房地产企业的成本管理与控制分析

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  【摘 要】 随着经济的发展和进步,以及城市化进程的不断加快,人们对于房屋的需求也是越来越多,这就带动了房地产的发展。房地产能否持久发展在很大程度上与房地产企业的成本是息息相关的。本文主要就房地产企业成本管理与控制进行了分析研究。
  【关键词】 房地产企业;成本管理;控制
  引言:
  近年来,我国的经济得到了快速发展,人们的生活水平得到了很大程度上的提高,无论是刚性需求还是投资需求,这就使得房屋的需求越来越大,房地产企业也获得了更多的发展。在房地产企业的发展过程中,成本管理和控制对于该企业有着不可忽视的重要作用。尤其是在社会主义市场经济下,市场竞争非常激烈,房地产企业想要获得竞争优势就必须加强各方面的管理,特别是成本管理和控制,这是企业获得竞争力的重要手段。因此,充分认识到房地产企业成本管理和控制的重要性,采取相应措施加强其成本管理和控制成为房地产企业的当务之急。
  一、房地产企业成本控制和管理的重要性
  1、是房地产企业获得市场竞争力的重要手段
  房地产企业面临着日益严峻的市场环境和较强的宏观调控以及资金链和运营能力的双重考验,并正经历着新一轮的洗牌和深度调整,企业只有加强其成本控制和管理才能生存并且在激烈的竞争中胜出。
  2、是增加企业利润、降低投资风险的重要方式
  开展成本控制可能直接降低房地产企业的开发成本,增加经济利润;开展房地产项目成本控制还可以降低其投资风险,以降低投资风险来实现较高的回报率;而且可以最大限度的减少资金周转时间,这主要是因为房地产企业的风险因素很多,加强成本控制后可以尽快的回收资金。
  总而言之,房地产企业项目成本控制对在其健康持续发展过程中起着比较重要的作用,对成本控制的效果如何將直接影响到其经济效益的好坏,甚至还会影响房地产企业的可持续发展。
  二、房地产企业进行成本控制和管理的注意事项
  1、要实现全过程动态控制
  房地产开发工程是一个一次性的项目,对于房地产企业的成本管控要重视整个过程,进行动态的管理控制。尤其是在房地产施工准备阶段进行成本控制必须按照事先涉及的内容进行,而后才能订立成本目标,编制相关的成本管控的计划,来最终确定科学、合理的施工方案。
  2、注重权责的分明
  房地产开发项目属于一个复杂的大型的项目,其牵涉的人员相当复杂,因此明确权责是非常必要的。在项目开发过程中,工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命,拥有进行成本控制的相关权力,同时也承担着相应的经济责任。
  3、逐渐实现目标成本最低化
  进行项目成本控制要制定合理的目标成本,并进行科学有效的管理,可以根据实际的情况进行合理目标的制定,然后对于目标进行分解以及细化,实施责任制,对于目标的执行情况进行定期或者不定期的检查,根据实际情况进行实时的修订,不断的实现目标成本最低化。
  4、重视综合成本的管理,力求效益的最大化得以实现
  综合成本控制指的是整个房地产企业的开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员等。对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制,要充分调动每位员工的积极性,提高单位经济效益,尤其要注重尽量使用最小的成本投入来换取最大的经济效益。
  三、房地产企业进行成本控制和管理的现状
  1、成本管理意识缺乏
  现代企业管理对成本管理的要求是全员、全过程、全要素和全方位,而真正进行全面成本管理的房地产企业并不多。房地产企业或重成本管理设计,或重材料和设备成本控制,而并未进行精细化管理,未将所有微小成本及成本要素纳入成本管理。另外,成本是房地产企业生产经营效率的综合反映,影响着内部投入和产出。投入少资源产出多产品则是成本低,但成本低并非一定带来高效益。现代成本管理要求房地产企业立足于市场,对市场需求及建筑产品投入产出比加以考虑,而不应只重对建筑产品成本的掌控。
  2、资金管理缺乏统一性
  房地产开发企业在生产上具有分散和流动的特点,最近几年来,随着建筑施工企业的不断扩大,项目的分散和流动性也进一步加大,导致项目在每个地区都要开立单独的账户,所以在资金的管理上就比较松散,不能统一的进行管理。还有一点就是现如今在建筑施工企业的内部也出现了一些问题,例如,内部的控制制度不够完善,在制度的执行和考核上也存在着一些困难,这些问题使资金的管理变得更加困难,还经常会发生舞弊的行为,导致企业的成本控制风险进一步加大。
  3、成本核算人员综合素质不高
  这主要表现在成本核算人员进行核算的时候没有实现集中性,使得真实的成本信息不能被工程项目及时掌握,造成成本管理缺乏科学性和合理性。而且建筑项目具有分散性,各个项目所采用的是建造合同的会计准则来进行报表的编制,很多的项目为了中期的考核利益很有可能对项目预计合同的总收入以及预计的总成本不进行认真地分析,使收入被提前确认,前期的项目利润被粉饰,从而使大量虚假的在建工程形成,使成本控制风险以及企业资产的负债率增加,使大量的亏损在发现的时候已经无法弥补,从而造成成本风险,给房地产企业造成损失。
  四、加强房地产企业进行成本控制和管理的具体措施
  1、加强房地产开发成本的精细化核算和管理
  企业进行精细化管理最重要的一个方面就是对成本进行有效控制,精细化管理就能够将成本的控制达到一个最佳状态,主要就是因为通过精细化管理可以对产品的品质进行提高,使生产的流程得到优化,对财务进行精细化成本管理就是要细化财务管理的考核和管理目标,使财务的成本得到有效降低,重要的宗旨就是追求效率,杜绝浪费。在建筑材料的报价和成本要进行有效控制,在施工的具体过程中应该控制材料的浪费。对成本进行控制关键点就是要将成本的控制指标严格地一级级地落实下去,对内部的成本考核机制进行重点完善,建立起对应的考核制度,将内部核算和预算管理制度进行有机结合,建立相应的成本核算激励机制,在企业成本支出的管理上做到更加科学和精细。
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