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引言
自今年3月1日国家出台20%个税严格开征、扩大限购等杀伤力巨大的新规之后，房地产再次成为都市里最热门的话题。有媒体统计从2003年起到2013年的“国五条”，国务院常务会议10年来9次调控房地产市场，但房价却一直走高。房价不理性，除了经济方面的原因，更与居民消费有着千丝万缕的联系。
一、我国房地产业发展现状
（一）房地产投资状况
房地产投资来源有两方面，一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。国内的民间投资是主要我国房产投资的主要来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分。2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2012年都保持了高速增长状态，2013年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
（二）房地产销售状况
2004年至2010年，房产销售量不断增加，在2008年中间有过短暂回落，但是从全年看，销售量仍然是增加的。2011年随着国家调控的坚决执行，房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。中国城镇化运动的以及年轻人落户城市的主观意愿，以及投资性购房热度的强烈使房地产的刚性需求依然很强，使得房地产市场的需求量很大。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。
二、住房价格变化影响居民消费的理论分析
（一）房价变化影响居民消费的三大效应
通过借鉴国内外学者的研究资料，我们可以知道房产价格可以通过三大效应影响居民消费，即：“财富效应”、“抵押信贷效应”和“购房支出压力效应”。
1、房产价格上升导致房产所有者消费增加即“房产财富效应”。对一般消费者而言，财富主要由金融资产（如储蓄、股票与债券等）和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。
2、抵押信贷效应。房产价格上涨，房产所有者可以通过抵押自已的住宅获得更多的贷款从而将增加消费。
3、随着房价的提高，购房者为了买房而相应的减少其他消费支出，从而将挤出消费。以中国消费者为例，当需要购房、结婚和子女教育等时，他们需要减少支出来消费。
综上，如果房价上升，那么“房产财富效应”和“抵押信贷效应”会对居民消费产生正向影响；而对于没有住宅的潜在购房者来说，房价上升反而导致消费的下降。所以我们知道房价对居民消费影响具有不确定性，即总效应与强度具有不确定性。
（二）我国房产价格对居民消费影响的不确定性原因的分析
以上分析表明，我国房产价格对居民平均消费具有促进或抑制作用，。我们认为其中的原因有以下两个面：
第一，经济越发达地区房价上涨对居民消费的促进作用就越大。发达城市的住房财富效应远大于较发达城市。根据国家统计局调查数据，在四大直辖市和东部经济发达城市，自有住房中具有更高价值的商品住房所占比重显著高于其他地区，居住流动性也大于其他地级城市，并随着收入水平的提高而增加（郑思齐等2009）。因此，住房的财富效应和抵押信贷效应在发达地区更高，居民可以通过住房和金融市场带来的资本收益去参与消费。
而对于欠发达地区，发价上涨，住房的财富效应和抵押信贷效应的作用会削弱。例如，许多欠发达地区的青年人移居到发达城市，购房、结婚等支出会使其压缩其他消费性支出，特别是房价上涨会迫使已购房人群为支付购房支出而压缩其他消费性支出。
第二，我国房地产金融发展滞后，制约了“房产财富效应”和“房产抵押信贷效应”的实现。在欧美国家，消费者可以通过房产抵押贷款来获得收益。它并不改變房屋产权，但却刺激了房主的消费水平，实现了“房产财富效应”。同时，当房产价格上升时，作为抵押品的房产价值也相应上升，于是消费者可以获得更多的贷款，从而增加消费。与发达经济体相比，我国金融体系尚不健全，住房逆向抵押贷款类的金融产品尚未付诸实践。而房地产抵押信贷业务虽已存在，但由于房地产贷款价值比、利率等受到国家宏观的严格管制，造成了我国房地产抵押信贷不发达的局面。房价上涨对居民的抵押担保效应没有得到充分的发挥。
三、消费者的消费行为影响着房价变化理论分析
（一）消费者对未来的预期影响着房价
消费者对未来的预期，即消费者在购买产品前对产品的价值以及服务的预期。当消费者预期高时，再加上媒体的宣传报道，人们会纷纷参与购买，从而增加需求量，使房价上升；反之，当消费者预期下降时，消费需求会减少，房价回落。由此可见，房价的升降与消费的消费预期是密不可分的。又如调查显示：自2009年三季度进入乐观区间后，中国消费者信心继续上升。四季度中国消费者信心指数为103.9，比三季度提高3.1点，主要源于消费者对当前中国经济的乐观判断和对未来经济持续向好的信心，以及对未来就业形势和收入增长的良好预期。
（二）消费者的投机和投资行为影响着房价
房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。主要以购买期房为主。当房地产价格快速上升时，投机者和投资者在房市投机中获利，一些消费者就会追随，这样大量资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响。当投机和投资盛行时，住房的真正需求就远远小于实际市场需求，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。这样，投机和投资影响着房价。
四、 政策建议
根据本文分析，我国应该进一步完善房地产金融产品和服务，加大居民的自有住房率，努力培育成熟稳定的房地产租赁市场，让更多居民能够通过租房解决安居问题。稳定房地产市场，健全房产信贷，充分发挥三大效应的积极作用。其次，国家要逐步完善房产消费市场，制定相关制度措施，稳定房价，促进居民消费，扩大内需拉动经济的增长。使我国经济发展更加健康，繁荣！
（作者单位：湖北文理学院）
参考文献：
[1]严金海，丰雷.中国住房价格变化对居民消费的影响研究[J].厦门大学学报（哲学社会科学版），2012（2）.
[2]李进寿.基于生命周期理论的住房与股票财富效应研究[J].湖北工业大学，第26卷6期.
自今年3月1日国家出台20%个税严格开征、扩大限购等杀伤力巨大的新规之后，房地产再次成为都市里最热门的话题。有媒体统计从2003年起到2013年的“国五条”，国务院常务会议10年来9次调控房地产市场，但房价却一直走高。房价不理性，除了经济方面的原因，更与居民消费有着千丝万缕的联系。
一、我国房地产业发展现状
（一）房地产投资状况
房地产投资来源有两方面，一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。国内的民间投资是主要我国房产投资的主要来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分。2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2012年都保持了高速增长状态，2013年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
（二）房地产销售状况
2004年至2010年，房产销售量不断增加，在2008年中间有过短暂回落，但是从全年看，销售量仍然是增加的。2011年随着国家调控的坚决执行，房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。中国城镇化运动的以及年轻人落户城市的主观意愿，以及投资性购房热度的强烈使房地产的刚性需求依然很强，使得房地产市场的需求量很大。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。
二、住房价格变化影响居民消费的理论分析
（一）房价变化影响居民消费的三大效应
通过借鉴国内外学者的研究资料，我们可以知道房产价格可以通过三大效应影响居民消费，即：“财富效应”、“抵押信贷效应”和“购房支出压力效应”。
1、房产价格上升导致房产所有者消费增加即“房产财富效应”。对一般消费者而言，财富主要由金融资产（如储蓄、股票与债券等）和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。
2、抵押信贷效应。房产价格上涨，房产所有者可以通过抵押自已的住宅获得更多的贷款从而将增加消费。
3、随着房价的提高，购房者为了买房而相应的减少其他消费支出，从而将挤出消费。以中国消费者为例，当需要购房、结婚和子女教育等时，他们需要减少支出来消费。
综上，如果房价上升，那么“房产财富效应”和“抵押信贷效应”会对居民消费产生正向影响；而对于没有住宅的潜在购房者来说，房价上升反而导致消费的下降。所以我们知道房价对居民消费影响具有不确定性，即总效应与强度具有不确定性。
（二）我国房产价格对居民消费影响的不确定性原因的分析
以上分析表明，我国房产价格对居民平均消费具有促进或抑制作用，。我们认为其中的原因有以下两个面：
第一，经济越发达地区房价上涨对居民消费的促进作用就越大。发达城市的住房财富效应远大于较发达城市。根据国家统计局调查数据，在四大直辖市和东部经济发达城市，自有住房中具有更高价值的商品住房所占比重显著高于其他地区，居住流动性也大于其他地级城市，并随着收入水平的提高而增加（郑思齐等2009）。因此，住房的财富效应和抵押信贷效应在发达地区更高，居民可以通过住房和金融市场带来的资本收益去参与消费。
而对于欠发达地区，发价上涨，住房的财富效应和抵押信贷效应的作用会削弱。例如，许多欠发达地区的青年人移居到发达城市，购房、结婚等支出会使其压缩其他消费性支出，特别是房价上涨会迫使已购房人群为支付购房支出而压缩其他消费性支出。
第二，我国房地产金融发展滞后，制约了“房产财富效应”和“房产抵押信贷效应”的实现。在欧美国家，消费者可以通过房产抵押贷款来获得收益。它并不改變房屋产权，但却刺激了房主的消费水平，实现了“房产财富效应”。同时，当房产价格上升时，作为抵押品的房产价值也相应上升，于是消费者可以获得更多的贷款，从而增加消费。与发达经济体相比，我国金融体系尚不健全，住房逆向抵押贷款类的金融产品尚未付诸实践。而房地产抵押信贷业务虽已存在，但由于房地产贷款价值比、利率等受到国家宏观的严格管制，造成了我国房地产抵押信贷不发达的局面。房价上涨对居民的抵押担保效应没有得到充分的发挥。
三、消费者的消费行为影响着房价变化理论分析
（一）消费者对未来的预期影响着房价
消费者对未来的预期，即消费者在购买产品前对产品的价值以及服务的预期。当消费者预期高时，再加上媒体的宣传报道，人们会纷纷参与购买，从而增加需求量，使房价上升；反之，当消费者预期下降时，消费需求会减少，房价回落。由此可见，房价的升降与消费的消费预期是密不可分的。又如调查显示：自2009年三季度进入乐观区间后，中国消费者信心继续上升。四季度中国消费者信心指数为103.9，比三季度提高3.1点，主要源于消费者对当前中国经济的乐观判断和对未来经济持续向好的信心，以及对未来就业形势和收入增长的良好预期。
（二）消费者的投机和投资行为影响着房价
房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。主要以购买期房为主。当房地产价格快速上升时，投机者和投资者在房市投机中获利，一些消费者就会追随，这样大量资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响。当投机和投资盛行时，住房的真正需求就远远小于实际市场需求，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。这样，投机和投资影响着房价。
四、 政策建议
根据本文分析，我国应该进一步完善房地产金融产品和服务，加大居民的自有住房率，努力培育成熟稳定的房地产租赁市场，让更多居民能够通过租房解决安居问题。稳定房地产市场，健全房产信贷，充分发挥三大效应的积极作用。其次，国家要逐步完善房产消费市场，制定相关制度措施，稳定房价，促进居民消费，扩大内需拉动经济的增长。使我国经济发展更加健康，繁荣！
（作者单位：湖北文理学院）
参考文献：
[1]严金海，丰雷.中国住房价格变化对居民消费的影响研究[J].厦门大学学报（哲学社会科学版），2012（2）.
[2]李进寿.基于生命周期理论的住房与股票财富效应研究[J].湖北工业大学，第26卷6期.