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【摘要】我国房地产行业已经历了十几年的高速发展，随着我国经济进入新常态，我国房地产行业也出现了一些新的特点：市场总供应量仍保持上涨趋势，但需求却呈现一、二线城市与三、四线城市分化的特点；房地产行业发展进入成熟阶段，逐步从高额利润回落到平均利润，但与之前相比表现为利润下降，而且同时形成了一批大型房地产企业，行业集中度提高，竞争更加激烈。在这一背景下，说明房地产行业已经到了一个十字路口，研究房地产开发企业的转型升级具有实践指导意义。
【关键词】房地产；企业转型；升级
一、我国房地产行业的发展现状
1.房地产行业集中度提高
房地产行业发展进入成熟阶段，一些没有竞争优势的中小房地产企业被淘汰，同时形成了一批大型房地产企业，如万科、恒大、绿地、碧桂园等。2015年销售额在100亿以上的企业共有79家地产公司，其总销售额占行业总销售额比例的约40%，可看出行业集中度提高，竞争更加激烈。大型房地产开发企业的融资成本要比中小房地产企业低，在土地资源的获得上也具有明显优势。同时大型房地产开发企业具有品牌效应，由于品牌代表了质量、设计理念、服务品质，所以消费者越来越看重品牌。由于上述原因，房地产行业表现出强者越强的特点。
2.市场热度出现区域分化
近年来，房地产市场出现了地域分化。由于北上广等一线城市和部分二线城市拥有丰富的教育、医疗、工作机会等资源，外来人口大量涌入，所以需求旺盛，供给相对不足。由于一线城市房地产市场供不应求，房价很有可能继续上涨。而大部分三四线城市随着城镇化的放缓，外来人口增长相对较慢，从而供给过剩，库存压力较大。总之未来一线城市的房价仍有上涨动力，二、三线城市则会继续出现上涨乏力局面。
3.房企利润下降
我国房价自2004年以来，一直保持高速增长，尤其是一线城市。房地产开发企业赚的盆满钵满。随着市场供需的变化，近几年来，除了一线城市和部分二线城市，大部分城市的房价上升幅度已经很小。同时伴随着地价上升，房地产开发企业的利润呈下降趋势。行业平均利润率不到10%，许多中小房地产企业的利润只有5%左右。因此，过去依赖于提高住房价格从而盈利的模式已经难以为继，如果房地产开发企业不进行战略上的转型，将难以可持续发展。
二、房地产开发企业转型升级的原因
1.房地产政策变化导致市场波动频繁
我国的房地产行业市场化之后，房地产市场与政策导向联系紧密。从最初的房价调控，2008年出现经济危机之后转向刺激政策，2009年房地产市场回温，2011年政府采取了更为严格的房价调控措施，出台限购政策，当时的“新国八条”、“国五条”对市场产生了很大的影响，2015年政府又提出“去库存”，出台各种政策刺激购房需求。尽管并非每次政策导向都与房地产市场发展状况呈现正相关，但政府政策对房地产市场还是产生了很大的影响。一次又一次的政策导向变化都对房地产开发企业的发展战略产生冲击，导致市场波动频繁，所以在这种政策环境下，房地产开发企业需进行转型升级，建立完善的风险防御机制。
2.房地产市场的供需发生变化
房地产市场的供给特征发生了变化。房地产行业已经从形成期、成长期发展到了成熟期。在房地产行业的形成期与成长期，进入市场的房地产企业获得了巨额利润。出于巨额利润的诱惑，迅速出现大量房地产开发企业。当时由于需求面增长强劲，住房价格不断趋高，房地产开发企业基本都能够获得大量利润。目前，虽然城市的土地资源日趋紧张，但很多房地产企业仍拥有较大数量的土地储备。除此之外，已建成未销售的住房库存和二手房市场的住房供应也较为充足。在三、四线城市，楼市库存压力较大高，政府在2015年中央经济工作会议上已提出要“去库存”。
房地产行业的需求特征也发生了变化，主要表现在三方面：一是一线城市和部分二线城市楼市与大部分三四线城市楼市的需求出现明显分化，一线城市和部分二线城市楼市供不应求，而大部分三、四线城市楼市需要去库存；二是购房需求出现明显分化，有准备结婚购买的婚房，有改善性住房，有子女为老年人购买的养老型住房，企业应针对不同需求细分市场；
3.市场竞争激烈
房地产行业发展进入成熟阶段，一些没有竞争优势的中小房地产企业被淘汰，同时形成了一批大型房地产企业，行业集中度提高，竞争更加激烈。而且房地产行业还具有强者越强的特点。2014年房地产开发企业 前500 强商品房销售面积增速比行业平均水平高出22个百分点，销售额增速比行业平均水平高出 20个百分点。而且大型房地产开发企业兼并中小开发企业的现象越来越普遍。中小房地产开发企业若想取得生存，只能转型。整个行业的洗牌还在继续，大房地产开发企业也只有通过转型才能保持优势，在市场中保持较强竞争力。
三、房地产开发企业转型升级的路经建议
1.提高产品附加值
房地产开发企业可以从以下几方面提高产品附加值：增加精装修房的建设和销售，提高产品附加值的同时可以发挥规模硬装的成本优势；推广建筑节能技术和环保建材，发展低碳环保型建筑，顺应国家绿色建筑的发展方向，也对消费者有更大吸引力；针对商业地产、养老地产、旅游地产等细分市场，以消费者为导向开发房地产项目。
2.延伸产业链
房地产开发企业可以向行业上游信托基金延伸，既可以降低融资成本，也可以拓宽融资渠道，在保证风险一定的情况下赚取利差；也可以向行业下游延伸，建立自己的物业管理公司，保障房产项目的物业服务水平，提升品牌形象；还可以向行业下游的商铺、写字楼运营管理延伸，增强收入的稳定性。
3.优化投资组合
房地产开发企业可以从以下两方面优化投资组合：一是合理化投资布局减少或控制在三四线城市的投资，优先考虑在一、二线城市的投资。二是发展多元化投资把房地产开发与商业、旅游、教育、养老、体育、科技等产业结合起来，大力发展综合地产开发模式，如旅游地产、 养老地产等。而且综合地产不是简单的地产开发，而是综合开发、运营、管理、服务等一系列内容，实现行业内的多元化发展。
参考文献：
[1]秦峰.新型城镇化背景下房地产开发企业转型升级的思考[J].环渤海经济瞭望，2014，07：22-23.
[2]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013，08：76-79.
[3]张煌.房地产开发企业转型路径选择与探索[J].中国房地产，2013，17：11-14.
[4]张宁.我国房地产开发企业的战略转型研究[D].华中师范大学，2015.
[5]龙正哲.探析贵阳市房地产开发企业的转型升级之路[J].现代经济信息，2015，19：460-461.
[6]连志奇.新常态下房地产企业的战略转型研究[D].华中师范大学，2015.
【关键词】房地产；企业转型；升级
一、我国房地产行业的发展现状
1.房地产行业集中度提高
房地产行业发展进入成熟阶段，一些没有竞争优势的中小房地产企业被淘汰，同时形成了一批大型房地产企业，如万科、恒大、绿地、碧桂园等。2015年销售额在100亿以上的企业共有79家地产公司，其总销售额占行业总销售额比例的约40%，可看出行业集中度提高，竞争更加激烈。大型房地产开发企业的融资成本要比中小房地产企业低，在土地资源的获得上也具有明显优势。同时大型房地产开发企业具有品牌效应，由于品牌代表了质量、设计理念、服务品质，所以消费者越来越看重品牌。由于上述原因，房地产行业表现出强者越强的特点。
2.市场热度出现区域分化
近年来，房地产市场出现了地域分化。由于北上广等一线城市和部分二线城市拥有丰富的教育、医疗、工作机会等资源，外来人口大量涌入，所以需求旺盛，供给相对不足。由于一线城市房地产市场供不应求，房价很有可能继续上涨。而大部分三四线城市随着城镇化的放缓，外来人口增长相对较慢，从而供给过剩，库存压力较大。总之未来一线城市的房价仍有上涨动力，二、三线城市则会继续出现上涨乏力局面。
3.房企利润下降
我国房价自2004年以来，一直保持高速增长，尤其是一线城市。房地产开发企业赚的盆满钵满。随着市场供需的变化，近几年来，除了一线城市和部分二线城市，大部分城市的房价上升幅度已经很小。同时伴随着地价上升，房地产开发企业的利润呈下降趋势。行业平均利润率不到10%，许多中小房地产企业的利润只有5%左右。因此，过去依赖于提高住房价格从而盈利的模式已经难以为继，如果房地产开发企业不进行战略上的转型，将难以可持续发展。
二、房地产开发企业转型升级的原因
1.房地产政策变化导致市场波动频繁
我国的房地产行业市场化之后，房地产市场与政策导向联系紧密。从最初的房价调控，2008年出现经济危机之后转向刺激政策，2009年房地产市场回温，2011年政府采取了更为严格的房价调控措施，出台限购政策，当时的“新国八条”、“国五条”对市场产生了很大的影响，2015年政府又提出“去库存”，出台各种政策刺激购房需求。尽管并非每次政策导向都与房地产市场发展状况呈现正相关，但政府政策对房地产市场还是产生了很大的影响。一次又一次的政策导向变化都对房地产开发企业的发展战略产生冲击，导致市场波动频繁，所以在这种政策环境下，房地产开发企业需进行转型升级，建立完善的风险防御机制。
2.房地产市场的供需发生变化
房地产市场的供给特征发生了变化。房地产行业已经从形成期、成长期发展到了成熟期。在房地产行业的形成期与成长期，进入市场的房地产企业获得了巨额利润。出于巨额利润的诱惑，迅速出现大量房地产开发企业。当时由于需求面增长强劲，住房价格不断趋高，房地产开发企业基本都能够获得大量利润。目前，虽然城市的土地资源日趋紧张，但很多房地产企业仍拥有较大数量的土地储备。除此之外，已建成未销售的住房库存和二手房市场的住房供应也较为充足。在三、四线城市，楼市库存压力较大高，政府在2015年中央经济工作会议上已提出要“去库存”。
房地产行业的需求特征也发生了变化，主要表现在三方面：一是一线城市和部分二线城市楼市与大部分三四线城市楼市的需求出现明显分化，一线城市和部分二线城市楼市供不应求，而大部分三、四线城市楼市需要去库存；二是购房需求出现明显分化，有准备结婚购买的婚房，有改善性住房，有子女为老年人购买的养老型住房，企业应针对不同需求细分市场；
3.市场竞争激烈
房地产行业发展进入成熟阶段，一些没有竞争优势的中小房地产企业被淘汰，同时形成了一批大型房地产企业，行业集中度提高，竞争更加激烈。而且房地产行业还具有强者越强的特点。2014年房地产开发企业 前500 强商品房销售面积增速比行业平均水平高出22个百分点，销售额增速比行业平均水平高出 20个百分点。而且大型房地产开发企业兼并中小开发企业的现象越来越普遍。中小房地产开发企业若想取得生存，只能转型。整个行业的洗牌还在继续，大房地产开发企业也只有通过转型才能保持优势，在市场中保持较强竞争力。
三、房地产开发企业转型升级的路经建议
1.提高产品附加值
房地产开发企业可以从以下几方面提高产品附加值：增加精装修房的建设和销售，提高产品附加值的同时可以发挥规模硬装的成本优势；推广建筑节能技术和环保建材，发展低碳环保型建筑，顺应国家绿色建筑的发展方向，也对消费者有更大吸引力；针对商业地产、养老地产、旅游地产等细分市场，以消费者为导向开发房地产项目。
2.延伸产业链
房地产开发企业可以向行业上游信托基金延伸，既可以降低融资成本，也可以拓宽融资渠道，在保证风险一定的情况下赚取利差；也可以向行业下游延伸，建立自己的物业管理公司，保障房产项目的物业服务水平，提升品牌形象；还可以向行业下游的商铺、写字楼运营管理延伸，增强收入的稳定性。
3.优化投资组合
房地产开发企业可以从以下两方面优化投资组合：一是合理化投资布局减少或控制在三四线城市的投资，优先考虑在一、二线城市的投资。二是发展多元化投资把房地产开发与商业、旅游、教育、养老、体育、科技等产业结合起来，大力发展综合地产开发模式，如旅游地产、 养老地产等。而且综合地产不是简单的地产开发，而是综合开发、运营、管理、服务等一系列内容，实现行业内的多元化发展。
参考文献：
[1]秦峰.新型城镇化背景下房地产开发企业转型升级的思考[J].环渤海经济瞭望，2014，07：22-23.
[2]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013，08：76-79.
[3]张煌.房地产开发企业转型路径选择与探索[J].中国房地产，2013，17：11-14.
[4]张宁.我国房地产开发企业的战略转型研究[D].华中师范大学，2015.
[5]龙正哲.探析贵阳市房地产开发企业的转型升级之路[J].现代经济信息，2015，19：460-461.
[6]连志奇.新常态下房地产企业的战略转型研究[D].华中师范大学，2015.