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【摘要】我国政府作为国有土地所有者的代表，实施土地一级开发具有主导性，以政府为主导的市场化运作是土地一级开发模式的发展方向。土地一级开发主体选择及运行过程的主要因素、实施主体的选择和企业关系的定位、开发目标、各方职责及利润分配等内容都是土地一级开发运行方面需明确的影响因素，本文就土地一级开发的概念及现状对土地一级开发运行模式的影响因素进行分析研究。
【关键词】土地一级开发 运行模式 影响因素
一、土地一级开发简述
土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合整理，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。除土地整治外，政府应完成土地收回、收购、置换、征用等土地征购储备，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标、市政配套设施实施条件及供地计划等一系列开发事项，主要包括四个方面。
1、改变土地权属性质。政府确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，对涉及的集体土地进行农转用、征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。政府应根据城市总体规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。
3、土地平整及市政基础设施建设。土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。在土地开发历史上曾出现过“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。目前完备的土地一级开发配套的市政项目主要包括供水、供电、电信、道路、天然气、供热、雨水、污水、中水和有线电视。
4、土地验收。政府组织有关部门对开发土地进行综合验收，验收合格的土地纳入政府储备土地等待公开出让。
在土地一级开发中，政府身份是双重的，既是土地所有者代表又是行政管理者。作为土地所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利;作为土地行政管理者，实施土地一级开发的大量行为是政府的行政行为。而且土地一级开发依赖于政府相应的行政行为，政府行政行为在一定意义上也决定了土地一级开发的实施，这是政府履行土地管理职能的延伸。
二、土地一级开發运行模式的影响因素分析
土地一级开发的运行模式虽然是一种经实践检验的既定形式，是可以成为范例的运行方式，但不难发现模式中存在一系列的因素，这些因素的变动将引起运行模式的改变。其中主体的选择，以及开发运行过程中对参与企业、工作目标、利润分配方式等内容的定位将是运行模式的主要影响因素。
1、土地一级开发的目标
土地一级开发目标包括土地熟化程度（即几通一平，配套设施如何建设），开发的投资，进度，质量如何把握等。土地一级开发的目标直接决定了其工作内容，进而决定了开发实施的工作如何落实，影响开发组织，进而影响土地一级开发其他各要素。
2、土地一级开发主体的选择
土地一级开发由什么类型的主体负责实施，直接决定了开发运行模式，开发主体的选择将直接影响土地一级开发运行中的各环节如开发投资、组织结构、投融资及利润分配等内容。
主体的选择影响作用表现在：开发投资方面，土地一级开发以政府为主导实施，由于其非盈利性，开发成本较为透明;企业为主导，虽然解决了政府资金和管理力量的不足，但不易控制费用，且利润率设定不易，开发成本将大于政府主导模式;组织结构方面，从项目管理理论角度看，土地一级开发项目的业主是城市政府，各种实施主体最终都是服务于城市政府以及国家的土地利用目标，主体的选择将影响组织结构以及组织的指令来源，从而影响开发的目标;投融资及利润分配方面，土地一级开发主体的不同，将决定投融资责任主体的不同，利润分享的主体也不同，进而影响开发完成后土地开发利润的分配。
3、一级开发企业的角色定位
在政府主导的土地一级开发模式中，政府对于企业可以采取授权方式，也可以采用合作方式，以利用企业的资金和专业优势。企业主导的土地一级开发模式，企业接受政府授权，成为土地一级开发的主导方和管理者，政府起监督管理作用;非企业主导的开发模式下，企业与政府是业主与承包商的关系，企业是被管理者。开发企业是否成为主导方，也会影响土地一级开发的运行模式。
在土地一级开发运行过程中，在总体目标的指导下，应建立合理的组织结构，将工作分工落实到个人，清楚界定各方的职责范围，这将决定土地一级开发能否顺利实施，运行模式是否可行，开发主体的职责是决定因素，其他参与者的职责也是工作内容能否落实的保障，其各方职责的确定将直接影响土地一级开发的运行模式。
5、土地一级开发投融资及利润分配方式
土地一级开发需要投入大量资金，如资金缺乏或出现资金链断裂，将制约一级开发工作的开展，影响政府土地储备计划和城市土地供应计划的;ll顷N实施。投融资方式和渠道的选择将影响开发资金的使用，也将引入其他利益相关方，影响开发运行能否顺利推进。利润是土地一级开发的产物之一。在政府看来利润是财政收入，可继续用于城市建设和新一轮的土地开发;利润对于企业，是项目实施过程中企业的目标追求。在不同的运行模式中，政府、企业、土地使用者之间的利润分配方式不同，其利润分配方式的确定，决定了各主体问的利益流动，对土地一级开发运行模式有直接影响。
参考文献
[1]杨志荣，张晟伟.城市土地储备模式的比较与创新[J].中国集体经济.2008.03：14-15
[2]尚嘉亮.我国城市土地储备运行模式研究[D].武汉：中国地质大学.2008.05
[3]陈准.分工，让效率更高——对土地一级开发市场发展趋势的预测[J].中国土地，2011，（2）：39-41
[4]尚淑莉.我国土地一级开发运作模式研究[J].法制与社会，2011，（36）：176-178.
[5]姚进，孙珺..土地一级开发模式及策略[J].合作经济与科技，2011，（23）：10-11.
【关键词】土地一级开发 运行模式 影响因素
一、土地一级开发简述
土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合整理，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。除土地整治外，政府应完成土地收回、收购、置换、征用等土地征购储备，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标、市政配套设施实施条件及供地计划等一系列开发事项，主要包括四个方面。
1、改变土地权属性质。政府确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，对涉及的集体土地进行农转用、征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。政府应根据城市总体规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。
3、土地平整及市政基础设施建设。土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。在土地开发历史上曾出现过“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。目前完备的土地一级开发配套的市政项目主要包括供水、供电、电信、道路、天然气、供热、雨水、污水、中水和有线电视。
4、土地验收。政府组织有关部门对开发土地进行综合验收，验收合格的土地纳入政府储备土地等待公开出让。
在土地一级开发中，政府身份是双重的，既是土地所有者代表又是行政管理者。作为土地所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利;作为土地行政管理者，实施土地一级开发的大量行为是政府的行政行为。而且土地一级开发依赖于政府相应的行政行为，政府行政行为在一定意义上也决定了土地一级开发的实施，这是政府履行土地管理职能的延伸。
二、土地一级开發运行模式的影响因素分析
土地一级开发的运行模式虽然是一种经实践检验的既定形式，是可以成为范例的运行方式，但不难发现模式中存在一系列的因素，这些因素的变动将引起运行模式的改变。其中主体的选择，以及开发运行过程中对参与企业、工作目标、利润分配方式等内容的定位将是运行模式的主要影响因素。
1、土地一级开发的目标
土地一级开发目标包括土地熟化程度（即几通一平，配套设施如何建设），开发的投资，进度，质量如何把握等。土地一级开发的目标直接决定了其工作内容，进而决定了开发实施的工作如何落实，影响开发组织，进而影响土地一级开发其他各要素。
2、土地一级开发主体的选择
土地一级开发由什么类型的主体负责实施，直接决定了开发运行模式，开发主体的选择将直接影响土地一级开发运行中的各环节如开发投资、组织结构、投融资及利润分配等内容。
主体的选择影响作用表现在：开发投资方面，土地一级开发以政府为主导实施，由于其非盈利性，开发成本较为透明;企业为主导，虽然解决了政府资金和管理力量的不足，但不易控制费用，且利润率设定不易，开发成本将大于政府主导模式;组织结构方面，从项目管理理论角度看，土地一级开发项目的业主是城市政府，各种实施主体最终都是服务于城市政府以及国家的土地利用目标，主体的选择将影响组织结构以及组织的指令来源，从而影响开发的目标;投融资及利润分配方面，土地一级开发主体的不同，将决定投融资责任主体的不同，利润分享的主体也不同，进而影响开发完成后土地开发利润的分配。
3、一级开发企业的角色定位
在政府主导的土地一级开发模式中，政府对于企业可以采取授权方式，也可以采用合作方式，以利用企业的资金和专业优势。企业主导的土地一级开发模式，企业接受政府授权，成为土地一级开发的主导方和管理者，政府起监督管理作用;非企业主导的开发模式下，企业与政府是业主与承包商的关系，企业是被管理者。开发企业是否成为主导方，也会影响土地一级开发的运行模式。
- 土地一级开发参与各方的职责
在土地一级开发运行过程中，在总体目标的指导下，应建立合理的组织结构，将工作分工落实到个人，清楚界定各方的职责范围，这将决定土地一级开发能否顺利实施，运行模式是否可行，开发主体的职责是决定因素，其他参与者的职责也是工作内容能否落实的保障，其各方职责的确定将直接影响土地一级开发的运行模式。
5、土地一级开发投融资及利润分配方式
土地一级开发需要投入大量资金，如资金缺乏或出现资金链断裂，将制约一级开发工作的开展，影响政府土地储备计划和城市土地供应计划的;ll顷N实施。投融资方式和渠道的选择将影响开发资金的使用，也将引入其他利益相关方，影响开发运行能否顺利推进。利润是土地一级开发的产物之一。在政府看来利润是财政收入，可继续用于城市建设和新一轮的土地开发;利润对于企业，是项目实施过程中企业的目标追求。在不同的运行模式中，政府、企业、土地使用者之间的利润分配方式不同，其利润分配方式的确定，决定了各主体问的利益流动，对土地一级开发运行模式有直接影响。
参考文献
[1]杨志荣，张晟伟.城市土地储备模式的比较与创新[J].中国集体经济.2008.03：14-15
[2]尚嘉亮.我国城市土地储备运行模式研究[D].武汉：中国地质大学.2008.05
[3]陈准.分工，让效率更高——对土地一级开发市场发展趋势的预测[J].中国土地，2011，（2）：39-41
[4]尚淑莉.我国土地一级开发运作模式研究[J].法制与社会，2011，（36）：176-178.
[5]姚进，孙珺..土地一级开发模式及策略[J].合作经济与科技，2011，（23）：10-11.