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艺术品与房地产,两个看似不相关的投资领域,是梅建平近来的两大研究方向。作为纽约大学史登商学院金融系的副教授,新兴市场一直是他研究的重点,而房地产正是这一市场中的重要资产之一。作为梅摩高级艺术品价格指数(Mei/MOsesAnnuaIAIIArtlndex)的出版人,梅建平对于艺术品投资也有着深入的研究,他认为,随着中国的崛起,中国当代艺术品正成为一项值得投资人重视的美丽资产。因此,在梅建平看来,对于中国这一新兴市场,艺术品与房地产,正是两个相当有吸引力的投资领域。
中国艺术品正成为最好的投资工具
“世界历史的发展主要是女性推动的,梅摩指数的出现是由摩西太太推动的。”谈及自己的伙伴,梅建平先开了个玩笑。
“摩西(Micheal Moses)教授是犹太人,他娶了个有钱的太太。作为收藏家的摩西教授用太太的钱不断购买艺术品,太太就提出了疑问:你这算投资呢,还是单纯的爱好?为了说服太太艺术品是很好的投资方向,摩西教授从1988年开始收集艺术品的历史交易数据。2001年,我们在学院的一次教授午餐会上相遇,他告诉我有这么一个数据库,但不知道怎么用才能说明问题。于是,我提出了自己的指数构建方法。其实,他也曾经和其他教授谈过这个项目,但大部分人觉得艺术品不是主流投资,而我有不同的看法。我认为,把艺术品和金融结合起来是一个非常有趣的点子:经济学强调人理性的一面,为利益所驱动;但人同时还有追求高尚精神享受的一面,两者重叠就可能是一个崭新的前沿。”
两位教授动用了100多位本科生,从大量的历史交易中采集数据,2003年底,他们在权威经济学杂志《美国经济评论》(AmericanEcOnOmicReview)12月号上发表了关于梅摩艺术品投资指数的文章。此后,每6个月出版一次的梅摩艺术品指数不仅为《纽约时报》、伦敦《金融时报》、《华尔街日报》、《福布斯》、《商业周刊》等媒体所刊登,还进入了美林、摩根土丹利、巴克利银行、瑞银、高盛等金融机构的投资资产原始数据库,并日益频繁地为一些保险公司用于艺术品估价、艺术品投资基金用作标的参照,一些画廊则引用它作收藏指导。
为此,他们设立了Mei/Moses艺术投资顾问公司,为相关机构提供专门服务。目前,梅摩指数包括美国画派、西洋古典画派、印象派、当代派四大指数体系,并正与意大利一间商学院合作意大利艺术品指数。由于中国艺术品市场的爆发性成长,与中国有关的指数也在筹划中,但是,梅建平表示,由于中国市场公开交易数据有限,这一指数的推出还有待时日。但这位自称并非收藏爱好者的金融学教授相信,在中国和平发展20年之后,中国艺术品正成为最好的投资工具。
中国房地产大牛市可持续10年以上
由于梅摩指数的研究已步入轨道,目前,梅建平的主要精力放在房地产研究上。今年7月,他主导的长江商学院房地产研究中心正式成立,目前,他还计划建立一个以长江商学院分布在房地产行业的MBA、EMBA学生为基础的长江地产俱乐部。
“中国处于地产业发展的黄金时期。首先,城市化使地产成为中国最活跃的产业之一。其次,中国资本市场的发展不很完备,作为居住载体的房产也是一种投资工具。第三,从国际大环境看,虽然目前美国、日本、欧洲央行都在加息,今后10—15年全球仍会维持低利率,这种低成本的资金环境适合地产业的发展。”他因此预言,“中国房地产的大牛市仍会持续10-15年——当然,不排除个别城市因泡沫出现熊市。10-15年后,婴儿潮时期出生的人进入退休期,他们会大量抽出养老金。由于人口老龄化的影响,全球资金成本会趋于上升,不过相信那时,中国资本市场已经发展到了更好的阶段,对外资的需求会相应降低。”
1993年就开始研究美国地产市场的梅建平,1996年曾带领美国房地产协会会长到中国参观,并由此关注起中国地产市场。
在他看来,新兴市场的投资渠道不完备,因此,房地产往往被看作最重要的资产,由于其投资回报也相当不错,在日本、韩国的发展过程中,都出现过房价飙升的情况,中国的房价上涨也体现了新兴市场的这一特点。因而,他认为,对地产泡沫要辩证地看。“个别城市如上海、北京,即使房价上涨较快,也并不可怕。它们作为国际金融中心、政治中心,房价上涨中有合理的因素。”
中国房地产市场的升值潜力,吸引了大量外资介入。一个广泛传播的看法认为,境外热钱炒高了中国的房价。对此,梅建平表示,外资在推高房价上所起的作用比较有限。“房地产流动性有限,属于不太好的投资工具,因此,炒公寓不同于炒股票。大多数外资机构买下的是商业地产或酒店,属于长期持有,其中当然有投机的成分,但外资机构花高价买物业,支持了中国的房地产开发商做高回报项目,促进了产业的发展,而且,这些物业升值后接手的还可能是外资,中国购房者的利益未必会受损。”因此,他认为,对外资购房不应该有歧视。“外资从中国房地产市场赚了钱,并不意味着中国投资者就亏了钱,房地产升值不是零和游戏,而是共赢。”
他举例说,17世纪的郁金香泡沫导致很多境外热钱涌入荷兰,带动了当地资产价格上涨,阿姆斯特丹等地的荷兰人生活同样受到冲击,但是,当地政府对于这些热钱仍保持足够的宽容,并未加以特别的限制,如今,那些投资者当年置下的房产仍留在荷兰的运河两岸,成为当地壮观的景点。“外资愿意花钱在中国买公寓,事实上是认同与支持当地的发展,可以说是多多益善。没有开放,就不可能有国际大都市。因此,现在需要的不是怎么样对外资或者市场进行过多的干预和打压,而是政策的逐渐配套。”
作为在纽约居住了十几年的人,他认为,对地产市场可以从财产税、收入税等税收政策上进行调节,而未必要动用行政手段调控。“比如,在一些发达国家,因为有财产税,房价的上涨对当地政府来说很大程度是一件好事。我在美国的房子价值上涨的话,我一方面会高兴,同时也会担心,因为每年有2.5%的财产税。如果房子涨到100万美元的话,我每年要交2.5万美元的财产税。中国目前的企业所得税税率是33%,即使房价涨到100万美元一套,外资机构一年赚100万元,也要交30多万元的税,用来扶贫的话可以做很多事。”
“中国领土如此之大,虽然有的城市有一些过热,但在很多二线城市,市场还是太冷,外资并非太多而是太少。限制外资的流入,会对二线城市利用外资构成影响。”同时,梅建平认为,由于中国在转变经济增长模式时更需要提升高科技企业的比例,需要微软、IBM把全球研究中心搬过来,如果在税收、买房方面有过多的限制,也会影响他们的决策。
“对外资我们并非不能设限,比如可以有适当的环保、社会责任的限制,但不应该人为设限,排斥外资。中国要成为世界经济的一分子,应当一视同仁,对外资 企业实行国民待遇。房地产在中国是支柱产业,创造了大量的就业岗位,尽管现在房价高涨,但也带动了物业管理费、房屋质量、相关服务的提高,因此,决策层需要从全国的情况进行衡量,制定政策。如果采取一些像限定房价那样的简单方法干预市场,将会影响开发商造好房子的热情,由此也会影响这一产业的技术进步,多年来房地产市场化的收益可能损失于一旦。”
目前,国内地产企业大多处于项目公司的阶段,强化金融运作能力正成为它们努力的方向。作为金融学者的梅建平评价说,国内地产企业对财务杠杆的模式使用过多,导致负债率过高,潜在的金融风险较大,而改善这一状况,一方面需要从外部环境着手,提高国内资本市场的效率、建立地产基金、加快资产证券化,鼓励外资对地产业的投资,拓宽地产企业融资渠道;另一方面,地产企业也应当重视对行销的研究和创意,加快资金回笼的效率。
从历史深处寻找和谐之道
“1993年,我带着财富500强企业的老总到上海参观,站在人民广场上,回忆起1967年左右当小学生时,作为红小兵在这里参加大游行、欢呼主席的最高指示,如今却每天讲着市场经济规律,觉得人生的转折实在比较大。”
当年的红小兵梅建平,1960年生于上海,1978年考入复旦大学数学系。大学毕业时,正值上海市高教局从各高校毕业生中抽调13名理科生,加强对中医的数理研究,他因此被分配到上海中医学院。在这里,他系统学习了两年中医理论,不仅攻读了张仲景的《伤寒论》、李时珍的《本草纲目》等中医药学名著,也有机会接触到讲求“天人合一”的中国传统哲学。由于缺乏转化为生产力的合理机制,这些欲“救中医”的数理人才大部分离开了中医领域,但这一段经历却培养了梅建平对历史的特别兴趣。
“经济、金融都是人的学科,了解历史、人与社会发展的轨迹,可以帮助我们了解当今的社会。”梅建平说,自己最近在研究近代中国的开放史。“从中国国际化的进程看,中国在近代历史上有不少机会没有抓住。第一个是郑和下西洋。由于没有全球化的胸襟,被本土意识、帝王意识所局限,郑和下西洋只是一场政治交往而没有打开经济交往的大门,令中国失去了一个进步的机会。第二个是乾隆拒绝向英国商人开放口岸。18世纪末,中国GDP占全世界的1/3,比欧、日、俄的总和还多,如果那时对外开放的话,中国的重要科学技术、政治体制的落后状况会得到改变,中国在19世纪有可能成为全球最强大的国家,全球性的语言或许就是中文。第三个是洋务运动。虽然当时中国在硬件上开放,引入了轮船、枪炮制造技术,但社会、政治、经济体制并未与时俱进,错过了第一波国际化浪潮,日本却实行了明治维新。”
纵观中国历史,梅建平认为,儒、法、道三大学派对中国社会经济发展的影响此起彼伏,并最终导致了中国的闭关锁国。“历朝历代,发展顺利、百姓生活改善的时候,往往儒家、道家影响大,比如汉朝、唐朝的兴盛,与当时秉持道家思想的汉文帝、魏征有关。道家休养生息、小政府是好政府、顺其自然的思想,与自由市场理论有异曲同工之妙。”梅建平认为,在经济发展到一定程度后,市场上往往会出现豪强兼并等不和谐状况,此时,以“社会公平”为理想的儒家学者主导的政府,就会在税收等方面出手干预,从而影响市场自身的调节。而封建王朝下坡路时,则常是法家当政。由于法家主张干预甚至强制干预,市场秩序常因此遭到彻底破坏,从而导致王朝的崩溃。
梅建平由此得出结论,不和谐市场→不有效市场→不有效市场经济→人民生活下降→不和谐社会。他相信,市场有自我调节的能力,一些问题最好通过市场机制来解决,而尽量少用行政干预。为此,他有些担心:“在经济还未发展到一定阶段时,过早考虑由此带来的社会问题,会产生一些不必要的影响。如果倒退到一刀切的计划经济时代,低水平的公平只能导致大家一起受穷。”因此,他认为媒体和社会精英阶层有责任引导正确的舆论。
以著作影响投资人
1984年,离开中医研究的梅建平考入上海财经学院(今上海财经大学)研究生院,攻读西方统计学。1986年,他作为学校代表参加“邹至庄经济学留学计划”考试,并获得全国第一名,从而顺利进入普林斯顿大学攻读经济学博士。1990年毕业后,他一直在纽约大学金融系任教,期间访问过芝加哥大学、意大利博科尼(Bocconi)大学和阿姆斯特丹大学。
在普林斯顿,他遇到了对自己影响至深的经济系主任波顿·麦基尔教授——引导许多青年才俊步入投资界的经典之作《漫步华尔街》的作者。与麦基尔的结识,深刻影响了梅建平的写作、演讲风格,他们都善于使用恰到好处的通俗比喻,进行深入浅出的讲解;而梅建平的中国背景,也帮助麦基尔把影响扩展到新兴市场。
1995年,在与麦基尔的一次聚餐中,梅建平提出,新兴市场资产存在被低估的倾向,投资正逢其时。其后,二人合作撰写了新书《全球猎商机》。这本新兴市场投资获利指南于1997年出版时,正逢亚洲金融危机爆发。 “如果那时投资新兴市场,随着新世纪以来新兴市场资产的不断升值,收益相当可观。”
目前,梅建平正在撰写一本关于新兴市场投资的新书。它以中国为研究对象,旨在对新兴市场宏观经济、资本市场、海外上市企业的投资回报及风险特征、艺术品、房地产等内容提供简单通俗的解读,“目前已经完成了近七成,估计2007年底可以面市”。这一次,梅建平会为投资者指点怎样的商机呢?
中国艺术品正成为最好的投资工具
“世界历史的发展主要是女性推动的,梅摩指数的出现是由摩西太太推动的。”谈及自己的伙伴,梅建平先开了个玩笑。
“摩西(Micheal Moses)教授是犹太人,他娶了个有钱的太太。作为收藏家的摩西教授用太太的钱不断购买艺术品,太太就提出了疑问:你这算投资呢,还是单纯的爱好?为了说服太太艺术品是很好的投资方向,摩西教授从1988年开始收集艺术品的历史交易数据。2001年,我们在学院的一次教授午餐会上相遇,他告诉我有这么一个数据库,但不知道怎么用才能说明问题。于是,我提出了自己的指数构建方法。其实,他也曾经和其他教授谈过这个项目,但大部分人觉得艺术品不是主流投资,而我有不同的看法。我认为,把艺术品和金融结合起来是一个非常有趣的点子:经济学强调人理性的一面,为利益所驱动;但人同时还有追求高尚精神享受的一面,两者重叠就可能是一个崭新的前沿。”
两位教授动用了100多位本科生,从大量的历史交易中采集数据,2003年底,他们在权威经济学杂志《美国经济评论》(AmericanEcOnOmicReview)12月号上发表了关于梅摩艺术品投资指数的文章。此后,每6个月出版一次的梅摩艺术品指数不仅为《纽约时报》、伦敦《金融时报》、《华尔街日报》、《福布斯》、《商业周刊》等媒体所刊登,还进入了美林、摩根土丹利、巴克利银行、瑞银、高盛等金融机构的投资资产原始数据库,并日益频繁地为一些保险公司用于艺术品估价、艺术品投资基金用作标的参照,一些画廊则引用它作收藏指导。
为此,他们设立了Mei/Moses艺术投资顾问公司,为相关机构提供专门服务。目前,梅摩指数包括美国画派、西洋古典画派、印象派、当代派四大指数体系,并正与意大利一间商学院合作意大利艺术品指数。由于中国艺术品市场的爆发性成长,与中国有关的指数也在筹划中,但是,梅建平表示,由于中国市场公开交易数据有限,这一指数的推出还有待时日。但这位自称并非收藏爱好者的金融学教授相信,在中国和平发展20年之后,中国艺术品正成为最好的投资工具。
中国房地产大牛市可持续10年以上
由于梅摩指数的研究已步入轨道,目前,梅建平的主要精力放在房地产研究上。今年7月,他主导的长江商学院房地产研究中心正式成立,目前,他还计划建立一个以长江商学院分布在房地产行业的MBA、EMBA学生为基础的长江地产俱乐部。
“中国处于地产业发展的黄金时期。首先,城市化使地产成为中国最活跃的产业之一。其次,中国资本市场的发展不很完备,作为居住载体的房产也是一种投资工具。第三,从国际大环境看,虽然目前美国、日本、欧洲央行都在加息,今后10—15年全球仍会维持低利率,这种低成本的资金环境适合地产业的发展。”他因此预言,“中国房地产的大牛市仍会持续10-15年——当然,不排除个别城市因泡沫出现熊市。10-15年后,婴儿潮时期出生的人进入退休期,他们会大量抽出养老金。由于人口老龄化的影响,全球资金成本会趋于上升,不过相信那时,中国资本市场已经发展到了更好的阶段,对外资的需求会相应降低。”
1993年就开始研究美国地产市场的梅建平,1996年曾带领美国房地产协会会长到中国参观,并由此关注起中国地产市场。
在他看来,新兴市场的投资渠道不完备,因此,房地产往往被看作最重要的资产,由于其投资回报也相当不错,在日本、韩国的发展过程中,都出现过房价飙升的情况,中国的房价上涨也体现了新兴市场的这一特点。因而,他认为,对地产泡沫要辩证地看。“个别城市如上海、北京,即使房价上涨较快,也并不可怕。它们作为国际金融中心、政治中心,房价上涨中有合理的因素。”
中国房地产市场的升值潜力,吸引了大量外资介入。一个广泛传播的看法认为,境外热钱炒高了中国的房价。对此,梅建平表示,外资在推高房价上所起的作用比较有限。“房地产流动性有限,属于不太好的投资工具,因此,炒公寓不同于炒股票。大多数外资机构买下的是商业地产或酒店,属于长期持有,其中当然有投机的成分,但外资机构花高价买物业,支持了中国的房地产开发商做高回报项目,促进了产业的发展,而且,这些物业升值后接手的还可能是外资,中国购房者的利益未必会受损。”因此,他认为,对外资购房不应该有歧视。“外资从中国房地产市场赚了钱,并不意味着中国投资者就亏了钱,房地产升值不是零和游戏,而是共赢。”
他举例说,17世纪的郁金香泡沫导致很多境外热钱涌入荷兰,带动了当地资产价格上涨,阿姆斯特丹等地的荷兰人生活同样受到冲击,但是,当地政府对于这些热钱仍保持足够的宽容,并未加以特别的限制,如今,那些投资者当年置下的房产仍留在荷兰的运河两岸,成为当地壮观的景点。“外资愿意花钱在中国买公寓,事实上是认同与支持当地的发展,可以说是多多益善。没有开放,就不可能有国际大都市。因此,现在需要的不是怎么样对外资或者市场进行过多的干预和打压,而是政策的逐渐配套。”
作为在纽约居住了十几年的人,他认为,对地产市场可以从财产税、收入税等税收政策上进行调节,而未必要动用行政手段调控。“比如,在一些发达国家,因为有财产税,房价的上涨对当地政府来说很大程度是一件好事。我在美国的房子价值上涨的话,我一方面会高兴,同时也会担心,因为每年有2.5%的财产税。如果房子涨到100万美元的话,我每年要交2.5万美元的财产税。中国目前的企业所得税税率是33%,即使房价涨到100万美元一套,外资机构一年赚100万元,也要交30多万元的税,用来扶贫的话可以做很多事。”
“中国领土如此之大,虽然有的城市有一些过热,但在很多二线城市,市场还是太冷,外资并非太多而是太少。限制外资的流入,会对二线城市利用外资构成影响。”同时,梅建平认为,由于中国在转变经济增长模式时更需要提升高科技企业的比例,需要微软、IBM把全球研究中心搬过来,如果在税收、买房方面有过多的限制,也会影响他们的决策。
“对外资我们并非不能设限,比如可以有适当的环保、社会责任的限制,但不应该人为设限,排斥外资。中国要成为世界经济的一分子,应当一视同仁,对外资 企业实行国民待遇。房地产在中国是支柱产业,创造了大量的就业岗位,尽管现在房价高涨,但也带动了物业管理费、房屋质量、相关服务的提高,因此,决策层需要从全国的情况进行衡量,制定政策。如果采取一些像限定房价那样的简单方法干预市场,将会影响开发商造好房子的热情,由此也会影响这一产业的技术进步,多年来房地产市场化的收益可能损失于一旦。”
目前,国内地产企业大多处于项目公司的阶段,强化金融运作能力正成为它们努力的方向。作为金融学者的梅建平评价说,国内地产企业对财务杠杆的模式使用过多,导致负债率过高,潜在的金融风险较大,而改善这一状况,一方面需要从外部环境着手,提高国内资本市场的效率、建立地产基金、加快资产证券化,鼓励外资对地产业的投资,拓宽地产企业融资渠道;另一方面,地产企业也应当重视对行销的研究和创意,加快资金回笼的效率。
从历史深处寻找和谐之道
“1993年,我带着财富500强企业的老总到上海参观,站在人民广场上,回忆起1967年左右当小学生时,作为红小兵在这里参加大游行、欢呼主席的最高指示,如今却每天讲着市场经济规律,觉得人生的转折实在比较大。”
当年的红小兵梅建平,1960年生于上海,1978年考入复旦大学数学系。大学毕业时,正值上海市高教局从各高校毕业生中抽调13名理科生,加强对中医的数理研究,他因此被分配到上海中医学院。在这里,他系统学习了两年中医理论,不仅攻读了张仲景的《伤寒论》、李时珍的《本草纲目》等中医药学名著,也有机会接触到讲求“天人合一”的中国传统哲学。由于缺乏转化为生产力的合理机制,这些欲“救中医”的数理人才大部分离开了中医领域,但这一段经历却培养了梅建平对历史的特别兴趣。
“经济、金融都是人的学科,了解历史、人与社会发展的轨迹,可以帮助我们了解当今的社会。”梅建平说,自己最近在研究近代中国的开放史。“从中国国际化的进程看,中国在近代历史上有不少机会没有抓住。第一个是郑和下西洋。由于没有全球化的胸襟,被本土意识、帝王意识所局限,郑和下西洋只是一场政治交往而没有打开经济交往的大门,令中国失去了一个进步的机会。第二个是乾隆拒绝向英国商人开放口岸。18世纪末,中国GDP占全世界的1/3,比欧、日、俄的总和还多,如果那时对外开放的话,中国的重要科学技术、政治体制的落后状况会得到改变,中国在19世纪有可能成为全球最强大的国家,全球性的语言或许就是中文。第三个是洋务运动。虽然当时中国在硬件上开放,引入了轮船、枪炮制造技术,但社会、政治、经济体制并未与时俱进,错过了第一波国际化浪潮,日本却实行了明治维新。”
纵观中国历史,梅建平认为,儒、法、道三大学派对中国社会经济发展的影响此起彼伏,并最终导致了中国的闭关锁国。“历朝历代,发展顺利、百姓生活改善的时候,往往儒家、道家影响大,比如汉朝、唐朝的兴盛,与当时秉持道家思想的汉文帝、魏征有关。道家休养生息、小政府是好政府、顺其自然的思想,与自由市场理论有异曲同工之妙。”梅建平认为,在经济发展到一定程度后,市场上往往会出现豪强兼并等不和谐状况,此时,以“社会公平”为理想的儒家学者主导的政府,就会在税收等方面出手干预,从而影响市场自身的调节。而封建王朝下坡路时,则常是法家当政。由于法家主张干预甚至强制干预,市场秩序常因此遭到彻底破坏,从而导致王朝的崩溃。
梅建平由此得出结论,不和谐市场→不有效市场→不有效市场经济→人民生活下降→不和谐社会。他相信,市场有自我调节的能力,一些问题最好通过市场机制来解决,而尽量少用行政干预。为此,他有些担心:“在经济还未发展到一定阶段时,过早考虑由此带来的社会问题,会产生一些不必要的影响。如果倒退到一刀切的计划经济时代,低水平的公平只能导致大家一起受穷。”因此,他认为媒体和社会精英阶层有责任引导正确的舆论。
以著作影响投资人
1984年,离开中医研究的梅建平考入上海财经学院(今上海财经大学)研究生院,攻读西方统计学。1986年,他作为学校代表参加“邹至庄经济学留学计划”考试,并获得全国第一名,从而顺利进入普林斯顿大学攻读经济学博士。1990年毕业后,他一直在纽约大学金融系任教,期间访问过芝加哥大学、意大利博科尼(Bocconi)大学和阿姆斯特丹大学。
在普林斯顿,他遇到了对自己影响至深的经济系主任波顿·麦基尔教授——引导许多青年才俊步入投资界的经典之作《漫步华尔街》的作者。与麦基尔的结识,深刻影响了梅建平的写作、演讲风格,他们都善于使用恰到好处的通俗比喻,进行深入浅出的讲解;而梅建平的中国背景,也帮助麦基尔把影响扩展到新兴市场。
1995年,在与麦基尔的一次聚餐中,梅建平提出,新兴市场资产存在被低估的倾向,投资正逢其时。其后,二人合作撰写了新书《全球猎商机》。这本新兴市场投资获利指南于1997年出版时,正逢亚洲金融危机爆发。 “如果那时投资新兴市场,随着新世纪以来新兴市场资产的不断升值,收益相当可观。”
目前,梅建平正在撰写一本关于新兴市场投资的新书。它以中国为研究对象,旨在对新兴市场宏观经济、资本市场、海外上市企业的投资回报及风险特征、艺术品、房地产等内容提供简单通俗的解读,“目前已经完成了近七成,估计2007年底可以面市”。这一次,梅建平会为投资者指点怎样的商机呢?