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摘要：住宅专项维修资金是随着房地产行业的发展，为了解决开发商、物业管理企业以及业主三方的矛盾而产生的，俗称中国房产的“养老金”。由于该项资金的归集、使用和管理都是一个全新的课题，其财务管理也面临一个全新的考验。本篇主要结合《住宅专项维修资金管理办法》和《物业管理条例》，参考2013年新实施的《事业单位会计制度》简单分析一下住宅专项维修资金在财务管理方面的一些问题。
关键词：住宅专项维修资金；物业管理；财务控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-0079
《住宅专项维修资金管理办法》[建设部、财政部门令165号]中提到住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位，共用设施设备在维修和正常使用，由业主缴纳归集的。该基金如何管理、由谁托管，在全国各地都是不一样的。就目前的情况来看，基金在以后的使用和资金监管中都存在种种问题。
一、首先我们来看一下住宅维修资金管理的现状。
住宅专项维修资金运作现状
2004年成都市银都花园小区的业主状告银都物管公司挪用住宅维修资金，同时以“不作为”为名将房管部门一同上告至法院。时代周报2010年3月17日报——广州发起一场规模浩大的追讨物业专项维修资金活动；东莞时报2010年8月16日报——70余名业主控诉开发商“贪污挪用”小区百余万维修资金：2011年4月份，武汉市武昌绿汀雅境小区业委会成员20个人花费整整三天时间收集到相关业主的同意签名，以及之前准备的各种材料，才使得小区动用社区住房公共维修资金的申请进入政府部门的审批过程。新浪地产网报——截至2013年上半年，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%，也就是说，超过340亿元的住宅专项维修资金仍未动。这并非个例，上海商品住宅专项维修资金的累加使用率仅为7.4%，广州约1%，而截至2012年底，武汉住宅专项维修资金也仅1.3%。上述种种只是我国住宅专项维修资金管理案例中的九牛一毛，从上述中可以发现住房维修资金中存在的问题。
二、住宅专项维修资金管理中存在的问题
我国住宅专项维修资金管理办法最初在1998年颁布，2007年10月30日建设部、财政部联合签署新的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），要求自2008年2月1日起实行。由于我国住宅专项维修资金起步晚，尚处摸索阶段，很多方面亟需完善。
（一）住宅专项维修资金归集后管理主体不明
住宅专项维修资金归集后，谁代为管理，这在我国各地都不一样。有的由开发商代收代缴，代为管理，有的由物业管理企业代为管理。还有人提出——从所有权的属性出发，该项资金应该由业主委员会来管理。以上三个管理主体都存在风险。房地产行业不景气，很多房地产开发企业盘子铺的很大，资金缺口也很大，公信度差，庞大的资金被挪用的固有风险大。物业服务企业是业主的服务者，如果代管资金，就会出现裁判员和运动员不相容岗位没有分离的现象。业主委员会，虽然它是业主的代表，是资金名正言顺的主人，但是在我国业主委员会是民间自治组织，其法律地位不明确，权力义务不明确，更没用独立承担民事行为和享有民事权力的能力，一旦资金管理出现问题，也无法正常行使其权利和义务。
（二）住宅专项维修资金没有明确的财务管理制度
住宅专项维修资金的管理核算没有明确规定是使用企业会计核算制度还是事业单位会计核算制度。事实上，维修资金核算是介于这两种会计制度之间，它较事业单位会计核算复杂，比企业会计核算简单。例如2013年初，威海市住宅专项维修资金在市审计局的例行审计中，审计局的工作人员认为：简单的事业单位会计核算科目已经无法满足住宅专项维修资金核算的需要。业务系统中每个季度都会核算维修资金的收益，确保资金的保值增值，这是业务系统常规性的工作，而财务核算系统中维修资金的计息只能在实际收到时确认。而实际上，2013年新实施的事业单位会计制度中也没有出现应收利息科目。就是事业单位会计制度中的事业收入、事业支出、事业结余、结余分配等，也不适合维修资金的核算。企业会计制度在核算时有明确的所有者权益、有未分配利润，这些对于维修资金核算来说也是不合适的。最终的结果就是两种会计核算中都无法全面、真实的反映这一会计事实。
三、住宅专项维修资金管理的原则
（一）住宅专项维修资金管理的基本原则
“专户储存、专款专用、业主决策、政府监督”是住宅专项维修资金管理要坚持的基本原则。
“专户存储”是指住宅专项维修资金交纳后，具有区分所有权的住宅专项维修资金按有关规定存储于同一家商业银行。管理单位在银行开立专户，同时设明细分类账。该明细账明细到每单元门号，收益、使用分摊到户。目的是方便每一位业主对住宅专项维修资金的交存、使用、分摊等情况进行查询和监督，也方便房地产行政主管部门、财政部门、审计部门等对住宅装修维修资金进行有效的管理和监督。
“政府监督”是各级房地产行政主管部门应会同财政、审计部门对住宅专项维修资金进行监督管理。住宅专项维修资金涉及公共利益，难免产生私利、公益矛盾和冲突；现阶段我国住宅专项维修资金制度尚未完善，业主的实践经验和操作能力有限，有必要借助政府行政管理部门的力量，进行必要的引导、管理和监督。
（二）住宅专项维修资金使用的原则
住宅专项维修资金遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人一致的使用原则。住宅专项维修资金在政府参与管理和监督的当下，其使用审批程序应当设计合理，方便提取使用。管理单位提高工作效率，保证物业及时维修和更新改造；同时把住宅专项维修资金的相关信息及时准确的披露，保证业主的知情权，保证资金使用的公正、合理、合法，防止其挪作他用和流失。住宅专项维修资金在使用分摊时，业主分摊的份额应当和享有的权力一致。 四、实践中住宅专项维修资金运作管理的经验
下面针对住宅维修资金管理存在的问题，通过威海市房产管理资金监管中心这个实例，提供住房维修资金运作的解决思路。
（一）住宅专项维修资金管理的主体
威海市房产管理资金监管中心隶属威海市住房保障和房产管理局，主要负责威海市商业住宅专项维修资金的管理。威海市的住宅专项维修资金是在业主与开发商签订房屋预售合同网上备案前由业主持房屋预售合同来资金监管中心缴纳。在这个阶段归集，避免了专项维修资金的漏缴，保证了整栋楼房以及整个小区缴纳的完整性。资金监管中心负责维修资金的归集以及小区业主大会成立前的资金收益，对资金采用专户储存、分级到幢、三级到户的管理原则。业主大会成立后，资金监管中心将按照《办法》中的规定向该小区的业主大会移交已经归集完成的住宅专项维修资金，同时行使该小区专项维修资金的监督权。
威海市的住房专项维修资金还处于一个缴纳归集阶段，使用少，趁着这个机会，多学习一下外面的经验，结合本地实际情况，出具有效的管理章程，能解决使用阶段两个“三分之二”的难题，使得资金能快速有效的使用。
（二）住宅专项维修资金采用了适用的会计制度和先进的会计电算化系统
威海市住房维修资金管理采用事业单位会计制度，启用用友家G6-e财务软件系统。该系统全面支持2013年新事业单位会计制度，内置了最新事业单位会计制度中的会计科目体系以及相关报表，同时支持科目体系的自定义，解决了事业单位会计制度中会计科目运用的问题。根据住房专项维修资金管理的需要，可以自定义科目或者创新一些科目。如在资产类科目中加入应收利息，用来核算业务系统中产生的而财务会计系统中未到账的资金利息收益；负债类科目中加入住宅专项维修资金专户，二级科目到楼，三级到户。这里更容易分摊住宅专项维修资金的增值收益部分，同时在使用时，也能清晰的看到支出分摊的比例。另外在负债类科目中设立专项应付款科目，该科目主要核算从增值收益中按照一定的比例提取的管理部门的管理经费。这样经费分离，便于资金的管理核算，也便于管理部门自身的经费管理。净资产科目设立增值收益和增值收益分配，用来核算专项资金的增值和增值收益分配情况。
（三）住宅专项维修资金监管主体明确
威海市住房专项维修资金票据从财政部门统一领取。财政部门监管票据的领用、使用、作废、核销。对作废的发票，每月定期去财政部门核销。审计部门定期例行检查。
除此之外，政府在加强监管的同时，应减少对维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。
在专项维修资金使用时，都必须通过业主大会授权业主委员会批准，否则无论是开发商、物业公司，还是行政主管部门和银行谁也无权动用专项维修资金。
引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。
五、结束语
住宅专项维修资金的管理是一个全新的课题，其本身也是一项涉及民生的重大事情。由于我国在这方面起步晚，所以只能在探索中前行，尽可能的设计一套科学合理的管理模式，解决维修资金在使用中存在的问题，使得该项资金能更好地运作，最终担负起为业主服务的职能。
参考文献：
[1]住宅专项维修基金管理办法.[建设部、财政部门令165号].
[2]事业单位会计准则.[中华人民共和国财政部令72号].
关键词：住宅专项维修资金；物业管理；财务控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-0079
《住宅专项维修资金管理办法》[建设部、财政部门令165号]中提到住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位，共用设施设备在维修和正常使用，由业主缴纳归集的。该基金如何管理、由谁托管，在全国各地都是不一样的。就目前的情况来看，基金在以后的使用和资金监管中都存在种种问题。
一、首先我们来看一下住宅维修资金管理的现状。
住宅专项维修资金运作现状
2004年成都市银都花园小区的业主状告银都物管公司挪用住宅维修资金，同时以“不作为”为名将房管部门一同上告至法院。时代周报2010年3月17日报——广州发起一场规模浩大的追讨物业专项维修资金活动；东莞时报2010年8月16日报——70余名业主控诉开发商“贪污挪用”小区百余万维修资金：2011年4月份，武汉市武昌绿汀雅境小区业委会成员20个人花费整整三天时间收集到相关业主的同意签名，以及之前准备的各种材料，才使得小区动用社区住房公共维修资金的申请进入政府部门的审批过程。新浪地产网报——截至2013年上半年，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%，也就是说，超过340亿元的住宅专项维修资金仍未动。这并非个例，上海商品住宅专项维修资金的累加使用率仅为7.4%，广州约1%，而截至2012年底，武汉住宅专项维修资金也仅1.3%。上述种种只是我国住宅专项维修资金管理案例中的九牛一毛，从上述中可以发现住房维修资金中存在的问题。
二、住宅专项维修资金管理中存在的问题
我国住宅专项维修资金管理办法最初在1998年颁布，2007年10月30日建设部、财政部联合签署新的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），要求自2008年2月1日起实行。由于我国住宅专项维修资金起步晚，尚处摸索阶段，很多方面亟需完善。
（一）住宅专项维修资金归集后管理主体不明
住宅专项维修资金归集后，谁代为管理，这在我国各地都不一样。有的由开发商代收代缴，代为管理，有的由物业管理企业代为管理。还有人提出——从所有权的属性出发，该项资金应该由业主委员会来管理。以上三个管理主体都存在风险。房地产行业不景气，很多房地产开发企业盘子铺的很大，资金缺口也很大，公信度差，庞大的资金被挪用的固有风险大。物业服务企业是业主的服务者，如果代管资金，就会出现裁判员和运动员不相容岗位没有分离的现象。业主委员会，虽然它是业主的代表，是资金名正言顺的主人，但是在我国业主委员会是民间自治组织，其法律地位不明确，权力义务不明确，更没用独立承担民事行为和享有民事权力的能力，一旦资金管理出现问题，也无法正常行使其权利和义务。
（二）住宅专项维修资金没有明确的财务管理制度
住宅专项维修资金的管理核算没有明确规定是使用企业会计核算制度还是事业单位会计核算制度。事实上，维修资金核算是介于这两种会计制度之间，它较事业单位会计核算复杂，比企业会计核算简单。例如2013年初，威海市住宅专项维修资金在市审计局的例行审计中，审计局的工作人员认为：简单的事业单位会计核算科目已经无法满足住宅专项维修资金核算的需要。业务系统中每个季度都会核算维修资金的收益，确保资金的保值增值，这是业务系统常规性的工作，而财务核算系统中维修资金的计息只能在实际收到时确认。而实际上，2013年新实施的事业单位会计制度中也没有出现应收利息科目。就是事业单位会计制度中的事业收入、事业支出、事业结余、结余分配等，也不适合维修资金的核算。企业会计制度在核算时有明确的所有者权益、有未分配利润，这些对于维修资金核算来说也是不合适的。最终的结果就是两种会计核算中都无法全面、真实的反映这一会计事实。
三、住宅专项维修资金管理的原则
（一）住宅专项维修资金管理的基本原则
“专户储存、专款专用、业主决策、政府监督”是住宅专项维修资金管理要坚持的基本原则。
“专户存储”是指住宅专项维修资金交纳后，具有区分所有权的住宅专项维修资金按有关规定存储于同一家商业银行。管理单位在银行开立专户，同时设明细分类账。该明细账明细到每单元门号，收益、使用分摊到户。目的是方便每一位业主对住宅专项维修资金的交存、使用、分摊等情况进行查询和监督，也方便房地产行政主管部门、财政部门、审计部门等对住宅装修维修资金进行有效的管理和监督。
“政府监督”是各级房地产行政主管部门应会同财政、审计部门对住宅专项维修资金进行监督管理。住宅专项维修资金涉及公共利益，难免产生私利、公益矛盾和冲突；现阶段我国住宅专项维修资金制度尚未完善，业主的实践经验和操作能力有限，有必要借助政府行政管理部门的力量，进行必要的引导、管理和监督。
（二）住宅专项维修资金使用的原则
住宅专项维修资金遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人一致的使用原则。住宅专项维修资金在政府参与管理和监督的当下，其使用审批程序应当设计合理，方便提取使用。管理单位提高工作效率，保证物业及时维修和更新改造；同时把住宅专项维修资金的相关信息及时准确的披露，保证业主的知情权，保证资金使用的公正、合理、合法，防止其挪作他用和流失。住宅专项维修资金在使用分摊时，业主分摊的份额应当和享有的权力一致。 四、实践中住宅专项维修资金运作管理的经验
下面针对住宅维修资金管理存在的问题，通过威海市房产管理资金监管中心这个实例，提供住房维修资金运作的解决思路。
（一）住宅专项维修资金管理的主体
威海市房产管理资金监管中心隶属威海市住房保障和房产管理局，主要负责威海市商业住宅专项维修资金的管理。威海市的住宅专项维修资金是在业主与开发商签订房屋预售合同网上备案前由业主持房屋预售合同来资金监管中心缴纳。在这个阶段归集，避免了专项维修资金的漏缴，保证了整栋楼房以及整个小区缴纳的完整性。资金监管中心负责维修资金的归集以及小区业主大会成立前的资金收益，对资金采用专户储存、分级到幢、三级到户的管理原则。业主大会成立后，资金监管中心将按照《办法》中的规定向该小区的业主大会移交已经归集完成的住宅专项维修资金，同时行使该小区专项维修资金的监督权。
威海市的住房专项维修资金还处于一个缴纳归集阶段，使用少，趁着这个机会，多学习一下外面的经验，结合本地实际情况，出具有效的管理章程，能解决使用阶段两个“三分之二”的难题，使得资金能快速有效的使用。
（二）住宅专项维修资金采用了适用的会计制度和先进的会计电算化系统
威海市住房维修资金管理采用事业单位会计制度，启用用友家G6-e财务软件系统。该系统全面支持2013年新事业单位会计制度，内置了最新事业单位会计制度中的会计科目体系以及相关报表，同时支持科目体系的自定义，解决了事业单位会计制度中会计科目运用的问题。根据住房专项维修资金管理的需要，可以自定义科目或者创新一些科目。如在资产类科目中加入应收利息，用来核算业务系统中产生的而财务会计系统中未到账的资金利息收益；负债类科目中加入住宅专项维修资金专户，二级科目到楼，三级到户。这里更容易分摊住宅专项维修资金的增值收益部分，同时在使用时，也能清晰的看到支出分摊的比例。另外在负债类科目中设立专项应付款科目，该科目主要核算从增值收益中按照一定的比例提取的管理部门的管理经费。这样经费分离，便于资金的管理核算，也便于管理部门自身的经费管理。净资产科目设立增值收益和增值收益分配，用来核算专项资金的增值和增值收益分配情况。
（三）住宅专项维修资金监管主体明确
威海市住房专项维修资金票据从财政部门统一领取。财政部门监管票据的领用、使用、作废、核销。对作废的发票，每月定期去财政部门核销。审计部门定期例行检查。
除此之外，政府在加强监管的同时，应减少对维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。
在专项维修资金使用时，都必须通过业主大会授权业主委员会批准，否则无论是开发商、物业公司，还是行政主管部门和银行谁也无权动用专项维修资金。
引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。
五、结束语
住宅专项维修资金的管理是一个全新的课题，其本身也是一项涉及民生的重大事情。由于我国在这方面起步晚，所以只能在探索中前行，尽可能的设计一套科学合理的管理模式，解决维修资金在使用中存在的问题，使得该项资金能更好地运作，最终担负起为业主服务的职能。
参考文献：
[1]住宅专项维修基金管理办法.[建设部、财政部门令165号].
[2]事业单位会计准则.[中华人民共和国财政部令72号].