降低价格，购房者在市场价格达到心理预期时入市，此时市场逐渐回暖，在这个阶段，双方都可以获利，达到共赢。因此，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和入市，但是这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。
二、开发商与政府间的博弈
开发商与政府之间的博弈分析相对复杂一些，因为在某种程度上两者都具有一定的垄断能力。地方政府具有的垄断权利相对较大，在其管辖范围内甚至是绝对垄断，但这也和所辖区域的发展状况有关，大城市的政府机构比二、三线城市的政府机构拥有更多的谈判能力。但由于房地产资本市场是全国流动的，为了争取更多的收入和发展机会，地方政府与地方政府之间也展开了博弈，如各地竞相制定优惠的措施吸引投资者。
开发商和政府谈判的关键在于对于公共物品的支出。对于开发商而言，如果售出房屋的利润减去负担的公共物品支出大于社会的平均利润，房地产商就愿意投资；对于地方政府，在这个房地产开发项目中获得的利益大于必须支出的公共物品，那么开发也是有利可图的。开发商负担的公共物品主要是地方政府要求其兴建的公路、公园等基础设施；地方政府的利益来源主要是房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等，但也必须负担环境污染、交通拥挤等带来的支出。
对于一个房地产项目来说，由于城市规划的作用，即使由于房地产商的活动而使地方政府改变规划，建筑的密度和容积在开发之前，双方是清楚的。因此信息是完全的，双方都应知道开发对各自的潜在利益和社会成本。房地产项目对于开发商和地方政府来说，都具有垄断的性质，双方的谈判围绕着公共物品支出的负担进行，在不同的社会经济条件下，双方的谈判结果会大相径庭，要根据具体情况进行分析。
第一种情况：a=5、b=3、c=7、d=2。在这种收益矩阵下，双方都有两个策略，负担或者不负担。假若双方都不愿负担开发所带来的公共物品支出，即放弃开发，都会损失3个单位收益。表明这个房地产项目开发利润巨大，不开发对双方来说都有机会成本损失。在一方不负担的情况下，另一方能获得高于社会平均利润率的利润；在双方共同负担的情况下，双方获得利益大于都不负担情况下的得益。由于这种开发项目对开发商和政府来说都有巨大的利润，都急切想实现利益，总会有一方采取主动措施，逼迫对方让步，这种情况在我国经济发达、百姓消费水平比较高的城市比较常见，如北京或上海的一些黄金地带的开发，招标之前总是把基础设施的建设作为开发的条件之一。房地产开发商由于怕失去该项目而只好让步。由于金融资源的有限性，房地产开发商也具有垄断性，地方政府有时候也主动采取让步，以低价转让土地的形式，变相承担开发所带来的负效应。
第二种情况：a=3、b=0、c=5、d=－2。在这种收益矩阵下，开发商和地方政府都会选择不负担的结果，这种情况的出现，主要是由于该地方房地产开发利益对双方来说不高，而基础设施等公共物品的支出对双方的盈亏起着决定作用，哪一方都不可能全部承担这种费用，坐下来谈判这种费用的分摊是两者在这种情况的最优选择。但双方的讨价还价很可能陷入僵局，最终都选择不负担的策略，导致开发项目的流失。但如果是重复博弈的情形，开发商和政府会再进行谈判，使双方走向合作，改善各自的利益。这种情况在我国一般的中小城市比较常见，由于受本地居民消费能力的制约，房地产开发商很难把那些基础设施等大额费用转嫁给消费者。而地方政府财力有限，在房地产方面投入过多的资金很可能没有实现资金使用效用最大化，因为民众可能更倾向于教育等政府财政支出。于是双方讨价还价成为必然，在现实中，一般体现在协议转让土地的价格上。
第三种情况：（a，a）=（0，3）、（c，d）=（－3，7）、（d，c）=（4，4）、（－b，－b）=（0，0）。这种收益矩阵下，无论地方政府负担与否，开发商都不会承担公共物品的支出。因此在给定开发商不负担的策略下，地方政府的最优策略就是负担开发项目所需的公共物品开支。这种项目对政府而言有着利益极大的不对称性，开发项目对政府来说收益较大，而对开发商来说利益空间较小。这种情况多出现在一些福利房的开发建设项目上，房子售价有限制，但购买能力低的消费者能获得利益，有益于社会的稳定和发展。
三、消费者与政府间的博弈
地方政府在所辖范围内拥有几乎绝对的垄断权利，消费者虽然人数众多但极为分散，无法有效地组织起来和政府进行谈判，只能接受政府制定的结果。政府是民众利益的代表，目标就是社会福利最大化，但地方政府所要求的多半是所辖区域的最快发展，因此其规划的城市建筑用地和消费者的需求有一定出入，有利于当地的经济发展，但不一定实现了消费者的最大利益。
对于地方政府来说，为实现区域经济快速发展的目标，会使开发城市的边际成本等于其边际收益；但对于消费者，只有开发城市的平均收益等于其边际成本，才会使其利益最大化。通常情况下都不能达到开发的平均收益等于边际成本的城市规模，因此消费者的福利会有所损失，一些地方出现城市化水平低下而导致房子价格过高的现象。
当前中国房地产业的状况是由社会各方反复博弈的结果，如前所述，房地产是国民经济的重要组成部分，与国民经济有着相互制约、相互促进的重要关系。房地产业需要更有效的政策支持和更强的宏观调控指导，各方的社会利益及广大民众利益也需要重新平衡。随着一系列市场调整的展开，将来，房地产业对我国国民经济发展必将发挥更大的促进作用。
（责任编辑：云馨）
参考文献：
［1］ 刘琳.房地产价格上涨特征及原因综述［J］.城市开发，2005，（05）.
［2］ 周京奎.城市土地价格波动对房地产业的影响［J］.当代经济科学，2006，（28）.
［3］ 吴强.宏观经济与房地产市场［Ｊ］.广东经济管理学院学报，2004，（06）.
［4］ 伏楫舟.经济适用住房改革和发展取向［Ｊ］.湖南农业大学学报社会科学版，2006，（07）.
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［6］ 吕薇.利益群体博弈的背后［J］.瞭望新闻周刊，2006，（07）.
［7］ 李刚.城市建设和房地产开发的博弈分析［J］.生产力研究，2004，（11）.
［8］ 彭方平、方齐云.房地产开发商与地方政府的博弈分析［J］.价值工程，2003，（05）.
［9］ 张维迎.博弈论与信息经济学［M］.上海人民出版社，2004.
［10］ 谢识予.经济博弈论［M］.复旦大学出版社，2006.