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2011年以来，随着房地产调控政策的持续，政策、资金、库存三大因素决定了楼市的形势非常严峻，房地产企业资金链紧张、销售不畅和购房人持续观望等现象同时存在，开发企业的生存环境进入了前所未有的艰难时期。另一方面，随着经济的快速发展，城市化程度的逐渐提高，城市人口每年都在迅速的膨胀，收入差距也日益扩大，中低收入人群的居住情况日益恶化，住房矛盾逐渐突显。
而在国家层面上，对房地产行业的高压调控政策，一定阶段内没有任何松动的迹象。这就决定了在在建和拟建的项目中，属于刚性需求的保障房的占比将会增加。加快居民住宅建设，特别是加快保障房建设，满足中低收入居民的居住需求，是切实提高居民生活水平和改善生活质量，以促进区域经济发展的出路之一。
保障房项目和一般商品房项目虽然享受的政策和开发流程有区别，但也需要进行可行性研究，对建设项目的市场及投资环境、技术上的先进性、适用性，经济合理性与社会影响力和风险性进行综合分析，对项目前景做出科学论证，也对项目的顺利实施提供支持和参考。
一、保障房项目与商品房项目的比较
1、客户群体不同
保障性住房是政府为中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，具有社会保障的性质。而一般商品房都是通过市场化的运作方式，其对象是所有自然人，价格由市场调节，政府不加干预。
2、设计标准不同
因为保障房具有经济性与适用性的要求，所以保障房设计的户型的面积适中，一般选用价格中等，质量较好的材料建设，能保证功能齐全即可。而商品房的面积却无明确要求，并且出于市场竞争的需要，许多商品房都在采用进口设备设施以追求高端。
3、定价不同
商品房价格可以可以根据项目成本及市场的供需进行制订，比较灵活，而保障房是由国家推出的具有“福利”性质的房屋，所以国家对其建设成本由一定规定，减免了一部分费用，建房占用土地由政府统一划拨，而且对于参与保障房的开发商，限制其利润为微利，因此保障房的最终售价与市场上的同类型、同档次的商品房比，价格要相对便宜许多。
二、项目可行性研究的程序及内容
1、项目可行性研究的程序
可行性研究一般包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告的编制主要包括四个步骤：一是组织工作小组，对拟建项目进行可行性研究。即确定工作人员，成立可行性研究小组；二是数据调研。根据分工，工作小组各成员分头进行数据调查、整理、估算、分析以及有关指标的计算等；三是形成可行性研究报告初稿。在取得信息资料后，要对其进行整理和筛选，并组织有关人员进行分析论证，以考察其全面性和准确性；四是论证和修改。编写出可行性研究报告的初稿以后，要由工作小组成员进行更加深入的分析论证，在经过充分的讨论以后，再对可行性研究报告进行修改，并最后定稿。
2、项目可行性研究的内容
可行性研究的内容随项目的不同而有所差异，但项目可行性研究的主要内容基本一致。主要包括以下几个方面：实施纲要、项目的背景和基本设想、建设地区、原材料和供应品、市场分析与销售设想、人力资源、实施计划和预算、场址和环境、工程设计和工艺、组织和管理费用、财务分析与投资评估。而本文着重从以下几个方面进行可行性研究的对比分析：
（1）市场需求性分析
（2）技术可行性分析
（3）经济合理性分析
（4）社会影响力分析及风险分析
三、保障房项目与商品房项目可行性研究的对比分析
1、投资环境及市场分析
由于大多数保障房项目的销售基本上是由政府统一安置，有的甚至在项目立项之初就已安置完毕，早早确定了保障房的业主，不需要把项目放到市场上去竞争。所以很多保障房可行性研究常规的市场需求分析就显得不像一般商品房那般重要，但因为保障房的选址会影响所在区域的住宅市场的发展，故保障房关于项目区域的经济及住宅市场的调查研究仍然是非常重要的部分。
2、技术可行性
对于技术方面的可研内容，保障房项目和商品房项目都涵盖从场址建设、总体规划方案论证、工期进度、劳动安全保证、环境评价等所有方面。但保障房项目的规模限制较严，要在执行国家强制性标准前提下满足功能要求，不仅要注重从技术上论證其方案是否满足城市的规划要求、环保要求和消防等强制性规定的要求，还要仔细研究功能分配和建筑标准，不能突破投资限额。
3、经济合理性
商品房项目以利润最大化为目标，套用一般的财务评价指标和参数即能计算出利润、投资回收期、盈亏平衡点等，以此来直观的反映出项目的盈利能力，作为决策的主要依据。而建设保障房不是以盈利为主要目的，虽有一定利润比例，但从实践看却并没有形成有效的盈利模式，有的还是亏本经营，其经济合理性主要靠间接效益来显现。而间接利益不仅是多元的，而且是复杂的。比如，通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力；通过在保障房地块上配建商品房来实现盈利；通过参建保障房来获得融资优惠等。所以，保障房的经济评价在采用一般财务评价指标的基础之上，还应该考虑多方面因素，最终确定项目可行与否。
4、社会影响力和风险分析
保障房项目不同于一般商品房项目的经济属性和社会属性，政策性强。主要体现在对国民经济的发展和社会效益上的影响，随之的风险分析也因此集中在政府职能、地方经济规划及政策上。
此外，随着房地产市场调控政策的持续，开发企业会越来越多的参与开发保障房建设。在保障房项目的详细可行性研究中，还要将拆迁安置做重点研究，不但应该以拆迁摸底的初步报告为依据，还应该深入了解拆迁区域被拆迁人的其他情况。同时对可能出现的拆迁安置的风险进行充分提示，然后根据已掌握的信息再行出具可行性研究的结论。
综上所述，保障房项目的可行性研究有其自身的特点。随着房地产市场调控政策的持续，开发企业会越来越多的参与开发保障房建设，在项目的可行性研究阶段，要根据项目的实际特点进行调查，规避尽可能的风险，以做出科学合理的决策。
而在国家层面上，对房地产行业的高压调控政策，一定阶段内没有任何松动的迹象。这就决定了在在建和拟建的项目中，属于刚性需求的保障房的占比将会增加。加快居民住宅建设，特别是加快保障房建设，满足中低收入居民的居住需求，是切实提高居民生活水平和改善生活质量，以促进区域经济发展的出路之一。
保障房项目和一般商品房项目虽然享受的政策和开发流程有区别，但也需要进行可行性研究，对建设项目的市场及投资环境、技术上的先进性、适用性，经济合理性与社会影响力和风险性进行综合分析，对项目前景做出科学论证，也对项目的顺利实施提供支持和参考。
一、保障房项目与商品房项目的比较
1、客户群体不同
保障性住房是政府为中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，具有社会保障的性质。而一般商品房都是通过市场化的运作方式，其对象是所有自然人，价格由市场调节，政府不加干预。
2、设计标准不同
因为保障房具有经济性与适用性的要求，所以保障房设计的户型的面积适中，一般选用价格中等，质量较好的材料建设，能保证功能齐全即可。而商品房的面积却无明确要求，并且出于市场竞争的需要，许多商品房都在采用进口设备设施以追求高端。
3、定价不同
商品房价格可以可以根据项目成本及市场的供需进行制订，比较灵活，而保障房是由国家推出的具有“福利”性质的房屋，所以国家对其建设成本由一定规定，减免了一部分费用，建房占用土地由政府统一划拨，而且对于参与保障房的开发商，限制其利润为微利，因此保障房的最终售价与市场上的同类型、同档次的商品房比，价格要相对便宜许多。
二、项目可行性研究的程序及内容
1、项目可行性研究的程序
可行性研究一般包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告的编制主要包括四个步骤：一是组织工作小组，对拟建项目进行可行性研究。即确定工作人员，成立可行性研究小组；二是数据调研。根据分工，工作小组各成员分头进行数据调查、整理、估算、分析以及有关指标的计算等；三是形成可行性研究报告初稿。在取得信息资料后，要对其进行整理和筛选，并组织有关人员进行分析论证，以考察其全面性和准确性；四是论证和修改。编写出可行性研究报告的初稿以后，要由工作小组成员进行更加深入的分析论证，在经过充分的讨论以后，再对可行性研究报告进行修改，并最后定稿。
2、项目可行性研究的内容
可行性研究的内容随项目的不同而有所差异，但项目可行性研究的主要内容基本一致。主要包括以下几个方面：实施纲要、项目的背景和基本设想、建设地区、原材料和供应品、市场分析与销售设想、人力资源、实施计划和预算、场址和环境、工程设计和工艺、组织和管理费用、财务分析与投资评估。而本文着重从以下几个方面进行可行性研究的对比分析：
（1）市场需求性分析
（2）技术可行性分析
（3）经济合理性分析
（4）社会影响力分析及风险分析
三、保障房项目与商品房项目可行性研究的对比分析
1、投资环境及市场分析
由于大多数保障房项目的销售基本上是由政府统一安置，有的甚至在项目立项之初就已安置完毕，早早确定了保障房的业主，不需要把项目放到市场上去竞争。所以很多保障房可行性研究常规的市场需求分析就显得不像一般商品房那般重要，但因为保障房的选址会影响所在区域的住宅市场的发展，故保障房关于项目区域的经济及住宅市场的调查研究仍然是非常重要的部分。
2、技术可行性
对于技术方面的可研内容，保障房项目和商品房项目都涵盖从场址建设、总体规划方案论证、工期进度、劳动安全保证、环境评价等所有方面。但保障房项目的规模限制较严，要在执行国家强制性标准前提下满足功能要求，不仅要注重从技术上论證其方案是否满足城市的规划要求、环保要求和消防等强制性规定的要求，还要仔细研究功能分配和建筑标准，不能突破投资限额。
3、经济合理性
商品房项目以利润最大化为目标，套用一般的财务评价指标和参数即能计算出利润、投资回收期、盈亏平衡点等，以此来直观的反映出项目的盈利能力，作为决策的主要依据。而建设保障房不是以盈利为主要目的，虽有一定利润比例，但从实践看却并没有形成有效的盈利模式，有的还是亏本经营，其经济合理性主要靠间接效益来显现。而间接利益不仅是多元的，而且是复杂的。比如，通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力；通过在保障房地块上配建商品房来实现盈利；通过参建保障房来获得融资优惠等。所以，保障房的经济评价在采用一般财务评价指标的基础之上，还应该考虑多方面因素，最终确定项目可行与否。
4、社会影响力和风险分析
保障房项目不同于一般商品房项目的经济属性和社会属性，政策性强。主要体现在对国民经济的发展和社会效益上的影响，随之的风险分析也因此集中在政府职能、地方经济规划及政策上。
此外，随着房地产市场调控政策的持续，开发企业会越来越多的参与开发保障房建设。在保障房项目的详细可行性研究中，还要将拆迁安置做重点研究，不但应该以拆迁摸底的初步报告为依据，还应该深入了解拆迁区域被拆迁人的其他情况。同时对可能出现的拆迁安置的风险进行充分提示，然后根据已掌握的信息再行出具可行性研究的结论。
综上所述，保障房项目的可行性研究有其自身的特点。随着房地产市场调控政策的持续，开发企业会越来越多的参与开发保障房建设，在项目的可行性研究阶段，要根据项目的实际特点进行调查，规避尽可能的风险，以做出科学合理的决策。