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據统计近年来房地产一直是供给量远远大于需求量，而在这样的状态下，房地产价格却逐年上升，这明显违背了经济学当中的供求原理，
2015年中央经济工作会议指出，化解当前中国房地产市场过高的库存成了2016年经济工作的五大任务之一。去楼市高库存已经上升为一项政治性任务，国家也连续出台了一系列的调控措施，2016年2月19日有关部门发布的营业税及契税的双降措施、2016年2月21日起公积金存款利率上调至一年期定期的1.5的百分点和2016年3月1号起，普遍下调人民币存款准备金率0.5个百分点等都被认为是促进房地产市场繁荣的手段，而不管高库存与否，价格走势仍然是消费者是否购房消费主要影响因素，高库存量下价格的走向是本文讨论的主要问题。
一、房地产的经济意义
众所周知，房地产经济是我国经济发展的重要组成部分，它的健康发展对促进国民经济的发展作用不容忽视，突出作用如下两点：
（一）刺激其他相关行业发展
房地产在发展的过程中从房屋的建造到房屋的成功售出中间所涉及到的行业主要有建材行业、劳动力市场、金融市场、装饰市场等，房地产行业的繁荣发展必然也会刺激所涉及行业的繁荣发展，也可以称之为刺激了人们的需求，从而带动整个国民经济的发展，房地产近年来一直是地方财政的主要收入来源之一，它的发展也对地方财政收入起到了一定的保障作用。
（二）提高集聚效应，加快社会化发展进程
房地产的发展促进城市基础设施的规模的扩大，随着相关设施的完善，无疑使众多的购房者聚集在一起，包括技术的集聚、人才的集聚、相关服务生产的集聚等，这样也将会吸引更多的投资者投资相关产业，促进了社会分工，加快了社会化发展进程。
二、房地产库存量分析
2015年10月10号，习近平主席提到“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展。因此，从万科的租金抵房价其实就开始挑起了库存的问题，而目前库存问题是一个可以说是国家的高度，也是我们政府目前最关心的议题之一，那么大家肯定会认为房地产的冬天来了，认为房价会因为高库存的问题而会促使房价的暴跌。
近年来，随着对房地产市场的调控，房地产市场繁荣程度有所下降，由表1数据分析来看，房地产平均销售价格从2005年至2015年房价总体呈现高速增长除了2008年由于金融危机影响房价暂缓增长外，2013年到2014年房地产价格也有所下降，这也说明了近年来政府对房价的调控可见效果，但整体上经济依然是稳步向前，只是增速下降。随着城镇人口的增加，商品房销售面积呈现高速增长，但依然远远小于房地产房屋建筑面积，房屋建筑建筑面积是商品房销售面积的六倍至九倍之多，而且倍数也依次增多，因此务必回产生大量的高库存，在如此高的库存量下房价却持续上涨，显然对此现象我们用简单的供求关系是解释不了的。
三、房地产价格上涨分析
经过以上分析可以看出用经济学的供求原理已经不能解释高库存量下房价走向问题，因此在房地产市场上，供求关系仅仅是房地产价格影响因素的其中之一，因此它不能作为解释房价走向的独有因素。
（一）居民收入及宏观经济环境因素
通过以上数据可以建立计量经济学模型，分析和验证房地产价格的其他影响因素及程度以便量化分析，取2005年至2015年表1和表2的相关数据为样本，建立模型如下：
，代表城镇人均居民收入，代表国内生产总值。y代表房地产价格。假设：：、和全为零，：、和不全为零。把数据导入eviews3.1得出散点图呈现明显的线性相关性，输出方程如下：
t值： （3.378452） （1.486975） （0.892406）；在显著性为0.5水平下，（7）=0.711，因此拒绝x1和x2前参数为零的假设，因此意味着城镇居民人均收入和国内生产总值对房地产价格有显著影响，在eviews输出的相关系数矩阵中，可发现因变量y与两个自变量都呈现出正相关关系，但是发现两个自变量的相关系数高达0.992409，因此两变量可能存在共线性，但通过t检验我们就不再进行多重共线性检验。R2=0.979001，修正后的R2=0.973752；由此可以看出模型的拟合优度非常高，说明房地产价格与城镇人均收入及国内生产总值解释变量之间总体线性是显著的。F值为186.4886，给定显著水平a=0.05，经查分布表F（2，7）=4.74，表明模型的线性关系成立，因此回归方程明显也是显著的。
因此，通过输出方程分析，城镇居民收入每增加1%，房地产价格平均上升11.7%，正如所期望的那样，在其他因素不变的情况下，城镇居民收入增加，会刺激居民消费，促使房地产价格上升。国内生产总值每增加1%，房地产价格平均上升0.02%，显然宏观经济和房地产价格也息息相关。
（二）商品房开发成本上升
商品房开发土地成本上升，近年来土地收入是地方政府收入的主要来源，由于土地的稀缺性和竞争的激烈，使得土地征用费越来越高，而作为理性的地产商而言，把不断上涨的土地征用成本会转嫁给消费者等，因此无疑会促使房价上升。
（三）房地产销售手段多样化
去库存化已然成为了一项政治任务，万科营销就尝试租金抵房款模式，此举吸引了一批想买房又暂时买不起房子的年轻人，万科其主要目的还是为了锁定目标客户，消化部分库存。房地产开发商针对消费者的购房心态通过各种营销手段营造了一种房价上涨的气氛给购房者造成紧张感，使其房价预期上升，一定程度上造需求虚拟量增高，最终造成房价上涨。
（四）经济持续增长
从宏观背景看，目前经济发展和以前相比发展有所缓慢，但总体经济值已然在增长，仅是增速放缓，尽管目前经济发展处在转型期，但快速增长的总趋势是很难逆转的，大环境的繁荣发展预期必然会影响和感染房地产市场。
因此，房地产高库存在供给大于需求的状态下房地产价格依然上涨，原因是房地产需求已经是常态化的需求，在供求关系、宏观经济因素、居民收入、消费者预期及销售者手段等综合作用下最终造成房地产价格逐年上涨。（作者单位为贵州师范大学国际旅游文化学院）
2015年中央经济工作会议指出，化解当前中国房地产市场过高的库存成了2016年经济工作的五大任务之一。去楼市高库存已经上升为一项政治性任务，国家也连续出台了一系列的调控措施，2016年2月19日有关部门发布的营业税及契税的双降措施、2016年2月21日起公积金存款利率上调至一年期定期的1.5的百分点和2016年3月1号起，普遍下调人民币存款准备金率0.5个百分点等都被认为是促进房地产市场繁荣的手段，而不管高库存与否，价格走势仍然是消费者是否购房消费主要影响因素，高库存量下价格的走向是本文讨论的主要问题。
一、房地产的经济意义
众所周知，房地产经济是我国经济发展的重要组成部分，它的健康发展对促进国民经济的发展作用不容忽视，突出作用如下两点：
（一）刺激其他相关行业发展
房地产在发展的过程中从房屋的建造到房屋的成功售出中间所涉及到的行业主要有建材行业、劳动力市场、金融市场、装饰市场等，房地产行业的繁荣发展必然也会刺激所涉及行业的繁荣发展，也可以称之为刺激了人们的需求，从而带动整个国民经济的发展，房地产近年来一直是地方财政的主要收入来源之一，它的发展也对地方财政收入起到了一定的保障作用。
（二）提高集聚效应，加快社会化发展进程
房地产的发展促进城市基础设施的规模的扩大，随着相关设施的完善，无疑使众多的购房者聚集在一起，包括技术的集聚、人才的集聚、相关服务生产的集聚等，这样也将会吸引更多的投资者投资相关产业，促进了社会分工，加快了社会化发展进程。
二、房地产库存量分析
2015年10月10号，习近平主席提到“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展。因此，从万科的租金抵房价其实就开始挑起了库存的问题，而目前库存问题是一个可以说是国家的高度，也是我们政府目前最关心的议题之一，那么大家肯定会认为房地产的冬天来了，认为房价会因为高库存的问题而会促使房价的暴跌。
近年来，随着对房地产市场的调控，房地产市场繁荣程度有所下降，由表1数据分析来看，房地产平均销售价格从2005年至2015年房价总体呈现高速增长除了2008年由于金融危机影响房价暂缓增长外，2013年到2014年房地产价格也有所下降，这也说明了近年来政府对房价的调控可见效果，但整体上经济依然是稳步向前，只是增速下降。随着城镇人口的增加，商品房销售面积呈现高速增长，但依然远远小于房地产房屋建筑面积，房屋建筑建筑面积是商品房销售面积的六倍至九倍之多，而且倍数也依次增多，因此务必回产生大量的高库存，在如此高的库存量下房价却持续上涨，显然对此现象我们用简单的供求关系是解释不了的。
三、房地产价格上涨分析
经过以上分析可以看出用经济学的供求原理已经不能解释高库存量下房价走向问题，因此在房地产市场上，供求关系仅仅是房地产价格影响因素的其中之一，因此它不能作为解释房价走向的独有因素。
（一）居民收入及宏观经济环境因素
通过以上数据可以建立计量经济学模型，分析和验证房地产价格的其他影响因素及程度以便量化分析，取2005年至2015年表1和表2的相关数据为样本，建立模型如下：
，代表城镇人均居民收入，代表国内生产总值。y代表房地产价格。假设：：、和全为零，：、和不全为零。把数据导入eviews3.1得出散点图呈现明显的线性相关性，输出方程如下：
t值： （3.378452） （1.486975） （0.892406）；在显著性为0.5水平下，（7）=0.711，因此拒绝x1和x2前参数为零的假设，因此意味着城镇居民人均收入和国内生产总值对房地产价格有显著影响，在eviews输出的相关系数矩阵中，可发现因变量y与两个自变量都呈现出正相关关系，但是发现两个自变量的相关系数高达0.992409，因此两变量可能存在共线性，但通过t检验我们就不再进行多重共线性检验。R2=0.979001，修正后的R2=0.973752；由此可以看出模型的拟合优度非常高，说明房地产价格与城镇人均收入及国内生产总值解释变量之间总体线性是显著的。F值为186.4886，给定显著水平a=0.05，经查分布表F（2，7）=4.74，表明模型的线性关系成立，因此回归方程明显也是显著的。
因此，通过输出方程分析，城镇居民收入每增加1%，房地产价格平均上升11.7%，正如所期望的那样，在其他因素不变的情况下，城镇居民收入增加，会刺激居民消费，促使房地产价格上升。国内生产总值每增加1%，房地产价格平均上升0.02%，显然宏观经济和房地产价格也息息相关。
（二）商品房开发成本上升
商品房开发土地成本上升，近年来土地收入是地方政府收入的主要来源，由于土地的稀缺性和竞争的激烈，使得土地征用费越来越高，而作为理性的地产商而言，把不断上涨的土地征用成本会转嫁给消费者等，因此无疑会促使房价上升。
（三）房地产销售手段多样化
去库存化已然成为了一项政治任务，万科营销就尝试租金抵房款模式，此举吸引了一批想买房又暂时买不起房子的年轻人，万科其主要目的还是为了锁定目标客户，消化部分库存。房地产开发商针对消费者的购房心态通过各种营销手段营造了一种房价上涨的气氛给购房者造成紧张感，使其房价预期上升，一定程度上造需求虚拟量增高，最终造成房价上涨。
（四）经济持续增长
从宏观背景看，目前经济发展和以前相比发展有所缓慢，但总体经济值已然在增长，仅是增速放缓，尽管目前经济发展处在转型期，但快速增长的总趋势是很难逆转的，大环境的繁荣发展预期必然会影响和感染房地产市场。
因此，房地产高库存在供给大于需求的状态下房地产价格依然上涨，原因是房地产需求已经是常态化的需求，在供求关系、宏观经济因素、居民收入、消费者预期及销售者手段等综合作用下最终造成房地产价格逐年上涨。（作者单位为贵州师范大学国际旅游文化学院）