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摘要：一直以来，棚户区本身的存在一定程度上拉低了人们的生活质量，在秉持科学发展观的今天，我国从2016年起就大力推进棚户区改造工程，以提升我国居民生活质量。胶州市一直坚持城乡互动与建管并举，全市的城乡面貌都不断发生着变化，然而阜安大同片区的基础建设相对落后，无法满足当地居民与日俱增的生产生活需要。基于此，笔者将以胶州市老城区的阜安大同片区为例，探讨棚户区改造投资与消费研究。
关键词：棚户区改造;投资与消费;住房环境
棚户区改造问题既是一项关系民生的过程，同时又是惠民工程，其必将成为未来的城乡建设工程里重要的一环，加强棚户区改造不仅能够极大改善当地居民的居住环境，还对社会有着意义深远的影响。很多棚户区的存在都是出于上世纪五、六十年代发展计划经济遗留的历史问题。棚户区大多建设了很多年没有得到修缮，而且多为混砖结构，存在严重的私建情况，且房屋常常出现墙体脱落、渗水的情况，给居民的生活埋下潜在威胁。随着青岛市的快速发展，各大基础设施与项目工程不断推进，胶州成为了置业热土，然而胶州市老城区存在大量简易结构的房屋，使用年限久，居民对棚户区住房有着强烈的改造意愿，为了进一步紧跟国家政策，胶州市政府拟定了2018到2020年三年的棚户区改建计划。此外，棚户区改造还涉及到投资、施工以及审批等多个方面，存在很多不确定因素，因此，做好投资决策与消费研究对项目的顺利展开有着重要影响。
1棚户区改造相关概念
国外一般很少有棚户区改造的相关问题及概念，我国的棚户区可以用来类比西方的“贫民窟”，但是西方的贫民窟除了有恶劣的住房环境外，还存在较高的犯罪率。而我国的棚改区一般属于计划经济的遗留问题，当时一些工矿厂的职工为了满足自身的住房需要，所以在工厂的周边或者离工作单位近的区域搭建起的临时住房。我国对棚改区的定义是在城市建成区范围里，有着较大密度的平房，这些房屋使用多年、房屋质量低下、人均面积小、卫生情况差、有着较大安全消防隐患。部分地区有着较大规模的棚户区，这些住宅的存在会对该地区的经济以及城市面貌带来影响，违背了“以人为本”的核心价值观。
对房地产开发商来说，改造棚户区项目在整个投资阶段都存在很多不确定因素，具体的要按照当地的法律、法规以及项目可行性来分析、规划。如项目的行政管理、土地规划以及拆迁安置等风险问题，无形中会拖慢改造项目的具体实践，因此，当地政府和开发商都要对可能面临的风险作出科学、系统的研究比较，以降低后期的风险，提高经济效益。
2以胶州市老城区的阜安大同片区为例的棚户区改造
2.1项目概况
胶州位于山东半岛西南部，是青岛所辖七区五市之一。全市人口有80多万。为了落实国家全面小康政策，达成2020年人均住房面积为20到25m2的目标，胶州市为推进城镇化经济发展，为城市的建设提出了一系列优惠政策，而胶州市老城区的阜安大同片区存在大量棚户区，影响了胶州市的整体形象，同时还拉低了居民生活质量，制约区域经济发展。所以，为了改善该区域的住房环境，提升胶州市整体城市形象，置业公司按照《胶州市整体规划》提出了中央公园建设工程，对该片区进行高标准、高质量的改造，为当地居民供应质量住宅区域。
本项目拟建设成为集合住宅区域、商业区域为一体的现代化大型综合社区，并且为该区域配套完善的公共服务设施。本项目的用地面积为47473m2，总建筑面积132924m2。
2.2棚户区改造的投资研究
该中央公园建设工程项目的总投资大约为34000万元，工程费用大约在23654万元，其他建设费用大约为8961万元，基本预备费大约为1385万元，预计项目建成后销售收入大约在83070万元，项目的投资利润里是25%，由此可见该项目能够取得较好的经济效益。在项目建设的前期以及建设过程中，可能会存在一些风险主要包括资金风险与政策风险两个方面：
（1）资金风险管理。投资资金是项目得以顺利展开的基本保障，企业对投资资本的构成管理不合理则会影响对成本的控制，如果出现特殊情况导致企业无法对项目投资使用计划作出调整，那么将对投资报酬期望带来实质性影响。该棚改区构成的建设资金主要由项目单位自行筹建，使用风险依靠投资方独立承担，如今，国家正在收紧开发和按揭贷款，进一步放大了投资风险。因此在资金管理时要做到以下几点：第一，风险识别。很多工程项目都隐藏着投资风险，项目管理者要做到及时识别，只有先准确、客观的识别出风险才能找出这些风险可能给项目工程带来的危害。第二，风险评估。风险评估发生在风险识别完成之后，以便对风险事件造成的影响进行量化分析。第三，风险应对。即为做出应对风险的相应对策，任何一个项目工程都或多或少的存在风险，项目管理层要在面对风险时，采取一系列有效措施防止风险的发生给项目带来损失，尽可能把风险调控到能够接受的范围之内，具体可以采取风险规避、转移或者风险承受等方法。展开对风险评估的量化分析，以便使用对应的方案，以便减少损失。第四，风险监控。项目管理者要根据最新的市场变化来进行风险控制与管理，在实际的项目中要减少项目的不利因素，主要可以通过风险审计、预警以及净值分析来应对。
（2）政策风险。国务院曾于2013年在常务会议上提出了要坚持执行限制购买与限制贷款的调控政策，打击投资性购买房产，这种对房价的控制造成可能会对商品房的售价以及销售周期进一步带来开发风险。因此，在项目建设以及销售计划安排的过程中，要及时关注房地产的调控造成，以便及时分析政策的变化会对该项目的影响，积极应对政策风险。
2.3棚户区改造的消费研究
房地产行业已经是推动国民经济增長的重要领域，我国有着人口优势，房地产行业的发展前景巨大。胶州市无论是在住宅供应量还是需求量上都出现快速增长的趋势，城镇化让市区人口进一步扩张，刺激了消费，未来胶州市的住宅市场也有很大的增长空间。近年来胶州市房地产走势表现为：房价稳定上涨房地产市场较为繁荣、住房信贷稳定、中小型住宅最为热销。由此可见，该棚户区改造将具体带来了如下影响：
（1）对区域经济的影响。该棚户区改造项目有着极高的产业关联度，在一定程度上促进了钢材、水泥等建筑用材的消耗，同时还能够刺激居民购买家具用品，带动相关家居行业的发展。因此，该项目除了能为胶州市建材、纺织以及家居行业带来经济效益外，还能消化当地闲置劳动力，在经济增速放缓的今天，胶州市劳动人口面临更大的就业压力，而该项棚户区改造工程的实施，使当地居民收入上升，带动区域经济发展。
（2）对民生带来的影响。该棚户区改造项目虽然投资力度无法与大型项目相比较，但是本项目建成后能够进一步优化居民生活环境，改善胶州的城市形象。在设计上贯彻“以人为本”原则，最大限度的带动周边经济环境，优化地形，将棚户区改造成为集住宅、商业化为一体的综合区域。提升周边以及本地居民的生活档次，此外，推动和谐社会也少不了农村的和谐，我国农村建设过程中虽然相对和谐，但农村依然存在矛盾问题。在推动社会主义新农村的今天，加强棚户区改造工程，发展农村经济，该项目的建设必然能够在改善居民生活环境的基础上，缓解住房难的矛盾，维护社会的和谐与稳定。
3结论
综上所述，建筑行业是一项劳动密集型产业，能够给当地居民以及城市带来生活水平以及整体形象上的提升。房改建工程关系民生，因此，要加强对投资风险的管理，提高棚户区改建工程的经济效益，带动胶州经济的发展。
参考文献
[1]周亮. 棚户区改造项目融资模式研究[D].天津：天津财经大学，2015.
[2]陈平平. 吉林省煤炭资源枯竭型城市煤矿棚户区改造研究[D].长春：吉林建筑大学，2014.
[3]戴汛林. 棚户区改造资金管理问题研究[D].昆明：云南财经大学，2017.
[4]郝晓虎. 县域城市棚户区改造项目PPP融资模式研究[D].太原：太原理工大学，2018.
[5]谭洁. ZQ城市棚户区改造项目前期决策风险评估[D].广州：广东工业大学，2018.
关键词：棚户区改造;投资与消费;住房环境
棚户区改造问题既是一项关系民生的过程，同时又是惠民工程，其必将成为未来的城乡建设工程里重要的一环，加强棚户区改造不仅能够极大改善当地居民的居住环境，还对社会有着意义深远的影响。很多棚户区的存在都是出于上世纪五、六十年代发展计划经济遗留的历史问题。棚户区大多建设了很多年没有得到修缮，而且多为混砖结构，存在严重的私建情况，且房屋常常出现墙体脱落、渗水的情况，给居民的生活埋下潜在威胁。随着青岛市的快速发展，各大基础设施与项目工程不断推进，胶州成为了置业热土，然而胶州市老城区存在大量简易结构的房屋，使用年限久，居民对棚户区住房有着强烈的改造意愿，为了进一步紧跟国家政策，胶州市政府拟定了2018到2020年三年的棚户区改建计划。此外，棚户区改造还涉及到投资、施工以及审批等多个方面，存在很多不确定因素，因此，做好投资决策与消费研究对项目的顺利展开有着重要影响。
1棚户区改造相关概念
国外一般很少有棚户区改造的相关问题及概念，我国的棚户区可以用来类比西方的“贫民窟”，但是西方的贫民窟除了有恶劣的住房环境外，还存在较高的犯罪率。而我国的棚改区一般属于计划经济的遗留问题，当时一些工矿厂的职工为了满足自身的住房需要，所以在工厂的周边或者离工作单位近的区域搭建起的临时住房。我国对棚改区的定义是在城市建成区范围里，有着较大密度的平房，这些房屋使用多年、房屋质量低下、人均面积小、卫生情况差、有着较大安全消防隐患。部分地区有着较大规模的棚户区，这些住宅的存在会对该地区的经济以及城市面貌带来影响，违背了“以人为本”的核心价值观。
对房地产开发商来说，改造棚户区项目在整个投资阶段都存在很多不确定因素，具体的要按照当地的法律、法规以及项目可行性来分析、规划。如项目的行政管理、土地规划以及拆迁安置等风险问题，无形中会拖慢改造项目的具体实践，因此，当地政府和开发商都要对可能面临的风险作出科学、系统的研究比较，以降低后期的风险，提高经济效益。
2以胶州市老城区的阜安大同片区为例的棚户区改造
2.1项目概况
胶州位于山东半岛西南部，是青岛所辖七区五市之一。全市人口有80多万。为了落实国家全面小康政策，达成2020年人均住房面积为20到25m2的目标，胶州市为推进城镇化经济发展，为城市的建设提出了一系列优惠政策，而胶州市老城区的阜安大同片区存在大量棚户区，影响了胶州市的整体形象，同时还拉低了居民生活质量，制约区域经济发展。所以，为了改善该区域的住房环境，提升胶州市整体城市形象，置业公司按照《胶州市整体规划》提出了中央公园建设工程，对该片区进行高标准、高质量的改造，为当地居民供应质量住宅区域。
本项目拟建设成为集合住宅区域、商业区域为一体的现代化大型综合社区，并且为该区域配套完善的公共服务设施。本项目的用地面积为47473m2，总建筑面积132924m2。
2.2棚户区改造的投资研究
该中央公园建设工程项目的总投资大约为34000万元，工程费用大约在23654万元，其他建设费用大约为8961万元，基本预备费大约为1385万元，预计项目建成后销售收入大约在83070万元，项目的投资利润里是25%，由此可见该项目能够取得较好的经济效益。在项目建设的前期以及建设过程中，可能会存在一些风险主要包括资金风险与政策风险两个方面：
（1）资金风险管理。投资资金是项目得以顺利展开的基本保障，企业对投资资本的构成管理不合理则会影响对成本的控制，如果出现特殊情况导致企业无法对项目投资使用计划作出调整，那么将对投资报酬期望带来实质性影响。该棚改区构成的建设资金主要由项目单位自行筹建，使用风险依靠投资方独立承担，如今，国家正在收紧开发和按揭贷款，进一步放大了投资风险。因此在资金管理时要做到以下几点：第一，风险识别。很多工程项目都隐藏着投资风险，项目管理者要做到及时识别，只有先准确、客观的识别出风险才能找出这些风险可能给项目工程带来的危害。第二，风险评估。风险评估发生在风险识别完成之后，以便对风险事件造成的影响进行量化分析。第三，风险应对。即为做出应对风险的相应对策，任何一个项目工程都或多或少的存在风险，项目管理层要在面对风险时，采取一系列有效措施防止风险的发生给项目带来损失，尽可能把风险调控到能够接受的范围之内，具体可以采取风险规避、转移或者风险承受等方法。展开对风险评估的量化分析，以便使用对应的方案，以便减少损失。第四，风险监控。项目管理者要根据最新的市场变化来进行风险控制与管理，在实际的项目中要减少项目的不利因素，主要可以通过风险审计、预警以及净值分析来应对。
（2）政策风险。国务院曾于2013年在常务会议上提出了要坚持执行限制购买与限制贷款的调控政策，打击投资性购买房产，这种对房价的控制造成可能会对商品房的售价以及销售周期进一步带来开发风险。因此，在项目建设以及销售计划安排的过程中，要及时关注房地产的调控造成，以便及时分析政策的变化会对该项目的影响，积极应对政策风险。
2.3棚户区改造的消费研究
房地产行业已经是推动国民经济增長的重要领域，我国有着人口优势，房地产行业的发展前景巨大。胶州市无论是在住宅供应量还是需求量上都出现快速增长的趋势，城镇化让市区人口进一步扩张，刺激了消费，未来胶州市的住宅市场也有很大的增长空间。近年来胶州市房地产走势表现为：房价稳定上涨房地产市场较为繁荣、住房信贷稳定、中小型住宅最为热销。由此可见，该棚户区改造将具体带来了如下影响：
（1）对区域经济的影响。该棚户区改造项目有着极高的产业关联度，在一定程度上促进了钢材、水泥等建筑用材的消耗，同时还能够刺激居民购买家具用品，带动相关家居行业的发展。因此，该项目除了能为胶州市建材、纺织以及家居行业带来经济效益外，还能消化当地闲置劳动力，在经济增速放缓的今天，胶州市劳动人口面临更大的就业压力，而该项棚户区改造工程的实施，使当地居民收入上升，带动区域经济发展。
（2）对民生带来的影响。该棚户区改造项目虽然投资力度无法与大型项目相比较，但是本项目建成后能够进一步优化居民生活环境，改善胶州的城市形象。在设计上贯彻“以人为本”原则，最大限度的带动周边经济环境，优化地形，将棚户区改造成为集住宅、商业化为一体的综合区域。提升周边以及本地居民的生活档次，此外，推动和谐社会也少不了农村的和谐，我国农村建设过程中虽然相对和谐，但农村依然存在矛盾问题。在推动社会主义新农村的今天，加强棚户区改造工程，发展农村经济，该项目的建设必然能够在改善居民生活环境的基础上，缓解住房难的矛盾，维护社会的和谐与稳定。
3结论
综上所述，建筑行业是一项劳动密集型产业，能够给当地居民以及城市带来生活水平以及整体形象上的提升。房改建工程关系民生，因此，要加强对投资风险的管理，提高棚户区改建工程的经济效益，带动胶州经济的发展。
参考文献
[1]周亮. 棚户区改造项目融资模式研究[D].天津：天津财经大学，2015.
[2]陈平平. 吉林省煤炭资源枯竭型城市煤矿棚户区改造研究[D].长春：吉林建筑大学，2014.
[3]戴汛林. 棚户区改造资金管理问题研究[D].昆明：云南财经大学，2017.
[4]郝晓虎. 县域城市棚户区改造项目PPP融资模式研究[D].太原：太原理工大学，2018.
[5]谭洁. ZQ城市棚户区改造项目前期决策风险评估[D].广州：广东工业大学，2018.