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摘要：棚户区改造作为党和政府推出的一项民心工程，重大意义不言而喻。笔者认为，在具体工作中，各级公证机构必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足相关法律法规，妥善解决棚户区房屋产权继承问题，切实保障党和国家政策的严谨性和连续性，维护好基层人民群众的根本利益，促进社会和谐。
关键词：棚户区；产权认定
胡锦涛同志在党的十七大报告中提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”；在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件中明确要求各级政府加大棚户区、旧城区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善。由此可见，我国的棚户区改造政策根本出发点是改善和服务民生，是基于社会发展进步，保障人民群众生活居住条件更加优越的目的进行的。
一、房屋动迁之前发生买卖关系的，并且买受人死亡的，如何确认
案例：甲于1992年购买了乙的一处平房，未办理房屋更名过户手续。甲于2004年死亡，2005年该房屋动迁，2008年回迁，2010年开始办理回迁房屋产权登记手续，房屋产权管理部门要求甲的法定继承人办理继承权公证。
根据《物权法》第9条的规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
依据上述规定，甲乙的上述交易行为未经房产管理部门的登记而导致无效，甲的法定继承人是无法取得上述回迁房屋所有权的。很显然，这违反了《合同法》的真实意愿原则、自愿原则和公平交易原则，更是对房屋所有权人及买受人权利的一种侵害，更有悖于订立《物权法》初衷及指导思想。《物权法》的基本原则的物权平等保护原则中指出： “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。这是一个立法理念的进步，也是对宪法规定的公民财产权利的民法化和有力确认。“私人”与国家、集体、其他权利人并列相提。《物权法》第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据上述分析，我们可以得出以下结论：房产作为一种不动产，所有权的认定应以登记的内容为依据。只是不动产的登记公示方法和公示效力的法律后果，是一种普遍的、大众的、对外的效力。法律这样规定的目的是为了保护产权人的利益不受侵害，但法律并没有对房地产所有权归属与不动产登记不一致的现象作出禁止性的规定，相反却设计出了当这种现象出现时的救济途径和救济方法，允许当事人之间以协议的形式约定房屋所有权的归属。由此可见，当事人双方的买卖行为是可以得到法律的认可的。对我们公证机构来说，确定甲乙双方买卖行为的法律真实是最基本的前提，也是确定甲的法定继承人能否办理继承权公证的基础。笔者认为，确定甲乙双方买卖行为的法律真实是一种实质性的审查，公证机构应从以下几个方面入手：（一）到房产部门调取动迁之前的房屋档案，确定房屋产权是否归乙所有；（二）核实乙产权人身份、范围，如乙产权人死亡的，需确定乙产权人的合法继承人身份、范围；（三）制作谈话笔录，如乙产权人死亡的，需找乙产权人的合法继承人进行询问，审查交易合同签订时间、价款给付、当事人当时的意愿表示；（四）向利害关系人、知情人了解相关买卖情况，必要时进行实地调查；（五）调取甲购买之后的有关水、电、取暖收据，审查相关收据是否变更。
二、使用已故配偶生前工龄购买公有住房的，如何确认
在此类公证事项的操作实践中，公证员一般会依据《婚姻法》第17条的规定认定为，该房屋使用了已故配偶的工龄，房款在一定程度上得到了优惠，工龄转化为财产或财产权益，应当视为夫妻共同财产。但需要注意的是，《婚姻法》第17条的规定，它的前提是：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。而婚姻存续期间是确定是否为共同财产的重点。一方死亡，婚姻关系已经终结，确定共同财产之说有失准确。
虽然有了最高人民法院司法解释的支持，但司法解释的效力毕竟不同于法律及立法解释。公证机构办理该类公证事项时应依据自己的专业知识，参考该解释，具体问题具体分析，不应简单定性。所以笔者认为遇到该类公证事项时应该重点审查的方向：一是一方死亡后，遗产是否继承完毕；二是所交购房款是夫妻共同财产还是个人积蓄。具体操作主要步骤：（一）到房产部门查询房屋档案，明确该房屋何时签订的购买合同、何时缴纳购房款项，如任何一个时间发生在已故者死亡之前，即可认定为夫妻共同财产，需要办理部分的法定继承公证。如不是将进行下一步骤进行审查；（二）按照法定继承的步骤，对已故者的法定继承人分别进行询问，并制作谈话笔录。重点询问已故者是否留有遗产、遗产是否继承完毕、何时购买房屋、购房款项何人缴纳、继承人对该房屋权属认定的意见。如各继承人对上述情况均无异议的情况下，可认定为已故者配偶的个人财产。否者，建议当事人到司法机关进行诉讼，从而确定产权归属。
三、单位放弃部分产权的，如何确认
按照成本价的说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归职工本人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的职工可选择两种收益方式：1、直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过当地市场指导价以上的部分，职工要和原产权单位进行收益分成。2、职工先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。
通过以上解读，我们会发现这样一个事实：单位放弃部分产权，放弃的应是利益分成和优先购买权。也就是说，产权单位将自己应享有的利益转让给职工 （不包括赠与），实质上是一种买卖行为。只要职工的法定继承人办理完毕相应公证手续，到土地、房产、税务等部门缴纳相应的税、费就可以办理房屋的更名手续了。确定产权单位放弃产权的真实性、合法性应从以下几个方面入手：（一）审查产权单位的主体资格、性质；（二）调取房屋档案，确定房屋产权归属；（三）不同性质的产权单位出具不同的相关资料，如集体企业应提供集体职工代表大会意见、股份制企业应提供股东会议决议等；（四）到产权单位进行实地核实，办理相关手续。
《公证法》及《公证程序规则》要求公证员在办理公证时要进行实质审查，无论是从规避职业风险还是预防纠纷的角度，都给公证人员提出了更高的要求。为此，公证人员要不断加强业务学习和公证技能的培养，谨慎受理，从严出证，将“公证无小证”铭记在心。
关键词：棚户区；产权认定
胡锦涛同志在党的十七大报告中提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”；在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件中明确要求各级政府加大棚户区、旧城区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善。由此可见，我国的棚户区改造政策根本出发点是改善和服务民生，是基于社会发展进步，保障人民群众生活居住条件更加优越的目的进行的。
一、房屋动迁之前发生买卖关系的，并且买受人死亡的，如何确认
案例：甲于1992年购买了乙的一处平房，未办理房屋更名过户手续。甲于2004年死亡，2005年该房屋动迁，2008年回迁，2010年开始办理回迁房屋产权登记手续，房屋产权管理部门要求甲的法定继承人办理继承权公证。
根据《物权法》第9条的规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
依据上述规定，甲乙的上述交易行为未经房产管理部门的登记而导致无效，甲的法定继承人是无法取得上述回迁房屋所有权的。很显然，这违反了《合同法》的真实意愿原则、自愿原则和公平交易原则，更是对房屋所有权人及买受人权利的一种侵害，更有悖于订立《物权法》初衷及指导思想。《物权法》的基本原则的物权平等保护原则中指出： “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。这是一个立法理念的进步，也是对宪法规定的公民财产权利的民法化和有力确认。“私人”与国家、集体、其他权利人并列相提。《物权法》第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据上述分析，我们可以得出以下结论：房产作为一种不动产，所有权的认定应以登记的内容为依据。只是不动产的登记公示方法和公示效力的法律后果，是一种普遍的、大众的、对外的效力。法律这样规定的目的是为了保护产权人的利益不受侵害，但法律并没有对房地产所有权归属与不动产登记不一致的现象作出禁止性的规定，相反却设计出了当这种现象出现时的救济途径和救济方法，允许当事人之间以协议的形式约定房屋所有权的归属。由此可见，当事人双方的买卖行为是可以得到法律的认可的。对我们公证机构来说，确定甲乙双方买卖行为的法律真实是最基本的前提，也是确定甲的法定继承人能否办理继承权公证的基础。笔者认为，确定甲乙双方买卖行为的法律真实是一种实质性的审查，公证机构应从以下几个方面入手：（一）到房产部门调取动迁之前的房屋档案，确定房屋产权是否归乙所有；（二）核实乙产权人身份、范围，如乙产权人死亡的，需确定乙产权人的合法继承人身份、范围；（三）制作谈话笔录，如乙产权人死亡的，需找乙产权人的合法继承人进行询问，审查交易合同签订时间、价款给付、当事人当时的意愿表示；（四）向利害关系人、知情人了解相关买卖情况，必要时进行实地调查；（五）调取甲购买之后的有关水、电、取暖收据，审查相关收据是否变更。
二、使用已故配偶生前工龄购买公有住房的，如何确认
在此类公证事项的操作实践中，公证员一般会依据《婚姻法》第17条的规定认定为，该房屋使用了已故配偶的工龄，房款在一定程度上得到了优惠，工龄转化为财产或财产权益，应当视为夫妻共同财产。但需要注意的是，《婚姻法》第17条的规定，它的前提是：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。而婚姻存续期间是确定是否为共同财产的重点。一方死亡，婚姻关系已经终结，确定共同财产之说有失准确。
虽然有了最高人民法院司法解释的支持，但司法解释的效力毕竟不同于法律及立法解释。公证机构办理该类公证事项时应依据自己的专业知识，参考该解释，具体问题具体分析，不应简单定性。所以笔者认为遇到该类公证事项时应该重点审查的方向：一是一方死亡后，遗产是否继承完毕；二是所交购房款是夫妻共同财产还是个人积蓄。具体操作主要步骤：（一）到房产部门查询房屋档案，明确该房屋何时签订的购买合同、何时缴纳购房款项，如任何一个时间发生在已故者死亡之前，即可认定为夫妻共同财产，需要办理部分的法定继承公证。如不是将进行下一步骤进行审查；（二）按照法定继承的步骤，对已故者的法定继承人分别进行询问，并制作谈话笔录。重点询问已故者是否留有遗产、遗产是否继承完毕、何时购买房屋、购房款项何人缴纳、继承人对该房屋权属认定的意见。如各继承人对上述情况均无异议的情况下，可认定为已故者配偶的个人财产。否者，建议当事人到司法机关进行诉讼，从而确定产权归属。
三、单位放弃部分产权的，如何确认
按照成本价的说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归职工本人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的职工可选择两种收益方式：1、直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过当地市场指导价以上的部分，职工要和原产权单位进行收益分成。2、职工先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。
通过以上解读，我们会发现这样一个事实：单位放弃部分产权，放弃的应是利益分成和优先购买权。也就是说，产权单位将自己应享有的利益转让给职工 （不包括赠与），实质上是一种买卖行为。只要职工的法定继承人办理完毕相应公证手续，到土地、房产、税务等部门缴纳相应的税、费就可以办理房屋的更名手续了。确定产权单位放弃产权的真实性、合法性应从以下几个方面入手：（一）审查产权单位的主体资格、性质；（二）调取房屋档案，确定房屋产权归属；（三）不同性质的产权单位出具不同的相关资料，如集体企业应提供集体职工代表大会意见、股份制企业应提供股东会议决议等；（四）到产权单位进行实地核实，办理相关手续。
《公证法》及《公证程序规则》要求公证员在办理公证时要进行实质审查，无论是从规避职业风险还是预防纠纷的角度，都给公证人员提出了更高的要求。为此，公证人员要不断加强业务学习和公证技能的培养，谨慎受理，从严出证，将“公证无小证”铭记在心。