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摘 要：长期以来，银行贷款是大部分房地产企业的主要融资手段。但银行贷款门槛高、成本高及贷款规模受限等多重限制，迫使房地产融资必须寻找新的出路。近年来，房地产信托融资逐步发展并成为房地产企业融资的一条重要渠道。本文通过对房地产信托融资方式进行分析，探讨房地产信托融资的优势及限制。
关键词：房地产 信托融资 REITs
一、三种国内常见的房地产企业信托融资模式
1.贷款型信托融资。贷款型信托融资是指房地产开发商委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划。信托公司以信托合同的形式向不特定投资者募集资金，其后以贷款的形式将资金发放给开发商。开发商定期向信托公司支付利息并于信托计划期满时偿还本金。对于房地产开发商而言，贷款型信托融资的融资额度及期限灵活，开发商可以根据需要与信托公司协商融资额度及期限。其次，房地产开放商可以将支付的利息计入开发成本，在一定程度上进行纳税抵扣。但是与银行贷款相比较，贷款型信托融资成本高于同期银行贷款利率，并且对申请融资的房地产开放商资质及盈利能力具有较高的要求，同时房地产开放商需要提供相应的资产作为抵押。从本质上来讲贷款型信托融资与银行贷款都属于债务融资，债权人由银行变成了信托公司。
2.股权型信托融资。自2014年开始，国内房地产信托由贷款型信托向股权型转型。股权型信托融资是指信托公司以发行信托产品的方式向委托人募集资金，通过股权购买的方式向房地产开发商注资，委托人通过红利的方式取得收益。同时，开发商承诺在一定期限后溢价回购信托公司所持有的股权。 股权型信托融资的主要优势在于可以有效的增加地产公司资本金，使地产公司达到银行融资的条件，适用于自有资金不足的地产公司后续向银行申请贷款。其次，信托公司所认购的股权性质类似优先股，不影响房地产开放商的经营管理。对比银行贷款及贷款型信托融资，股权型信托融资尝试吸引信托公司进行股权投资的方式进行融资。但由于信托公司进行资金注入的同时会要求地产开放商附加回购协议，如不附加回购协议则信托公司要求的超额回报会影响地产开发商的利润，从会计处理上来讲，股权型信托融资仍然被认定为债权型融资。
3.财产受益型信托。财产收益型信托以房地产开发商将其所持有的房地产资产或项目的收益为基础，开发商将其委托给信托公司，由信托公司通过向投资者发行受益权凭证募集资金，其后将资金让渡给房地产开发商；在信托到期后，如投资者的受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该资产以补足投资者的利益。财产受益型信托融资在不失去资产所有权的前提下实现了融资，通过让渡受益权换取流动资金，增加了资金的流动性。在融资规模和融资期限上具有较高的弹性和空间。但此种模式下的发行的受益权凭证需要获得投资者的认可，不但房地产开放商需要有较高的信用，其信托财产也必须得到准确的评估，因此其发行手续复杂并且存在发行费用。
二、REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即“房地产信托投资基金”，是一种向不特定投资者公开发行受益凭证募集资金，专门投资于房地产资产或项目，并将投资受益按照比例分配给投资者的一种信托基金。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益稳定。REITs由专业管理团队进行资金运作，在进行经济分析时，专业团队所具备的专业人士及设备相较于个人投资者来说优势明显；在进行投资的时候，专业团队进行组合投资，分散风险。REITs是标准化可流通的金融产品，具有较高的流动性，有利于集中中小投資者手里的闲散资金形成规模经济，实现了投资者和资金需求方的双赢。不同于国内信托的私募性质，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，绝大多数属于公募。 REITs能够在证券交易所上市流通，也可以封闭式运行。从REITs的特点及运作方式可以看出，REITs是受益型信托融资方式的标准化，是资产证券化的一种方式。目前，REITs在国外已经很稳定，尤其是美国，具有完善的体系。
根据资金投向的不同，REITs分为三类，权益型、抵押型和混合型。权益型REITs直接投资并拥有房地产（购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产），其收入主要来源于属下房地产的经营收入。抵押型REITs主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款。其收入主要来源于发放贷款所收取的手续费和利息以及所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型REITs结合权益投资和抵押贷款两种形式，模式虽较为复杂，但对投资人来说，风险更小，回报更稳定。
三、我国房地产信托融资的限制
近年来，我国房地产信托融资趋于收紧模式，相关监管部门不断完善关于信托融资方面的相关法律法规。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强公司房地产信托业务监管有关问题的通知》加强了对贷款型信托融资中房地产开发商资质及开发项目的管控，凡申请贷款型信托融资的房地产开发商必须具备二级资质，房地产开发项目必须“四证”齐全，项目自有资本金达到35%等条件。银监会对房地产信托业务量较大的信托公司实行“窗口指导”直接导致部分信托公司调整其资金投资运作方向甚至暂停房地产信托融资业务。其主要原因在于过高的贷款型信托融资比例了提高了房地产开放商的负债率，其较高的融资成本导致融资企业的资金链日趋紧张进而产生恶性循环。相关监管部门通过政策及规范性引导信托融资模式进行改革，由贷款型信托融资向权益型信托融资过度，进而向受益型信托融资发展。
此外，上文中提到的REITs，由于其具有流动性高、风险较低、收益稳定、进入门槛较低等特点，一直是我国房地产信托融资备受关注的模式，但自2015年我国第一只REITs在我国落地到现在，仍然处于叫好不叫座的局面。
四、结语
随着作为资金密集型产业，随着房地产行业日趋成熟，房地产行业融资模式不再呈现银行信贷一家独大的局面，其发展必将日益多元化。在众多的融资渠道中，房地产信托融资，尤其是REITs，不论从风险、收益和流动性上考虑，还是从投资者和融资者的角度考虑，都是较理想的融资模式。未来我国房地产信托融资将在国家相关信托法律法规的逐步完善下日益发展，从资金链的角度帮助房地产企业健康持续发展。
参考文献：
[1]卢灵娟，杨帆. 当前我国房地产信托的主要运作模式评价及其发展建议[J]. 中国城市经济，2010，（07）：63.
[2]王秀玲，李文兴.我国房地产融资创新研究[J].理论与改革，2012，（01）：
79-81.
[3]王舒雅.REITs的案例研究与可行性分析[J].现代商业，2017，（05）：91-93.
作者简介：任每思（1987—）女。民族：汉。籍贯：四川广元。单位：四川大学锦城学院。研究方向：金融、财务。
关键词：房地产 信托融资 REITs
一、三种国内常见的房地产企业信托融资模式
1.贷款型信托融资。贷款型信托融资是指房地产开发商委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划。信托公司以信托合同的形式向不特定投资者募集资金，其后以贷款的形式将资金发放给开发商。开发商定期向信托公司支付利息并于信托计划期满时偿还本金。对于房地产开发商而言，贷款型信托融资的融资额度及期限灵活，开发商可以根据需要与信托公司协商融资额度及期限。其次，房地产开放商可以将支付的利息计入开发成本，在一定程度上进行纳税抵扣。但是与银行贷款相比较，贷款型信托融资成本高于同期银行贷款利率，并且对申请融资的房地产开放商资质及盈利能力具有较高的要求，同时房地产开放商需要提供相应的资产作为抵押。从本质上来讲贷款型信托融资与银行贷款都属于债务融资，债权人由银行变成了信托公司。
2.股权型信托融资。自2014年开始，国内房地产信托由贷款型信托向股权型转型。股权型信托融资是指信托公司以发行信托产品的方式向委托人募集资金，通过股权购买的方式向房地产开发商注资，委托人通过红利的方式取得收益。同时，开发商承诺在一定期限后溢价回购信托公司所持有的股权。 股权型信托融资的主要优势在于可以有效的增加地产公司资本金，使地产公司达到银行融资的条件，适用于自有资金不足的地产公司后续向银行申请贷款。其次，信托公司所认购的股权性质类似优先股，不影响房地产开放商的经营管理。对比银行贷款及贷款型信托融资，股权型信托融资尝试吸引信托公司进行股权投资的方式进行融资。但由于信托公司进行资金注入的同时会要求地产开放商附加回购协议，如不附加回购协议则信托公司要求的超额回报会影响地产开发商的利润，从会计处理上来讲，股权型信托融资仍然被认定为债权型融资。
3.财产受益型信托。财产收益型信托以房地产开发商将其所持有的房地产资产或项目的收益为基础，开发商将其委托给信托公司，由信托公司通过向投资者发行受益权凭证募集资金，其后将资金让渡给房地产开发商；在信托到期后，如投资者的受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该资产以补足投资者的利益。财产受益型信托融资在不失去资产所有权的前提下实现了融资，通过让渡受益权换取流动资金，增加了资金的流动性。在融资规模和融资期限上具有较高的弹性和空间。但此种模式下的发行的受益权凭证需要获得投资者的认可，不但房地产开放商需要有较高的信用，其信托财产也必须得到准确的评估，因此其发行手续复杂并且存在发行费用。
二、REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即“房地产信托投资基金”，是一种向不特定投资者公开发行受益凭证募集资金，专门投资于房地产资产或项目，并将投资受益按照比例分配给投资者的一种信托基金。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益稳定。REITs由专业管理团队进行资金运作，在进行经济分析时，专业团队所具备的专业人士及设备相较于个人投资者来说优势明显；在进行投资的时候，专业团队进行组合投资，分散风险。REITs是标准化可流通的金融产品，具有较高的流动性，有利于集中中小投資者手里的闲散资金形成规模经济，实现了投资者和资金需求方的双赢。不同于国内信托的私募性质，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，绝大多数属于公募。 REITs能够在证券交易所上市流通，也可以封闭式运行。从REITs的特点及运作方式可以看出，REITs是受益型信托融资方式的标准化，是资产证券化的一种方式。目前，REITs在国外已经很稳定，尤其是美国，具有完善的体系。
根据资金投向的不同，REITs分为三类，权益型、抵押型和混合型。权益型REITs直接投资并拥有房地产（购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产），其收入主要来源于属下房地产的经营收入。抵押型REITs主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款。其收入主要来源于发放贷款所收取的手续费和利息以及所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型REITs结合权益投资和抵押贷款两种形式，模式虽较为复杂，但对投资人来说，风险更小，回报更稳定。
三、我国房地产信托融资的限制
近年来，我国房地产信托融资趋于收紧模式，相关监管部门不断完善关于信托融资方面的相关法律法规。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强公司房地产信托业务监管有关问题的通知》加强了对贷款型信托融资中房地产开发商资质及开发项目的管控，凡申请贷款型信托融资的房地产开发商必须具备二级资质，房地产开发项目必须“四证”齐全，项目自有资本金达到35%等条件。银监会对房地产信托业务量较大的信托公司实行“窗口指导”直接导致部分信托公司调整其资金投资运作方向甚至暂停房地产信托融资业务。其主要原因在于过高的贷款型信托融资比例了提高了房地产开放商的负债率，其较高的融资成本导致融资企业的资金链日趋紧张进而产生恶性循环。相关监管部门通过政策及规范性引导信托融资模式进行改革，由贷款型信托融资向权益型信托融资过度，进而向受益型信托融资发展。
此外，上文中提到的REITs，由于其具有流动性高、风险较低、收益稳定、进入门槛较低等特点，一直是我国房地产信托融资备受关注的模式，但自2015年我国第一只REITs在我国落地到现在，仍然处于叫好不叫座的局面。
四、结语
随着作为资金密集型产业，随着房地产行业日趋成熟，房地产行业融资模式不再呈现银行信贷一家独大的局面，其发展必将日益多元化。在众多的融资渠道中，房地产信托融资，尤其是REITs，不论从风险、收益和流动性上考虑，还是从投资者和融资者的角度考虑，都是较理想的融资模式。未来我国房地产信托融资将在国家相关信托法律法规的逐步完善下日益发展，从资金链的角度帮助房地产企业健康持续发展。
参考文献：
[1]卢灵娟，杨帆. 当前我国房地产信托的主要运作模式评价及其发展建议[J]. 中国城市经济，2010，（07）：63.
[2]王秀玲，李文兴.我国房地产融资创新研究[J].理论与改革，2012，（01）：
79-81.
[3]王舒雅.REITs的案例研究与可行性分析[J].现代商业，2017，（05）：91-93.
作者简介：任每思（1987—）女。民族：汉。籍贯：四川广元。单位：四川大学锦城学院。研究方向：金融、财务。