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摘要： 物业管理是指由专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值。本文系统地运用科学分析总结了现阶段我国物业管理的现状，对未来物业管理的发展前景进行了展望。
关键词： 物业管理 住宅小区 房地产 现状
一、我国物业管理的现状
随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；不仅新建楼宇、住宅小区如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。
1.物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。
房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏，二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥，甚至会过早达到危房程度或损坏，酿成伤害事故。
2.物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。
物业管理基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，及时检修锅炉、泵房、变电所、煤气管道、电梯等。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。
3.完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。
物业管理得好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招徕顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。
二、物业服务状况调查问卷及分析
1.物业服务状况调查问卷。
目前扬州城区的物业管理可分为高中低“三个档次”，高档的物业管理以高档住宅为主体，他们的特性体现在收费高，业主缴费自觉，所提供的服务质量自然是“上乘”的；中档的物业管理群体较为多，实际上城区很多一部分属于中档级的，这部分的收费基本参照有关部门的指导价，但收费情况参差不一，带来的物业服务自然“问题不少”；低档的都是些以旧小区为代表的住宅，他们当中很大一部分还没有物业管理，物业服务对于这些群体的业主来说，似乎还“十分陌生”，更谈不上花钱买服务了。鉴于现在扬州的物业管理水平参差不齐，我做了如下调查，以方便总结扬州物业管理市场的现状。
调查对象：扬州市各小区业主或租户。
调查时间：2008年4月20日—2008年5月10日。
调查方式：以调查问卷形式引导业主或租户归纳物业管理状况。
问卷基本情况：投放问卷30份，回收问卷25份，回收率83.3%，有效问卷25份，有效问卷率100%。
2.调查问卷分析。
（1）经济适用房住宅小区
有效问卷：8份，其中一份无物业管理公司（以下情况无物业管理公司的除外）。
小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：87.5%不知情。
小区物业管理的总体评价：87.5%一般，12.5%好。
物业服务人员服务质量的总体评价：57%一般，43%好。
小区物业管理费的收取：71.4%比较规范，14.3%规范，14.3%不规范。
物业管理公司最让业主反感的行为：100%认为绿化、保洁不到位，57.1%反感乱搭乱建改变房地用途。
（2）普通商品房住宅小区
有效问卷：10份。
小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：60%不知情。
小区物业管理的总体评价：70%一般，30%好。
物业服务人员服务质量的总体评价：50%一般，50%好。
小区物业管理费的收取：80%比较规范，20%规范。
物业管理公司最让业主反感的行为：50%业主认为房屋及设备维修不及时，少数业主认为绿化、保洁不到位。
（3）高档商品房住宅小区
有效问卷：7份。
小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：85.7%不知情。
小区物业管理的总体评价：14.3%一般，85.7%好。
物业服务人员服务质量的总体评价：28.6%一般，71.4%好。
小区物业管理费的收取：42.8%比较规范，57.2%规范。
物业管理公司最让业主反感的行为：无。
三、结论
由此可见，物业自身的质量直接影响着物业管理费用的收取，而物业管理费的收取又直接影响着对物业的保养。当一个小区没有物业管理公司时，脏、乱、差现象就会随处可见，无人处理，业主与城管互相推诿，导致恶性循环，从而使物业的价值降低。又如，高档住宅小区的物业管理机制比较完善，虽然收费要比普通商品房高，但服务的质量却是一流的，房屋在此公司的管理下正在迅速升值。
参考文献：
［1］赵涛.物业经营管理—理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社，2006.04.
［2］张作祥.物业管理概论.清华大学出版社，2008.01.
［3］代岚.物业环境管理.机械工业出版社，2006.03.
［4］周小路.物业管理实务.电子工业出版社，2007.12.
关键词： 物业管理 住宅小区 房地产 现状
一、我国物业管理的现状
随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；不仅新建楼宇、住宅小区如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。
1.物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。
房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏，二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥，甚至会过早达到危房程度或损坏，酿成伤害事故。
2.物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。
物业管理基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，及时检修锅炉、泵房、变电所、煤气管道、电梯等。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。
3.完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。
物业管理得好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招徕顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。
二、物业服务状况调查问卷及分析
1.物业服务状况调查问卷。
目前扬州城区的物业管理可分为高中低“三个档次”，高档的物业管理以高档住宅为主体，他们的特性体现在收费高，业主缴费自觉，所提供的服务质量自然是“上乘”的；中档的物业管理群体较为多，实际上城区很多一部分属于中档级的，这部分的收费基本参照有关部门的指导价，但收费情况参差不一，带来的物业服务自然“问题不少”；低档的都是些以旧小区为代表的住宅，他们当中很大一部分还没有物业管理，物业服务对于这些群体的业主来说，似乎还“十分陌生”，更谈不上花钱买服务了。鉴于现在扬州的物业管理水平参差不齐，我做了如下调查，以方便总结扬州物业管理市场的现状。
调查对象：扬州市各小区业主或租户。
调查时间：2008年4月20日—2008年5月10日。
调查方式：以调查问卷形式引导业主或租户归纳物业管理状况。
问卷基本情况：投放问卷30份，回收问卷25份，回收率83.3%，有效问卷25份，有效问卷率100%。
2.调查问卷分析。
（1）经济适用房住宅小区
有效问卷：8份，其中一份无物业管理公司（以下情况无物业管理公司的除外）。
小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：87.5%不知情。
小区物业管理的总体评价：87.5%一般，12.5%好。
物业服务人员服务质量的总体评价：57%一般，43%好。
小区物业管理费的收取：71.4%比较规范，14.3%规范，14.3%不规范。
物业管理公司最让业主反感的行为：100%认为绿化、保洁不到位，57.1%反感乱搭乱建改变房地用途。
（2）普通商品房住宅小区
有效问卷：10份。
小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：60%不知情。
小区物业管理的总体评价：70%一般，30%好。
物业服务人员服务质量的总体评价：50%一般，50%好。
小区物业管理费的收取：80%比较规范，20%规范。
物业管理公司最让业主反感的行为：50%业主认为房屋及设备维修不及时，少数业主认为绿化、保洁不到位。
（3）高档商品房住宅小区
有效问卷：7份。
小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：85.7%不知情。
小区物业管理的总体评价：14.3%一般，85.7%好。
物业服务人员服务质量的总体评价：28.6%一般，71.4%好。
小区物业管理费的收取：42.8%比较规范，57.2%规范。
物业管理公司最让业主反感的行为：无。
三、结论
由此可见，物业自身的质量直接影响着物业管理费用的收取，而物业管理费的收取又直接影响着对物业的保养。当一个小区没有物业管理公司时，脏、乱、差现象就会随处可见，无人处理，业主与城管互相推诿，导致恶性循环，从而使物业的价值降低。又如，高档住宅小区的物业管理机制比较完善，虽然收费要比普通商品房高，但服务的质量却是一流的，房屋在此公司的管理下正在迅速升值。
参考文献：
［1］赵涛.物业经营管理—理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社，2006.04.
［2］张作祥.物业管理概论.清华大学出版社，2008.01.
［3］代岚.物业环境管理.机械工业出版社，2006.03.
［4］周小路.物业管理实务.电子工业出版社，2007.12.