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摘 要：东南沿海城市和国内大中型城市一直是国家经济发展中的助力，因此我国的城市综合体开发和建设项目多集中在一线大城市之中，并成为了国内乃至国际上的城市建筑行业发展的楷模。以万达广场、奥特莱斯中国等大型城市商业综合体的开发近年来在我国发展尤其迅速。随着一线城市商业综合体的发展和不断完善，为了扩大市场规模带动国内其他地区经济发展，城市商业综合体这一概念逐步深入到国内二三线的中小城市当中。但目前国内对二三线中小城市商业综合体的开发方向的研究还十分有限，本文结合现代城市商业综合体开发理论，结合二三线中小城市商业综合体开发的特征及其中存在的突出问题与矛盾，对二三线中小城市中商业综合体开发工作进行简要的论述。
关键词：中小城市 商业综合体 开发
一、二三线中小城市商业综合体开发特征
城市商业综合体是现代化城市逐步发展的产物。所谓城市商业综合体，指的是以现代化商业服务为主导，由两种多两种以上非住宅功能，如办公、酒店、商业中心、购物、娱乐、交通等，构成的复合型城市商业中心结构。我国二三线中小城市的发展同一线城市不同，在城市规模、人口基数、平均收入、经济发展程度等方面还存在多方面的限制。因此，二三线城市的城市商业综合体的发展有着其独有的特征。首先，目前二三线城市中商业综合体的增长速度在持续加快，且个综合体间的同质化现象明显；其次，在规模上传统的二三线城市商业综合体多以中小型为主，但随着经济的发展和城市开发的不断推进，二三线城市商业综合体大型化的趋势近年来逐步显现；再次，从地域上看，二三线城市的商业综合体受到城市规模的限制，主要集中分布在城市中心地区，但几年来受到交通牵引因素的影响，城市商业综合体也在逐步向着周边城镇延伸。结合二三线中小城市商业综合体的发展特征，如何构建符合其发展规律和实际需求的城市商业综合体是当前项目开发中的主要问题。只有加强对市场的调研、规划和分析，才能保障后期城市商业综合体的运营良好，避免出现社会资源的浪费和运营风险的出现。
二、二三线中小城市商业综合体开发中的突出问题
1.商业综合体开发企业资金与财务管理问题突出。目前，从市场角度来看，我国城市商业综合体的发展数量已经开始趋于饱和，到2017年为止，我国的年商业综合体增长率维持在24.47%左右，年供应量增长约1200个左右。由于城市综合体开发有着资金密集、开发周期长等特点，尤其在二三线中小城市中，由于城市规划的历史遗留问题和前期的不合理性，城市综合体开发的前期准备工程量大，城市综合体开发过程中投资方、开发商、债权人、债务人之间的财务关系复杂且同时设计到土地动迁、勘探勘察、原材料供应、市场销售、银行贷款和工商税务等多重方面的因素。因此，在实际的二三线城市综合体开发过程中，开发商多数面临着企业资金链紧绷、项目预算松弛、资金核算能力较差等多种问题。同时，由于二三线城市综合体开发过程中开发商的融资渠道相对狭窄，资金不足的情况十分严重，在二三线城市中，房地产市场饱和度同当地居民房地产购买力都相对有限，综合体在开发过程中自己面临着很大的回收问题。因此，在这种财务管理难度增加和资金匮乏的前提下，二三线城市中的商业中合体开发过程中的财务风险与压力与日俱增。
2.城市商业综合体开发同城市发展规划不符。城市商业综合体主要是城市商业、办公、餐饮、娱乐、交通等生活功能空间为一体，且各功能之间相互助益、相互依存的综合性城市建筑体系。现代城市中，城市人口基数逐步扩大、人口流动性逐步增强，因此一站式的城市商业综合体更加符合都市生活的需要。然而，二三线中小城市由于發展相对缓慢，生活节奏赶不上大型城市的速度，城市的布局向也对松散。因此，在中小城市的商业综合体在市场需求、营运利润等方面的优势难以体现，一些盲目上马的城市综合体项目，很容易出现市场空间狭窄、运营潜力较差的问题。
3.二三线城市综合体开发竞争日趋激烈。随着我国城市商业综合体开发能力的不断提升，二三线的中小型城市成为了各大城市商业综合体开发项目的必争之地。这种情况使得我国一些经济发展相对较快、市场较为活跃的二三线城市中开发项目过分超前、各项目落成之后竞争十分激烈，反而影响了各个城市商业综合体的发展。面对这种激烈的竞争形势，一些城市商业项目不考虑自身的市场定位、招商及管理等能力，也没有对该地城市、人口、交通等地进行深入有效的调研分析，而盲目地进行设计规划、项目建设工作，导致了项目落成后同当地城市不举、整体设计、功能定位格格不入，反而引发了严重的项目风险。
三、加强二三线城市商业综合体开发管理的措施
1.加强对城市综合体开发资金与财务管理工作、增强对市场情况的认识。随着二三线城市经济的发展、消费能力的提升和居住格局的变化，以城市商业综合体为主的新兴城市规划与布局成为了当前城市发展的主要方向。面对当前二三线城市商业综合体开发过程中的实际问题和财务资金管理上的难点所在，针对城市商业综合体开发过程中资金需求密集着现实问题，开发商企业首先应采用多元化融资的方式，切不可单纯地以来银行贷款作为商业综合体开发的资金保障，而是要在政策允许的范围内，通过其他金融筹资方式，如银行承兑汇票、商业汇票、民间筹资、股票发行、债券等积极探索最佳的市场资金融资渠道。通过多种资金筹集方式，解决商业综合体开发中的资金链进本的问题。其次，商业综合体开发过程中要格外注重对资金使用效率的提升。通过形成宏观调度、优化管理的方式加强城市综合提开发过程中的资金管理工作。同时在项目进行过程中，可以采用订立管理计划、强化资本结构调整的方式落实项目资金预算管理计划，防止预算松弛等问题导致的财务风险的出现，保障商业综合体开发过程中企业利益的最大化目标，且起到全面优化资金管理的目的。
2.合理定位城市商业综合体的功能。为了保障二三线城市商业综合体在落成后的经营上的有效性，在布局设计过程中就要根据二三线城市特点进行高效能的功能设计和整体规划工作。以笔者所在公司城市商业综合体开发项目为例，公司成功开发中山利和广场综合体项目。中山利和广场坐落于广东省中山市中山三路，整体建筑由两幢塔楼组成，高55层，状若“双子星”，是中山市最高的建筑，也是珠江西岸的地标。项目总投资逾40亿元，总建筑面积42万平方米，由利和广场购物中心、利和希尔顿国际酒店、国际金融中心写字楼及利和国际CEO专属公馆四大业态组成。在公司开发项目设计之初，对中山市当地区域人口、交通和经济发展进行了深入的研究，对开发项目功能和区域进行合理的规划，并根据城市发展的需要进行了预留发展空间的设计和布局，增强了区域辐射的半径面积，积极处理了当地交通、配套服务设施和发展等矛盾，实现了该城市商业综合体整体价值和经济收益的最大化。
3.做好开发方案，做有特色的开发项目。面对二三线中小城市中商业综合体竞争严峻的问题，因此加强开发项目的设计、规划，针对中小城市人口基数小、城区面积小的特征，在商业综合体项目的招商、开发、运营、功能服务定位上形成独有的特色，能够避免由于功能雷同导致了中小城市中商业综合体竞争加剧的问题。因此，在开发方案制定过程中，最主要的是要做好对当地经济收入水平和市场的调研活动，保证商业综合体开发项目能够深入城市居民消费群体，做好面向到底百姓的餐饮、休闲、娱乐、办公、购物商业中心。同时，在后期管理上，商业综合体开发项目应聘请专业的团队来处理相应的招商、市场推广、装修设计、整体运营等项目模块，逐步发展为社会形象和商业利益共同提升的发展模式。
参考文献：
[1]邓武生. 城市商业综合体开发经营风险管理分析[J]. 企业改革与管理，2016，（23）：6+4.
[2]吴铎思. 城市综合体如何做加法[N]. 工人日报，2016-02-24（005）.
关键词：中小城市 商业综合体 开发
一、二三线中小城市商业综合体开发特征
城市商业综合体是现代化城市逐步发展的产物。所谓城市商业综合体，指的是以现代化商业服务为主导，由两种多两种以上非住宅功能，如办公、酒店、商业中心、购物、娱乐、交通等，构成的复合型城市商业中心结构。我国二三线中小城市的发展同一线城市不同，在城市规模、人口基数、平均收入、经济发展程度等方面还存在多方面的限制。因此，二三线城市的城市商业综合体的发展有着其独有的特征。首先，目前二三线城市中商业综合体的增长速度在持续加快，且个综合体间的同质化现象明显；其次，在规模上传统的二三线城市商业综合体多以中小型为主，但随着经济的发展和城市开发的不断推进，二三线城市商业综合体大型化的趋势近年来逐步显现；再次，从地域上看，二三线城市的商业综合体受到城市规模的限制，主要集中分布在城市中心地区，但几年来受到交通牵引因素的影响，城市商业综合体也在逐步向着周边城镇延伸。结合二三线中小城市商业综合体的发展特征，如何构建符合其发展规律和实际需求的城市商业综合体是当前项目开发中的主要问题。只有加强对市场的调研、规划和分析，才能保障后期城市商业综合体的运营良好，避免出现社会资源的浪费和运营风险的出现。
二、二三线中小城市商业综合体开发中的突出问题
1.商业综合体开发企业资金与财务管理问题突出。目前，从市场角度来看，我国城市商业综合体的发展数量已经开始趋于饱和，到2017年为止，我国的年商业综合体增长率维持在24.47%左右，年供应量增长约1200个左右。由于城市综合体开发有着资金密集、开发周期长等特点，尤其在二三线中小城市中，由于城市规划的历史遗留问题和前期的不合理性，城市综合体开发的前期准备工程量大，城市综合体开发过程中投资方、开发商、债权人、债务人之间的财务关系复杂且同时设计到土地动迁、勘探勘察、原材料供应、市场销售、银行贷款和工商税务等多重方面的因素。因此，在实际的二三线城市综合体开发过程中，开发商多数面临着企业资金链紧绷、项目预算松弛、资金核算能力较差等多种问题。同时，由于二三线城市综合体开发过程中开发商的融资渠道相对狭窄，资金不足的情况十分严重，在二三线城市中，房地产市场饱和度同当地居民房地产购买力都相对有限，综合体在开发过程中自己面临着很大的回收问题。因此，在这种财务管理难度增加和资金匮乏的前提下，二三线城市中的商业中合体开发过程中的财务风险与压力与日俱增。
2.城市商业综合体开发同城市发展规划不符。城市商业综合体主要是城市商业、办公、餐饮、娱乐、交通等生活功能空间为一体，且各功能之间相互助益、相互依存的综合性城市建筑体系。现代城市中，城市人口基数逐步扩大、人口流动性逐步增强，因此一站式的城市商业综合体更加符合都市生活的需要。然而，二三线中小城市由于發展相对缓慢，生活节奏赶不上大型城市的速度，城市的布局向也对松散。因此，在中小城市的商业综合体在市场需求、营运利润等方面的优势难以体现，一些盲目上马的城市综合体项目，很容易出现市场空间狭窄、运营潜力较差的问题。
3.二三线城市综合体开发竞争日趋激烈。随着我国城市商业综合体开发能力的不断提升，二三线的中小型城市成为了各大城市商业综合体开发项目的必争之地。这种情况使得我国一些经济发展相对较快、市场较为活跃的二三线城市中开发项目过分超前、各项目落成之后竞争十分激烈，反而影响了各个城市商业综合体的发展。面对这种激烈的竞争形势，一些城市商业项目不考虑自身的市场定位、招商及管理等能力，也没有对该地城市、人口、交通等地进行深入有效的调研分析，而盲目地进行设计规划、项目建设工作，导致了项目落成后同当地城市不举、整体设计、功能定位格格不入，反而引发了严重的项目风险。
三、加强二三线城市商业综合体开发管理的措施
1.加强对城市综合体开发资金与财务管理工作、增强对市场情况的认识。随着二三线城市经济的发展、消费能力的提升和居住格局的变化，以城市商业综合体为主的新兴城市规划与布局成为了当前城市发展的主要方向。面对当前二三线城市商业综合体开发过程中的实际问题和财务资金管理上的难点所在，针对城市商业综合体开发过程中资金需求密集着现实问题，开发商企业首先应采用多元化融资的方式，切不可单纯地以来银行贷款作为商业综合体开发的资金保障，而是要在政策允许的范围内，通过其他金融筹资方式，如银行承兑汇票、商业汇票、民间筹资、股票发行、债券等积极探索最佳的市场资金融资渠道。通过多种资金筹集方式，解决商业综合体开发中的资金链进本的问题。其次，商业综合体开发过程中要格外注重对资金使用效率的提升。通过形成宏观调度、优化管理的方式加强城市综合提开发过程中的资金管理工作。同时在项目进行过程中，可以采用订立管理计划、强化资本结构调整的方式落实项目资金预算管理计划，防止预算松弛等问题导致的财务风险的出现，保障商业综合体开发过程中企业利益的最大化目标，且起到全面优化资金管理的目的。
2.合理定位城市商业综合体的功能。为了保障二三线城市商业综合体在落成后的经营上的有效性，在布局设计过程中就要根据二三线城市特点进行高效能的功能设计和整体规划工作。以笔者所在公司城市商业综合体开发项目为例，公司成功开发中山利和广场综合体项目。中山利和广场坐落于广东省中山市中山三路，整体建筑由两幢塔楼组成，高55层，状若“双子星”，是中山市最高的建筑，也是珠江西岸的地标。项目总投资逾40亿元，总建筑面积42万平方米，由利和广场购物中心、利和希尔顿国际酒店、国际金融中心写字楼及利和国际CEO专属公馆四大业态组成。在公司开发项目设计之初，对中山市当地区域人口、交通和经济发展进行了深入的研究，对开发项目功能和区域进行合理的规划，并根据城市发展的需要进行了预留发展空间的设计和布局，增强了区域辐射的半径面积，积极处理了当地交通、配套服务设施和发展等矛盾，实现了该城市商业综合体整体价值和经济收益的最大化。
3.做好开发方案，做有特色的开发项目。面对二三线中小城市中商业综合体竞争严峻的问题，因此加强开发项目的设计、规划，针对中小城市人口基数小、城区面积小的特征，在商业综合体项目的招商、开发、运营、功能服务定位上形成独有的特色，能够避免由于功能雷同导致了中小城市中商业综合体竞争加剧的问题。因此，在开发方案制定过程中，最主要的是要做好对当地经济收入水平和市场的调研活动，保证商业综合体开发项目能够深入城市居民消费群体，做好面向到底百姓的餐饮、休闲、娱乐、办公、购物商业中心。同时，在后期管理上，商业综合体开发项目应聘请专业的团队来处理相应的招商、市场推广、装修设计、整体运营等项目模块，逐步发展为社会形象和商业利益共同提升的发展模式。
参考文献：
[1]邓武生. 城市商业综合体开发经营风险管理分析[J]. 企业改革与管理，2016，（23）：6+4.
[2]吴铎思. 城市综合体如何做加法[N]. 工人日报，2016-02-24（005）.